房地产拿地模式涉税分析与税务筹划
房地产企业土地增值税税收风险及筹划
房地产企业土地增值税税收风险及筹划近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产企业的土地增值税问题愈加突出。
土地增值税是房地产企业常常需要面临的风险之一，如何降低土地增值税税负，有效进行税收筹划，成为众多房地产企业亟需解决的问题。
首先，房地产企业应该对土地增值税法律法规有所了解。
土地增值税是指在土地所有权转移、房屋所有权转移和土地使用权出让过程中产生的增值部分，依照国家规定向国家缴纳的税款。
房地产企业应该掌握土地增值税的征收标准、计算方式以及纳税期限等基础知识，以便更好地进行税收筹划。
同时，还需要了解土地增值税优惠政策以及适用条件，如免征、减征和缓征等福利政策，以便在税收筹划时谨慎把握。
其次，房地产企业应该优化土地交易结构，降低土地增值税税负。
房地产企业在土地交易过程中，可通过合理设计交易结构来降低土地增值税税负。
例如，将土地指定为公司货币认购资金的出资方，将土地等价对换成其他资产等。
同时，在土地交易过程中，也需要注意控制资金流动，避免在资金流转过程中出现非正常交易或虚假交易。
还可以采用多年分期支付方式，将土地增值收益分摊到未来多年中，降低土地增值税税负。
第三，房地产企业应该留意土地增值税申报及缴纳期限，准确纳税。
房地产企业在土地交易后，应及时履行纳税申报和缴纳的义务。
土地增值税纳税期限要求比较严格，如果错过纳税期限将面临高额的滞纳金和罚款。
因此，房地产企业需要在土地交易过程中积极关注土地增值税的申报和缴纳期限，并派专人负责纳税申报和缴纳工作，确保准确纳税，避免在税收筹划过程中面临风险。
综上所述，房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，需要做好土地增值税法律法规的了解，采取合理的交易结构来避免高税负的风险，留意土地增值税申报及缴纳期限，保证准确纳税。
只有这样，房地产企业才能更好地应对土地增值税风险，实现税收筹划的有效管理。
论房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划
论房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：房地产开发企业在土地增值税税收方面存在着一定的风险，需要进行合理的筹划和风险管理。
土地增值税是指在土地使用权出让或转让、房地产开发经营中所形成的土地增值额，按照一定的比例缴纳给国家的税费。
在房地产市场火爆的情况下，土地增值税税收风险成为了开发企业需要重点关注的问题。
一、土地增值税税收风险土地增值税的征收涉及到土地出让、开发、销售等环节，其中存在着以下几个方面的风险。
1.土地出让环节：在土地出让环节，土地增值税的税率并不固定，而是根据土地增值额的大小和地区政府的规定而定。
有些地区对土地增值税的税率设定较高，开发企业在购买土地后很可能需要缴纳较高的土地增值税，从而增加了成本压力。
2.土地开发环节：在土地开发的过程中，开发企业需要进行土地的规划、开发、建设等工作，而这些环节多少都会对土地的价值产生影响。
如果开发过程中出现了问题，导致土地价值下降，开发企业仍需按照土地增值额缴纳税款，这将给企业造成较大的资金压力。
3.房地产销售环节：房地产销售是土地增值税征收的最后环节，企业需要按照销售的房屋价值和土地增值额缴纳税款。
如果房地产市场出现了波动，导致房屋的销售价格下跌，企业实际收益减少，但仍需按照土地增值额缴纳税款，这将对企业的资金流造成影响。
面对土地增值税税收风险，房地产开发企业需要合理地进行筹划和风险管理，以降低税收风险，保障企业的经营利润。
1.优化土地出让策略：在土地出让环节，企业可以通过合理的谈判策略和土地规划，降低土地成本，并且尽量选择土地增值税税率较低的地区进行投资，从而降低土地增值税的税收风险。
2.严控土地开发成本：在土地开发环节，企业需要严格控制土地开发成本，以确保土地增值额能够覆盖开发成本和税收。
企业可以根据市场情况，灵活调整开发规划，以避免土地增值额的不必要增加。
3.灵活销售策略：在房地产销售环节，企业可以通过灵活的销售策略来化解税收风险。
房地产开发企业税务筹划分析
房地产开发企业税务筹划分析1. 引言随着我国房地产行业的快速发展，房地产开发企业作为其中的重要组成部分，在面临巨大发展机遇的同时，也面临着日益严格的税务管理和监管。
税务筹划作为企业管理的重要手段，对于房地产开发企业来说具有重要的意义。
本文将从税务筹划的角度对房地产开发企业的税务问题进行分析，并提出相应的策略建议。
2. 房地产开发企业税务问题分析2.1 利润分配的税务问题房地产开发企业在项目销售后会有一定的利润，如何进行合理的利润分配以最大限度地减少税务负担是房地产开发企业税务筹划的重要问题。
例如，选择采用股权转让的形式，可以实现资本利得税的优惠，从而减少企业的税负。
2.2 跨地区经营的税务问题房地产开发企业在跨地区经营时，会面临不同地区税收政策和税率的差异。
