金域蓝湾别墅项目定价方案

合集下载

楼盘价格方案

楼盘价格方案尊敬的购房者，为了更好地满足您对楼盘价格方案的需求，我们精心设计了以下价格方案供您参考。

在制定这些方案时，我们充分考虑了楼盘的地理位置、建筑质量、周边设施以及市场行情等因素，以确保价格的合理性和可持续性。

请您仔细阅读，如果有任何疑问或需求，请随时联系我们的销售代表。

一、基本信息楼盘名称：XXXXX楼盘地址：XXXXX二、房型和面积1. A 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米2. B 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米3. C 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米注：以上面积仅供参考，最终以实际测量结果为准。

售价可能会受市场行情波动影响，具体以购房合同为准。

三、购房政策1. 首付比例- 商品房首付比例为总购房款的 XX%- 共有产权房（或其他）首付比例为总购房款的 XX%2. 贷款政策- 支持购房贷款，具体贷款政策请咨询销售代表3. 优惠政策- 提前购房优惠：凡在某日期前下定并支付一定金额的购房者，可享受 XX 折优惠- 团购优惠：超过 X 人成团购房，每位购房者可享受 XX 折优惠四、付款方式1. 商品房付款方式- 首付款：在签订购房合同时支付 XX% 的首付款- 贷款款：通过银行贷款支付剩余购房款项2. 共有产权房（或其他）付款方式- 首付款：在签订购房合同时支付 XX% 的共有产权房（或其他）首付款- 分期付款：剩余购房款项可分 X 期支付，具体分期方案请咨询销售代表五、其他费用1. 交易税费- 购房者需承担的税费包括：个人所得税、印花税、契税等，请根据楼盘所在地的相关政策和购房合同中的约定支付相应的费用2. 物业费- 按照当地政府规定的标准和管理要求收取，具体费用请咨询销售代表六、购房流程1. 在线咨询或到售楼中心咨询2. 查看样板房和了解楼盘信息3. 确定房源和签订购房合同4. 支付首付款或共有产权房（或其他）首付款5. 办理贷款手续6. 支付尾款7. 办理交房手续8. 进入楼盘交付阶段9. 缴纳物业费、入住及交房验收请注意，以上价格方案仅供参考，最终价格以购房合同为准。

别墅项目定价因素系数表

别墅项目定价因素系数表
基准价格
一、景观因子
景观因子临近外部水系景湾临近内部水系景观 31#5,33#4,29#4、5 外侧东西侧靠近（联排）内侧东西侧靠近（联排）
东（独栋）景观西（独栋）景观
南向第四排
调节价差 1800 400 200 300 200 500 1000 -400
二、建筑因子
1、建筑外部因子（在小区中的位置、联排楼栋的房屋数量、楼栋朝向、房屋在联排楼栋上的位置）
南向大户型，小天井,面宽较大,舒适性较强;地下室面积适中；前后庭院露台面积大
南向大户型，小天井,面宽较大,舒适性较强；地下室面积较大；前后庭院露台面积大
南向独栋；户型舒适；庭院面积大；
北向独栋；户型舒适；庭院面积大南向小户型，大天井,面宽小,户型合理;地下室面积中；前后庭院露台面积大南向小户型，大天井,面宽小,户型合理;地下室面积较大；前后庭院露台面积大南向小户型，大天井,面宽小,户型合理;地下室面积最大；前后庭院露台面积大南向小户型，大天井,面宽适中,户型合理;地下室面积中；前后庭院露台面积大南向小户型，大天井,面宽适中,户型合理;地下室面积较大；前后庭院露台面积大南向小户型，大天井,面宽适中,户型合理;地下室面积最大；前后庭院露台面积大
地下室面积、前后庭院面积）备注说明
小户型，小天井，面宽小，户型合理；地下室面积较小；前后庭院露台面积小小户型，小天井，面宽小，户型合理；地下室面积适中；前后庭院露台面积小小户型，小天井，面宽适中，户型合理；地下室面积小；前后庭院露台面积小小户型，小天井，面宽适中，户型合理；地下室面积中；前后庭院露台面积较小大户型,小天井,面宽适中,舒适性较强；地下室面积适中；前后庭院露台面积大大户型,小天井,面宽适中,舒适性较强;地下室面积较大；前后庭院露台面积大

