深圳花样年花郡研究报告

二、项目产品分析
精装 小户
沃尔玛超级广场、苏 宁电器、天虹商场、 赛格数码广场、人人 乐百货
医Βιβλιοθήκη Baidu：
医院4个（宝安中心医 院、西乡医院、同仁 医院、春天医院）、 门诊部2个、社康中心 13个
银行：
深圳发展银行、深圳 工商银行、深圳农村 信用合作社、广东发 展银行
光大银行 国美
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休闲中心 沃尔玛
华润万家
赛格广场 医院
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花样年花郡2期个案研究报告
2010、11
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目录
1 项目基础信息介绍
2 项目核心价值解析
3
营销策略分析
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1、项目整体基本技术指标
开发商
地址
代理商 建筑设计
承建商
项 整合推广
目 信
物业管理
息 物管费
建筑类型
栋数
总层数
均价
配套
花样年 区/X路与X路交汇
3、项目周边配套分析——文体配套
已建成投入使用的有： 新湖中学（市级公办，距花郡步行 仅4分钟） 宝安中学附属小学（市级公办，距 花郡步行仅6分钟） 宝安实验学校（市级公办中小学， 距花郡10分钟车程） 崛起双语实验学校（民办，距花郡5 分钟车程） 中英公学（民办，距花郡6分钟车程）
规划还未建成投入使用的学校： 中心区N27区高级中学（省级公办 高级学） 中心区N5区初级中学（市级公办） N28区九年一贯制学校（市级公办 中小学）。
18平方公里的深港合作金融中心区
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前海具有“海、陆、空、铁”齐全的交通网络优势
从交通上看，通过地铁1号线、5号线、11号线将与深圳地铁网络紧密连 接；它通过深港机场铁路快线与珠三角轨道交通网络相连接；通过广深 沿江高速公路，与整个珠三角的高速公路网络连接，也可以通过地铁与 国家高速铁路网的龙华深圳北站枢纽连接起来，中间运行距离仅半小时。 “未来只要身处前海中心区，可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场， 交通四通八达。
市总体规划，它将成为深圳的第二个城市中心区。
涵盖前海和宝安中心区的大前海片区
从地理上看，前海片区位于珠江入海 口的咽喉之地，多为填海用地，土地 成片平整，被公认为深圳市中心区域 目前最大的尚未开发的土地。其可通 过深圳湾大桥与香港产生直接的陆路 联系，作为深圳西部港区、大铲港区 的后方管理平台，是海运枢纽；前海 拥有保税港区，相当于自由贸易区功 能，具有成为贸易中枢的优越条件。
3、项目周边配套分析——交通配套
海、陆、空、地铁四维交通网络，时间与空间自由切换； 地铁1、5号线——与本项目近在咫尺，真正的双地铁口物业；
深南大道延长线宝安大道——深港穗黄金财富走廊 深圳机场、深圳港大铲湾港区（世界十大港）； 深港西部通道、沿江高速、广深高速——八达城际交通网络；
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目录
1 项目基础信息介绍
2 项目核心价值解析
片区价值 + 产品价值 + 品牌价值
3
营销策略分析
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一、项目片区价值分析
本项目片区价值=前海+宝安中心区
前海地区包括裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海
前 堤岸线所围合的地区，总面积1804公顷。周边辐射地区包括蛇口半岛、后海中心区、宝安中 海 心区、大铲港区、大铲岛、小铲岛和孖洲岛在内的陆域及海域范围等。按照深圳新一轮的城
以及海滨公园，正南为宝安商务中心及企业总部基地，尊宠身份不言自明！
效果图
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规划鸟瞰图
3、项目周边配套分析
项目所属宝安中心区，与前海、后海共同构成深 圳市双城市中心之一，是宝安的行政、商业、商 务、文化、体育和信息中心。中心区由滨海片区 与碧海片区组成，规划用地面积15.06平方公里， 其中：滨海片区6.82平方公里，碧海片区8.24平 方公里。规划总人口规模约38万人，其中滨海片 区18万人。
其他：宝安市民广场、体育馆、游 泳馆；以及正在建设中的体育场、 图书馆、青少年宫、艺术中心、海 滨公园、演艺中心、海上游艇俱乐 部等文化设施。
根据规划，宝安中心区共建设20所学校
宝安体育馆
沃尔玛旁边的幼儿园
宝安中学附属小学
新湖中学
宝体公园
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3、项目周边配套分析——商业生活配套
商业生活配套：
元/㎡ 元/㎡
占地（㎡） 建面（㎡） 住宅（㎡） 商业（㎡） 其他（㎡） 容积率 绿化率 覆盖率 总户数 车位数 车位比 开盘日期
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年/月/日
2、项目整体布局与规划分析
花样年•花郡2期【曼哈顿公寓】正位于滨海CBD宝安大道与玉律路交汇处，宝安体育馆旁，北侧 紧临深南大道延长线宝安大道，南临新湖路及地铁一号线，东南侧为宝安新行政中心、体育场、
业服务六大领域的新兴区域。
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目前正在建设中的前海
比肩深圳福田中心区的前海中心区，规划有50余栋180万平米高档写字楼群，是未来深圳又一 集商务、办公、商业、居住的国化都会中心，历时将带来数十万高端商务人群云集于此。
这一片空地，未来一平方公里将产出100个亿的地方
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前海片区未来是深圳的重点片区，区域发展潜力 无限，将不会亚于福田中心区的发展
作为珠三角穗-深-港发展主轴上的重要节点，前海既是珠三角临近香港的端点，也是香港高端服务业向 内地市场拓展的起点，发挥着深圳走向世界和香港辐射内地的“双跳板”作用。前海突出的区位优势，
特别是政府将前海地区的规划建设上升为国家战略，为前海地区发展提供了前所未有的重大机遇。
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前海将成为南中国的曼哈顿
产业上，前海将引进香港的服务和管理理念，重点发展高端服务业、总部经济。前海将成为香港延伸 到内地的桥头堡，服务范围将是包括香港在内的整个珠三角地区，它将成为珠三角的曼哈顿，政府百 亿配套的打造将使得前海成为集金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商
宝安中心规划
宝中东北侧与南山前海相接，南侧面向前海湾，正 对面小南山，其区域拥有大铲湾港区、沿江高速公 路、宝安大道、滨海大道、地铁1号、5号、11号线 及深港机场专线等基础设施。不仅最能体现深圳生 态滨海特色，而且是深圳主要发展区域功能的生产 性服务业与总部经济的城市中心。
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项目配套图