深圳花样年花郡研究报告
深圳2020年度别墅市场总结报告
深圳2020年度别墅市场总结报告2020年度深圳别墅市场总结深圳市易图资讯开发中心研究与发展部吴茂萍孟竞2020-2-7深圳别墅市场总结（目录）第一部分概论 (4)第二部分2020别墅特征分析 (5)一、推出量历年最高 (5)二、关内外遍地开花 (6)三、别墅居住功能升 (8)四、产品质优价格高 (8)五、营销策划重文化 (12)六、发展商一哄而上 (12)七、全国辐射力度强 (12)第三部分、供应量与销售分析 (13)一、05深圳别墅供应量分析 (13)二、05深圳别墅供应量列表 (13)三、05深圳别墅销售分析 (14)四、05深圳别墅销售情况列表 (15)第四部分、产品分析 (17)一、建筑与容积率 (19)二、建筑分析 (20)三、园林分析 (23)四、户型分析 (27)五、配套分析 (36)第五部分、营销策划分析 (41)一、特征概述 (41)二、八大经典营销案例分析 (44)第六部分、客户分析 (54)第七部分、三级市场分析 (54)一、05别墅三级市场现状 (54)二、05别墅三级市场价格走势 (55)三、05别墅三级市场的热销原因 (56)附：2020年深圳批售别墅项目的基本资料统计 (57)2020深圳别墅市场总结第一部分概论本文所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型：一是house，一是villa。
从建筑形态分，覆盖以下三种类型：singlefamilyhouse，即独立别墅；twofamilyhouse，即双拼别墅；townhouse即联排别墅。
而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型在不在本文所谈的范畴。
2020深圳别墅年可谓取得了丰硕成果，别墅产品，策划，营销手法，推出量与销售面积，销售金额，销售均价，开发地段，开发企业，辐射企业，国际影响力等各个角度都有较大的提升或者扩大。
如果说深圳别墅经历了1994年之前的从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展，那么，2000－2020年深圳别墅市场则走向成熟发展道路，表现在产品类型丰富，风格多样化，设计精细化，区域分布广泛化。
大亚湾西区片区报告
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总目录
Part 1
区域概况 区域房地产市场现状
Part 2
Part 3 Part 4
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翡翠山项目概况
翡翠山项目总占地面积71.47万平方米，总建筑面积约118万平方米，是集 五星级酒店、大型商业广场、高档住宅于一体的综合性项目。
开发商 物业管 理 代理公 司 容积率 均价 交通 惠州市宏业投资开发 有限公司 金钥匙 总占地（ ㎡） 总建筑面 积（ ㎡） 总户数 车位数 绿化率 71万㎡
Ⅰ 区域概况
大亚湾位于广东省惠州市东南部，西接深圳，陆路距香港60公里，海路 47海里，地理优势明显。
惠州大亚湾经济技术开发区（国 家级）于1993年5月经国务院批 准成立，面积为9.98平方公里。
2006年3月经国务院批准扩大到 23.6平方公里，辖陆地面积265 平方公里，海域面积1300平方公 里。 现有人口约12.2万人，其中常住 人口7.2万人，流动人口约5万人。
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项目价值
商业价值：11万㎡一站式 商业综合体，近两千商家 入驻，升值潜力巨大
交通价值：高铁运行，深 惠同城
园林价值：湖景、园林、 绿地完美交融在一起，真 正立体式全方位的景观布 局
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万科A股综合分析报告
证券投资学万科A股综合分析报告**: ***学号: ************ 老师: XXX老师万科A 综合分析王红梅公司简介: 万科企业股份有限公司1984年创立于中国深圳, 1988年进入房地产行业, 1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。
经过二十多年的发展, 成为国内最大的住宅开发企业, 目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区, 共计61个大中城市。
2012年公司实现销售面积1295.6万平米, 销售金额1412亿元, 销售金额再度刷新行业纪录, 并成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。
一、宏观分析（PEST分析法）1.政治环境分析2.房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。
近几年来, 由于房地产市场投资规模过大, 房屋价格上涨过快, 需求偏大、供应结构不合理, 市场秩序比较混乱等问题愈发突出, 国家采取了一系列的宏观调控措施。
一系列调控政策的接踵而至, 如专项整治房地产市场秩序, 治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地, 合理安排住宅用地, 优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力, 都从外部考验着房地产开发企业的耐力。