如何合理安排企业业务结构，优化税务成本是一个必须要考虑的问题。
例如，可以根据不同地区的税收政策，灵活选择在税率较低的地区进行房地产项目开发。
2.3 增值税发票管理问题房地产开发企业在销售商品房时需要开具增值税发票，如何管理好增值税发票是一个关键问题。
合理控制发票的数量和金额，避免发生假发票等问题，以避免税务风险。
3. 房地产开发企业税务筹划的原则3.1 合法合规原则房地产开发企业在进行税务筹划时必须遵守国家的相关税法和政策，确保筹划行为的合法性和合规性，避免触犯税法而引发的税务风险。
3.2 经济效益优先原则房地产开发企业在进行税务筹划时要以实现经济效益为目标，通过合理的筹划措施，最大限度地减少税务负担，提高企业盈利能力。
3.3 风险控制原则房地产开发企业在进行税务筹划时要合理评估筹划方案的风险，通过有效的风险控制措施，降低税务风险对企业的影响。
4. 房地产开发企业税务筹划的策略建议4.1 利润分配策略•建立完善的利润分配机制，合理安排利润的分配比例。
•灵活运用股权转让等方式，实现资本利得税的优惠。
4.2 地区选择策略•根据不同地区的税收政策和税率差异，灵活选择在税率较低的地区进行房地产项目开发。
房地产母公司取得土地证拟成立子公司开发税务筹划201909
房地产母公司出钱拿地、获得土地出让金收据、并取得土地证拟成立子公司开发税务筹划1、税务筹划的相关法律依据分析第一，根据《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2014】109号）第三条的规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。
（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。
第二，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）第二条第（一）项规定，企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。
第三，根据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）第一条第（一）项规定：100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。
母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。
母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。
国家税务总局公告2015年第40号第一条第（二）项规定：100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。
浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划
浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划1. 引言1.1 背景介绍随着我国房地产市场的持续发展和规范，土地增值税作为其中的重要税种，对房地产企业的财务管理和税务筹划提出了新的挑战和机遇。
房地产开发企业需要了解土地增值税的纳税原则，并采取相应的筹划方法，以降低税负，实现税收优化。
本文将从土地增值税纳税原则、房地产开发企业土地增值税筹划方法、风险与合规性考量、案例分析以及建议与展望等方面进行深入探讨，旨在为房地产开发企业提供有效的纳税筹划建议，促进企业的健康发展和持续增长。
1.2 研究意义房地产开发企业在土地增值税纳税筹划方面具有重要意义。
对于房地产开发企业而言，土地增值税是一项重要的税收成本，直接影响着企业的利润。
通过有效的纳税筹划，可以降低企业的税负，提高企业的盈利能力。
土地增值税的纳税筹划也涉及企业的税收合规性和风险管理。
合理的筹划可以避免企业因税收问题而面临罚款甚至诉讼的风险，确保企业良好的经营环境和声誉。
通过研究土地增值税的纳税筹划方法，可以为企业提供更多的发展机会和竞争优势，帮助企业在市场竞争中取得更好的业绩。
深入探讨房地产开发企业土地增值税的纳税筹划意义重大，有助于企业管理者更好地制定税收策略，实现企业的长期稳健发展。
1.3 研究方法研究方法是任何一篇研究工作的重要组成部分。
在本文中，我们将采用文献研究和案例分析两种主要的研究方法。
文献研究是我们对相关领域理论知识和实践经验的梳理和总结。
通过查阅相关的学术文献、政策文件和企业实践案例，我们可以全面了解土地增值税纳税原则、房地产开发企业土地增值税筹划方法等方面的知识。
这可以帮助我们建立对研究主题的深入理解，为后续分析和讨论提供理论支持。
案例分析是我们对实际情况的深入调研和分析。
通过收集和整理各种房地产开发企业的土地增值税纳税与筹划案例，我们可以探讨不同企业在税收方面的策略选择、成功经验和教训。
