地下车位变种销售土地增值税处理总结表精品文档21页
关于土地增值税清算—停车位处理问题的探析
关于土地增值税清算—停车位处理问题的探析史冬芹北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司摘要：土地增值税以增值额为征税对象，税负较高，对企业的收益能力影响较大，做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极其重要。
目前土地增值税清算政策各地缺乏统一性的文件，具体实施细则存在差异，税企产生较大争议，其中停车位的问题尤其突出。
土地增值税清算要在税法规定的范围内用好用足政策，既要结合企业实际情况又要最大限度的与政策规定相吻合，以达到企业利益最大化。
关键词：土地增值税清算；车位；争议；举措“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴纳土地增值税税款的行为”[1]。
土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、按次征收，实行超额累进税率，在房地产开发企业(以下简称企业)税负中占较大比重。
土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，因而土地增值税清算中税企矛盾较大。
近几年国家有关部门相继出台了若干针对土增税的文件，对土地增值税的预交、清算等环节加以规范和完善。
各省也纷纷出台相关解释、规定，但由于各地的政策差异性大，极易产生税企争议，其中停车位的问题尤其突出。
与住宅、商铺等其他开发产品相比，车位销售属于有限所有权转让，具有一定特殊性，对于车位销售的土地增值税清算问题，特别是企业按人防办公室的规定依托地下基础设施建造的地下车位，对其所有权归属问题尚存在争议，成为土地增值税清算的矛盾焦点。
一、车位收入的确认“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税是对其有偿转让房地产所有权的行为，就其增值额为征税对象的税种，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
”由于目前很多车位作为公共配套设施建设，无法办理独立的所有权证，地下车位的转让行为是否应纳入土地增值税的征收范围存在不同意见。
企业销售地下车位纳税探讨.doc
企业销售地下车位纳税探讨一、转让地下车位涉及的税种通过以上分析可以看出，河南省将房地产企业销售地下车位的行为，无论是以转移产权还是永久使用权的方式销售均界定为销售不动产，那么下面对销售地下车位所涉及的税种逐一进行分析：（一）营业税：豫地税发[2005]第16号文已经明确房地产企业以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物均属于销售不动产的行为，那么房地产企业销售地下车位就应该按照销售不动产的税目征收5%的营业税，相应的征收城建税、教育费附加及地方教育费附加等附加税费。
（二）土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的行为征收的一种税。
对于有产权车位的销售，将其收入纳入土地增值税的征税范围是毫无疑问的，那么对于人防车位的销售如何处理？《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）第四条规定房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施如建成后有偿转让，应计算收入，并准入扣除成本、费用。
并且既然河南省将房地产企业以转让永久使用权的方式销售地下车位的行为也视同销售不动产处理，那么也应该将人防车位的销售收入纳入土地增值税的征税范围。
土地增值税的缴纳分为预征和清算两个环节：1、预征环节：车位预征土地增值税采用的是随房走的原则，根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地税局2011年第10号公告）第三条的规定：房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。
房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
根据《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]第28号），河南省土地增值税预征率根据不同项目分别确定：普通标准住宅1。
房地产公司“车位处置”的2种形式，土地增值税怎么缴？
房地产公司“车位处置”的2种形式，土地增值税怎么缴？房产公司车位在不同的形式处理下，税收如何处理，实际上车位的处理归集起来有以下几种形式：“有产权”车位转让、“无产权”车位转让、车位使用收“停车费”、车位使用“无偿使用”。
那么到底在不同的形式下，土地增值税应该如何处理呢？（一）“有产权”车位转让1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第四条规定：条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
通过以上政策规定分析，房地产开发企业销售“有产权”的车位，转让有产权停车位取得的收入，计入土地增值税收入，其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
（二）“无产权”车位转让1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第四条规定：条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
3、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
房地产开发公司销售地下车位使用权—土地增值税问题
房地产开发公司销售地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取，是否应当缴纳土地增值税？辽地税函〔2007〕104号
对拥有地下车位产权的单位和个人征收房产税，对于出售地下车位使用权的，由于其权属未发生转移，因而，不应对其征收土地增值税，应按租赁合同征收印花税。