3.经济环境分析4.房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业, 其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。
随着房地产行业的超速发展, 国外游资不断涌入, 各大主要城市的房价持续攀升, 整个经济呈现过热态势, 政府接二连三地出台了系列的金融调控手段, 试图稳定市场, 保证经济长久健康的发展, 同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。
国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列, 限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段, 银行存款准备金率连续提升, 对于房产市场的资金来源起到明显抑制, 同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
5.社会环境分析6.国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。
XXXX0916_中洲宝城26区营销策略总纲
如：
二套房的首付和利率继续提高
政策力度 二手房交易的营业税或会恢复 的加强 5年内全征
出台房产税(重庆、上海)
猜想 2011
保障房的政策力度更大，可能 会出台相应管理办法
未来的楼市调控，无疑将是更加全面， 力度更大
贰○ 背景 政策频出，供应乏力，2010全市成交锐减；
宝安为成交热点，成交价格再创新高
继续加强原有政 比如：
策的落实
土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回 未执行的土地问责制
二手房交易的阴阳合同及个税征收问题
覆盖面扩大的政策主要有：
限购令可能会在目前基础上增加 开发商预售资金的监管可能会扩大到其
它省市，进一步限制开发商的融资，加
快开发商的开发和销售 政策覆盖 面扩大
2011
2
0
3
0
1
00
4
1.15万
100%
天健时尚空间 4
0
0
2
124 2
5
3 7 19 4
2.8万
90%
花郡二期
19
5
4
7
6 19 9 13 22 101 6 30 20
2.1万
70%
说明： 第40周：2010年9月27-10月7日
第51周：2010年12月21-12月27日
贰○ 背景 区域性供应+大型旧改项目，2011-2012深圳
复：4.5万
华海澜湾
20
4
2
2
122 7
2
1 11 4
1.9万
21%
第五大道三期 15
4
0
0
413 2
0
0 04 3
深圳别墅某年度研究分析报告
2005深圳别墅研究报告目录第一部分概述第二部分深圳别墅市场发展历程1、历年市场供应2、近年别墅类物业销售情况第三部分深圳别墅市场特征和趋势1、区域分析1.1别墅区域发展第一阶段1.2别墅区域发展第二阶段1.3未来别墅发展的主要区域2、产品分析2.1容积率与建筑形态的关系2.2户型结构和面积配置2.2.1、户型结构2.2.2、功能与面积尺度关系2.2.3、各类型别墅功能分区的权重2.3建筑风格2.3.1岭南风格主导早期别墅市场2.3.2西式古典怀旧风格盛行2.3.3现代风格创新2.3.4有机结合风格渐成趋势3、价格分析3.1近年二级市场售价走势分析3.2三级市场租、售价格分析4、客户分析4.1客户区域及特征4.2消费案例5、营销方式探讨第四部分深圳别墅市场发展前景编委：指导：梁容潘军编委：路莹隆颢研究团队：青忠贵刘启陈俊伊张县庭吴茂萍吴刚第一部分概述现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是House，一种是Villa。
如果直译过来，House应该是“住宅”，而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。
那么，如何区分Villa和House呢？当人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。
换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在彼处。
简单地说， Villa一般是指处于风景旅游区、专门用于休闲度假的房子，属于第二居所，不同于一般住宅；House则相当于生活型住宅，是常住的第一居所。
从建筑形态上一般分为SINGLE FAMILY HOUSE——独立别墅、TWO FAMILY HOUSE——双拼别墅、TOWNHOUSE——联排别墅。
独立别墅即独立的住宅，不与其它住宅相连，双拼别墅相当于两套住宅连接在一起，联排别墅则相当于三套及以上的住宅连接在一起。
HOUSE可能是平房，也可能是二三层的楼房，最大的特点是独门独院。
..花样大溪谷项目个案分析PPT课件
2013年2.2期
果墅开始推售
10
项目开发次序及主要推案
产品分析
目前在售2.2期果墅叠拼组团，每栋为6套房源，全精装，拎包入住。 优惠方式现在是一次性优惠5%、按揭3%，7日内签约额外特惠2%。
2期托斯卡纳 风格外立面
在售组团
.