这些案例可以为我们提供宝贵的实践经验，启发我们在实际工作中的决策和操作。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析1. 引言1.1 背景介绍房地产开发企业是我国经济发展的重要组成部分，随着城市化进程的不断推进，土地资源的稀缺性和增值潜力使得土地增值税成为房地产开发企业纳税的重要一环。
土地增值税是指房地产开发企业在土地开发和转让过程中所产生的增值部分，按照相关税法规定需要纳税。
在房地产市场上，土地资源的有限性和价格的快速增长使得土地增值税成为了一个不可忽视的成本，对房地产开发企业的财务状况和发展战略产生着重要影响。
如何进行有效的土地增值税纳税筹划，成为了房地产开发企业需要认真思考和探讨的问题。
本文将重点分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关内容，通过对土地增值税的基本原理和房地产开发企业的特点进行探讨，提出了一些合理的筹划方法，旨在帮助房地产开发企业更好地应对土地增值税带来的挑战，同时实现税收合规，优化财务成本，提升企业经营绩效。
1.2 研究意义研究土地增值税纳税筹划对于房地产开发企业和整个行业的发展具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究土地增值税的纳税筹划方法，可以有效提高企业的经营效益，促进房地产市场的健康稳定发展。
本文拟就土地增值税纳税筹划进行分析，旨在为相关领域的研究提供参考和借鉴。
2. 正文2.1 土地增值税的基本原理土地增值税是一种针对土地所有权转移而产生的增值收益征收的税费。
其基本原理是根据土地转让的金额和时间差计算土地增值额，然后按照一定比例进行征收税费。
土地增值税的基本原理主要包括以下几点：土地增值税是一个间接税，主要通过税收征收机构收取。
税率通常是根据土地增值额和政府制定的税率来确定的，税率的高低会直接影响到企业的盈利率。
土地增值税的征收方式一般分为按月或按季缴纳，并且税款是按照税法规定的计税依据计算，企业需要按时足额缴纳税款，否则将面临罚款和其他处罚。
土地增值税的征收对象主要是在土地转让过程中实现增值的主体，包括房地产开发企业、土地经销商等。
企业需要按照相关法规规定的程序和标准进行纳税申报和缴纳。
房地产企业不同拿地方式涉税风险及筹划方案
房地产企业不同拿地方式涉税风险及筹划方案一、从政府手中取得土地1、延期支付土地出让金带来的滞纳金不能计入土地成本；2、母公司拍地子公司开发：子公司重签或补签土地出让协议；票据最好开到子公司；如开到母公司提供补充协议也可以。
如果母公司已经取得土地证则视为转让。
母公司未取得土地情况下投入的在建工程，子公司拿地视为转让。
3、土地出让金返还：冲成本可取。
4、承诺额外条件：垫资（作为代建），无偿（异地建，协议等证明相关性（证据））二、通过股权转让取得土地1、收购总价款=资产公允价值=股权转让价款+债权转让价款2、股权收购价款=净资产公允价值=总资产公允价值-负债=收购总价款（主要是土地价）-债权转让价款（报表中负债）3、股权溢价=股权收购价款-净资产所得税=（股权转让价款-取得股权成本）*25%4、做好尽职调查（1）土地情况是否属实，有无政策风险；（2）会计核算情况是否有问题；（3）公司纳税情况是否有问题；（4）公司债权债务情况是否属实。
三、从其他企业取得土地1、转让土地需满足（房地产企业）：（1）已支付全部土地款；（2）已完成开发投资（不含土地款）25%。
2、直接转让土地，老土地增值税差额征税，新土地增值税不可差额，土地增值税投入部分可加计，土地部分不可加计扣除。
3、在建项目（税法认定为投入超25%），正常纳税。
4、拍卖土地，如未取得发票，则可能不能扣除。
四、以投资方式取得土地1、投资方涉税：增值税（新土地不可差额）、土地增值税（非房企免）、企业所得税（可以5年缴纳2014年116号文）；2、向全资子公司投资涉税：增值税、土地增值税、企业所得税（可免征2014年109号），契税（可免征财税2018年17号文）一般操作方式：母公司将土地转让给全资子公司，子公司转让股权卖土地。
五、合作开发方式关键点：（1）谁做开发主体；（2）利益如何分配；（3）谁说了算；（4）税务是否知晓。
1、谁做开发主体：（实质拥有话语权）（1）出地方；（主要形式）（2）出钱方；（3）双方新设主体。
浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划对策
浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划对策一、土地增值税的基本原理土地增值税是指在土地使用权转让、出让、租赁、征收等过程中，对土地增值部分征收的一种税费。
土地增值税的基本原理是根据土地增值的金额来征收税款，其征税对象是土地使用权的流转过程中所形成的增值收入。
土地增值税的税率通常较高，因此对于房地产企业来说，如何合理规划土地增值税的纳税筹划就显得尤为重要。
