2008年烟台房地产市场调研报告
烟台市区市场调研报告
烟台市区市场调研报告一、城市概况1、概况：烟台市区地处山东半岛东部，是我国首批 14 个沿海对外开放城市之一，是国家重点开发的环渤海经济圈内的重要城市，处山东黄金海岸地带。
改革开放20 年来，市区工业、农业、渔业、交通等各项事业均得到长足发展，正在向现代化国际性港口城市地目标前进。
烟台历史悠久，是中国古代早期文化发祥地之一，烟台东临威海、西临潍坊、西南与青岛毗邻，北濒黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国隔海相望。
现辖 4 区、 1 县， 7 个县级市和 1 个国家级经济开发区， 96 个建制镇、 43 个街道办事处， 8 个区公所。
烟台海洋资源丰富，盛产海参、对虾、鲍鱼、扇贝等多种海洋珍品。
是全国重要的渔业基地，烟台是北方著名的水果之乡，土特产久负盛名，烟台苹果、大樱桃、大花生享誉海外。
烟台工业基础踏实，轻工、化工、电子、汽车、食品工业发展迅速，如上海通用东岳汽车公司，山东大宇发动机厂，电子网板，张裕酒厂，氨纶轻工纺织等将烟台的经济推向一个新的水平。
烟台是全国投资环境 40 优城市之一，全市公路通车里程 5839 公里，其中高速公路通车里程 200.3 公里；境内蓝烟铁路横贯东西，蓝烟复线和德龙烟铁路正在建设中；烟台—大连铁路轮渡 2002 年开工建设；全市有港口 9 处，烟台、龙口、蓬莱、和莱洲港为国家级一类开放口岸。
其中烟台港是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与 70 多个国家和地区的 100 多个港口直接通航；烟台空港为国家一类开发口岸，目前已开通国内航线 30 多条，每周航班 107 次，开通国际航班香港和韩国。
烟台交通发达，通信便捷。
全市共完成旅客发送量 6841.2 万人次，完成货物运输总量为 8176.4 万吨，沿海港口货物吞土量 3997.4 万吨，其中烟台港为 1923.4 万吨。
邮电通信业持续发展，全市完成邮电业务总量 29.2 亿元，增长 40.2%,年末全市电话装机总量 201.81 万门，拥有电话 154.61 万部，移动电话户数达 98.33 万户，电话普及达到 39.2 部/百人，国际互联网户 13.21 万户。
烟台市地产调研报告
烟台市地产调研报告烟台市地产调研报告一、市场概况烟台市地处山东省东部沿海地区，是中国重要的沿海经济开放城市之一。
拥有丰富的自然资源和人文历史底蕴，是山东半岛的重要城市。
近年来，烟台市地产市场呈现出较好的发展势头。
二、宏观经济环境烟台市作为山东省的经济中心城市，经济发展较为稳定。
根据最新的数据显示，烟台市的GDP连续多年保持了较高的增长率，人均可支配收入稳步增长，居民消费水平提升，为地产市场提供了良好的需求基础。
三、房地产市场概况1. 住宅市场在烟台市的房地产市场中，住宅市场占据了主导地位。
由于烟台市经济的快速发展和人口的增加，住房需求量持续增加，市场供需矛盾较为突出。
房地产企业积极投入到住宅开发中，但供应量仍然无法满足市场需求。
2. 商业地产市场烟台市的商业地产市场也具有较好的发展潜力。
随着人民收入的增加和消费意识的提高，商业地产市场的需求不断增加。
烟台市中心区域和繁华商圈的商业地产项目吸引了大量的投资者。
四、市场竞争格局烟台市地产市场竞争较为激烈，主要存在以下几个特点：1. 企业规模大烟台市的地产企业大多规模庞大且实力雄厚，拥有丰富的资金和资源，能够投入大量的人力和物力进行住宅和商业地产的开发。
2. 项目多样化烟台市地产市场的项目类型多样化，既有高档住宅，也有经济适用房，还有商业地产项目。
投资者可以根据自身需求选择合适的项目进行投资。
3. 土地资源有限烟台市的土地资源有限，导致供应量不能满足市场需求，对于地产企业来说，土地的获取和开发计划的编制是较大的挑战。
五、市场前景分析烟台市地产市场的前景较为乐观。
随着国家经济的发展和人民收入的提高，对于住房和商业地产的需求将持续增加。
同时，烟台市地处沿海地区，拥有优越的自然资源和良好的生态环境，吸引了大量的投资者。
因此，烟台市地产市场将继续保持较好的发展态势。
六、投资建议1. 对于房地产企业来说，可以加大对住宅项目的开发力度，并根据市场需求进一步完善住宅产品的设计和品质，提高项目的竞争力。
烟台房地产市场调研NXPowerLite
Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd.