万科金域蓝湾项目-分析报告

Code of this report | 5
万科金域蓝湾个案分析
项目基本概况项目详细解析项目配套解析供销及价格分析户型详细解析项目营销推广精装修、物管、智能化
© Copyright Centaline Group, 2010
数据来源：南京中原DRC监测数据
Code of this report | 6
万科金域蓝湾——优劣势分析
S —— 优势
W —— 劣势
1、品牌开发商
1、项目周边有多个变电站，南侧有高压线，存在辐射污染
2、方山、牛首山河、外秦淮河，景观资源优越 2、项目西南侧设有一个垃圾房，存在气味污染
3、项目部分房源采用地暖、新风系统等高科技系统
4、精装，国内外一线品牌。U8全新家居空间系统，满足更高层次的需求
5000平米社区中心广场
3000平米小区内部水景商业街（餐饮区）
2000平米3层社区中心
5000平米21班双语幼儿园
© Copyright Centaline Group, 2010
内部配套具体设施
会所
2000余平米运动主题会馆，包含室内外双泳池、跳操房、瑜伽房、动感单车房等
幼儿园 21班
5、小区有21班幼儿园、运动主题会所、社区中心、净菜市场和社区商业街等配套。
6、产品类型多样，可满足各阶层人士的需求
7、品牌物业
3、地铁一号线小龙湾站（高架），距离项目仅700米，另小区外环线路，存在噪音污染 4、周边配套尚待完善
5、已交付房源出现诸多问题，业主评价越来越低 6、西北方向有一自来水厂，可能会有噪音污染 7、周边的交通不太便利
高密度组团
低密度组团（卡蒂斯庄园）

2024住宅定价表、定价公式

住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。

此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。

楼盘定价方案

3.信息公示：在售楼处显著位置公示楼盘价格信息，接受社会监督；
4.政府监管：积极配合政府相关部门对楼盘价格的监管工作。
八、总结
本楼盘定价方案旨在遵循市场规律，合法合规地制定楼盘价格，实现开发商与消费者的共赢。在实际操作过程中，开发商应密切关注市场动态，适时调整价格策略，确保楼盘销售的顺利进行。同时，加强价格监管，维护消费者权益，为项目的成功销售奠定坚实基础。
2.优惠策略：针对首次购房、团购等客户，给予一定优惠政策；
3.营销活动：通4.价格承诺：在销售过程中，承诺在一定期限内楼盘价格稳定，增强消费者信心。
七、价格监管
1.定期检查：开发商应定期对楼盘价格执行情况进行检查，确保价格合法合规；
2.投诉处理：设立投诉渠道，及时处理消费者关于价格的投诉；
第2篇
楼盘定价方案
一、项目概述
本楼盘位于XX城市XX区域，地处XX商圈，项目规划用地XX平方米，总建筑面积XX平方米，包含住宅、商业及配套设施。项目所处区域交通便利，配套设施完善，具有较高投资价值和居住价值。为保障项目顺利推进，实现开发商投资回报，现制定以下楼盘定价方案。
二、定价目标
1.确保楼盘销售价格合理，符合市场规律及消费者承受能力；
五、定价步骤
1.收集资料：收集项目开发成本、周边楼盘价格、市场供需情况等相关信息；
2.分析市场：分析房地产市场发展趋势、消费者需求、竞争态势等因素；
3.制定初步定价方案：结合定价原则和方法，制定初步的楼盘定价方案；
4.征求意见：向相关部门、专业人士及潜在客户征求定价方案意见，完善定价方案；
5.审批定价方案：将完善后的定价方案提交开发商审批；
楼盘定价方案
第1篇
楼盘定价方案
一、项目背景

扬州别墅楼盘信息

北区扬州印象花园：扬州印象花园为569号地块，位于扬州市甘泉片区，扬天公路东、槐泗河北，基础配套设施齐全，交通便捷，景观条件优越。

扬州印象花园主要规划小高层住宅及联排别墅。

2012年4月28日开盘，联排共92套，销售了44套，均价9000元/㎡大和金甸园：小区内全景美墅，花园洋房，生态景观自成一体，高贵气质与生俱来，打造扬州上层人士的顶级宜居佳园。

2011年7月18日开盘，联排共13套全部售罄，双拼12套全部售罄，均价10000元/㎡庆峰北郡：联排别墅采用咬合型的类独栋、类双拼产品，前庭后院、屋顶超大露台，每户双车位配置，享受大空间、大气度的尊贵生活。

