陕西咸阳维也纳花园项目研判以及营销调整概述_西安大道致远房地产_市场研究_营销策划_1440836775
维也纳酒店度营销方案培训课件pptx
数据分析与用户行为研究
数据收集与整理
收集用户访问数据、预订数据、反馈数据等，进行整理和分析。
用户画像制作
基于数据分析结果，制作用户画像，深入了解目标客户的需求和 偏好。
个性化营销策略制定
根据用户画像和行为研究结果，制定个性化的营销策略，提高转 化率和客户满意度。
智能化技术应用提升客户体验
智能语音应答系统
差异化定价
动态调价
根据房型、季节、市场需求等因素， 制定灵活的价格策略。
根据市场供需情况，及时调整价格， 保持竞争优势。
促销活动
推出连住优惠、提前预订折扣、会员 专享价等促销活动，吸引客户预订。
渠道策略：线上线下融合拓展客源
线上渠道
利用酒店官网、OTA平台（如携 程、去哪儿等）进行在线预订。
线下渠道
搜索引擎优化（SEO）与广告投放
SEO优化
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通过对网站结构、内容质量、外部链接等方面的优化，提高网
站在搜索引擎中的排名，增加曝光率和流量。
关键词广告投放
02
在搜索引擎中投放与酒店相关的关键词广告，吸引潜在客户的
点击和转化。
数据监测与分析
03
实时监测广告投放效果，分析用户搜索行为和需求，不断优化
投放策略。
CHAPTER 02
营销策略制定与执行
产品策略：房型、设施及服务优化
房型多样化
提供标准房、豪华房、套 房等多种房型，满足不同 客户需求。
设施升级
定期更新房间设施，如床 品、卫浴、电视等，提升 客户体验。
服务个性化
提供24小时前台服务、行 李寄存、洗衣服务等，让 客户感受到家的温馨。
价格策略：差异化定价与促销活动设计
西安项目市场调研及定位方案-中兴公司-80DOC
东东二二环环，，全全健健康康主主题题亲亲水水人人文文家家园园————星星河河城城————《中兴公司西安项目》市场调研及定位报告方案《中兴公司西安项目》市场调研及定位方案目录前言第一部分调查说明一、调查目的二、调查内容三、调查方法四、调查范围第二部分市场环境调研一、西安市宏观经济状况分析二、西安市房产市场发展分析三、西安市房产发展走势四、西安市居民房地产消费心理和行为分析五、城东房产发展分析六、区域内房产开发现状及竞争楼盘分析第三部分项目地块开发条件分析一、地块现状描述二、地块SWOT分析第四部分项目开发可行性分析一、市场机会点分析三、物业开发条件设定第五部分产品定位一、目标客户群体定位二、价格定位三、产品定位四、建筑设计建议五、园林设计建议六、小区配套建议七、商业部分定位建议第六部分投资分析测算一、技术经济指标二、成本费用测算前言首先感谢中兴公司给予上海团聚不动产机构这次合作的机会。
在接受中兴公司西安项目的明确工作任务后，我公司抽调策划部资深高级策划师三人，并结合当地的专业人士分为三组，针对“中兴西安项目”的基本情况、市场环境以及周边区域、社会环境及其竞争对手和对东郊区房地产市场及本项目基地等有效针对性区域作了为期12天的实地调研。
通过此次调研，我们认为“中兴公司西安项目”属西安市具较好发展潜力的地产项目，同时项目自身优势和劣势均较为突出和明显。
在后面的分析中，我们将提出项目优势、劣势，并客观的说明其利弊，我们的目的是全面地看待本项目和同行竞争项目的优劣，这对于下一步合理规避风险和实现既定的宣传、销售目标，有着极其重要的意义。
本次调研分析，仅是在初步调查的基础上分析的。
由于市场多变，许多数据尚处于变幅之中，因此我们所能谈汲到的一些理念、结论和建议仅是我方的一得之见，疏漏之处、可争议之处，都是可能存在的，我们力求以严谨的态度来提出问题和分析问题，力求保持观点与实务操作的前后连续性和一致性。
