杭州东方润园全程推广策略提案-147PPT

现代气息的金领社区
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盛世钱塘
项目区位：钱江新城 交房标准：毛坯 销售价格：14500元/平方米 主力户型：140－150，180－190 核心主题：三景融合，献给影响时代的人 客群特征：本地人为主，年龄在30-50岁 产品卖点： 江景资源与运河资源的融合 外墙外保温系统配合同质高档瓷砖 中空Low-E玻璃 大型中央景观花园 每个户型均能欣赏景观，全明户型 短进深，大面宽，增大屋内受光面积 超过80％得房率，户型经济实用。
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英式管家什么样？
• 深色的燕尾管家服，雪白的衬衫和手套，举 止优雅，严谨干练……为主人开门的时候要 一手前一手后，微微躬腰；摆餐台时要用尺 子去量座椅、盘子、酒杯之间的距离；主人 早餐时要把熨过的报纸折成方块放在盛有餐 点的盘下……
• 英式管家服务是西方贵族高贵奢华生活的标 志，在欧洲大约有六、七百年的悠久历史， 几乎成为家政服务领域的经典名词。最初只 有英国和法国的王室家庭或世袭的贵族和有 爵位的名门才有资格正式雇佣，随着时间的 推移，英式管家服务不再是王亲贵族的专利， 有钱人被允许聘任英式管家。到了如今，英 式管家服务已经成为西方富豪日常生活不可 或缺的一部分。
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住， 除了叫早、送餐等常规性酒店服务外，负责家居的各个方面，
从装修房间、整理公文到洒扫厅堂、整理卧具无一不精。接受过收 藏品、古董鉴赏与收藏的培训课程和花卉培训课 程，此外，还有一 项必不可少的培训项目——求生，一旦发生危险，管家可以在第一 时间保护主人安全。
行， 打点主人出游的一切细节：包括机票的预定、酒店床位预定以
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有品味的中产物业
缺乏档次感
银马公寓
项目区位：文教区 交房标准：毛坯 销售价格：预计15000元/平方米 核心主题：少数派潮流 客群特征： 产品卖点： 高端住宅首个建筑景观一体化设计 15000余平方米的中央庭院 立面效果简洁大气，可识别性强 大开间剪力墙厚板结构 户式房屋呼吸系统 屋顶绿化、屋顶隔热、屋顶防水三位一体
西湖景区最后的物业
地热系统、中央空调、中央热水器、新风系11统
体量较小，配套较差
金基晓庐
项目区位：钱江新城 交房标准：毛坯 销售价格：未定 主力面积：130－140平方米 核心主题：国际人文精舍 客群特征： 产品卖点： 钱江新城未来规划配套优势 莲花形围合式规划营造中心景观 优雅浪漫的建筑立面 CBD国际建筑风貌与东方文化的结合 舒适型三房主流设计，符合现代主流生活方式 一流物业管理公司仲量行
金色海岸
入户花园 全吊顶设计 双主卧设计 独立工人房 防雾浴室镜 门窗防尘条 270度景观窗 双人按摩浴缸 垃圾处理机 大理石地面 纯净水系统 智能化热水系统
有产阶级享受生活的江景居住区
但是由价格和名牌产品堆砌出来的浮华
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深蓝广场
项目区位：武林商圈西湖文化广场旁
交房标准：精装修
销售价格：24000元/平方米
——电影《大腕》
电影《大腕》这段调侃的话，其实很直白、贴切的描述 了英国贵族的管家服务——英式管家，我们物管服务所 要达到的也正是这种贵族生活标准。
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物业管理建议 建议引入英式管家服务
一个项目只有硬件的堆砌是无法成为真正的豪宅的，真正的豪宅是一种精 神，是一种生活方式，它需要更多的软性服务和精神内涵。
本项目
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尽享完善的周边配套
国际会议中心
城市阳台
波浪文化城
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市民中心
文化中心
九年制学校
示意图
示意图
华润万象城（暂名）
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无法复制的江景资源
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卓越的建筑设计
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东方润园的细节优势
新风、中央吸尘、户式中央空调、热水四大系统
360度景观主人卫生间
所有房间均设为套房，拥有独立卫生间
现代英式管家培训基地——国际管家学院
国际管家学院，在国际管家界算得上如雷贯耳。它的校址设在荷兰 HuisDeVoorst的古堡里，这座古堡建于1695年，曾是荷兰皇室出猎暂 住的行宫，也是当今荷兰女皇的祖母去世之前一直居住的地方。学校的创 办人Wennekes先生是国际管家协会的主席。
作为杭州的顶级公寓豪宅，润园的物管服务应当区别现 有的物管服务。因此，我们建议：引入英式管家服务，面 向社会公开招聘服务人员送往国际管家学院接受正规、完 整的管家训练。
主力面积：140-150平方米
核心主题：品味典雅的精致
销售状况：基本售完
客群特征：外地客户，回归城市的别墅业主
产品卖点：
市中心地段优势与高档物业的结合
动静结合，层次分明的景观设计
较高楼层可直接眺望西湖风景
“玻璃与钢”的现代风格建筑科技 聘请世界著名酒店管理公司提供一流酒店式服务
产品设计未达豪宅标准
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什么是豪宅