别墅未开盘，联排30套，双拼70套，联排均价12000元/㎡，双拼7000元/㎡天鹅湾墅园：天鹅湾位于扬州市槐泗老镇区，学士路南侧，槐泗河边上，紧邻槐泗小学，距扬潥高速槐泗入口仅5分钟车程，距扬州市区10分钟车程，转瞬出入繁华与宁静，各项生活配套设施齐全。

预计今年年底开盘，物业类型有联排、双拼、独栋、电梯洋房。

瘦西湖景园：瘦西湖景园扬州市邗江区扬子江北路与双塘路交汇处向200米，目前项目三期在售中。

项目三期共推出72套房源，为现房。

独栋别墅均价为22000—24000元/平米，现仅剩7栋。

双拼别墅价格为15000—17000元/平米，仅剩16套。

万科城：万科城位于扬州市蜀岗-瘦西湖风景区内，于蜀岗之上，南依瘦西湖，东临大明寺，西靠蜀岗西峰生态公园，占据城市绝版景观资源。

万科城项目以纯低层电梯院落住宅，辅以少量珍稀别墅，是扬州绝版的低密度住区。

住宅产品部分包含了花园洋房产品和别墅产品，具体数据目前没有。

碧水栖庭：碧水栖庭坐落于景色优美的扬州蜀冈生态公园西侧，邗江大道与西湖路交界处西南角。

瘦西湖风景区旁双公园尚宅，四期叠加推出36套，目前未开盘。

瘦西湖唐郡：地处国家4A级旅游风景区蜀冈瘦西湖景区，北倚平山堂，观音山，东连山水灵逸瘦西湖，西邻蜀冈西峰生态公园，交通便利、配套成熟，有天、有地、环山、抱水，占据着独有的景观、生态和人文资源，区位优势堪称绝版。

万科的产品定位和规划解析(下)

晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现代中式风格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案，相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑风格
分支
社区配套
公共空间
社区规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。