大连市地税局12366答复（2009年10月9日）：大地税函〔2008〕188号
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，土地增值税是对出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。
出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让，实际上只发生出租地下车位的行为，因此不缴纳土地增值税。
应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税
地下车位转让，如果没有产权转移，不存在
缴纳土地增值税。
但必须按取得的租赁收入缴纳营业税。
实际收到时缴纳。
地下车位不同处置方式的纳税义务及涉税风险
地下车位不同处置方式的纳税义务及涉税风险在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题详细剖析，机动应用税收政策。
既要能做到公道节税，减轻税收累赘，又能在维护公司合法、正当的经济权利的同时，规避涉税风险，实现企业税后利润最大化。
一、地下车位的构成以及权属（一）非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。
由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。
（二）人防地下车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县(区)人防办公室。
开发商在和平时期有管理和使用的权利，开发商无权出售。
二、不同处置方式下的会计处理及涉税分析（一）销售非人防地下车位永久使用权1.会计处理：收入与成本单独设帐，计入“主营业务收入”、“主营业务成本”等科目。
2.税务处理：主要涉及营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。
（1）营业税及附加：按销售不动产对待。
《国家税务总局关于营业税若干政策的批复》国税函[2005]83号已作废，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，此行为按销售不动产缴纳营业税。
税率为5%。
（2）企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。
税率25%。
（3）土地增值税：对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。
纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。
（4）印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
地下车位的土地增值税分析
难点问题包括四个方面： 一是产权车库是否应当分摊土地成本 二是车库是否应当分摊有关的公共费用， 三是车库转让收入是否应作为土地增值税的计税收入， 四是车库的开发成本是否可以作为土地增值税扣除金额。 若要解决这些问题，需要认识房地产开发项目的车库的类 型、权利性质和权属确定的规范，需要掌握房地产行政管 理方面的规则。 还要注意到：不同地方的房地产管理规则不一样，不同房 地产项目适用的管理规则不一样，不同地区税务机关政策 处理不一样。 一、车库的类别及其权属 了解车库的分类很有必要。 车库分为产权车位和无车权车位，以停车用途分类包括自 行车库（非机动车库）、机动车库。 机车车库以停车方式分类分为自走式车库和机械车库，以 位置分类可以分为地上车库和地下车库，以权利性质分类 可分为专有车库、共有车库和他有车库，按其与人防工程 的关系还可以分为人防区域车库和非人防区域车库，以权 属分类分为业主权属和房地产开发公司权属车库。
有些车库没有明确属于全体业主，但房地产开发公司有的 会以已以移交给了物业公司，能不能据此将车库的权属确 定为全体业主？ 车库移交给物业公司，不是确定权属的依据。这种情况下 仍然按没有约定按法律规定的原则确定权属，即权属仍属 于建设用地使用权人——房地产开发公司。 任何不是以非合同和公示的方式明确的属于业主车库的权 属，都有可能是为了扩大土地增值税扣除而编造的假象， 都应当对车库权属进行重新判断。 三、车库的税务处理 对车库的税务处理，不要受车库的类别和名称干扰，而要 像上面一样清楚地确定它们的权属。 在权属明确的基础上进行税务分析： 一是有产权证的车位。 分三种情况 一、销售给业主的，其收入作为土地增值税计税收入，其 成本费用作为扣除项目金额； 二、房地产开发公司未销售的，不计转让收入，其成本费 用不能作为扣除项目金额； 三、按规划要求，无偿移交给政府、公用事业单位用于非 营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除，有偿转 让的，确定转让收入，其成本费用作为扣除项目金额。
房地产企业地下车位的税务处理问题整理
房地产企业地下车位的税务处理问题整理地下车位可以分为可以办理产权证的地下车位，不可以办理产权证的地下车位，其中不可以办理产权证的地下车位又分为人防地下车位，非人防地下车位（譬如：权属归属于小区居民）1、可以办理产权的地下车位具体界定：停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。
开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。
第一，若将其进行出售。
总原则：凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取房款外的价外费用，并单独计算相关成本，若此，按销售开发产品计算缴纳增值税及附加、土地增值税等。
土地增值税：单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，缴纳土地增值税，且按照“其他类型房产“预征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。
增值税及附加：按照销售收入缴纳增值税及相关税金及附加。
房产税：由于产权已经发生转移，无需缴纳房产税。
第二，若将其进行出租。
土地增值税：不涉及产权转移，无需缴纳土地增值税。
增值税及附加：按照出租不动产缴纳增值税及相关税金及附加。