1. 合理规划土地使用权流转方式房地产企业在规划土地使用权流转过程中，可以根据实际情况选择合适的方式进行土地流转。
例如可以采取土地租赁的方式，将土地使用权租赁给其他企业使用，这样可以延缓土地增值税的纳税时间，减少税负压力。
还可以通过联合开发、合资合作等形式，减少土地转让所形成的增值收入，从而降低土地增值税的纳税额度。
2. 注重土地使用周期的规划3. 税务政策优惠的合理利用在土地增值税的纳税筹划过程中，房地产企业可以通过合理利用税务政策的优惠政策来降低税负。
例如可以利用相关税收优惠政策，延缓土地增值税的纳税时间，或者选择在税收优惠政策实施区进行土地流转，以获得更多的税收优惠。
4. 加强会计核算和资金运作管理房地产企业在进行土地增值税的纳税筹划时，需要加强会计核算工作，合理合法地开展资金流转和资金运作管理。
通过合理的资金运作，可以将土地增值收入合理规避或者延缓，减少税负压力。
对土地增值税的核算和报税工作要加强管理，在确保合规的前提下，尽量减少税负。
5. 确保合规合法在进行土地增值税的纳税筹划时，房地产企业需要确保合规合法，遵守国家相关税收法规和政策。
不能采取违法逃税的行为，以免引起税务风险和法律责任。
在进行土地增值税的纳税筹划时，房地产企业需要充分了解税收政策和法规，合法合规地进行税收申报和纳税工作。
房地产企业在进行土地增值税的纳税筹划时，需要根据实际情况制定合理的税收规划方案，从而降低税负、提高盈利能力。
通过合理规划土地使用权流转方式、注重土地使用周期的规划、利用税收优惠政策、加强会计核算和确保合规合法等对策，可以有效降低房地产企业的土地增值税纳税压力，提高企业的经济效益和竞争力。
房地产企业税务筹划与税务风险分析
房地产企业税务筹划与税务风险分析随着房地产市场的不断发展壮大，房地产企业在税务方面的筹划和风险分析变得愈发重要。
税务筹划能够有效地帮助企业降低税负，提高盈利能力，而税务风险分析则能够帮助企业避免因税务问题而导致的经营风险。
本文将就房地产企业税务筹划与税务风险分析进行深入探讨。
一、房地产企业税务筹划房地产企业在税务筹划方面可以从以下几个方面进行考虑和实施：1. 合理选择税负最低的企业形式在税务筹划中，选择合适的企业形式是非常重要的一步。
不同的企业形式对税负和税务风险都有不同的影响。
对于房地产企业来说，一般可以选择有限责任公司、合伙企业或者个体户等不同的企业形式。
在选择企业形式时，需要综合考虑企业规模、盈利情况、股东情况等因素，以确定最适合企业的企业形式。
2. 合理安排资产结构房地产企业通常拥有大量的房地产资产，资产结构的合理安排可以有效地减少企业税务负担。
采取合理的资产分拆、资产负债率调整等措施，可以有效地降低企业在不动产税、土地增值税等方面的税负。
3. 合理运用税收优惠政策在税务筹划中，合理运用税收优惠政策也是非常重要的一点。
房地产企业可以根据自身的情况，利用国家和地方政府提供的各种税收优惠政策，如企业所得税优惠、土地使用税减免、房地产税优惠等，来降低税负，提高盈利能力。
1. 土地增值税风险土地增值税是房地产企业必须缴纳的一项重要税种，而土地增值税的税率和计税基数的确定往往涉及复杂的计算公式和政策规定。
房地产企业需要对土地增值税的纳税基础、计税方法等进行深入研究和分析，以避免因计算错误或政策变化而面临税务风险。
2. 不动产税风险不动产税是房地产企业持有房地产所必须缴纳的税种，而不动产税的计算和缴纳也存在一定的复杂性。
房地产企业需要密切关注不动产税的政策变化，合理安排资产结构，降低不动产税的纳税基数，避免不动产税风险。
3. 房地产开发企业企业所得税风险房地产开发企业在进行房地产开发和销售时，需要缴纳企业所得税。
一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解
一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解 目录 一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解 二、房地产拆迁安置环节中的3个涉税难题处理及例解 三、房地产融资环节中的9个涉税难题处理及例解 四、房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解 五、房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解 六、房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题处理及例解 一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解 （一）房地产企业取得政府土地返还款的6种形式及其税务处理 1.政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。
案例分析1 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