某楼盘定价方案

某楼盘定价方案随着城市化进程的不断推进，房地产业在中国经济中扮演着越来越重要的角色。

在众多楼盘中，定价既是开发商的重要策略，也是购房者的关注焦点。

本文就某楼盘的定价方案进行分析，探讨其合理性。

楼盘概况该楼盘位于城市核心区域，紧邻地铁站，周边交通便利，周边商业和市政配套设施完善，各类生活服务设施齐全。

整个楼盘占地面积50万平方米，规划有住宅、商业配套、文化娱乐等各种设施。

其中，住宅小区占地15万平方米，共有20栋楼房，计划开发2000余套房屋，目标客户为中高端用户群体。

市场定位以目标客户为中高端用户群体，该楼盘的市场定位偏向于高端。

业内分析认为，该地区的高端房屋供不应求，市场需求强烈。

根据市场调研，该楼盘的目标客户对居住环境要求高，对配套设施要求多样性，对购房价格趋向理性。

因此，定价方案需要满足该客户群体的需求。

定价方案针对市场调研结果，该楼盘开发商提出了以下定价方案：1.按面积定价。

根据房屋的建筑面积不同，制定不同的价格表。

小户型房屋的价格相对低，大户型房屋的价格相对高。

其中，小户型房屋面积主要在60-80平方米，价格在80万元/套左右；大户型房屋面积主要在150平方米以上，价格在300万元/套左右。

2.实行阶梯式定价。

根据楼层的不同设定购房价格，越高的楼层价格越高，但价格幅度不大。

一楼到三楼相对比较便宜，三楼到六楼价格中等，六楼以上价格较高。

3.实行先定层位再定房价的方式。

购房者需要先选定所在楼层，然后再根据房屋面积和层高进行定价。

共有22层，其中20层是住宅楼，2层是商业楼。

定价方案的合理性综合上述定价方案，本文认为其合理性得到了一定的保障。

首先，按面积定价是一种常见的定价方式，对购房者来说更直观。

同时，小户型和大户型的价格差距适当，符合市场的价格趋势。

其次，阶梯式定价方案对30层以上的房屋进行微调，使房价呈现出适度的增长趋势，体现了市场的高端需求。

最后，先选层位后定房价的方式，可以让购房者更具选择性和控制权。

方案货值最大化的五种方式

方案货值最大化的五种方式开发商最注重的关键之所在：提高总货值。

（备注：本次文以提高总货值为主要目的，市场、客户、成本、利润等，先暂且作为次要因素考虑。

）欲练此功？“总货值”是什么？项目总货值就是整个项目预计最终销售的销售收入金额。

是开发商衡量和比对地产项目方案合适与否的最主要指标。

一：指标要做足一般来说，设计师都知道要用足容积率，这确实是地产开发项目的重要指标要求，特别是在土地成本越来越高的今天。

开发商主动折损容积率也是有可能的，就是在土地成本极低，高端产品的溢价能力又很高的情况下。

除了容积率，密度却是个容易被忽视的重要指标。

密度指标吃足就意味着更低的层数，更好的产品形象，更重要的是一楼带小院的户数会最大化（现在一二线城市带小院的住宅溢价程度越来越高，这块货值属于成本极低，利润极高的部分，千万要重视）。

另外一般情况下，商业网点溢价能力会高于住宅，因此要合理平衡密度的分配。

另外，最大化可售面积也是一个极其重要的目标。

换言之，不可售的社区配套公建一定按照符合规范的最小面积设计，能放在地下的，尽量不占用可售面积。

二：重视赠送面积合情合理的“偷面积”和“赠送”。

网络上流传着各个地区送面积的方式，在这里更多强调的是合情合理。

首先“偷面积”应该更多解读为成本手段，而非营销手段。

我们来分析“偷面积”到底偷的是什么，其实主要是土地成本。

往往用“偷”的手段赠送的面积，售价上要略低于正常面积，才能让购买者觉得有“占便宜”的心理，又能增加开发商利润。

所以土地成本高低决定了“偷”不“偷”面积，以及“偷面积”的程度。

土地成本很低的时候，可能会造成“偷”了面积，反而利润降低。

另外，在一些建安成本增加不多的情况下，“偷”就更为重要。

举个例子来说，地下车库梁柱结构层高需要3.9米，无梁楼盖最少也要3.3米，加上1.3米左右的覆土，那么连着地下车库的住宅地下室层高就快有5米的样子了，这个空间如何利用？如果作为单层的车库和储藏，显然很浪费，做夹层高度又不够。

厦门金域蓝湾

基本概30况-50米市政绿化带
社区皇家园林
泰式入口
基本概况
1.大堂洗礼区2.运动休闲区 3.景观绿化区4.商业活动区
主入口
园路
小品与片墙
高端的别墅
跃式霸气高层
一梯三户高层
林园鸟瞰
总结感想
1.小区与街道的边界，相融合 2.片墙、小品与植物（乔木与灌木分层次）对小区内空间的限定 3.对小区的精准定位和全方位的服务设计
大三房与大四房为主的产品线把握高端住宅主流需求降低风险
厦门岛的核心凝聚作用，使得岛内项目天然具有稀缺性
布局分析
基本概况
商业区
大气双拼高层
高端跃层叠加高层
主入口双拼大房高层
上档次的别墅区
儿童泳池
会所一梯三户高层
幼儿园网球场
次入口
次入口
1.大堂洗礼区2.运动休闲区 3.景观绿化区4.商业活动区
容积率：3.0 绿化率：38% 建筑密度：30% 建筑层数：30层入住率：90%以上人口毛密度：526人/公顷人口净密度：147人/公顷
总停车位：430个，其中地下407个
小区名称：金域蓝湾基地地址：湖里区湖边水库片区施工日期：2019.10-2019.01 开发商：厦门万科房地产有限公司配套：泰式园林、泳池、网球场、会所、幼儿园
1.园路的设置，在有趣与适用中权衡 2.水“源”的后期管理问题，小区内共建的选择
谢谢
洪文路公交站万景公寓
区位分析
口腔医院蔡塘ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ交站
区位分析
目前周边为村社，周边环境差，配套缺乏，只有部分高层单位能看到湖景
区位：湖边水库片区，城市新区
户型－瞄准高端客户，户形以舒适为第一原则，而不过分追求性价比

