关于咸阳房地产的市场发展报告

关于房地产的市场发展报告-----------------------作者：

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房地产市场发展报告

从2002年开始，伴随着城市经济的发展，在西咸一体化发展战略的带动下，市房地产市场快速起步并深入运行，尤其2005年后市场发展加速，整体市场呈现出供销两旺的格局。基于对发展历程的梳理与总结，结合目前市场运行情况，对房地产市场发展特征总结如下：

1.整体市场特征

1.1 宏观经济持续向好，带动房地产业快速发展

市连续两年城市经济总量、地方财政收入、人均纯收入等主要经济指标的绝对数据和增长幅度均处全省前列，尤其是2008年全市实现了生产总值764.6亿元，同比增长16％，创下了高于全国、全省和10年来的最高增速。城市发展进程逐步加快，从市政、交通、城市改造方面逐步进行,经济及城市配套的完善带动房地产市场的快速发展。

1.2 房地产市场供需两旺，价格稳升

商品房市场06年、07年销售连续两年突破100万平方米，2009年上半年，受政府的救市政策影响，刚性需求被释放之后，需求量大大增加，整体市场成交火爆，整体市场在售项目达60个左右，整体呈现供销两旺的发展格局。 2000年商品住宅均价约1100元/平方米，2009年8月商品住宅均价已达3054元/平方米。2007年下半年以来住宅价格有明显上扬后，08年以来整体市场价格呈现稳中有升的发展态势。

1.3 房地产市场趋于纵深化发展

随着房地产市场规模的迅速扩大，本土开发企业逐步走强，外来品牌开发企业强势进入，竞争的激烈带动了商品房市场的整体发展水平，房地产市场趋于纵深化发展。

1.4 产品理念较为传统，呈现扁平化特征

作为一个新兴的工业城市，由农业经济为主向工业化、城市化过渡较晚，整体置业人群消费理念相对滞后，也在很大程度上抑制了商品房供应市场的产品创新，消费层次及开发层次未能充分拉开，目前市场尚无纯粹的别墅项目，复式、跃式等产品几乎没有；仅从市场住宅售价未能充分拉开差距，高价产品与低价产品差距仅数百元，即可看出这一特征，整体产品市场呈现扁平化发展特征。

1.5 置业人群较为单一，二室、三室户型需求占市场总量的90%以上

市目前的置业人群以市人以及周边的县区为主；辅以部分人，而其他地方的客源更加稀少。从客源上来看，较为单一。整体消费市场以二室及三室需求占到绝对比重，诸如一室以及四室以上不足10%。凭借区位优势、地价优势、低热、“魅力”和“宜居”城市名片，洼地效应明显，吸引郊县和的人们到此购房置业，商品房需求旺盛。

1.6 保障性住房建设力度加大

2008年，市年度经济适用住房计划建设面积22.2万平方米2009年计划量为30.36万平方米,廉租房保障计划也已出台并落实，对中低收入人群的住房保障力度逐步加大。

1.7 规模型地块供应较多，地价以城及西咸共建为最高

市场土地供应03年以前集中在城市中心城区，主要以玉泉路以及文林路沿线为主，04年开始，随城市规划及西咸一体化进程的推进，世纪大道以及东风路区域土地供应量明显上升，同时规模型地块较多，供需市场的走高以及房价的攀升，带动了地价的上扬。此外，市旧城改造力度加大，未来将释放出较大体量的商品房用地。

2.分城区市场特征

城区面积相对有限，目前商品房市场供应集中于城以及城南西咸共建区，城北、城东及城西相对偏少。同时从城市地理来看，南为渭河，北边为塬以及高速公路阻断，整体房地产开发空间受到一定限制，目前市场在售项目为60个左右。

2.1 城东区：房价处于低谷，市场空间有限

市城东区的大致围为：东风路以东、渭河以北、渭城西路以南，位于市中心东郊的区域。

区域房地产开发集中在一路和二路之间，项目数约占总量的15%。城东区的项目以普通住宅为主，位置多处于城东区较为繁华便利的地段，项目较为集中，相对来说，大盘偏少，中小盘占上风。由于区域工厂较多，生活配套不足，目前城东整体房价处于市五区之末。房地产信息网研究中心统计的城东区7月均价为2635元/㎡。

2.2 城南区：规划利好，未来发展核心

市城南区界定如下：皂河以西，西宝南线以北，沣河以东，渭河以南约30平方公里区域。

城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线，占到市场项目总数的28%左右。世纪大道西咸共建区沿线楼盘以大盘为主如：金泰丝路花城、奥林匹克花园等等。另外开发商实力比较强：泰盈、华宇、亿龙、、金泰都是本土比较知名的开发商。相比市中心以及周边楼盘，该区域项目质量较高，部配套齐全，但外部配套尚显不足，关中――经济带建设规划的出台，将推出西咸共建区经济及房地产的快速提升。城南区7月均价为3470元/㎡。

2.3 城西区：持续走旺，未来热点板块

市城区主要指渭岸的咸通路以西和三号桥南的世纪西路区域。

该区域是未来市行政的新中心，所以发展潜力较为巨大。从众多的开发楼盘就可以看的出来，这里的投资价值正在凸显。而从调研显示，目前各在售楼盘的价格在

2600-3000元/㎡之间，销量逐月呈现出上升的态势，作为高新区的经济带动，未来城西区将成为房地产发展的热点板块，这里客源多为周边区县的置业人群，需求持续走旺。城西区7月均价为3113元/㎡。

2.4 城北区：文教资源丰富，空间有限

以文林路为界，文林路以北的区域为城北区。城北区域文教资源丰富，虽然板块项目少，但市场在售项目规模普遍较大。城北区现在在售的项目来看，处在城北的分水岭上——文林路，比较靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前还没有新的项目开发。这个区域的项目总建面相对较大，价格相对较低。文林路沿线以占地500亩左右的大盘为主（日月星城，华宇景观天下）区域配套不足，需要靠城以及城东的配套来辐射。09年7月城北区住宅的均价为2834元/平米。

2.5 城中区：成熟区域，“中心”优势显著

市城中区划分界限为：文林路以南，渭河以北，咸通路以东，东风路以西。

城区以人民路为中心呈带型分布。区域楼盘配套也比较成熟，容积率相对较高，产品以高层小高为主，在售楼盘户型面积从50-200㎡跨度比较大。由于地段好（的主干道人民路附近），配套全（银行超市医院学校交通），是目前房地产开发的主要集中区域，价格处于高位，7月市场在售均价3650元/平米，为各板块最高。09年7月市城中区在售楼盘数量占到总数的27%左右，与城南持平，但个体楼盘规模有限。

3 分物业市场特征3.1 普通住宅：产品创新不足，同质化现象明显。

目前来看，市的普通住宅市场为商品房市场绝对主力，小高层及高层正逐步替代多层，而成为市场主力。产品创新不足，同质化现象明显。

3.2 商业：城中为核心，其余区域偏弱