PART 1 总体市场分析
房地产开发情况
表四：房地产销售面积
面积单位：万平米
2005年
2006年
2007年
2008年
房屋销售面积
440.03
596.2
暂无
350
销售增长率
25.72%
35.50%
暂无
暂无
（烟台地区）
资料来源：烟台市统计局
目
录
PART 1 PART 2 PART 3
总体市场分析 各区域市场分析 产品市场特征分析
PART 4
PART 5 PART 6
产品塑造方向建议
项目定位 价格定位
Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd.
PART 1
总体市场分析
Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd.
烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现 在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进
Qingdao Shinyoung Engineers Co.,析
Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd.
PART 2 各区域市场分析
各区定位
区域 芝罘区 福山区 开发区 莱山区 牟平区
功能地位 商业、居住中心 工业中心 外向型、现代化工业中心 行政、居住、文化、教育中心 休闲、娱乐、度假中心
Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd.
PART 2 各区域市场分析
1、芝罘区 芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便
烟台市房地产市场考察报告2
进一步加强环境质量保护2002年，烟台市环境质量继续保持较好的态势。
空气环境质量：市区二氧化硫年均值0.039毫克／立方米，下降18.8％，符合国家二级标准；二氧化氮均值0.025毫克／立方米，符合国家一级标准；可吸入颗粒物年均值0.077毫克／立方米，下降12.5％，符合国家二级标准；降水PH年均值为6.53。
八市、县环境空气质量二氧化硫、二氧化氮年均值符合国家二级标准；可吸入颗粒物海阳、莱阳超过国家二级标准，其余符合国家二级标准。
水环境质量：全市饮用水源地（地表和地下）水质均符合饮用水源水质标准，主要水库除总氮外年均值符合地表水Ⅲ类标准；主要河流上游饮用水水源地保护区水质良好，下游工业用水区、农业用水区水质略差。
近岸海域水质以一类、二类海水为主，100％的测点达到近岸海域功能区要求。
声环境质量：市区道路交通噪声年均值为69.6分贝，符合国家标准（芝罘区除外）；区域环境噪声年均值为54.3分贝，区域环境噪声和道路交通噪声均与上年基本持平。
重点园区建设突飞猛进烟台开发区步入新的发展阶段。
2002年，全区规划面积扩大到220.7平方公里，总户数为4.66万户，总人口13.19万人，年末从业人员达到4.1万人。
全区实现国内生产总值达100.03亿元，增长66.6％。
全区人均GDP 达9181美元。
全年完成各项税收总额12.14亿元，增长30％；全年实现预算内财政总收入10.74亿元，增长34.4％。
全年实现工业总产值200.39亿元，增长53.6％；实现工业增加值64.08亿元，增长50.6％；实现工业利税15.02亿元，增长46.8％。
工业经济贡献税收9.95亿元，增长28％。
截止2002年末，全区投产工业企业达到321家，其中外商投资企业228家。
全区通过ISO－9000系列认证的企业达到42家，全区已认定的高新技术企业58家。
对外贸易成绩显著，年末全区出口企业发展到141家，全年完成进出口总额10.8亿美元，增长30.1％；出口总额4.77亿美元，增长25.3％。
烟台市房地产市场调查分析报告
目录第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述二、社会经济发展状况三、烟台城市规划与发展第二章烟台市房地产市场研究一、房地产运行现状二、未来烟台房地产市场预期第三章典型项目分析一、总体调研项目概述二、调研项目情况三、个案剖析第四章项目所在区域周边市场分析一、项目区域界定与分析二、芝罘区房地产市场分析三、烟台经济技术开发区房地产市场分析第五章项目本体条件及SWOT分析一、项目本体条件分析二、项目SWOT分析第六章项目开发策略初步探讨一、开发理念与策略二、项目定位初步构想三、销售预期第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述1、地理及区位环境紧邻渤海、黄海，与天津、大连、韩国、日本近在咫尺烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。
全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。
烟台烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。
有大小基岩岛屿63个。
面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个。
沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11-14℃之间。
海水表层盐度年平均28-31‰左右。
烟台在泛区域中的地理位置2、历史沿革及人文烟台名称，源于烟台山。
历史渊源悠久。
烟台，古为东夷族地。
夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。