房产税：从租计征房产税。
自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。
自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对出租部分房产从租计征房产税。
第三，若将其进行自用。
土地增值税：不涉及产权转移，因此不涉及缴纳土地增值税。
增值税及附加：无需缴纳。
房产税：从价计征房产税。
会计实务：地下车位土地增值税处理总结表
地下车位土地增值税处理总结表地下车位1、北京的规定(京地税地[2003]73号)2、黑龙江的规定(黑地税函〔2010〕33号)2、南京的规定(南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答)3、辽宁的规定(辽地税函[2009]188号)4、黄山的规定(黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义)5、青岛的规定(青地税函[2009]47号)6、湖北的规定(鄂地税发[2008]207号)(鄂地税发[2008]211号)7、河南的规定(豫地税函〔2010〕202号)8、宁波的规定(甬地税二[2010]106号)(甬地税二[2010]106号)9、江苏的规定(苏地税规[2012]1号)10、常州的规定(常地税一便函〔2013〕2号)11、天津的规定(津地税地[2011]24号)12、西安的规定(西地税发[2010]235号)13、安徽的规定(安徽省地方税务局公告2012年第2号)14、新疆的规定(新地税函〔2010〕192号)15、浙江的规定(浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答)16、大连的规定(大地税函[2008]188号)17、常州的规定(常地税一便函〔2012〕5号)(常地税一便函〔2013〕2号)(常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读)18、河南的规定(豫地税发[2005]第16号)1、北京的规定(京地税地[2003]73号)五、关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入，是否作为房地产转让取得的收入问题。
根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。
京地税地[2003]73号：北京市地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》发文时间： 2003-2-92、黑龙江的规定(黑地税函〔2010〕33号)四、关于停车位收入征收土地增值税问题房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税;所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。
房地产开发企业销售(出租)地下(人防工程)车位的税务难题
房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题作者：毕君业★可能有两种情况：A、购买（销售）永久使用权B、长期租赁30年或50年………人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳“人防费”，达到规定的，必须建造（人防工程）。
实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。
所有权属于“人防办”。
开发商无权买。
所以——不能办理产权：买时——是否开发票？开什么发票？没人能回答，如果要开，只能开税目：销售不动产。
子目：永久使用权。
如果有明确使用年限的——可开租赁业发票。
一、出租的国税函[2005]83号：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业－－租赁业"征收营业税。
”这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。
1、企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税、城、教、教（5.6%）。
取得租金时一次性缴纳。
（企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。
）。
2、对该车位形成的（地下）房产，属于房屋，应对其整体按原值计算缴纳房产税。
（视同商业企业出租柜台），根据吉地税发[2006]42号和财税〔2006〕186号以及财税[2005]181号和吉财税[2006]119号这几个文件缴纳房产税）吉地税发[2006]42号：对商（市）场或其他纳税人将部分房屋整间出租，应按租金收入征收房产税；对未构成房屋的柜台、铺面、场地等出租的，仍按房产的原值征收房产税。
（这里谈到了场地）具体计算方法按财税[2005]181号和吉财税[2006]119号规定计算。
A、工业用途房产，以房屋原值的50%作为应税房产原值；B、商业和其他用途房产，以房屋原值的70%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×（1－30%）×1.2%。
房地产企业地下车位的税务处理问题整理
房地产企业地下车位的税务处理问题整理地下车位可以分为可以办理产权证的地下车位，不可以办理产权证的地下车位，其中不可以办理产权证的地下车位又分为人防地下车位，非人防地下车位（譬如：权属归属于小区居民）1、可以办理产权的地下车位具体界定：停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。
开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。
第一，若将其进行出售。
总原则：凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取房款外的价外费用，并单独计算相关成本，若此，按销售开发产品计算缴纳增值税及附加、土地增值税等。