11
项目开发次序及主要推案
产品分析
临球道的mini别墅利用群山、丘陵、森林、球场等的景观资源优势，打造独 一无二的景观享受。 mini墅采用了采用意大利托斯卡纳的建筑风格，红瓦、黄墙、片石。
.
18
项目开发次序及主要推案
B3户型
产品分析
➢三层独立布局，会客二楼休息三 楼，动静分区合理； ➢一楼独立入户花园，保证室内主 人生活私密性； ➢三楼卧室南北通透，配合超大露 台，采光通风及景观效果俱佳。
.
19
项目基本情况介绍 产品分析
.
16
项目开发次序及主要推案
B1户型
产品分析
➢超大私家花园与客厅直接相连，亲 和的生活尺度，营造独特的家庭共享 空间； ➢楼下会客楼上休息，动静分区合理。 卧室超大私家露台，尊显生活2户型
产品分析
➢超大入户花园加私家游泳池，露台 与球道相邻，尽享奢华； ➢会客与休息区相互独立，动静分区 合理，保证主人拥有私密空间。 ➢处处落地窗全明设计，保证室内采 光通风良好； ➢楼上卧室均拥有露台，保证采光的 同时更能亲近自然。
➢ 配套齐全，功能多样，酒店和高尔夫球场已经呈现； ➢ 开发商实力雄厚，但旅游地产运作经验不足； ➢ 建筑外立面风格以托斯卡纳风格和西班牙风格为主，风格略显单一。
8
项目基本情况介绍 产品分析
Contents
营销策略分析 销售分析
世联-龙华滢水湾项目产品定位报告
2005.11
2005.5 4500 5700 2004年底 4000
热点集中在关口片区和二线拓展区，坂雪岗片区继续 成为万科区域地产布局的重点，成为龙坂的亮点
包括本项目在内的关口 供应量约为145万
锦绣江南 日出印象
万科城
坂雪岗
万科四季花城
二线拓展区已批将建、 在建的近160万供应量在 今后2-3年内将陆续释放
本报告是严格保密的。
市场主力户型为2、3房，面积区间分 别为：70-80平米、90-110平米
历年户型比例及面积分布统计
60% 50%
2房、3房历年比例均在 25%以上
40% 30% 20% 10% 0%
1房 2000年
2房 2001年
3房 2002年
4房及以上 2003年
复式
2004年上
主力面积区间 1房
低
小
中
大
户型 定位
这种两极分化产生的需求特征：万科将继续保持 其在高档系列上的绝对优势，龙华大部分项目在 中端位置徘徊，二者中间空缺没有得到满足
客户财富层面
被万科有意或者 无意忽略了的高 档系列下沿、中 低档系列上沿链 条上的需求也被 龙华忽略了
目前区域内已出让地 块规模较大,使用者为 龙华当地企业或关内 非品牌开发商
二线扩展区内共规划 城市建设用地1144.4 万m²,其中居住用地和 综合功能用地共 430.39万m², 目前已经 明确权属的土地有 353.2万m²。
2 3+5+8
4.5万 27.1万 2.5万 10万 10万 28.4万 125.2 万 7.7万 27.6万
4500 7500 5600 4800 4700
主力户型
招商蛇口财务报告分析(3篇)
第1篇一、引言招商蛇口作为中国房地产行业的领军企业，一直以来都备受关注。
本文将对招商蛇口的财务报告进行分析，以了解其经营状况、盈利能力、偿债能力以及成长性等方面的情况。
二、经营状况分析1. 营业收入招商蛇口2019年营业收入为1127.78亿元，同比增长17.88%。
这表明公司主营业务收入保持稳定增长，市场竞争力较强。
2. 净利润2019年，招商蛇口实现净利润87.06亿元，同比增长26.06%。
这表明公司在盈利能力方面表现良好，业绩持续增长。
3. 经营活动现金流量净额2019年，招商蛇口经营活动现金流量净额为196.17亿元，同比增长35.76%。
这说明公司经营活动产生的现金流入充足，财务状况良好。