商、西周、春秋时为莱国地。
战国属齐。
秦代属齐郡。
汉代为东莱郡。
晋为东莱国。
南北朝为东莱、长广郡。
隋为莱州。
唐置登州、莱州。
宋、元因之。
明、清为登州府、莱州府。
1983年11月成立地级烟台市。
1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。
烟台辖2区、6县，代管3个县级市。
1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。
即芝罘区、福山区、莱山区、牟平区、龙口市、莱阳市、莱州市、蓬莱市、招远市、栖霞市、海阳市、长岛县。
烟台市房地产业发展问题研究
烟台市房地产业发展问题研究作者：黄立新来源：《经济师》2015年第06期摘要：改革开放30多年来，烟台经济发展迅速，房地产业已成为烟台的支柱产业和区域经济的增长点。
但同时，也出现了一些影响经济社会可持续发展的问题。
因此，分析探讨烟台房地产业发展前景，全面提升开发档次、科学调控土地供应、合理调整产业结构和整体布局、加速推进住宅产业化进程、加快与一线城市对接融合，才能实现烟台房地产业可持续发展，进而拉动烟台区域经济的协调发展。
关键词：房地产业可持续发展住宅产业化城市定位中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1004-4914（2015）06-149-03房地产业的可持续发展，是城市以及区域经济发展的重要动力源泉，不仅直接影响人居环境的改善和人民生活水平的提高，而且关系着国民经济中一大批相关产业和行业的发展，影响到一个地区的工业化、城市化进程。
作为中小沿海城市，烟台人口密度相对较小，房价相对合理，房地产业发展空间和潜力较大。
但近年来随着城市化步伐的加快，中心城区可出让土地的逐渐减少，城区及外来人口的不断增加，房地产业相关问题逐步显现。
因此，如何实现烟台房地产业可持续发展，进而拉动烟台区域经济的协调发展，成为市委市政府高度关注的问题。
一、烟台市房地产业市场运行分析沿着我国房地产业发展的整体态势，2003年以来，虽然有2008年金融危机的影响和2010年国务院及相关部门相继出台一系列房地产紧缩政策，但对于以刚性和改善型需求为主的烟台房地产市场而言，影响不大，烟台房地产业一直保持了较高的发展速度，对于拉动城市经济增长、增加地方财力、提升城市形象、改善人居环境都起到了积极的促进作用。
（一）房地产开发投资情况2003年以来，烟台房地产开发累计完成投资3168.53亿元，年均增长30%以上，占全社会固定资产投资的比重保持在10%左右，年均拉动GDP增长超过1.5个百分点；累计完成地税收入330多亿元，约占全市地税收入总量的18.3%。
烟台2010-2011年房地产市场调研报告
岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共
同形成拱卫首都北京的海上门户。
烟台市辖 4 区、 1 县、 7 个县级市和国家级经济技术开发区、
高新技术产业开发区， 82 个镇、 6 个乡、 65 个街道办事处，
589 个居民委员会、 6748 个自然村，全市总面积 13746.5 平
方公里，其中市区面积 2722.3 平方公里。
级别
（二）烟台市城市规划
1、城市规划总体布局及发展战略
《烟台市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 中明确指 出，烟台市将和老城改造相结合，加快牟平区、高新区发展，建设东部新 城；打造八角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设， 带动栖霞北部区域发展；适时调整行政区划，拓展城市发展空间；高 标准抓好“一山两河”（大南山、夹河、辛安河） 、“一线三岛”（海岸 线、芝罘岛、崆峒岛、养马岛）和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发 建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能和形象。
二、房地产政策情况 ............................................................................................................... 5 （一）国家宏观调控政策执行落实情况 ....................................................................... 5 （二）当地出台的地方政策 ........................................................................................... 6
烟台市房地产市场研究报告
烟台市房地产市场研究报告1目录1.全国资讯 ................................ 错误!未定义书签。
2.烟台资讯 ................................ 错误!未定义书签。
1.土地供求分析 ............................ 错误!未定义书签。
1.新增走势 ................................ 错误!未定义书签。
2.新增明细 ................................ 错误!未定义书签。
3.全市成交 ................................ 错误!未定义书签。
4.全市成交TOP10........................... 错误!未定义书签。