本着对贵公司西安项目负责的态度，我公司集中团队力量，组织了多次议案动脑会议，对市调样本以数据进行统计分析。
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根据市场变化及时调整价 格策略，保持酒店收益稳
定
地点（Place）
总结词：选择优越的地理 位置，方便客户出行
选址于交通便利的地区， 方便客户抵达酒店
利用网络平台和合作伙伴 关系，推广酒店品牌和位 置优势
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详细描述
周边设施齐全，如购物中 心、景点等，方便客户休 闲和商务活动
提供酒店周边信息和导航 服务，提升客户出行体验
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案例分析
Байду номын сангаас
成功案例分享
成功案例1
维也纳酒店杭州店通过精准的市 场定位和独特的品牌形象，成功 吸引了商务和休闲旅客，实现了 高入住率和口碑传播。
成功案例2
维也纳酒店上海南翔店通过与周 边旅游景点的合作，推出特色旅 游套餐，吸引了大量游客，提高 了酒店知名度和业绩。
失败案例分析
失败案例1
维也纳酒店北京王府井店在开业初期 ，由于地理位置较为偏僻，且缺乏有 效的市场推广策略，导致入住率较低 ，最终经营不善。
培训背景
随着市场竞争的日益激烈，酒店营销 成为提升业绩和品牌形象的关键因素
本培训课件旨在为员工提供一套实用 的营销方案，以提升酒店整体业绩
目前，维也纳酒店需要一套系统、全 面的营销方案来提高客户满意度和忠 诚度
培训内容概述
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酒店营销方案的理念和 策略
营销方案的实施步骤和 方法
营销方案的评估和优化
营销活动策划与执行
精心策划各类营销活动，确保活动落地实施，实现预期目标。
营销渠道拓展
积极开拓线上、线下多渠道营销，提高品牌知名度和市场占有率。
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品牌特色与优势
维也纳酒店以其高品质的住宿 体验和优质服务赢得了良好的 口碑。
酒店品牌在市场上具有较高的 知名度和美誉度，吸引了大量 忠诚的回头客。
维也纳酒店注重创新和服务升 级，不断提升客户体验，为旅 客创造更多价值。
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营销策略制定
市场定位分析
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目标市场
分析酒店所在地的旅游市 场，包括游客来源、消费 水平、旅游偏好等，以确 定酒店的目标市场。
保证内容质量：确保内容逻辑清晰、语 言流畅、信息准确，提供有价值的信息 和独特的观点。
内容类型多样化：根据不同的营销目的 和受众，创作不同类型的内容，如文字 、图片、视频等。
详细描述
确定目标受众：了解目标受众的需求和 兴趣，创作符合其口味和需求的内容。
发布与推广内容
详细描述
选择合适的平台：根据目标受众 和内容类型选择合适的平台，如 社交媒体、博客、视频平台等。
竞品对比
了解竞争对手在同期活动的表现，进行对比 分析。
客户反馈收集
通过问卷调查、面对面访谈等方式收集客户 对活动的反馈意见。
总结与改进
根据评估结果，总结活动的成功与不足之处 ，为下次活动提供改进建议。
06
营销案例分享
成功案例介绍
案例一
维也纳酒店微信小程序营销
介绍
维也纳酒店利用微信小程序进行线 上预订和营销活动，吸引大量用户 关注和预订。