三、盈利能力分析1. 毛利率2019年，招商蛇口毛利率为25.85%，较上年同期提高1.17个百分点。
这表明公司产品竞争力较强，盈利能力有所提升。
2. 净利率2019年，招商蛇口净利率为7.75%，较上年同期提高0.76个百分点。
这说明公司盈利能力持续提升，盈利质量较好。
3. 净资产收益率2019年，招商蛇口净资产收益率为11.26%，较上年同期提高0.85个百分点。
这表明公司利用自有资本获得收益的能力较强。
四、偿债能力分析1. 流动比率2019年，招商蛇口流动比率为1.26，较上年同期提高0.06。
这说明公司短期偿债能力较强，财务风险较低。
2. 速动比率2019年，招商蛇口速动比率为0.85，较上年同期提高0.02。
这说明公司短期偿债能力较好，能够应对突发性债务风险。
3. 资产负债率2019年，招商蛇口资产负债率为69.12%，较上年同期下降0.13个百分点。
这说明公司负债水平有所降低，财务风险得到控制。
五、成长性分析1. 营业收入增长率2019年，招商蛇口营业收入增长率为17.88%，表明公司主营业务收入保持稳定增长。
2. 净利润增长率2019年，招商蛇口净利润增长率为26.06%，表明公司盈利能力持续提升。
楼盘调研报告(共3篇)
楼盘调研报告（共3篇）楼盘调研报告（共3篇）第1篇楼盘调研报告普宁市城区楼盘调研报告随着产业结构的调整，珠三角的产业纷纷向粤东.粤西.粤北山区转移，资金也朝着这个几个方向流转。
近两年来，在房地产资金从大城市流向中小城市的潮流中，普宁市房地产的投资出现了井喷的现象。
目前普宁市城区在建待售及筹建当中的楼盘主要有以下几个佳顺花园，位于流沙大道北侧老城区，共有A.B两栋，夹中间三层有一小花园，楼房阳台为凸圆型，清一色不锈钢圆柱形栅栏，外墙颜色为橘黄.白搭配，楼体整体效果简约朴素缺乏时尚感。
一楼普通商铺围楼体环绕，商业繁华，交通便利。
福盛花园，位于即将起航的普宁市国际商品城繁华商业区。
一楼商铺和周边地区先后进驻了“安踏”.“苏宁”“美佳乐”等国内国际知名品牌连锁店。
楼体外墙为淡黄.白相间，楼盘整体效果与佳顺花园相似。
由于福盛花园位于市政规划当中的新兴商业中心，交通极为便利，其优势于佳顺花园所不能比拟，因此其楼盘备受中.高产阶层的青睐。
桂荣君临天下，位于普宁市未来两个商业商贸中心“国际商品城”和“国际服装城”之间，其服务之便利.优势之巨大是毋庸置疑的。
其现代风格的楼体设计，欧式风格与中国园林艺术有机糅合的花园景观，山水相间，葱葱绿意和休闲娱乐场所把庭苑点缀得颇具品位.情调与亲和力。
中信华府，位于广东省普宁市环市北路与新河东路交界。
占地面积87.6亩，规划户数1300多套。
中信华府的整体规划，在空间形态上强调景观朝向，使大多数建筑都能共享阳光.绿地.水体组成的优美生态环境。
组团的群落化布置，创造出曲折多变.尺度宜人.错落有致的邻里空间。
同时利用建筑的空间组合.几何线条的轴线利用，打造出若干不同风格的小广场花园。
建筑设计采用现代风格，通过一些高低错落的变化，结合顶部跃层.设备间及屋顶花园局部设置，丰富了建筑天际线，并以建筑细部的处理.立面颜色的局部变化，突出建筑的层次和质感。
创新型的楼体外观，简洁明快的方形建筑和飘逸柔美的圆形建筑交相辉映，形成一个典雅怡人的高品质生态住区。
豪宅项目研究_华侨城新天鹅堡研究报告
项目研究
B1.项目规划（珍贵的478户，户户面湖而居。）
天鹅湖花园（二期）包括二栋
超高层住宅，共478户：其中
D 栋住宅一单元42层，二单元
40层，共236户；E栋住宅一
42
单元41层，二单元43层，共
层
242户。
40
幼儿园为市级管理配套。
层
41
43
层
层
项目研究
B2.建筑设计（国内外顶级设计团队）
朋友介绍 18%
业主介绍
18%
福田