江宁个案

已选址的南京火车南站，距离百家湖商圈不到2公里。京沪高速铁路
南延方案的建成，将大大提升南京在整个长三角经济圈中的地位，百家湖商业区无疑是南站的最大受益者，未来该区域内的商业体系价值将最大化。
THE
END
户型点评
优点：双卧朝南，动静分离。缺点：私密性差，厨房离餐厅较远，生活功能性不足。优点：动静分离，南北通透，景观阳台采光充足。缺点：私密性差，厨房采光通风不足。
优点：动静分离，主卧采光充足。缺点：户型不方正，阳台采光差，通风差。
优点：双卧朝南，动静分离，私密性强。缺点：景观阳台采光不充足。
项目简述
东方龙湖湾· 御山湖
项目地址：江宁区穆陵街道龙眠大道588号开发商：五矿地产南京有限公司
占地面积：19.8万平方米
容积率：1.2 总建面积：23.76万平方米建筑类型：小高层物业类型：住宅开盘时间：2010年05月01日主力面积：一房63-69平方米,二房89平方米当前报价：11500元/平方米物业费：1.4元/平方米*月物业公司：南京锦江物业顾问有限公司
本案
小区对面就是10万㎡的纯生态公园，让您呼吸最新鲜的氧气。
小区内部政府规划一所幼儿园、一所小学，教学设施一应俱全。

小区坐落龙眠大道西侧、天元东路南侧，背靠方山风景区。地铁：地铁一号线南延线海事技术学院站下即可。

公交：137路、大同线、大中线、南广线、盛科线。
产品分析
御山湖别墅级公寓拥有古典英伦建筑外形，项目外立面采用石材及仿石涂料。御山湖4000㎡中心景观带，美景集结。1条景观大道中轴，直接延承湖语山别墅区景观，5大景观节点、7条景观栈道、8种特色水景景观串联整个社区，畅享悠然美景。

金域蓝湾精装房样板房说辞

143平米样板房说辞注：无论哪个地方，都是先整体后局部.先生，您好，这里是我们143平米样板房，这里请，帮您介绍一下。

首先,入户门是钢木复合门。

里面是两层钢板，外面是实木贴皮的，两层钢板中间有防火棉,所以，此门是防盗和防火保障以及隔热保温效果都是相当好的.您可以推一下试试这门的份量，是普通门根本无法比的。

走进来这里有一个比较宽的脚踏面的设置，走在上面脚感是比较好的。

紧接着就是我们玄关的位置了，您看，到时候这些东西都是帮您做好的。

这些都是相当人性化的设计。

进门处是一个衣橱,平时常穿的衣服放里面，外出回来直接外套挂里面，非常的方便。

往里面是一个鞋柜，换鞋比较方便,里面的隔板还是可以根据需要要调节的,比如您放靴子就可以调得距离大一些,或者可以直接拿掉一层，底层呢，还有透气孔，以防止鞋子发霉发潮；还有这柜门是一个阻尼的设计，关上时有一个缓冲的过程,没有声音而且减少震动.包括这下面是一个不落地的设计，还有灯光都是为您做好的,这种格局一方面方便您清扫,同时，您进门换鞋子拖鞋等可以直接放下面，非常的方便,还可以起到一个防潮的作用。

这抽屉里可以放些入户卡、煤气卡、雨伞等小东西，方便又实用,省得您到时找东找西，一时忘还比较麻烦的.上面同样是一个柜子，到时您可以一些换季暂时不穿的鞋子或其他一些比较零散的东西放里面，对空间都是一个比较合理的利用。

中间是一个类似梳妆台的设计，可以摆放一些装饰品或化妆品之类，包括这里面的镜子都是帮您做好的，方便您出门前适当打理一下自己（衣橱的镜子也同样），里面的灯光也有的，而且两边都是有挡板的，为了避免后边的镜面反光而设计的。

这里进来就是您的第一个房间了，这个房间在设计时是一个入户阳台，正好也是一个房间的大小,交付时会帮您做成一个房间给您,所以是送您一半面积的，这也是为什么我们143平米可以做到一个四房的原因所在。