请分析这3000万元的税务处理。
1.营业税的处理 鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
（1）返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （1）营业税的处理 （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 在本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
（2）返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
房地产企业拿地阶段的涉税事项分析
房地产企业拿地阶段的涉税事项分析2017-02-27房地产财税佟军点击上方"蓝色字"可关注我们！众所周知，房地产企业是税负最高的行业之一，其从拿地到销售、清算，涉及增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、房产税、土地使用税及其他附加税费等等。
今天我们主要针对房地产企业在拿地阶段涉及到的税收做简要分析。
一、契税只要取得土地、房屋权属，不管是以出让方式、转让方式、还是投资者投入方式取得，都要按3%-5%的幅度税率缴纳契税。
强调，即使只是签订了土地出让合同，还没有取得土地证，也要缴纳契税。
1、纳税义务人：《契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照法规缴纳契税。
2、契税的计税依据:财税[2004]134号：1）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
2）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
财税[2016]43号：3）计征契税的成交价格不含增值税。
3、纳税义务发生时间：《契税暂行条例》第八条：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、城镇土地使用税房地产企业取得土地使用权后，就要依法按土地面积乘以单位税额缴纳土地使用税。
强调：土地是否开发或是否办证，与缴纳土地使用税无关。
所以即使尚未开始开发或尚未办证，也要缴纳城镇土地使用税。
《城镇土地使用税暂行条例》第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
财税〔2006〕186号第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
房地产土地增值税税收筹划问题分析及方法解读
房地产土地增值税税收筹划问题分析及方法解读土地增值税税务筹划关系着房地产企业经营及发展，影响着我国经济发展及建设。
文章从房地产企业土地增值税税务筹划的意义入手展开阐述，对房地产企业土地增值税税务筹划时存在的模式落后问题、筹划过程缺乏规范问题以及未充分结合地方政策问题展开分析，提出合理借助土地增值税利息支出、土地增值税费用转移、整体统筹与建房方式来促进房地产企业土地增值税税务筹划成效提升，在帮助房地产企业节税的同时促进房地产企业健康经营与稳健发展。
1 房地产企业土地增值税税务筹划的重要意义1.1有利于适应日趋激烈的市场竞争开展房地产企业土地增值税税务筹划的意义之一是可帮助房地产企业适应市场竞争环境，具体情况如下:第一，结合实际情况来看，近年来房地产企业税务负担、税务风险持续上升，这对房地产企业的整体效益实现十分不利，此背景下做好土地增值税税务筹划有助于房地产企业核心竞争力提升，可在一定程度上改善房地产企业的不利处境，令房地产企业适应当前激烈的市场竞争;第二，在当前市场经济环境中，通过土地增值税税务筹划，可进一步促进房地产企业与当地政府间的税务关系和谐，为房地产企业长远发展创造有利条件。
1.2有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新开展房地产企业土地增值税税务筹划的意义之一是有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新，具体情况如下:第一，宏观调控对房地产企业有较大影响，为保障整体效益，房地产企业必须寻找降低自身风险、增长自身效益的办法，而做好房地产企业土地增值税税务筹划恰好是房地产企业降低自身风险、增长自身效益的办法之一;第二，通过有效的土地增值税税务筹划，房地产企业资金利用率上升、对应的资金风险降低，在优化财务结构的同时可令财务管理水平有一个整体性上升，这对房地产企业的经营及发展较为有利。