土地增值税：单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，缴纳土地增值税，且按照“其他类型房产“预征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。
增值税及附加：按照销售收入缴纳增值税及相关税金及附加。
房产税：由于产权已经发生转移，无需缴纳房产税。
第二，若将其进行出租。
土地增值税：不涉及产权转移，无需缴纳土地增值税。
增值税及附加：按照出租不动产缴纳增值税及相关税金及附加。
房产税：从租计征房产税。
自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。
自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对出租部分房产从租计征房产税。
第三，若将其进行自用。
土地增值税：不涉及产权转移，因此不涉及缴纳土地增值税。
增值税及附加：无需缴纳。
房产税：从价计征房产税。
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房地产企业土地增值税清算时，地下车位的处理一直是各界争论的焦点，营改增后，地下车位的增值税如何处理呢？以下是笔者对房地产企业地下车位的增值税处理建议，与大家一起讨论：
一、地下车位的分类
1、非人防地下车位：业界对其权属一直有争议，税法上暂不考虑其法律权属，按收益人判定如何征税。
2、人防地下车位：产权归人防办所有，谁投资谁收益。
二、地下车位的不同处理办法
（一）非人防地下车位
1、地下车位可以办理产权证：房开企业对该地下车位进行出售，按销售开发产品计算缴纳增值税。
2、地下车位不可以办理产权证：房开企业对地下车位进行长期出租，租期为70年，即转让永久使用权。
虽然合同只有20年的时效，但一般开发商约定20年后购买房（或长期租赁方）拥有使用权，这虽然在法律界的争议比较大，但税法上按照转让永久使用权，即应按照销售不动产缴纳增值税，房开企业销售自行开发的地下车位应按照销售开发产品缴纳增值税。
3、地下车位用于出租：地下车位在出售（包括转让永久使用权）前用于出租的，则应按动产经营租赁服务缴纳增值税。
（二）人防地下车位
1、人防地下车位用于出租：按不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2、人防地下车位用于转让：房开企业单独作价转让其永久使用权，按销。
地下车库（位）处置不同，土地增值税申报有别！！
地下车库（位）处置不同，土地增值税申报有别！！一、销售：取得的收入计算缴纳土地增值税（一）有产权：应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本费用房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库（位），出售并办理产权证的，计算土地增值税时，应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本、费用，其成本包含土地成本。
房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
对其取得的销售收入应缴土地增值税。
对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
（二）无产权：有偿转让的应计算收入，准予扣除成本费用转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。
即房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：•建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；•建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；•建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（三）赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
地下车位-处置方式不同 税务处理有别[纳税筹划实务精品文档]
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会计实务类价值文档首发！地下车位:处置方式不同税务处理有别[纳税筹划实务精品文档] 房地产企业处置地下车位的方式主要有四种：办理产权证转让、转让使用权、收取停车费、无偿供业主使用。
由于地下车位与地上房产形成建筑整体，不同的处置方式其成本费用的分摊方法有区别，进而影响土地增值税和企业所得税的计算。
如果企业选择合理的处置方式，可以减轻税负。
案例
湖南省某房地产A公司在市区开发商业、普通住宅连体楼一幢。
其中，1层～3层为商业用房，每层可售建筑面积1000平方米，层高5.6米;3层以上为普通住宅，可售建筑面积9000平方米，层高2.8米;利用地下基础设施形成停车位134个，面积2680平方米，开发成本2000元/平方米。
按照地上房产的面积分配车位，普通住宅100个，商业用房34个。
住宅和2～3层商业用房在当年销售，分别收取4680万元和4400万元。
一层商业用房租赁给某电器公司从事经营活动，房产原值903万元，年租金180万元，当年收取6个月租金90万元，缴纳相关税费16万元。
该项目取得土地使用权所支付的金额1500万元，地上房产开发成本4500万元，开发费用500万元，地下停车位开发成本536万元，税前可扣除折旧额21万元，支付其他合理费用10万元。
根据《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》(2014年第7号)规定，土地增值税清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算土地增值税;房地产开发企业建造的可售地下车库(位)，按照非住宅类型房地产清算;利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库(位)，建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的其成本、费用可以扣除;转让上述不可售地下车库。
关于“车位”问题的土地增值税处理分析
