陕西咸阳商业市场分析暨华城国际商业广场发展建议

商业市场回顾
世纪金花
宝安广场
现状
主要业态： B1：运动品牌（耐克，阿迪等），户外品牌（骆驼，
探路者等） 1F：珠宝首饰 （周大福等）、化妆品（欧莱雅等） 2F：鞋（花花公子等），皮具（凯撒） 3F：品牌男装（九牧王，皮尔卡丹等） 4F：时尚女装（Eland等）， 5F：时尚女装（云裳等） 租金：以月销售额反点形式抽取租金（15%—25%） 商业体量：约1.5万平，商铺规格：40—100平 客源层次：咸阳高档次消费商业场所，以收入较高客
咸阳华城国际商业广场发展建议
2013年9月
序言
站在未来5年的视角，去看待当下的开发观点！ 着眼未来5年的市场，去打造当下的规划理念！ 预测未来5年的变化，去盘点当下的营销思路！
升级，是商业发展的趋势，也是消费市场的必然选择。
规模升级 业态升级 观念升级
项目位置
第一商圈 本案
本案处于咸阳商业地产发展的新旧更替之处，成熟商圈与未成熟商圈的过渡地带。 未来发展前景巨大，黄金双十字地段（人民东路与乐育南路、乐育南路与西宁 街），未来吸金的新商圈。
宝安广场内营五金电料、文化用品、日用百货、 服装鞋帽、床上用品、钟表玩具等，以日常百 货为主，品牌档次性较低。 代表咸阳90年代最高端购物场所
商业市场回顾
现状
盛世银泰购物广场
主要业态： 1F：金银首饰（百泰），服装（真维斯、以
纯等），化妆品（欧莱雅），皮具（啄 木鸟），鞋（红蜻蜓），运动品牌（乔 丹、361度）等。 2F：品牌服装（恒源祥、波司登等） 租金：一层：170—200元/月/平
站在西咸一体化角度看待，咸阳市的商业中心将逐步升级，人民路商业迎 来换代时代。
依托于周边现有商业及未来商业的投入使用，日渐成熟的商圈氛围，本项 目周边将成为未来咸阳人流最集中的商业中心区。
发展空间
商业市场分析
商业市场回顾
竞品项目分析
未来区域商业探讨
商业市场回顾
市场商圈格局回顾 商业布局—— 一主，三副，六街
商业市场回顾
档次
商圈名称 辐射范围 消费人群
主要业态
主要租户
现有营业面积(㎡) 不含办公类
租赁情况 租金
未来主要供应 未来供应面积
交通状况 人流量
总体评价
人民路商圈 咸阳市区、周边郊县 本市消费者、周边郊县人群
中档、低档 百货、服装、饰品、餐饮
世纪金花、开元商城、汉唐书城、国美电器、苏宁电器等
约65万㎡
现状
新天地步行街
主要业态：以服装，鞋，为主 面积：10—20平 租金：150-200元/月/平 面向客群：周边郊县人群，学生
——咸阳的康复路
主要业态：以时尚学生装为主 面积：10-20平 租金：80-150元/月/平 面向客群：以学生为主。
——咸阳的小寨
商业市场回顾
小结： 业态低端、重复，外立面陈旧，品牌档次不高 缺少大体量、综合性的商业体
玉泉路
团
结
秦隆
路
中华路
中山街
东
一主
新
风
兴
路
路
三副
滨河路
六街
商业的规划：“一主”：人民路城市商业中心 “三副”：玉泉路区域商业中心、中华路区域商 业中心、东风路区域商业中心；“六街”：人民中路综合商业街、团结路电子通讯专业街、中 山街特色养生仿古街、秦隆仕女休闲步行街、新兴路特色风味美食街、滨河路酒吧风情街。
区域潜力 项目位于城市规划发展的主要方向上
城市规划与发展方向:“ 强化中心 、优先南扩、稳步西 拓、适当东延、抑制向北 ”
发展现状
基于咸阳市发展及商业现状的研判：
咸阳市目前大力推进城市化进程，随着西咸一体化进程的深入，商业物业规模及需 求必将进一步提升，未来几年将迎来快速发展。
市场量价稳步提升，商业价值迅速拔升，城内区土地稀缺性日益体现。
城南、城西、以及城中的改造是咸阳市未来发展重点，为本项目打造新中心提供了 支撑。
保值、投资客户为目前主要购买力。投资、高端客户群引领未来方向。
人民路商圈作为咸阳市第一核心商圈，其业态过低，规模过小，不能满足咸阳未来 的需求，必须升级。
未来趋势
随着城市化进程的迅猛发展，房地产开发及消费都面临从初级向中级过 渡，尤其在城市中心地段，因为土地的稀缺性，将使得综合体成为开发 的必然选择。
二层：80—120元/月/平 面积：35—80平 客源层次：以普通收入者为主为主
位于咸阳市人民路中段，人民广场对面，商场一层外部以底商商铺为主，主营服装（真维 斯，以纯等），商场内部以珠宝首饰，品牌服装，皮具，鞋，化妆品等。 面向普通收入者。代表咸阳市中端购物场所，目前人气一般。
商业市场回顾
嘉惠步行街
源为主
位于咸阳市人民路中段，人民广场对面，商场内 主营品牌服装，珠宝首饰。以中高档为主。 为咸阳最高端购物场所。
主要业态： 1F：金银首饰，钟表玩具，手机卖场 2F3F4F：百货、服装，鞋、内衣、箱包、童装、 体育用品 租金：一层：120—150、二层：90—110
三层：60—80、四层：50元/月/平 面积：20—80平 客源层次：以收入中档次客源为主
•商业主要集中在人民路广场周边，包 括大百货，服饰专卖店，电器专卖、 综合超市，小商品步行街，附带少量 的娱乐休闲功能。
•人民路沿街的商业占据着黄金地段， 但多以小网点居多，没有发挥大型商 业网点集居的特质，其次就是商业业 态模式雷同、重复建设比较严重。
•目前，沿人民路两侧的建筑大多为厂 区家属楼的底商，多数为低层、多层 砖混结构，建筑立面呆板，色调陈旧。
出租率达95% 45-250元/㎡ 人民路周边、世贸中心
约30万㎡ 咸阳主干道、地铁延伸线 约25万人次/天 咸阳市唯一的商圈，已不能满足咸阳人消费的需要
商业市场回顾
人民路商圈商业研究结论：
➢ 2012年咸阳人均可支配收入约为25758元，略高于全国平均水平（24565元），人 均消费性支出18094元，远低于同水平城市。消费恩格尔系数约为34.6%，远低于 36.2%的省内水平，消费潜力巨大；
商业市场回顾
布局骨架 “一横三纵”& “一核心三节点
一横
Leabharlann Baidu
乐
育
秦
路
皇
路
三纵
新 兴 路
一核心
三节点
布局骨架：构建“一横三纵”城市中心骨架，重点打造“一核心三节点”。“一横”指人民路， “三纵”指秦皇路、乐育路、新兴路与北大街，“一核心”指城市商业中心核心商圈，“三节 点”指在七厂什字、电影院什字和北门口什字形成的三大商业节点；