南山其他
36%
区域
按揭
转介 52%
33%
88%
项目概括
A 6 . 客户分析（56%自住客户；事业有成壮年人士；资产雄厚的企业主）
新天鹅堡二期的自住比例仅56%，体现了客户看好新天鹅堡二期的投资潜力。 纯投资客户占比上升明显，占比约7%，体现新天鹅堡二期的投资性增强。 事业有成的壮年人士始终是购买华侨城项目的主力客群。 新天鹅堡二期的企业主买家占比达45%。金融从业者及房地产从业者占比分别为6%、3%，表明新天鹅堡 二期具有一定的投资属性。
1、 规划设计：英国福斯特建筑事务所（Foster） 2、 建筑方案设计：深圳市立方建筑设计顾问有限公司 3、 建筑施工图设计：深圳市建筑设计研究总院有限公司 4、 景观方案设计：SCDA建筑设计事务所 5、 景观施工图设计：艾特莱廸设计顾问（深圳）有限公司 6、 室内方案设计：德国HID海艺德室内设计有限公司 7、 室内施工图设计：深圳丹健环境艺术设计有限公司
新天鹅堡二期客户置业目
为的父母
购置0%
为子女
其他 0%
纯投资购置
7% 4%
自住
兼投
2012花样年君山踩盘报告
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4 小结
1、本项目采用了多种促销方式和各种各样不同特色的活动方案，通过各 界名人形成关注，在市场上不时创造新热点，有效带动了项目的销售。 2、在户外展示上，对楼盘形象的塑造稍有欠缺，没有有效的把楼盘的定 位传达给客户，品牌形象不够清晰 3、采取多次开盘的形式和灵活多变的价格策略，保持了市场新鲜度。
8万左右后期一口价7001600万元套9003600万元套10324600万元套第二次开盘2011年1月30日?第一次推出13栋洋房155186珍景院馆?2011年三月加推第四栋165高尔夫官邸?同年又加推第九栋223平四房新品?同年八月推10栋比天高洋房组团?仍是同年11月推5栋248平楼王产品?仍是同年11月推5栋248平楼王产品价格体系3333休息区生活区目前洋房均价在9500元m2现主推五栋楼王该盘现已是尾盘2销售情况3434五号楼王的推出使价格升高别墅售罄洋房还未推出价格下降三限政策房地产行业找到打压房价降至最低点3小结1坐拥黄旗山虎英公园峰景高尔夫场地等丰富的优质景观资源但洋房均价只有9500与天骄峰景等楼盘相比有很大的优势
价值巨大；
交通站点少，公交不发达； 远离东莞市区，靠近寮步，位置偏僻，商业配套差，周
边环境较落后，治安不好；
靠近五环路，噪音和粉尘不可避免。
10
Part B
产品分析
1、项目四至 2、规划布局 3、建筑及园林风格 4、户型分析 5、小结
11
2、规划布局
一期为11-52栋别墅， 二期为1-10栋的洋房。 其中1-4栋为18层平 房，5栋为32层平板 房，6-10栋是31层复 式楼。
规模 户型面积 客户 销售状况 卖点
未来待推产品 年内推约100套 4栋超高层 优、劣势 优势：成熟社区，配套完善，临近城市绿心，强势景 观资源，户型多，选择多 劣势：同等楼盘价格偏高，户型偏大，人工水体水质 较差
免费,花样年可以“零物管费”——专访｜花样年潘军：互联网颠覆物管的“系统战”——花样年彩生活集团
专访｜花样年潘军：互联网颠覆物管的“系统战“2014-08-19潘勇堂朱昊物业管理资讯不知是互联网成就了花样年，还是花样年放大的互联网。
一家深圳地域性房企，就这样在互联网思潮下声名鹊起，其“轻体模式”甚至引得全国同行窥视。
怎样“变轻”？用花样年总裁潘军极简的说法就是，房子免费社区赚钱。
果真如此，这位弄潮者的未来不可限量！【剑走偏锋】社区盈利：不靠收取物业费也能赚大钱面对行业演变，花样年要做中国最大的社区服务商。