关于“车位”问题的土地增值税处理分析按照现行规定，土地增值税清算需区分“普通住宅”、“其他类型房地产”分别清算，而房地产项目建设中发生的成本、费用多为项目共同成本、费用，如何在“普通住宅”、“其他类型房地产”中分摊这些共同成本、费用会很大程度影响项目的土地增值税税负。
尤为值得关注的是，“车位”本身兼具配套功能及可售商品的性质，使得其在土地增值税处理时更为复杂。
本文关注实务操作中车位处理的一些疑难问题，该文曾发表于广东省税务、广州税务。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)，建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
即：土地增值税清算时，对车位的已售部分应归集计入清算收入，并匹配相应的成本、费用。
在匹配车位对应的成本、费用需关注如下几个问题：一、地下车位的可售和已售建筑面积如何确定？地下车位建筑面积的确定，主要集中在对于“车道”等地下车库共有面积，是否应计入地下车位的建筑面积，如各地的地下车位产权证有两种记载方式：第一种，地下车位只记载套内建筑面积，即停车框线内面积，大概12㎡左右，对于该层的“车道”等共有面积不分摊进入每个车位面积，只在车权产权证附注里统一记载，例如：该层另共有面积2000㎡。
第二种，将该层的“车道”等共有面积分摊进入每个车位面积，如：车位产权证上列明建筑面积36㎡，其中套内面积12㎡、分摊面积24㎡。
因此，对于地下车位可售建筑面积和已售建筑面积的确定，有两种意见：一是按地下车位的套内建筑面积加上分摊的共有面积，因为地下车库的“车道”与小区内的公共配套设施不同，并非全体业主共有，而是车位业主通过合法交易方式取得的，应归车位业主共有，是地下车位建筑面积的一部分。
销售无产权地下车位税务处理
销售无产权地下车位税务处理甲房地产公司将无产权的地下车位出租给业主，所签订租赁合同约定租期20年，并一次性收取租金。
合同中还约定，租赁期限终止时，甲房地产公司同意将该车位继续无偿提供给业主使用。
甲公司上述行为，税务应如何处理？1、增值税甲公司表面上签订租赁合同，实质上将无产权车位的永久使用权转让给业主。
《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税（2016）36号文印发）三、销售不动产转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
甲公司转让无产权车位永久使用权，按照销售不动产缴纳增值税。
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
因此，甲公司销售无产权地下车位，在计算增值税时，不得扣除土地价款。
2、土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
地下车位的涉税处理
近年来，随着业主法律意识不断觉醒、维权意识不断增强，开发商再也不能像以前一样对“地下车库”任性处置。
但由于产权和用途的不同，一直以来，车库（位）在进行土地增值税清算时的处理，带来了很多困惑。
一、有产权车库（位）从产权方面划分，车库（位）可以分为有产权车库（位）、无产权车库（位）两类。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的车库（位）作为公共配套设施的一种，按照《总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款的规定，应按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
另外，纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。
对有产权且能够转让的车库（位）等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税。
这里需要补充说明的是，目前地下车库是否分摊土地成本国家并没有统一规定。
一般的原则是，如果地下建筑计入容积率的，则分摊土地成本，否则不予分摊。
例如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号）第六条规定，“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。
其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊”。
二、无产权车库（位）对于无产权的车库（位）在土地增值税清算时的处理，各地规定不一致，有着显著的地方特色，这里的无产权车库（位）是指无法办理产权证的地下车库（位）。
无产权车库（位）根据用途又分为普通车库（位）、人防车库（位）、机械车库（位）等。
（一）普通车库（位）1.转让——不计收入，不扣成本按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）文件规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。
税收洞察地下车位不同流转方式下的税收应用指南
税收洞察地下车位不同流转方式下的税收应用指南现存与地下车位相关的法律法规等政策规定模糊，导致实践中全国各地的国土和房管部门对于地下车位的权属登记实践处理不一。
有的地方地下车位能够办理产证，有的地方地下车位不能办理产证但可以网签销售，而有的地方则既不能办理产证，也不能网签销售。
但无论身处哪个地方，对开发商来说，地下车位都是项目资金回款和后期物业管理公司运营资金的重要来源之一，只是需要视项目所在区域关于地下车位的处理规定而采取不同的流转方式，比如直接销售、以租代售、转让永久使用权或捆绑销售（如买房送车位）等。
通常而言，税务的认定方式很大程度上取决于业务的表现形式。
正是由于以上地下车位业务层面的各种乱象，导致了全国各地对于地下车位流转的税务认定和处理方式问题在实务中的诸多争议，其中人防车位的问题尤为棘手。
以上争议产生的核心动因在于人防地下车位的产权归属政策的模糊不清。
本文尝试从业务端出发，根据全国各地税务文件，对地下车位的涉税认定进行梳理，具体如下：地下车位的不同分类图1-地下车位分类按照车位用途的标准进行分类，地下车位可以分为地下人防车位和地下非人防车位。
地下人防车位一般由当地政府在审批项目规划时按照一定比例人防建设标准进行规划，并在规划许可证件中进行明确。