同时这里有一个飘窗也是送给您的，实实在在的面积（低于2米2），您可以放一些装饰品装饰一下，包括上面的石材都是帮您做好的，看上去特别有感觉。

万科金色家园、金域蓝湾、东海岸深度解析

万科温馨家园
地理位置：福田区香密湖与莲花西路占地面积：2万平米建筑面积：5.9万平米发展商：深圳市万科房地产有限公司卖点：
–––– 水体园林 –––– 建筑立面 –––– 户型创新
瑞尔特---服务中国房地产
项目区位图
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
案例三：万科四季花城
解决方案
发力点
政府说/媒体说/专家说/同盟说/自己说
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
项目特色：
1、半成品房 2、双层中空玻璃、玻璃阳台 3、一梯六户，户户朝南 4、骑楼风格商业步行街 5、中国第一“泛会所” 6、色彩创新引领时尚
万科金色家园
瑞尔特---服务中国房地产
万科金色家园
瑞尔特---服务中国房地产
案例二：万科温馨家园
瑞尔特---服务中国房地产
万科金色家园、金域蓝湾、东海岸、四季花城深度解析
瑞尔特---服务中国房地产
案例一：万科金色家园
瑞尔特---服务中国房地产
万科金色家园
地理位置：深圳福田区莲花路与景田路交汇占地面积:28672.2平方米建筑面积：约18万平方米容积率：6.4 获奖情况：《深圳商报》《深圳晚报》2000-01深圳十大明星楼盘《南方都是报》深圳十大品牌楼盘
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产

万科金域蓝湾_营销策略总纲

2006年上半年有3宗土地出让，仅有一宗成交，楼面地价是2510元/㎡，测算出其建设成本为4600元/㎡左右，再加上开发商获取利润，在不考虑其他市场因素的情况下其售价将达到5500元/㎡以上，较大幅度超过目前该区域5000元/㎡左右的市场价格。说明尽管有新政影响，部分开发商对珠海未来房地产前景仍然看好。 2006年10月18日，“珠国土储2005－13”地块拍卖由华发以25.5 亿元获取，建面3510元/平方米，再加上契税7000万元共26.2亿元的总价，宗地35.44万平方米，总建筑面积为72.66万平方米，功能定位为住宅、商业、酒店、办公，挂牌出让的楼面地价为1200元/平方米。（万科、和黄、凯德臵地、中海、中信华南、招商、华发）。而万科止步于1900元。
中华方兴· 每一间
本项目
方圆· 云山诗意
景山一号
金域廊院钰海山庄湖光山舍华发新城未拍卖地块中新国际华发国际格力广场
银座
金碧时代九洲假日山海一品
万科· 珠海宾馆项目
蓝爵
金地项目
九洲时代北岭项目
海湾半山
06年项目
在售项目将售项目
上海中新· 中新国际
07年项目
面对众多本土与外来品牌发展商的合围，已不仅仅是产品与资源之间的竞争。但情侣路沿线未来高端项目的推出，有利于带动项目价格的提升，同时，结合项目自身的产品品质和高调推广，项目存在进入珠海第一阵营的机会。
项目现场展示品质不强，产品规划存在不足，整体档次不高，近期营销中心将开放。
2.2竞争分析
华发九州
项目地址：石华东路与情侣路交界处西北侧。建筑面积：3.9万平米建筑形式：2栋高层， 28层
户型：4房，复式
工程进度：地基阶段预计发售时间：2007 年中

房地产项目设计任务书

“金域蓝湾”项目设计任务书委托单位（甲方）：武汉城市建设投资有限公司被委托单位（乙方）：大洋不动产委托范围：项目总平面规划方案和建筑单位方案设计一. 设计依据1. 本项目计划立项批文2. 本项目选址意见书（意向性）及概念方案审查会议纪要3. 本项目1:1000规划红线附图4. 本项目地质勘探资料5. 国家及武汉市现行有关法规、规范二. 项目简介1. 项目名称——金域蓝湾2. 项目现状条件“金域蓝湾”项目位于洪山区的关山片区，地块东至粮食集团地块，西达学府景观大道，南临城市主干道，北接未来规划的高级职业院校。

整幅用地沿城市主干道以北横向分布，整体呈梯形状，东西长约400米，南北进深约在190—360米之间。

地形趋向基本表现为：北高南低，地形局部有起伏，层次分明、三山夹一沟、局部凹陷。

地块内有北、西南、东部三处缓坡，中部和南面相对低平。

地块内最高点标高约299m，最低处标高约276m，垂直高差23m。

该用地轮廓方正，地形多样，有一定的坡地沟谷，所处的位置更是未来当地城市的窗口，具备先天的地理地形优势。

“金域蓝湾”地处规划中的教育园区范围，职教园更是当地的“东扩南连”政策发展的重点区域，政府规划职教园将在未来几年内打造成为当地的文化、教育中心。

它将是当地最为重要的人文宜居社区。

而且项目南临的城市主干道路段将随着2007年底高速的全线贯通，日益扮演着更为重要的角色，城市主干道将是加强当地与重庆主城经济联系的纽带，重庆“一小时经济”在当地的实现，将进一步推动整个区域乃至整个城市的经济发展。

