深圳红岭地块前期策划报告

却带来一定的市场机会。
深圳二手房将按评估价征税，无疑增加了巨大的购房成本，将直接影响二手房的成交 量。但对于税费极低、购房手续简便的军产房，却形成相对利好。
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Hale Waihona Puke 二、区域分析：深圳——全国经济中心城市
深圳是全国经济中心城市，是中国大陆经 济效益最好的城市之一。 深圳经济总量相当于国内的一个中等省份 ，位居全国大中城市第四位。 深圳人均GDP居全国大中城市排名第一 。
3月份居民消费价格(CPI)同比涨幅5.383%，这是自2008年8月以来中国CPI的最高水 平，创下32个月以来新高；CPI高位运行，通胀压力巨大。
稳定物价总水平 成为政府宏观调控的首要任务
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十二五规划对房地产影响 十二五规划针对房地产的内容：
研究推进房地产税改革，完善房地产 税收制度，使其适应经济发展方式。 调控楼市，完善土地市场，加快土地 监管，结合财税、金融政策，加强房 地产市场信息化建设，加强信用机制 建设。 提高居住水平，增强公共服务，加强 保障性住房建设
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户型产品分析
两房两厅1卫
户型面积56平米
户型方正实用 实用率高 采光良好，没有暗室 布局合理，面积实用 凸窗设计
餐厅设计狭窄
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周边楼盘调研（二手）：中航凯特公寓
占地 （㎡） 建面 （㎡） 绿化率 车位 建筑年代
开发商 项目地址 容积率 物业费 总户数 主力户型
6946 70350 40% 230 2002年
2房2厅56平米，3房2厅1卫96平米，,110-125平米3房2厅2卫。
价格
价格售价（平均）公寓及1房20000元/平米,2房22000元/平米 租金价格（平均）二居：3200元/月 三居：5000元/月
金众经典家园是片区里成交比较理想的小区，居家客户多，户型以两房、小 三房为主。
双阳台 户型：2房2厅1卫 面积：78平米 双阳台设计 转角凸窗设计
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周边楼盘调研（二手）：金众经典家园
占地 （㎡） 建面 （㎡） 绿化率 车位 建筑年代
开发商 项目地址 容积率 物业费 总栋数 主力户型
金众房地产有限公司 宝安南路与红桂路交汇处 8.50 3.0元/平米·月 2栋28层
年份 GDP总值 （亿元） 年增长率
2008年
2009年
2010年
7807
12.1%
8245
10.45%
9510.91
12%
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罗湖：深圳最早开发的城区
罗湖区是深圳经济特区最早开发的城区 ，也是深圳市的中心城区之一。
金融服务中心：罗湖，诞生了全国第一
家证券交易所、第一家期货市场、第一 家地方商业银行，目前辖区共有各类金
第一次加息（10月20日）：央行宣布上调 金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百 分点，一年存款利率由2.25%提高到2.50%， 贷款利率由5.31%提高到5.56% 。 第二次加息（12月26日）：央行宣布上调 金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百 分点，一年存款利率由2.50%提高到2.75%， 贷款利率由5.56%提高到5.81% 。
深圳红岭路项目前期策划报告
深圳市黑马房地产顾问有限公司 二0一一年四月
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我们的思维导图
1
市场分析
2
3
项目分析
项目定位
4
物业发展建议
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2
第一篇 市场分析
I. II. III. 宏观环境分析 区域市场分析 个盘分析及总结
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3
一、宏观环境分析：CPI高位运行，通胀压力巨大
一系列针对楼市的调控手段，反映政府打击投资、投机行为，遏制房价 过快上涨的决心坚定。
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保障房巨量开建，打破现有供应平衡
“十二五”规划纲要提出，我国将积极稳妥推进城镇化，加大保障性安居工程建 设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。 新一轮调控以扩大保障房供给和压缩商品房需求为主导，受此影响，在未来两三
年增长率
1200 1000 800 600 400 200 0 2008年 820.89
1006.88 870.27 2008年 2009年 2010年
2009年
2010年
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项目所处地：桂园街道辖区
桂园街道办事处辖区范围东起广 深铁路和布吉河，南连深圳河，西 至红岭路，北接笋岗路。
桂园街道办事处总面积达2.303平