2 当前房地产企业在土地增值税税务筹划工作中的问题分析2.1房地产企业土地增值税税务筹划工作模式较为落后房地产企业土地增值税税务筹划工作模式较为落后，表现为房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时没有持续进行工作模式优化及创新，税务筹划难以取得较好节税效果，增大了房地产企业土地增值税税务筹划风险，可能给房地产企业造成损失，比如因土地增值税税务筹划工作不到位，导致房地产企业触及红线出现偷税漏税并面临罚款。
房地产企业土地增值税税收风险及筹划
房地产企业土地增值税税收风险及筹划1. 引言1.1 什么是土地增值税土地增值税是指依法征收的一种税种，其纳税主体为取得土地使用权的单位或个人。
土地增值税是指当土地转让时，卖方将土地价款中减去购地成本、土地增值开发支出和适当利润，按规定向政府缴纳的税款。
土地增值税的税率一般设定在房地产的出售价格与购买价格之间的差额上。
土地增值税的征收对象主要是地王、土地房地产开发商等，是房地产行业中常见的税种。
土地增值税对房地产企业的影响主要体现在成本增加、利润降低、价格上涨等方面。
房地产企业需要根据土地增值税的政策规定，合理安排房地产项目的开发计划，控制土地成本，提高经营效益，以应对土地增值税带来的影响。
房地产企业还需加强对土地增值税政策的了解和学习，积极遵守税收法规，提高税收合规管理能力，避免税收风险的发生。
.1.2 土地增值税对房地产企业的影响土地增值税是指在土地使用权益转让、出让或者出租、转租等各类行为中，依法征收的一种税收。
对于房地产企业而言，土地增值税的征收直接影响到企业的经营成本和盈利能力。
土地增值税的征收会使得房地产开发成本增加，从而导致企业盈利空间减少。
土地增值税的不确定性也给房地产企业带来了风险，特别是在土地市场波动较大的情况下，企业可能会因为土地成本增加而面临盈利下滑的压力。
土地增值税的税率、征收标准等政策变化也会直接影响到企业的经营决策和财务状况。
房地产企业需要认真研究土地增值税政策，制定有效的税收风险管理策略，以应对可能带来的影响。
通过合理的土地增值税筹划和税收优化，可以降低企业的税负，提升盈利能力，增强竞争力。
在当前税收环境下，房地产企业需要密切关注土地增值税政策的变化，积极应对税收风险，做好税收筹划工作，以保障企业的稳健发展。
2. 正文2.1 房地产企业土地增值税税收风险分析房地产企业土地增值税税收风险主要表现在政策风险方面。
政策的不确定性会给企业带来较大的税收风险，特别是在土地增值税政策频繁变化的情况下，企业需要及时调整筹划和管理策略，以应对可能的变化。
房地产拿地环节的10个税务筹划难题
房地产拿地环节的10个涉税难题处理（精彩案例）一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。
2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。
即（一）要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
（三）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税1.财税〔2004〕134号的相关规定财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
财税〔2004〕134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况:（1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
（2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
同时规定,以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。
二、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。
房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划
房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划随着我国城市化进程的不断推进和房地产业的不断蓬勃发展，房地产开发企业越来越需要注意土地增值税的税收风险及筹划。
首先，需要了解什么是土地增值税。
土地增值税是指在土地变更、出让或者已有土地用于非农业领域时，由土地转让人或者所得权人缴纳的税款。
税款的计算方法为土地转让价格减去土地原始取得成本和相关支出后的剩余金额，按照当前的税率计算。
目前，土地增值税税率为20%。
那么，房地产开发企业需要注意什么样的土地增值税风险呢？首先，一般来说，房地产开发企业需要购置土地才能进行开发建设。
如果土地转让价格高于其原始取得成本，即存在土地价值增值，那么企业就需要承担相应的土地增值税税负。
这就需要企业在土地购置前进行充分的税务风险评估，以避免因土地增值税导致的不必要的财务风险。
其次，房地产开发企业在土地开发过程中，可能会因为某些原因放弃或者转让土地，导致企业需缴纳土地增值税。