教育园、高速路双管齐下，势必将带来本项目更好的发展契机。

本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目靠近禽蛋市场区域，周边还建房物业形象整体落后；城市主干道目前的道路整治不甚理想，道路状况不佳；区域远离传统的城区，生活成熟度低，配套不足；目前开通的交通车少且路线长，区域交通通达性差等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。

别墅项目价格策略

别墅项目价格策略概述随着城市化进程的不断推进和人们生活水平的不断提升，别墅项目越来越受到人们的青睐。

不过，在制定别墅项目的价格策略时，开发商需要考虑各种因素，才能够确保项目的成功。

本文将围绕别墅项目价格策略这一主题，为大家提供相关的信息和建议，帮助开发商打造更加有竞争力的别墅项目。

市场分析在确定别墅项目价格策略之前，开发商需要对市场进行充分的分析，以了解市场状况并相应调整自己的定价策略。

以下是一些需要关注的市场因素：地段地段是影响别墅项目价格的第一个因素。

一般来说，地段越好的别墅项目价格越高。

比如位于城市中心或者高档住宅区的别墅项目，价格一般较高。

相反，位于郊区或者偏远地区的别墅项目，价格相应低一些。

周边配套设施周边配套设施也是影响别墅项目价格的重要因素。

比如别墅项目是否靠近商业区、医院、学校等，这些都会直接影响别墅项目的价格。

总体市场供需状况别墅项目的价格还会受总体市场供需状况的影响。

如果当前市场供应比较充足，那么开发商需要考虑降低项目的价格，才能够吸引更多的购房者。

相反，如果当前市场供需失衡，那么开发商可以适当地提高项目的价格。

定价策略在了解了市场状况后，开发商需要制定合理的别墅项目定价策略。

以下是一些常见的定价策略：成本加盈利这是一种比较常见的定价策略，即通过计算别墅项目的成本加上一定的盈利，来确定项目的价格。

这种策略需要开发商充分了解别墅项目的各项成本，并通过市场分析来确定合理的利润空间。

竞争定价在市场需求相对充足的情况下，开发商可以采用竞争定价的策略，即参照竞争对手的价格，来制定自己的项目价格。

当然，在制定竞争定价时，也需要考虑自己项目的特点和定位。

折扣定价这是一种常见的促销策略，即通过给予购房者一定的折扣，来刺激购房者购买别墅。

一般来说，折扣定价需要在特定的时间段内进行，并且需要在市场宣传上做好相关工作，以确保促销效果的实现。

别墅项目价格策略是开发商制定别墅项目的关键之一。

在制定价格策略时，开发商需要充分了解市场状况和购房者需求，制定合理的定价策略，以确保项目的成功。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

金域蓝湾别墅项目定价方案一、定价方法：
目前市场上比较普遍采用，也较易操作的定价方法，为市场比较法，鉴于本项目为高端别墅项目，衡阳市内可比较楼盘不多，且开发开发成本相对偏高，故我公司建议用市场比较法法计算本楼盘均价，再用成本法来修正价格，这样确定下来的价格，既能保证发展商的收益，也不至于偏离市场太远。

二、定价影响因素：
1、市场比较法
用市场比较法评估项目均价时，我司会考虑如下一些因素，分别为：1）推售时机
2）区位因素
a.环境
★自然环境
★生活环境
★配套环境
★升值潜力
b.交通
★通达程度
★道路状况
c.配套
★文化设施
★学校
★生活配套
3）物业因素
a.规划户型
★项目规模
★小区规划（包括园林设计）
★外观设计
★楼间距（包括独立花园）
★容积率
★户型合理性
b.景观
★开阔性
★山景
★水景
★人文景观
c.设备
★智能化
★其它
d.小区配套
★车位
★活动场所
★会所设施
★设施档次
e.建筑指标
★户内使用率
★建材
★装修标准
★工程进度
4）营销因素
包括：
★管理公司品牌
★物业收费标准
★物管服务内容
★发展商品牌
★代理商品牌及操盘执行力度
★物业管理公司品牌
★地盘包装
★宣传效果
2、成本法影响因素
1）地价
2）建筑安装成本
3）所缴税费
4）营销成本
5）开发周期
6）融资成本
7）管理费用
8）其它费用
9）不可预见费用
三、定价步骤：
1．比较法
1）选择比较楼盘及制定比较权重
选择一批档次及开售时间较为类似的物业，收集各项资料，然后人为比较，并根据它们与本项目的可比性，分别制定出与本项目比较的权重。