5.全市供求比 .............................. 错误!未定义书签。
6.区域供求比 .............................. 错误!未定义书签。
1.8开盘总结............................... 错误!未定义书签。
2.9份开盘预告............................. 错误!未定义书签。
1.全国资讯✓不动产登记信息平台建设已基本完成顶层设计，全面进入实质性建设阶段。
✓今年下半年实现信息平台上线试运行，基本完成数据整合建库，基本建成覆盖全国的信息平台；8月6日，山东省日前正式印发《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》：《意见》在职工申请贷款的连续缴存时间由12个月以上降到6个月以上，首套房、二套房最低首付款比例也分别由30%、50%降到20%、30%等5个方面实现突破创新。
✓日前，山东出台《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》规定，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改进居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付款比例为30%。
烟台市房地产市场考察报告1
目录第一部分烟台市宏观环境研究3一、烟台市总体社会发展概况31.1烟台市地理及自然环境特点31.2烟台市行政区属划分和各区特点41.3烟台市历史沿革及未来发展51.4烟台市国内生产总值发展状况51.5烟台市固定资产投资及基础设施建设状况71.6烟台市人口发展状况错误！未定义书签。
1.7烟台市人民生活水平和社会保障事业发展状况错误！未定义书签。
1.8烟台市居民消费能力及物价水平错误！未定义书签。
1.9烟台市旅游业发展状况错误！未定义书签。
1.10对外经济贸易与合作错误！未定义书签。
二、烟台市经济发展研究错误！未定义书签。
2.1烟台市城市经济地位及发展目标错误！未定义书签。
2.2烟台市城市经济支柱产业及发展规划错误！未定义书签。
2.3烟台市政府对经济发展重点错误！未定义书签。
2.4烟台市各区县经济发展状况错误！未定义书签。
2.5烟台市招商引资状况错误！未定义书签。
第二部分烟台市未来发展规划错误！未定义书签。
三、烟台市城市建设发展规划概述错误！未定义书签。
3.1烟台市城市总体发展概念规划错误！未定义书签。
3.1.1城市总体规划的基本目标错误！未定义书签。
3.1.2城市性质定位错误！未定义书签。
3.2烟台市城市发展规划重点区域状况错误！未定义书签。
3.2.1城市总体规划的规划范围错误！未定义书签。
3.2.2城市规模发展错误！未定义书签。
3.2.3城市风貌规划错误！未定义书签。
3.2.4城镇体系规划错误！未定义书签。
3.2.5交通基础建设规划错误！未定义书签。
3.2.6城市内部功能规划错误！未定义书签。
3.3烟台市2003年底-2004年初城市发展重点项目错误！未定义书签。
四、烟台市未来城市发展规划展望错误！未定义书签。
第三部分烟台市房地产市场研究错误！未定义书签。
五、烟台市房地产市场发展状况错误！未定义书签。
5.1烟台市房地产开发运作现状错误！未定义书签。
5.1.1房地产市场运作存在问题错误！未定义书签。
烟台市房地产市场统计分析报告
《烟台市房地产市场统计分析报告》分为烟台市房地产项目投资施工情况、烟台市房地产销售情况和烟台市主要楼盘销售情况三大部分内容。报告对烟台市房地产项目数量、施工进展、投资进展、资金来源、销售价格、销售数量进行了统计分析，并且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了更为详尽的分析。
报告部分图表
图表1：不同户型商品房销量统计
图表2：商品房成交均价统计分析
成交价格范围（元）
销量（套）
占总销量比重
低于2000元
2
0.22%
2000-3000元
15
1.62%
3000-4000元
161
17.39%
4000-5000元
403
43.52%
5000-6000元
222
23.97%
6000-7000元
76
8.21%
7000-8000元
33
3.56%
8000-9000元
7
0.73%
10000-11000元
3
0.32%
图表3：商品房成交价格同期和上期对比
【需知：如果您想购买本报告或者获得更多报告信息，您可以通过页面上的网址、联系电话以及QQ联系我们，我们会在第一时间为您服务。】点击购买报告
报告综述
《烟台市房地产市场统计分析报告》分为烟台市房地产项目投资施工情况、烟台市房地产销售情况和烟台市主要楼盘销售情况三大部分内容。报告对烟台市房地产项目数量、施工进展、投资进展、资金来源、销售价格、销售数量等内容进行了统计分析，并且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了单独分析。该数据报告全面详实，可按年度和月度更新，是地产商了解竞争对手、地产行业下游企业开拓市场的重要信息依据。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
烟台房地产市场调研报告（2008年1月27日）前言：本次对烟台市、莱山区进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、莱山区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。