在潘军看来，中国房地产最大的价值不在于生产房子，而在于生产客户。
未来花样年不仅要让人住上好房子，更要立足社区服务，抢占终端，让所有社区人住得更便捷、更品味，更趣味。
一、蛋糕巨大：社区服务盈利空间可达500亿花样年要赚“社区”的钱！为什么？对此，潘军表示，房子迟早会卖完，但社区可以服务70年。
花样年转型就是希望自己在住宅地产行业没落的时候，还有更多的牌可以打。
更多时候，花样年把房地产开发当作生产客户的工具，比如花样年开发销售1.5万套房子，就相当于生产了1.5万户家庭客户。
同时，别人在圈地，花样年在圈社区。
截至2013年年底，花样年圈的社区已覆盖70个城市、650个社区。
服务社区面积超过1亿平方米，大约覆盖100万人口，接近80万个家庭。
已经成为中国最大的小区服务运营商。
另一方面，花样年集团物业经营收入中有70%来自彩生活，而彩生活利润率较房地产高一倍。
而从社区服务市场未来空间看，到2020年花样年服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口，假设每人每月社区消费是2000元，一年就是2.4万元，4000万人的一年将消费上万亿元。
如果按1%的佣金计算，收益就是100亿；拿到2%，就是200亿；按天猫模式收3%～5%的佣金计算，就是300亿至500亿元。
钱永远在客户那儿，花样年要想得就是怎么服务好客户，把人服务好，就能顺便挣大钱。
二、掌控端口：掌握终端就掌握未来移动互联网时代，往往没有互联网思维的企业可能就没有未来。
花样年调研报告(2014年8月)
调研报告：作为目前传统房地产企业引入互联网思维最彻底的企业，花样年基于“彩生活”平台的轻资产盈利模式已颇具成效。
在其最新的公司介绍中，花样年又完全摒弃了与“房地产”有关的字眼，重新把自己定义为一个“以金融为先驱、服务为平台、开发为工具的金融控股集团”。
花样年集团董事局主席公开在媒体上宣布花样年未来要做一个“社区服务商”，房地产仅仅是一个工具，作用在于帮助社区生产客户。
下一步，花样年地产业务也将转向轻资产运营，把地产业务分拆成地产基金和代理建设公司，重点向地产基金模式转型。
花样年计划到2020年，花样年彩生活服务的社区将超过10亿平方米，服务超过4000万人口，公司轻资产业务销售额需达到1000亿元，全面超过集团房地产业务。
彩生活社区服务平台情况一、基本情况花样年旗下的彩生活服务集团为中国大陆百强一级物业企业。
彩生活运用互联网基因重组传统物业，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台，并在业内率先启动推行基于信息化基础上的物业服务V2.0模式。
使得资源充分在平台上展示，从而将更加优质的服务分享给业主；依赖基础物业服务积累客户资源和品牌效应，围绕“社区生活服务”的中心，通过产业链的延伸创新业务平台，以积分方式回馈社区住户，降低传统业务收费，提升用户综合体验。
另外，彩生活集团已形成搭载其他业务板块如金融服务、养生养老、文化旅游等的社区服务平台，为彩生活社区用户带来全生命周期的社区服务，创造更为丰富的用户价值。
秉承“把社区服务做到家“的理念，彩生活实现了标准化服务和平台服务商的基本条件，利用互联网平台及彩之云APP系统，物业管家上门服务，构建社区一公里微商圈等措施，为客户提供优质的线上线下服务体验。
二、物业运营面积截至2014年8月底，彩生活在全国拓展和管理的物业面积总量已经超过1.85亿平方米。
截止2014年6月30日，彩生活管理服务项目已达1037个，管理服务面积约1.62亿平方米，较2013年分别增长了68.6%和76.8%。
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பைடு நூலகம்