竞争态势自身的优势和不足， 制定相应的营销策略。
品牌形象
明确酒店品牌形象，包括 品牌定位、品牌特色和服 务理念等，以吸引目标客 户。
目标客户群体
客户画像
客户价值
通过市场调研，了解目标客户的年龄 、性别、职业、收入水平、消费习惯 等信息，形成具体的客户画像。
2020{营销策划}陕西咸阳阳光小区营销策划提议案
2020{营销策划}陕西咸阳阳光小区营销策划提议案阳光小区营销方案一、咸阳房地产开发现况咸阳历史悠久，文化丰厚，是古代丝绸之路的第一站，素以“秦都、汉陵、明城”闻名于世。
新亚欧大陆桥横贯东西，西北最大的国际空港咸阳机场连接全球各地。
独特的区位、资源和人文优势，使千年古都沐浴着现代文明，特别是西安－咸阳大都市圈呼之欲出，因而吸引了众多房地产开发商的关注，近年来新楼盘迭出，房价也因之一路飙升。
近年来沿世纪大道两侧，帝都花园、秦阳花园、世纪城·碧水茗居等多层住宅，由最初的1000元／平方米左右的起价，上升为现在的1790元／平方米起价，多层住宅均价已达2000元／平方米。
滨湖花园、瑞田园、朝阳欧陆风情苑、明远华庭、华宇馨苑、留园小区、东风花园、高科花园、风和日丽、长青花园、丽景苑、玉泉花园、阳光小区、中洲花园等其他区域的楼盘相继崛起，房价也由最初的1100元左右／平方米，上升到现在1500元左右／平方米，有的已经超过1700元／平方米。
咸阳每年的房地产开发总量在50万平方米左右，相当于西安年开发总量的近五分之一。
近年来，随着世纪大道的通车，咸阳到西安的直线距离大大缩短，这是引起房价一路攀升的直接原因。
随着咸阳城市化进程的加快，房价还有很大的上升空间。
不过，正值新楼盘迭出之时，也正是购房投资、置业的大好时机。
近年咸阳房地产市场具有如下特征：●2002开始咸阳房地产市场年步入快速增长期，大量项目开工建设；●2003年商铺投资热潮蜂拥；随世纪大道的完工，西咸一体化的总体战略出台，咸阳房地产住宅销售市场异常火暴，销售价格节节攀升；●2004上半年房地产持续2003年的热销情况，商铺投资热随商业经营不善全线降温，住宅销售市场依然火暴，但价格已经趋于稳中有升态势；●多层住宅小区依然占据市场的主要地位；但市场份额有下降趋势；（2002年多层占据80%市场份额，2003年占据70%市场份额，今年从目前看占据50%市场份额）●由于国家出台房地产开发土地限制，咸阳市小高层住宅项目越来越多，高层住宅项目开始出现；●开发商的开发意识越来越成熟，小区越来越具规模；小区配套、园林绿化、户型均好性等有明显改进；●随咸阳房地产市场的竞争加剧，房地产营销开始受到重视，开发商对项目的营销主题、推广包装越来越重视；●90㎡左右的两房，130㎡左右的三房户型依然是市场的主力户型，中小户型住宅开始出现；●秦都、渭城两区的房地产开发不均衡，秦都区依然是占据市场主要地位，随年初市政府传出可能迁往城市西边后，秦都区在咸阳市的房地产市场主导地位更为牢固；●世纪大道两旁的项目快速发展，由于价格差异较大受到西安购房者的关注，销售价格有进一步上升的趋势；●多层销售价格增长速度较快，与小高层及高层的价格差距逐步缩小；二、房地产市场消费综述咸阳市房地产消费主体依然以中高收入的群体为主；首次置业为主，二次置业改变住房条件为辅；自国家取消福利房而转为货币分房政策之后，进一步促使更多的政府企事业单位、银行保险等工作人员选择购买商品房；而自从世纪大道开通以来，西安与咸阳的距离拉近许多，因此具有众多在西安西郊上班的西安人开始在咸阳买房；当然西安购房者选择的位置依然以世纪大道两旁项目；咸阳房地产客户群体具有如下消费特征：●首次置业的客户为主力购买群体，二次置业客户群为辅；●购买住宅以自住为主要目的，投资物业以人民广场周边的商铺为主；●一次性付款与银行按揭比例为4：6；●喜好寝室在南面的