开发商将根据相关规定所建设的地下人防工程在非战时改造为地下停车场，即为地下人防车位。
地下非人防车位则是利用非人防的地下空间所建造的地下停车场。
按照车位权属的标准进行分类，地下车位可以划分为归开发商所有的车位、归业主所有的车位以及归国家或政府所有的车位。
根据物权法的相关规定以及相关司法判例，开发商在建筑区划内投资建设的非人防地下车位原则上权属归开发商所有，占用业主公共区间或其他场所用于停放汽车的车位属于业主共有。
至于产权归国家或政府所有的车位，实践中常认为地下人防工程改造的车位开发商仅享有使用权，产权归属国有。
按照车位是否可售的标准进行分类，地下车位可以分为可售型车位和不可售型车位。
会计经验：地下车位土地增值税处理总结表(地方口径)
18、河南的规定（豫地税发[2005]第16号）
1、北京的规定（京地税地[2003]73号）
五、关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入，是否作为房地产转让取得的收入问题。
根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
地下车位土地增值税处理总结表（地方口径）
பைடு நூலகம்地下车位
1、北京的规定（京地税地[2003]73号）
2、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）
2、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）
3、辽宁的规定（辽地税函[2009]188号）
4、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义）
南京市地方税务局土地增值税征和政策问题解答发布日期：2010-05-28
3、辽宁的规定（辽地税函[2009]188号）
一、关于出租地下停车位问题对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
辽地税函[2009]188号：辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知?发文日期：2009-08-11
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
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地下车位变种销售土地增值税处理总结表作者：李利威地下车位土增政策1、北京的规定（京地税地[2003]73号）2、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）2、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）3、辽宁的规定（辽地税函[2009]188号）4、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义）5、青岛的规定（青地税函[2009]47号）6、湖北的规定（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）7、河南的规定(豫地税函〔2010〕202号)8、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2010]106号）9、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）10、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）10、天津的规定（津地税地[2011]24号）11、西安的规定（西地税发[2010]235号）12、安徽的规定（安徽省地方税务局公告2012年第2号）13、新疆的规定（新地税函〔2010〕192号）14、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）16、大连的规定（大地税函[2008]188号）17、常州的规定（常地税一便函〔2012〕5号）（常地税一便函〔2013〕2号）（常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读）18、河南的规定（豫地税发[2005]第16号）1、北京的规定（京地税地[2003]73号）五、关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入，是否作为房地产转让取得的收入问题。
根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。
京地税地[2003]73号：北京市地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》发文时间： 2003-2-92、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）四、关于停车位收入征收土地增值税问题房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。
黑地税函〔2010〕33号：黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知颁布时间：2010-5-192、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）7、房地产开发企业把作为公共配套的地下室，卖给业主当车位，但没有产权，有的开的是销售不动产，有的开的是租赁业发票，是不是不计入销售收入？答：房地产开发项目公共配套的地下室建筑面积已分摊到所在项目的业主所购房屋的建筑面积中，在转让时，无论房地产开发企业如何处理，都应当作为转让收入一并计算土地增值税。
房地产开发项目的公共配套的地下室成本如单独核算，其建筑面积没有分摊进所在项目的业主所购房屋中，在转让时业主无法取得产权的，是否应当缴纳土地增值税，应视具体情况处理。
南京市地方税务局土地增值税征和政策问题解答发布日期：2010-05-283、辽宁的规定（辽地税函[2009]188号）一、关于出租地下停车位问题对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