一、烟台城市概况概述：✧优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力；✧从城区面积与人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列；✧烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市。
1、地理位置烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。
全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。
2、行政区划及面积烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。
全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。
烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。
3、城市人口4、城市交通烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。
✧陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2006年全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。
✧海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。
其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。
✧空：航空业快速发展，2005年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2005年共执行航线61条，平均每周有143个航班。
5、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜居住。
烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。
2005年年共接待海内外游客1454.56万人次，其中，国际游客18.51万人次，国内游客1436.05万人次。
二、城市经济概述：✧烟台市经济发展强劲并持续快速增长，2005年烟台市GDP总量已超过济南，仅次于青岛，居山东省第二位；✧三产比例更趋合理，进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位；✧财政实力与税收进一步加强；✧固定资产与房地产投资进一步加大；✧城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。
1、国内生产总值与人均GDP持续快速增长烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。
（1）烟台市GDP烟台市经济持续高速增长。
2003年GDP达到1316亿元，2004年GDP达到1630.9亿元，2005年GDP达到2012.46亿元，2006年GDP达到2402亿元，2007年GDP达到2885亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列居前位。
（2）2007年烟台市人均GDP2、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速(2007年政府数据未公开)2006年全市第一产业实现增加值216.01亿元，增长5.9%；第二产业实现增加值1462.23亿元，增长20.4%；第三产业实现增加值723.86亿元，增长13.9%。
三次产业结构由上年的9.81：59.53：30.66变化为8.99：60.87：30.14。
全市税收收入占GDP比重达9.85%，比上年提高0.45个百分点；地方财政收入占GDP比重达4.68%，比上年提高0.35个百分点。
3、固定资产投资与房地产投资进一步加大（1）烟台市固定资产投资与房地产投资额2006年全社会完成固定资产投资1591.16亿元,增长19.8%。
实现财政总收入378.56亿元,增长29.13%,其中地方财政收入112.42亿元,增长29.16%。
税收总收入236.55亿元,增长25%。
年末金融机构本外币各项存款余额1913.62亿元,比年初增加231.29亿元。
其中居民储蓄存款余额1129.69亿元,比年初增加114.34亿元。
年末金融机构本外币各项贷款余额1342.52亿元,比年初增加194.12亿元。
2006年全年完成房地产投资71.78亿元。
小结：近几年，烟台市经济发展迅速，三产比例日趋合理，2006年国内生产总值已位于山东省和全国前列，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。
4、居民消费能力概述：✧居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；✧社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；✧城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大的需求空间；✧居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。
（1）居民收入与支出均有提升2006年，城镇、农村居民收入与支出比2005年均有较大幅度提升，居住消费支出占消费支出的比例较小且浮动不大，可以看出住房支出并未给居民带来较大经济负担。
恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。
根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。
目前烟台市城镇、农村恩格尔系数均在30—40%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐渐增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强。
（2）社会消费品零售总额增长幅度较大2006年烟台市社会消费品零售总额接近600亿，在2004年的基础上增长16.1%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。
（3）2006年城市居民人均住房面积（资料来源：政府部门统计公报、网站）从上表可以看出，2006年烟台市城市居民人均住房面积为18.67m2，与山东省平均水平尚有一定距离，和全国相比差距更大，一方面说明烟台市房地产市场发展相对缓慢，另一方面也预示着烟台房地产市场还有很大的需求空间。
（4）银行存款继续增加2006年，烟台市居民存款额达到1683.20亿元。
这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明烟台市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。
小结：烟台市城镇居民人均可支配收入持续增加标志着城镇居民收入进入快速增长阶段。
而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无合适的投资渠道，如加以科学的投资引导，必定能吸引部分客户投资房产。
三、烟台市城市规划及各区功能分析概述：烟台市城市向东西两翼拓展，在城市规划大局的指引下，莱山区具有更强劲的发展潜力。
1、城市建设现状近几年，烟台市加快城市化可持续发展战略。
2005年，城市对旧居民区环境综合整治扎实推进：对市区14个社区、7.1平方公里范围进行了全方位、立体化综合整治，城市形象大大提升。
2、城市规划（1）城市发展战略部署原则壮大中心城市，发展八大组团✧加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。
✧充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。
✧膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。
（2）规划年限2003年-2020年（3）城市规模规划烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人，城市建设用地为200平方公里。
2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。
（4）规划范围莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。
（5）具体规划山海结合，组成烟台滨海组团式大城市的空间结构✧以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。
以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构，八大组团及自然隔离带分布如下：✧划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团。
，建设各组团自然隔离带，有机联系；✧辛安河、鱼鸟河之间绿化带，分隔牟平与初家组团；岱王山、归岱山，分隔初家与芝罘组团；岱王山南麓山脉，分隔初家与黄务组团；外夹河分隔黄务与莱山组团；夹河及其沿河绿带芝罘与福山、开发区组团：黄金河、柳林河之间绿化带，分隔开发区与八角组团。
（6）城市性质与各区功能定位城市性质定位：烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。
各区功能定位：小结：随着城市基础设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、功能进一步增强，房地产必将进入新的发展阶段。
四、莱山区现状、规划及发展1、区域现状莱山区地形呈狭长型，区域拥有两条主干道，即滨海路和观海路，观海路的延伸路段为迎春路，是目前莱山区主要城市干道。
整个区域拥有很好的海景资源优势。
20世纪90年代以前的莱山区人烟稀少，经济落后，20世纪90年代后进入快速发展期。
自2000年市政府搬迁，莱山区已逐渐成为烟台市行政、居住、文化、教育中心。
由于莱山区建区时间较短，政府对该区域的规划要求起点高，力求把莱山区建设成烟台城市展示面。
在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下，莱山区发展潜力巨大，备受开发商与购房者的关注，已成为烟台市房地产开发热土。
2、区域规划及未来发展（1）城市定位及规划原则根据烟台市十一五计划，莱山区将被定位于行政、文教科研、高新技术功能区域。
规划依托高校云集的大学城为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以高校科技推动产业建设，实现城建双赢。
（2）具体规划莱山区中心城区：莱山行政中心位于体育公园西侧，北接烟台大学和工商学院，由区政府办公楼、行政审批中心楼为规划轴线主体，沿东西两翼建筑高度由低到高逐渐变化。
以滨海路为背景、在烟台大学、工商学院、滨州医学院和中国农业大学等高校环绕下，莱山行政中心、世贸中心和体育公园等建设让未来莱山中心区充满了现代、文化气息。