户型，卫生间需要干湿分离且面积要大，对主人房带卫生间不是非常注重，但目前市场上许多户型已经设置主人房卫生间；●由于咸阳市区不大，私家车并不普及，因此普通住宅对车户比要求不高；●购房者不喜欢买期房，项目一般要到封顶之后才进入热销；●对居住区域的划分相当严格，更愿意在原居地周边买房；●总体上来说咸阳购房者更愿意居住在秦都区；三、咸阳房地产市场项目包装及宣传推广情况目前咸阳房地产开发过程中，许多项目都是重开发而轻推广，出现这种情况并非仅仅是开发商的推广包装意识问题，报纸是房地产推广的最重要的载体，但咸阳市并没有具有影响力的的主流报纸媒体，咸阳市民平时所看的报纸也是《华商报》、《三秦都市报》，而《华商报》、《三秦都市报》的主要广告都是西安的项目，咸阳市民购买房子也没有看这些报纸的习惯，这样的情况导致咸阳开发商进行项目推广时，只能依附户外广告、车体广告、派单直销、电视游飞等几种有限推广模式，局限了咸阳房地产宣传推广；从今年开始，咸阳的许多项目开始注重自身包装，从售楼处到工地围墙都进行亮丽的包装，有些项目也开始推出样板间供客户参考，虽然档次上还不能追上西安，但相信随市场的竞争变的激烈，开发商对项目的包装将很快发展起来。
塞尚沟通2019年咸阳市宏方·蓝海国际住区的项目提案
√
小区景观
景观营造较好？
可以营造
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硬件设施
会所、幼教等？
可以营造
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静态交通 泊位、人行方便？
可以营造
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生活配套
市场、餐饮等？
规划支持
现状严重缺乏
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市政配套
是否齐备？
未来改善
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居家氛围
高尚氛围？
可以改善
靠近村落
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建筑风格：
欧陆风格吗？倒底是西班牙、法国、德国，还是英伦？中式风格吗？倒底是苏州园林、江南 小镇、徽派建筑，还是唐风建筑？是西班牙风格吗？倒底是地中海风格、GAUDI建筑、还是 洛可可风格？法国风格吗？究竟是枫丹白露、还是普罗旺斯？是德国风格吗？包豪斯合适吗 爱诗林根对头吗？在论证可行的基础之上，请给设计师一个明确的指向。
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枫丹白露、普罗旺斯
追求浪漫气息、繁琐
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包豪斯、爱诗林根
工业气息过重、亲和力缺失
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重整城市中心反对郊区化 适合城中项目、强调步行尺度
国润翠湖
×
高层、高科技、邻里关系
适合、但是否超前？
深圳宇宏
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上述的建筑风格均为目前市场的惯常规划设计手法，如采用上述规划设计手法，项目形象、 产品同质的结果将无法彻底消除，留给规划设计师的作业空间将会是复制与照搬，留给营销 推广机构的创意空间也只能是看图说话+生造概念。本项目不需要这样！
结 论
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现状不支持