例如，因用地规划变更或者政策调整，企业无法按计划开发土地，只能将其转让或者放弃。
此时，企业需要注意及时办理土地转让手续，并按规定缴纳土地增值税，避免因税收问题导致的不良影响。
除了需要注意土地增值税的税收风险外，房地产开发企业还需要进行相关的税务筹划，以降低税收负担，提高发展效益。
其中，以下措施可以参考：一、合理计提应交增值税的土地成本在土地购置、开发过程中，企业可以根据实际情况，合理计提应交增值税的土地成本，降低实际增值税计算基数，从而减少企业税负。
二、选择优惠政策政府为了促进房地产业的发展，会出台相关优惠政策。
企业可以根据政策规定，选择适当的优惠政策，降低营业税、土地增值税等税收负担，增强企业竞争力。
三、灵活运用税务规划工具税务规划工具是企业进行税务筹划的重要手段。
企业可以灵活运用税务规划工具，通过制定合理的税务策略，降低税收负担，提高企业效益。
总之，房地产开发企业需要密切关注土地增值税的税收风险，并进行相应的税务筹划，以降低税收负担，提高企业竞争力。
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财税【2003】183号、 财税【1995】48号。
第四部分 9先分立后购买股权
分立、重组 涉税分析与筹划
操作手法：
1、先将将这块地分立出去成立一家新公司；
2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但是可以
第二部分 6增资扩股再买股权
购买股权 涉税分析与筹划
（适用土地资产占80%以上企业）
请看一则报道：学习总局在线访谈体会.docx 评析：此方式，就是由于出售方会被税务部门
当作卖土地征税，从而规避税负高的一种股权
转让方式。
第三部分
运用转投资 涉税分析与筹划
（适用于有土地但其它资产较多企业）
7有土地一方投资到开发企业，然后将所持有的股权变现。
B、第二讲 上市公司、非上市公司并购重组案
例诠释
五大 资本运作6类 型18种模式拿地
合作与代建
房地产五大资本运作获取土地涉税分析及税务筹划
1、直接购买土地
2、购买股权
第一讲 目 录
3、运用转投资 4、分立、重组 5、合作与代建
6、创造招 拍 挂（政企双赢模式）
第一部分
直接购买土地 涉税分析与筹划
如何创造境外购买股权
（三）反避税： 但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，
1、国税函（2009）698号文.docx ，可以刺穿公司面纱。 税务当局很难知道消息。
2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中 国大陆有征税权，而无论是否持股达到25%。第二议定书确
定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。
01
CHAPTER
1、招拍挂（最高价摘牌）
2、招拍挂（一、二级联动） 3、直接买项目（即买土地或在建工程）
第二部分
购买股权 涉税分析与筹划
02
CHAPTER
（适用土地资产占80%以上企业） 4、直接购买股权 5、创造境外购买股权(战略性) 6、增资扩股再买股权
第三部分
运用转投资 涉税分析与筹划
03
购买股权 涉税分析与筹划
（适用土地资产占80%以上企业）
将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预 计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去 参与拿地是最好的方式。（适用于外商投资企业） 5股权转让和股权投资税率总结.docx
第二部分 如何创造境外购买股权
购买股权 涉税分析与筹划
评析：A、7有土地一方投资到开发企业.docx B、营改增后以转让和作价入股进行土地
交易的涉税分析.docx
第三部分
运用转投资 涉税分析与筹划
（适用于有土地但其它资产较多企业）
8、非地产公司将其它资产剥离，保留土地后的公司再向其买股权
评述：该方法适用范围较为狭窄，适用Fra bibliotek协调能力强的企
业，算是刀锋下跳舞。
房地产
18种拿地模式 (营改后)涉税解析及筹划
让知识变得更轻松
房地产五大资本运作获取土地涉税解析及税务筹划
？
企业税务管控中的五大环节
企业 决策
纳税 申报 合同 签订
财务 惊天秘密 核算
运营 管理
房地产 18种拿地模式 (营改增后)涉税解析及筹划
A、第一讲 五大资本运作（六大类型）18种模
式拿地涉税解析及税务筹划
评述：
1、买方，直接按照支出款项作为成本费用，除了缴
纳契税、印花税以外，没有其他涉税问题，最干净。 2、卖方，如何解决高税负？ 卖方问题，则需双方提出税务筹划解决方案。 3直接买项目涉税分析与筹划.docx
第二部分 4直接购买股权
购买股权 涉税分析与筹划
（适用土地资产占80%以上企业）
此方式获取土地:卖方没问题 而买方税负较重，风险较大!