• 地段/环境的稀缺性 –风景秀丽的自然环境：江景、海景、湖景、山景、公园景等景观区域 – 成熟、高尚的都市核心地段：商务中心区
• 设计的时尚性 –建筑设计风格、园林设计风格等必须引领时代潮流，成为经典 –并且作为豪宅，设计还必须能够彰显居者的品位和地位
• 配套的完善性 –豪宅的最终功能还是居住，因此在相关配套（会所）的功能设置上必 须能够满足到居者的各种生活需求
及行程安排得。学习过儿童心理学课程，具备照顾孩子的经验。
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此外还要精装修！
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产品建议之精装修
超级豪宅是富人最炫目的财富象征，是地产企业最有力的品牌展示。 无论在美国、欧洲，还是亚洲，那些超级富豪们在追求豪华、舒适、 私密性强的住所方面都有共同的爱好。世界级的地产企业总是将能建 设最好的房子作为自己的实力体现。
盛世钱塘
★★☆ ★★★ ★★☆ ★★☆ ★★★ ★★☆ ★★☆ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★☆ ★★
各项目形象矩阵图
品 质 中产阶层物业
资产阶层物业
盛世钱塘
…… 金基晓庐
金色海岸
深蓝广场 银马公寓
九树公寓
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价格
第二章 东方润园项目剖析
地处钱江新城核心CBD地段——唯一的纯住宅项目
东方润园全程推广策略提案
华坤道威 2006年5月
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策略实施 达成目标
深度剖析项目
找到项目策略突破口
第一章 杭州高端公寓浅析
高档物业的市场前景
别墅物业类型的持续减少，意味着高档物业类型的选择面越来越狭窄， 同时物业类型会由别墅类向公寓类转变，在国内外均有大量成功案例。 高级公寓的价格会持续走高，同时物业品质要求也将随着越来越严格和 细化，即高品质高价格。 国家宏观调控以来，投资性消费者由短线向长线过渡，对于物业的稀缺 价值和保值能力更加关注。 浙江及杭州辐射的是一片富饶的土地，是中国很典型“藏富于民”的地 方。
新风系统、中央空调
绝10 版市中心高档居住区
九树公寓
项目区位：西湖景区九溪路旁
交房标准：精装修
销售价格：30000元/平方米
核心主题：非经验住宅
客群特征：
产品卖点：
优越的自然景观和高品质的空气质量
著名建筑大师鼎力之作
电梯景观公寓，车位配比1：2
每层一户，360度景观阳台
套房设计，每个房间均有独立卫生间 世界一流厨卫品牌制定
18000美元
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长安俱乐部简介：
• 长安俱乐部位于北京东长安街，毗邻天安门广场 • 和王府井商业区，自创办起一直服务于政府高级 • 官员和重要国际友人，1996年正式对外吸纳第 • 一批创始会员。同时俱乐部也是世界联网俱乐部 • 的成员，会员有权使用在全世界超过200多家的 • 都市、乡村和高尔夫俱乐部。长安俱乐部的创立 • 者，福布斯富豪榜上名人陈丽华女士，被称作是 • “敢与故宫比紫檀”的惟一一人。目前，它是京
城的首要会议场所、商务运作和建立长期持久合 作关系的一座重要桥梁。
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会所其他功能建议：
1、增设雪茄房： （提升身份与财富象征，迎合业主的高端品味需求。）
2、增设宠物俱乐部和宠物医院： （富人的朋友通常不是人，而是宠物。）
3、增设游艇俱乐部： （有效贴合一线江景特质。）
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产品建议之物管服务
• “一定得选最好的黄金地段，建就建最高档次的公寓，楼子里站一 英式管家，戴假发，特绅士那种，业主一进门儿，甭管有事儿没事 儿 都得跟人家说：May I help you, sir？一口地道的英国伦敦腔儿，倍儿 有面子……”
中国豪宅经过近十年的发展，已逐步培养起特有的消费群体，北京、 深圳、上海、广州、南京、杭州等发达城市有足够的消费能力消化这 一物业类型，因此豪宅在开发过程中越来越多的重视其富人俱乐部——长安俱乐部，作
为社区配套会所，并且仅对润园的业主限量开放。
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长安俱乐部
• 成立时间：1993年 • 创办人：陈丽华 香港富华国际集团董事长 • 主要会员：政府官员 传统产业人士 • 代表会员：李嘉诚 霍英东 杨元庆 • 入会费：个人会籍16000美元公司会籍
• 服务的尊贵性 –作为豪宅，更重要的一点在服务上（售前、售中、售后）都必须体现 其尊贵、体贴、殷勤
四者缺一不可
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东方润园成为豪宅的两大重点
会所设置和物业管理
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会所设置建议 建议引入国内一流会所
每个人都有自己的圈子，圈子里是与自己志趣、背景、经历相仿的人。富 人也不例外。从某种意义上说，出于身份的需要，富人们更愿意结纳与自 己同一阶层的人。
样板房：古典、现代两种风格 销售价格：24000元/平方米
外强铝扣板，提升外墙品质，不易 退色和老化
核心主题：至尊非凡，只有你才可以
销售状况：一期、二期基本售完，三期预约中
客群特征：年龄30－40岁之间，有很高的物业支
付能力，金字塔顶尖人群。
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户式中央空调、热水器