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现状不支持
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现状不支持
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规划能否落实到位
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现状不支持
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结论——项目具备发展商业的潜质和条件，由于地块现状孤独和缺乏商圈支持，项目的开发形态应该
从宏观和微观分析维也纳酒店市场营销
从宏观和微观分析维也纳酒店市场营销（一）宏观上维也纳酒店2019年营业收入为2002.3万元，自2016年开始营业收入一直处于下滑态势。
营业利润为986.6万元，跌破1000万元，成为五年来最低点。
2019年客房部销售额约为1061万元，在营业总收入中占比53%，餐饮部销售额为641万元，在营业总收入中占比32%，客房和餐饮是酒店的两大主要业务，占比达到85%。
2019年维也纳酒店客房入住率为52%，五年来酒店入住率呈现直线下降状态，2015年为78%，2019年则比2015年减少了26个百分点。
2019年酒店的平均房价为256元/间。
（二）微观上1.产品缺乏竞争力维也纳酒店主营业务收入来源主要是客房板块和餐饮板块，2019年两项收入占比高达85%，但市场上目前同类酒店众多，维也纳酒店提供的产品和服务缺乏个性和创新，尤其是在消费者消费升级情况下，对个性化的产品和服务有更高的需求，更加注重服务体验，维也纳酒店的住宿服务无法完全满足消费者的个性化需求。
酒店虽然房型齐全，但住房面积、布局、设施方面仅仅能符合基本的住宿需求，很多客房面积仅在20平左右，装饰上仅能做到整洁干净，无法为客户营造更加温馨的氛围，酒店高品质和高水准的设施和服务缺乏，品牌效应不强。
酒店虽然定位为中端，但由于会议室只能接纳100人左右，限制了消费需求，导致会议板块在营业收入中占比极小。
餐饮方面，向入住客户提供中西式自助和团餐以及送餐服务，但餐饮种类与市场同行相差不大，餐饮味道和服务缺乏特色。
2.互联网渠道建设落后目前维也纳酒店线下渠道方面主要是登门的顾客或者通过电话预订，线上渠道方面主要是第三方平台渠道。
网上预订渠道有待拓展。
维也纳酒店当前网上销售渠道主要是与xx网、xx网、xx网这些有限的几家第三方网络平台进行合作，营销中的很大利润被平台分取，而与xx、xx网等旅游产品网站尚未建立合作关系。
目前维也纳酒店尚未建立自己的官方网站，客户只能登录维也纳酒店总部的网站通过搜索旗下分店来预订客房，酒店尚未启动互联网各种移动终端，消费者在互联网预订酒店的便捷程度有待提高，不仅影响了客户的体验度，同时也降低了一部分客流量。
维也纳项目的市场调查与分析
04
消费者行为分析
消费者需求分析
消费者对高品质、 高性价比的产品需 求较高。
消费者对产品的环 保、节能性能要求 逐步提高。
消费者对于能够提 供便捷、舒适的生 活方式的产品更为 青睐。
消费者心理分析
消费者更注重产品的品牌、口 碑和用户评价。
消费者对于个性化、定制化的 产品需求增加。
项目的重要性
• 维也纳项目对于城市的发展具有重要意义，它不仅有助于提升城市的整体形象，还可以提高居民的生活质量，同时能够 带动相关产业的发展，创造更多的就业机会。此外，该项目还将为文化旅游产业注入新的活力，为城市带来更多的国际 影响力。
项目背景