花样年花郡2期个案研究报告
2010、11
本报告是严格保密的。
目录
1 项目基础信息介绍
2 项目核心价值解析
3
营销策略分析
本报告是严格保密的。
1、项目整体基本技术指标
开发商
地址
代理商 建筑设计
承建商
项 整合推广
目 信
物业管理
息 物管费
建筑类型
栋数
总层数
均价
配套
花样年 区/X路与X路交汇
元/㎡ 元/㎡
占地（㎡） 建面（㎡） 住宅（㎡） 商业（㎡） 其他（㎡） 容积率 绿化率 覆盖率 总户数 车位数 车位比 开盘日期
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年/月/日
2、项目整体布局与规划分析
花样年•花郡2期【曼哈顿公寓】正位于滨海CBD宝安大道与玉律路交汇处，宝安体育馆旁，北侧 紧临深南大道延长线宝安大道，南临新湖路及地铁一号线，东南侧为宝安新行政中心、体育场、
其他：宝安市民广场、体育馆、游 泳馆；以及正在建设中的体育场、 图书馆、青少年宫、艺术中心、海 滨公园、演艺中心、海上游艇俱乐 部等文化设施。
根据规划，宝安中心区共建设20所学校
宝安体育馆
沃尔玛旁边的幼儿园
宝安中学附属小学
新湖中学
宝体公园
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3、项目周边配套分析——商业生活配套
商业生活配套：
沃尔玛超级广场、苏 宁电器、天虹商场、 赛格数码广场、人人 乐百货
医院：
医院4个（宝安中心医 院、西乡医院、同仁 医院、春天医院）、 门诊部2个、社康中心 13个
银行：
深圳发展银行、深圳 工商银行、深圳农村 信用合作社、广东发 展银行
光大银行 国美
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休闲中心 沃尔玛
华润万家
赛格广场 医院
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前海片区未来是深圳的重点片区，区域发展潜力 无限，将不会亚于福田中心区的发展
作为珠三角穗-深-港发展主轴上的重要节点，前海既是珠三角临近香港的端点，也是香港高端服务业向 内地市场拓展的起点，发挥着深圳走向世界和香港辐射内地的“双跳板”作用。前海突出的区位优势，
特别是政府将前海地区的规划建设上升为国家战略，为前海地区发展提供了前所未有的重大机遇。
18平方公里的深港合作金融中心区
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前海具有“海、陆、空、铁”齐全的交通网络优势
从交通上看，通过地铁1号线、5号线、11号线将与深圳地铁网络紧密连 接；它通过深港机场铁路快线与珠三角轨道交通网络相连接；通过广深 沿江高速公路，与整个珠三角的高速公路网络连接，也可以通过地铁与 国家高速铁路网的龙华深圳北站枢纽连接起来，中间运行距离仅半小时。 “未来只要身处前海中心区，可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场， 交通四通八达。
以及海滨公园，正南为宝安商务中心及企业总部基地，尊宠身份不言自明！
效果图
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规划鸟瞰图
3、项目周边配套分析
项目所属宝安中心区，与前海、后海共同构成深 圳市双城市中心之一，是宝安的行政、商业、商 务、文化、体育和信息中心。中心区由滨海片区 与碧海片区组成，规划用地面积15.06平方公里， 其中：滨海片区6.82平方公里，碧海片区8.24平 方公里。规划总人口规模约38万人，其中滨海片 区18万人。