2）拟定比较因素，并制定权重
本项目与比较楼盘，将会在如上所述的影响因素之间进行比较，且根据项目的特性，制定不同的影响权重。

3）对比较楼盘和评估楼盘进行评估
4）对其评估数进行处理，得出本项目均价
2．成本法
1）根据上述影响因素，分别计算其成本。

2）将计算之成本的10%作为不可预见费。

3）根据湖南地产界所制定的最低利润率25%，拟定金域蓝湾之利润率40%，计算本项目之均价。

注：但成本法的计价方式由于本公司接触金域蓝湾项目时间不长，没有相关具体开发数据，暂时未能提供详细的成本法价格计算数据，一下价格主要以市场比较法计算得出。

四、具体定价操作：
目前衡阳在售的项目中，我们选择产品品质较好的项目，并制作图表。

通过对项目的梳理来探讨，他们的定价方式和依据，以及我们该如何定价。

1、衡阳市部分高档楼盘情况汇总：
从上表中，我们可以看出越是高尚住宅，消费者更看中产品的地段和项目的整体品质、园林配套等。

也就是说，购买高尚住宅的客户，不再是简单的购买一处居所，会更实际的从交通配套、小区绿化环境、产品品质、人文景观等各个方面全面考量。

消费者更重中也更信任的将是产品所能带来的附加值以及住宅的舒适性。

2、价格类比，进行同类产品比较（市场比较法）：
从上表中，我们可以得出
比较系数= 所有可比权重得分总和/所有可比权重个数
比较系数=（68.6+74.3+72.1）/3=71.67
参考权重均价 = 所有同类产品价格平均值 = 6933
参考均价=（本案权重/比较系数）×参考权重均价× (同期房地产形势 + 同类产品销售状况 + 片区价格 +销售策略的综合比值) 计算得
参考均价 = 66.4/71.67*6933*1.02 = 6552
3、均价定价结论：
从上面的计算我们得知：
目前衡阳在售别墅项目的整体价格趋势。

我们经过仔细的推敲，认真的类比，根据别墅市场在衡阳未来1-2年的整体发展趋势，我们相信，金域蓝湾的别墅价格完全可以在6500—7000元之间，首批推出均价可暂时按6500元/平米均价进行操作。

根据别墅定价法则，结合衡阳别墅市场的产品价格区间，金域蓝湾的联排别墅和独立别墅按1:1.155的比例进行分别定价。

其中联排别墅均价为：6180元/平米独立别墅均价为：7140元/平米
推想：从定价上来看，我们在后期项目营销推广方面是否重点考虑：（1）、开发商的品牌塑造及项目高端形象的整体塑造；
（2）、项目的延展，如何提炼附加价值。

4、项目销售总额计算：
金域蓝湾一期推出67栋别墅总销售面积为：23106.8平米
其中独栋别墅总销售面积为：7690.8平米，销售总额为:54,923,320元联排别墅总销售面积：15416平米，销售总金额为：95,270,880元
项目一期总销售额为：23106.8平米*6500元/平米=150,194,200元
5、别墅分栋定价原则：
（1）景观优先原则：依据小区景观优势（人文景观、自然景观、小区规划小品水系景观等），作为定价依据；
（2）户型面积大小分类原则：依据独栋均价高于联排均价、同类型别墅面积与价格成反比、有架空层的别墅单价要偏低等，作为定价依据；（3）朝向原则：依据西向别墅价格低于东向别墅、南北方向遵循南北高中间低、联排别墅价格由西至东逐步走高，作为定价依据。

、
（注：具体分栋别墅定价表我司另外专项提供。

）
6、项目整体广告推广费用与销售总额的比例建议：
项目一期总销售额为： 150,194,200.00，我司根据别墅项目的广告推广特点（在前期提供的营销策划报告提及）及衡阳房地产市场、衡阳媒体市场特点，建议：
项目一期阶段广告推广费用比例为总体销售额的1.5%左右，即为：￥2252913元。

（具体推广策略及媒体投放计划、媒体投放比例我司将另行详细提供。

）
谢谢审阅，顺祝商祺！
和利时房地产咨询有限公司（长沙）
2010年9月8日。