• 维也纳项目的背景源于城市发展的需要。随着城市规模的 不断扩大和人口的增长，城市面临着诸多问题，如基础设 施不足、交通拥堵、环境污染等。同时，随着人们生活水 平的提高，对于城市生活品质的要求也在不断提升。在此 背景下，维也纳项目应运而生，以满足城市发展的需求， 提升城市的整体竞争力。
客户群体
目标客户主要为当地居民、外地投资者和跨国公司员工。 他们对项目的品质、服务和配套设施有较高的要求。
市场趋势
随着城市的发展和人口的增长，该地区的房地产市场前景 较为乐观。同时，政府政策对房地产行业也较为支持，为 项目提供了良好的发展环境。
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市场竞争分析
竞争对手分析
竞争对手类型
识别主要的竞争对手，包括直 接竞争对手、间接竞争对手、
与竞争对手的对比分析
对维也纳项目与竞争对手的市场定位进行对比分析，找出优势和 劣势。
市场机会与挑战
市场机会
分析市场机会，包括潜在的市 场需求、新兴技术的发展趋势
、政策支持等。
维也纳森林别墅传播定位与广告策略
224 品牌写真 品牌写真核心词： 森林 · 音乐 · 水 · 阳光 与国际豪宅趋势相同;自然与建筑一切为了适应人的生存而存在
22 品牌传播策略
224 品牌写真 品牌写真描述： 当车驶进黄山大道;吹一路轻风;赏一路绿意;踏入维也纳;满眼的绿扑面而来;长长的林荫道;摇弋的景观树;大片大片的草地;花儿开了;空气中弥漫着清新的香味和负氧离子;还有邻楼飘来的优雅音符;凝神定步;连心跳节奏也变慢起来 沿着弯弯曲曲的河岸;悠然漫步……
发展商有实力
215 楼盘定位的依托
21 维也纳项目定位
中兴地产一贯坚持人与自然和谐共存的原则开发每一个项目;以维也纳目前设计方案中的一些卖点;如原始的河流 大片的树林 幽雅的音乐空间 五星级会所 ……无不是立足于人性角度思考 加上恒基闻名全球的物业管理;一个城市顶级别墅群可谓实至名归
225 广告定位语传播口号
22 品牌传播策略
普通生活与美好生活相比;确实只差了一点 用文化与美为楼盘定位;当然要高于生活;但绝不能远离生活 维也纳森林别墅;开创极少数人居住境界与CID/COD双核心 城市顶级别墅大小对比;收放有度;使广告表现有了恰当的分寸
225 广告定位语——说明
22 品牌传播策略
223 品牌定位的理由 很好的反映出维也纳楼盘特色 既要充分享受国际化的生活方式;又能符合合肥交通状况的理想居地;项目临近CBD;黄山路景观大道;20分钟车程;让上流阶层既能抛开工作走进生活;也能迅速由生活投入工作 再有10万m2的无尽绿意;精心规划的身心休闲空间……
发展商有实力
215 楼盘定位的依托
21 维也纳项目定位
市场有缺口
目前合肥除像碧湖云溪极少数别墅项目具有鲜明人文气质外;大多楼盘还在卖地段 卖景观 卖设施;真正以异国文化背景为形象出现的楼盘还没有
维也纳花园小高层推广思路
产品形态拔升
•电梯公馆
•高级小高层产品形态
•电梯洋房
•中级小高层产品形态
•电梯公寓
•中级小高层产品形态
•小高层住宅
•初级小高层产品形态
维也纳花园小高层推广思路
公馆
公馆一称起源于十九世纪的80年代，兴起于上海，繁荣 于南京和重庆，最著名的有白公馆、杜公馆等，是极品人 物在最繁华的区域为自己打造的别墅级寓所。
小高层在形象及售价上有一个质的飞跃。
维也纳花园小高层属于低层（9层）小高层产品，与一般意义上的小 高层（12层）还有一定的区别。
2\利用整个别墅区的环境，营造：别墅的环境，小高层的产 品。
3\利用整个别墅区的欧洲文化，营造：欧式风韵小高层的产 品印象。
4\利用小高层产品的居住舒适度来营造：多层产品无可比拟 的居住品质。
维也纳花园小高层推广思路
推广文字（示例）