第五部分
合作与代建 涉税分析与筹划
05
CHAPTER
13 合作开发
14、委托代建
第六部分 创造招、拍、挂（政企 双赢）涉税分析与筹划
06
CHAPTER
15 、土地变性模式（工业与换地） 16、智慧产业与地产联动模式
17、扶贫贡献与地产联动模式
18、政府需求与地产联动模式
第一部分
直接购买土地涉税分析与筹划
1招拍挂（最高价摘牌）
问题1：如何规避拿地主体的风险！ 问题2：土地闲置费问题！ 问题3：契税问题——计税基础！
评述：1招拍挂高价模式涉税分析与筹划.docx
第一部分
直接购买土地涉税分析与筹划
2招、拍、挂 （一、二级联动）
问题1：返还的土地出让金问题！ 例如，某公司8亿元拍下了土地，政府返还了
3.2亿元土地出让金。 思考：是直接减免土地出让金？还是可以计入
CHAPTER
（适用于有土地但其它资产较多企业） 7、有土地一方投资到开发企业
8、非地产公司将其它资产剥离(投资)，
保留土地后的公司再向其买股权 （重组或申请开发资质）
第四部分
分立、重组 涉税分析与筹划
04
CHAPTER
09、先分立后购买 10、先分立后合并（重组）
11、先投资后分立
12、直接吸收合并
问题1：股权溢价不允许作为成本在项目公司
所得税和土地增值税前扣除！
第二部分 4直接购买股权
购买股权 涉税分析与筹划
（适用土地资产占80%以上企业）
问题2：该企业既往少缴的税款遇到的 税务检查风险！
问题3：该企业的其他潜在或有负债风险！ 评述：4直接购买股权模式涉税分析与筹划.docx
第二部分 5创造境外购买股权
土地增值税成本及计入应纳税所得额？（税收风险）
第一部分
直接购买土地涉税分析与筹划
2招拍挂（一、二级联动）
问题2：以地换路问题！
问题3：一级土地开发问题（带来的思考）！ 问题4：拆迁补偿问题！
评述：2招拍挂一、二级联动模式涉税分析与筹划.docx
第一部分
直接购买土地涉税分析与筹划
3直接买项目（即买土地或在建工程项目）
涉税分析：财税（2015）5公告.docx 筹划思路：重组、申请开发资质、转让股权
第四部分
分立、重组 涉税分析与筹划
9先分立后购买股权
此模式适用于
企业资产规模较大，拟一块土地卖给地产企业的运作方式。
涉税政策：财税[2016]36号、财税【2015】5号公告、
财税[2015]37号、青地税函【2009】47号、
（适用土地资产占80%以上企业）
（一）股权架构设计：1、在维尔京群岛设立控股公司 2、设立在香港—设立二级控股公司； 3、香港的公司全资控股大陆有地一方； （二）操作模式：
1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。
2、理论上，中国大陆没有征税权。
第二部分
购买股权 涉税分析与筹划
（适用土地资产占80%以上企业）