方公里，总人口13.8万人。 桂园街道辖区地处深圳市金融、 商贸中心区。五大银行的总部、华 润万象城、地王大厦、深圳书城都 集中于此。
万象城 深圳书城 地王大厦
片区金融、商贸业非常发达，商
贾云集。
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房地产市场分析：全市存量略增，价格随政令波动
银行再次加息：2011年2月8日一年期存、 贷款基准利率上调0.25个百分点 2011年4月6日起一年期存贷款基准利率分 别上调0.25个百分点。 收缩流动性：自2010年以来，共十次上调 存款准备金率，由之前的15.5%提升到 20.25%，收缩资金流动性。 2011 2010
2010.1.10 2010.3.10
鸿翔花园在片区内属于高档产品，绿化率达到40%，容积率3.2较低，社区环境适 合居家，价格相比该片区其他同类住宅产品高约20%。但小区内35-45平米的商务 公寓，产权50年，没有天然气，价格比小区内2房以上产品低8千元/㎡左右。
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户型产品分析
凸窗 转角凸窗

户型：1房1厅 面积：48平米 布局合理，方正实用 双阳台设计 凸窗设计
二手房按评估价征税：
近日，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋在向国务院督查组进行汇报时表示，深圳 目前正加紧完善存量房交易评估核定征税的相关配套工作，确保今年7月1日起全面 开展这项工作。
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宏观分析小结
宏观环境转向紧缩，缺乏信贷的支持，投融资困难，加息加大持有成本，负面影响将 遍及一二级市场、供需格局和心理预期。
年内，房地产将面临大洗牌的格局。
“十二五”期间国家计划建设3600万套保障房，平均每年建设720万套，这意味着 一半以上的住房供应将由政府来主导，这将对中国房地产格局造成重大影响，一线
城市的地产格局将朝着香港、新加坡的模式发展。相当一部分住宅开发商将转型：
一是积极参与政府保障房的开发，同时向住宅高端化方向发展；二是向商业、旅游 、工业、物流地产转向。
2010.4.17 2010.9.29
限购 ：深圳、 房产税：上海、 广 州 等 全 国 重庆公布房产 热 点 城 市 陆 税细则，上海 续 出 台 “ 限 税率暂定 0.6% ， 购 令 ” ， 进 重庆税率最高 一 步 强 化 调 达1.2%。 控效果。
2010.9.30 2011.1.26 2011.1.28
年份 GDP总值 （亿元）
2008年 820.89 9.60%
2009年 870.27 7.60%
2010年 1006.88 8.30%
罗湖户籍人口为44.28万人，办理
居住证人口为93.82万人。人口密 集，居住拥挤。 罗湖经济增速逐年放缓，相对深圳 全市平均以及其他各区的GDP增速 ，8%的增长率排在后列。
深圳中航地产公司 红桂路与宝安南路交汇处 7.9 3.80元/平米·月
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深圳地方调控：限购、限价、二手房评估价征税
限购：
对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房； 对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限 购1套住房。
限价：
2011年深圳新建住房价格控制目标：2011年深圳房价涨幅不能超过10%。以2010年均 价2万元/平方米计算，深圳预计今年的整体均价不超过2.2万元/平方米。 4月下旬，对市场上一些正在拿预售证的项目(须报价格备案)，直接进行限价，对项 目的备案价格均价及单套最高单价提出了明确要求；对于高端项目，近期不得发售 ，对价高盘延后备案或建议转现售后再卖；今年全年不批低密度的预售证。
融机构及其分支395家，产业体系发达，
金融业集聚发展的产业链条较为完整。 商贸起源地：人民南-老东门-宝安南“ 金三角”商圈被规划为市级商业区。沃 尔玛、华润万佳等巨头都是从罗湖起步 走向全国，华润万象城成功实践“城市 综合体经济”，树立商业旗舰的品牌。
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罗湖：人口密集，经济发展滞缓
加息、紧缩银根、贷款难批、限购、加征房产税等系列政策构成空前“恐怖”的地产 调控，表明了政府不达目的不罢休的决心。增强了购房难度和购房成本，加剧客户的
观望情绪，削弱了购房者的购买力，加上持续加息的预期，严厉打击投资客户的购房
积极性。 深圳“限购令”的公布对深圳商品房市场予以重击，但对于不受限购影响的军产房，
表明政府对房地产调控的 决心，未来房地产将朝更 加理性的方向发展
政策 解读
利空： →不再一味追求GDP →培育新型战略性产业 →房地产拉动经济支柱作用可能被淡化 →支柱产业的格局有所改变 →房地产所占GDP比重将下降
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楼市调控政策频出，力度前所未有
国十一条 ： 二套房贷款 首付不得低 于 40% ，加大 房地产贷款 窗口指导。 新国十条：二套房贷 首付不得低于50%，贷 款利率不得低于基准 利率的1.1倍，部分地 区可暂停发放三套房 贷，外地购房受到限 制等。
深圳市鸿翔实业有限公司 罗湖区松园路68号 3.2 3.50