所谓高贵：是和维也纳别墅有关的。 所谓身份：是与名门望族为邻有关的。 所谓优雅：是和上下之间的雍容有关的。 所谓贵族：是和华尔兹紧邻的一中有关的。
维也纳花园小高层推广思路
推广分期
•分期原则
1. 与项目工程进度、销售进度相结合，根据推广的效果， 在不改变整体推广调性的前提下，阶段性调整推广思 路。
维也纳花园小高层推广思路
推广障碍点
1\本期所推产品为9层电梯小高层住宅，与整个社区规划的 别墅产品具有一个质的区别，属于两个截然不同的产品层 面，故需分期分阶段进行推广。
2\一般客户的印象中，小高层产品与多层产品属于同一个档 次，而与别墅具有很大的区别，如何消除人们认识的偏差， 不至于影响整个项目别墅的形象和销售是我们推广中需要 考虑的重点。
２、我们不仅是在造一所房子，而是在造一个生活，制 造一个话题，一个可资谈论的高端生活代名词。
陕西咸阳阳光小区营销策划提议案
陕西咸阳阳光小区营销策划提议案一、咸阳房地产开发现况咸阳历史悠久，文明丰厚，是现代丝绸之路的第一站，素以〝秦都、汉陵、明城〞知名于世。
新亚欧大陆桥横贯东西，西北最大的国际空港咸阳机场衔接全球各地。
共同的区位、资源和人文优势，使千年古都沐浴着现代文明，特别是西安－咸阳大都市圈呼之欲出，因此吸引了众多房地产开发商的关注，近年来新楼盘迭出，房价也因之一路飙升。
近年来沿世纪小道两侧，帝都花园、秦阳花园、世纪城·碧水茗居等多层住宅，由最后的1000元／平方米左右的起价，上升为如今的1790元／平方米起价，多层住宅均价已达2000元／平方米。
滨湖花园、瑞田园、朝阳欧陆风情苑、明远华庭、华宇馨苑、留园小区、西风花园、高科花园、风和日丽、长青花园、丽景苑、玉泉花园、阳光小区、中洲花园等其他区域的楼盘相继崛起，房价也由最后的1100元左右／平方米，上升到如今1500元左右／平方米，有的曾经超越1700元／平方米。
咸阳每年的房地产开发总量在50万平方米左右，相当于西安年开发总量的近五分之一。
近年来，随着世纪小道的通车，咸阳到西安的直线距离大大延长，这是惹起房价一路攀升的直接缘由。
随着咸阳城市化进程的加快，房价还有很大的上升空间。
不过，正值新楼盘迭出之时，也正是购房投资、置业的大好机遇。
近年咸阳房地产市场具有如下特征：●2002末尾咸阳房地产市场年步入快速增临时，少量项目开工树立；●2003年商铺投资热潮蜂拥；随世纪小道的完工，西咸一体化的总体战略出台，咸阳房地产住宅销售市场异常暴躁，销售价钱节节攀升；●2004上半年房地产继续2003年的热销状况，商铺投资热随商业运营不善全线降温，住宅销售市场依然暴躁，但价钱曾经趋于稳中有升态势；●多层住宅小区依然占据市场的主要位置；但市场份额有下降趋向；〔2002年多层占据80%市场份额，2003年占据70%市场份额，往年从目前看占据50%市场份额〕●由于国度出台房地产开发土地限制，咸阳市小高层住宅项目越来越多，高层住宅项目末尾出现；●开发商的开发看法越来越成熟，小区越来越具规模；小区配套、园林绿化、户型均好性等有清楚改良；●随咸阳房地产市场的竞争加剧，房地产营销末尾遭到注重，开发商对项目的营销主题、推行包装越来越注重；●90㎡左右的两房，130㎡左右的三房户型依然是市场的主力户型，中大户型住宅末尾出现；●秦都、渭城两区的房地产开发不平衡，秦都区依然是占据市场主要位置，随年终市政府传出能够迁往城市西边后，秦都区在咸阳市的房地产市场主导位置更为结实；●世纪小道两旁的项目快速开展，由于价钱差异较大遭到西安购房者的关注，销售价钱有进一步上升的趋向；●多层销售价钱增长速度较快，与小高层及高层的价钱差距逐渐增加；二、房地产市场消费综述咸阳市房地产消费主体依然以中高支出的群体为主；初次置业为主，二次置业改动住房条件为辅；自国度取消福利房而转为货币分房政策之后，进一步促使更多的政府企事业单位、银行保险等任务