辽地税函[2009]188号：辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发文日期：2009-08-11五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。
其他无产权的建筑物等比照执行。
《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发<</FONT>土地增值税清算管理规程>的通知》(辽地税函[2009]188号)第一条停止执行。
辽地税函[2012]92号：辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知发文日期： 2012.4.104、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义）十三、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售的开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义5、青岛的规定（青地税函[2009]47号）十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
青地税函[2009]47号：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知发文时间：2009-4-17一、关于房地产开发企业（以下简称“开发企业”）转让房地产的收入确认时间按照国家税务总局的有关规定，开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：（一）所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；（二）对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；（三）国家税务总局的其他规定。
开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，税务机关应当视其为所有权转移。
青地税函[2013]44号：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知发文日期：2013.3.25二、关于转让车位、车库等配套设施取得的收入根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）第四条的规定，开发企业与业主签订销售合同，将房地产开发项目（以下简称“开发项目”）中的车位、车库等配套设施销售给业主取得的收入，税务机关应要求其当并入房地产转让收入计算土地增值税。
开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业出售上述车位、车库、储藏室取得的收入，可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。
可售建筑面积，是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积。
青地税函[2013]44号：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知发文日期：2013.3.256、湖北的规定（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）第十七条对公共配套设施费扣除范围的确定。
对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。
对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：……（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用；……鄂地税发[2008]207号：湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文日期：2008-09-12七、关于地下人防设施清算处理问题对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。
对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。
鄂地税发[2008]211号：湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知发文日期：2008-09-287、河南的规定(豫地税函〔2010〕202号)五、关于地下室、车库的归属问题。
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。
房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
豫地税函〔2010〕202号：河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期：2010年6月248、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2010]106号）九、车位、车库、车棚成本的核算问题车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算按照本文第七条清算类型第三类计算；2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其核算跟随主体建筑走，但不并入房屋面积。
……七、清算时房地产类型的分类计算问题对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率：第一类：普通住宅。
第二类：除低层住宅、普通住宅外的其它住宅。
第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。
第四类：单体别墅。
注：1、“普通住宅”的认定：市区按照甬政办发[2005]104号文公布的标准执行,其它各地按照当地政府公布的标准实施。