市总体规划，它将成为深圳的第二个城市中心区。
涵盖前海和宝安中心区的大前海片区
从地理上看，前海片区位于珠江入海 口的咽喉之地，多为填海用地，土地 成片平整，被公认为深圳市中心区域 目前最大的尚未开发的土地。其可通 过深圳湾大桥与香港产生直接的陆路 联系，作为深圳西部港区、大铲港区 的后方管理平台，是海运枢纽；前海 拥有保税港区，相当于自由贸易区功 能，具有成为贸易中枢的优越条件。
目录
1 项目基础信息介绍
2 项目核心价值解析
片区价值 + 产品价值 + 品牌价值
3
营销策略分析
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一、项目片区价值分析
本项目片区价值=前海+宝安中心区
前海地区包括裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海
前 堤岸线所围合的地区，总面积1804公顷。周边辐射地区包括蛇口半岛、后海中心区、宝安中 海 心区、大铲港区、大铲岛、小铲岛和孖洲岛在内的陆域及海域范围等。按照深圳新一轮的城
二、项目产品分析
精装 小户
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前海将成为南中国的曼哈顿
产业上，前海将引进香港的服务和管理理念，重点发展高端服务业、总部经济。前海将成为香港延伸 到内地的桥头堡，服务范围将是包括香港在内的整个珠三角地区，它将成为珠三角的曼哈顿，政府百 亿配套的打造将使得前海成为集金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商
宝安中心规划
宝中东北侧与南山前海相接，南侧面向前海湾，正 对面小南山，其区域拥有大铲湾港区、沿江高速公 路、宝安大道、滨海大道、地铁1号、5号、11号线 及深港机场专线等基础设施。不仅最能体现深圳生 态滨海特色，而且是深圳主要发展区域功能的生产 性服务业与总部经济的城市中心。
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项目配套图
3、项目周边配套分析——交通配套
海、陆、空、地铁四维交通网络，时间与空间自由切换； 地铁1、5号线——与本项目近在咫尺，真正的双地铁口物业；
深南大道延长线宝安大道——深港穗黄金财富走廊 深圳机场、深圳港大铲湾港区（世界十大港）； 深港西部通道、沿江高速、广深高速——八达城际交通网络；
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3、项目周边配套分析——文体配套
已建成投入使用的有： 新湖中学（市级公办，距花郡步行 仅4分钟） 宝安中学附属小学（市级公办，距 花郡步行仅6分钟） 宝安实验学校（市级公办中小学， 距花郡10分钟车程） 崛起双语实验学校（民办，距花郡5 分钟车程） 中英公学（民办，距花郡6分钟车程）
规划还未建成投入使用的学校： 中心区N27区高级中学（省级公办 高级学） 中心区N5区初级中学（市级公办） N28区九年一贯制学校（市级公办 中小学）。
业服务六大领域的新兴区域。
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目前正在建设中的前海
比肩深圳福田中心区的前海中心区，规划有50余栋180万平米高档写字楼群，是未来深圳又一 集商务、办公、商业、居住的国化都会中心，历时将带来数十万高端商务人群云集于此。
这一片空地，未来一平方公里将产出100个亿的地方
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