人员选择购置商品房；而自从世纪小道守旧以来，西安与咸阳的距离拉近许多，因此具有众多在西安西郊下班的西安人末尾在咸阳买房；当然西安购房者选择的位置依然以世纪小道两旁项目；咸阳房地产客户群体具有如下消费特征：●初次置业的客户为主力购置群体，二次置业客户群为辅；●购置住宅以自住为主要目的，投资物业以人民广场周边的商铺为主；●一次性付款与银行按揭比例为4：6；●喜好寝室在南面的户型，卫生间需求干湿分别且面积要大，对主人房带卫生间不是十分注重，但目前市场上许多户型曾经设置主人房卫生间；●由于咸阳郊区不大，私家车并不普及，因此普通住宅对车户比要求不高；●购房者不喜欢买期房，项目普通要到封顶之后才进入热销；●对寓居区域的划分相当严厉，更情愿在原居地周边买房；●总体下去说咸阳购房者更情愿寓居在秦都区；三、咸阳房地产市场项目包装及宣传推行状况目前咸阳房地产开发进程中，许多项目都是重开发而轻推行，出现这种状况并非仅仅是开发商的推行包装看法效果，报纸是房地产推行的最重要的载体，但咸阳市并没有具有影响力的的主流报纸媒体，咸阳市民往常所看的报纸也是«华商报»、«三秦都市报»，而«华商报»、«三秦都市报»的主要广告都是西安的项目，咸阳市民购置房子也没有看这些报纸的习气，这样的状况招致咸阳开发商停止项目推行时，只能依靠户外广告、车体广告、派单直销、电视游飞等几种有限推行形式，局限了咸阳房地产宣传推行；从往年末尾，咸阳的许多项目末尾注重自身包装，从售楼处到工地围墙都停止亮丽的包装，有些项目也末尾推出样板间供客户参考，虽然层次上还不能追上西安，但置信随市场的竞争变的剧烈，开发商对项目的包装将很快开展起来。
丽仁地产全案策划案例之维也纳住宅项目管理住宅篇(最终版本)
维也纳住宅工程全案策划报告（住宅篇）初稿我认为在没有详细、科学的数据支持的情况下做任何最后结论性定案都是不负责任的，本方案在时间仓促间完成，未能进行细致入微的市场调研。
因此本方案在依据你方提供的规划设计效果图结合我以往对房县区域房地产市场的了解及运营经验力求严谨科学的对以下内容做出明确的阐述：在基于对区域价值、地块价值及市场环境进行分析的基础之上，我认为，本工程块必须定位在相对高端层次上，走差异化的开发路线，这不仅基于房县区域房地产发展的现状，更是目前区域市场激烈竞争现状的需要，本工程在运作上一定要具有唯一性、排他性，才可充分赢得市场。
目录市场现状部分一、房县区域房地产发展情况二、维也纳工程地块价值分析三、房县房地产消费人群分析开发战略及市场定位部分一、区域房地产竞争态势总结二、问题思考三、突破方向四、重要前提五、开发目标六、本工程大盘战略思考七、消费群锁定及其心理洞察八、核心开发理念营销策略部分一、营销目标二、首次营销核心思路三、推广思路要点四、销售策略五、营销主张六、价格策略八、广告策略九、公关活动策略十、开盘条件市场现状部分一、房县区域房地产发展情况房县区域房地产商品房市场在2009年之前其主要特征为：市场供应量小，供需严重失衡。
投资商多为速建快销式操作，楼盘品质普遍较差。
成交单价低。
2009年至2011年底此期间房地产投资开发体量较之前迅猛提速，新建楼盘如雨后春笋般拨地而起，除少数规模稍大的楼盘之外（唐城·润园、风雅水岸、奔业·沁园等）大部分楼盘品质依然较差，几无环境营造，房屋均以多层为主。
房价随刚性需求的释放及开发商大力炒作而迅速攀升，此期间商品房成量急剧上扬。
时至2012年，房县新建动工房地产工程创历史之最。
预计房屋2012年度新工程开发总量将突破6000套，总建筑面积将突破80万平方M。
现如今房县的房屋成交均价已突破2800元每平方M，普通购房者已倍感压力加之近年来国家宏观调控的影响也已波及房县，进入2012年房县的房市单价虽依然节节攀升但成交量较之上一年已骤然下滑，购房者持观望态度居多数。