旧城改造项目回迁房涉税政策汇编
总局2013 101 关于旧城改造棚户区涉及税收问题
财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知财税[2013]101号 2013.12.2（财综[2015]57号财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知）为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）有关要求，现将棚户区改造相关税收政策通知如下：一、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。
对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
五、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。
六、本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。
棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。
七、本通知自2013年7月4日起执行。
《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）同时废止。
城市更新项目拆迁补偿双方涉税处理
城市更新项目拆迁补偿双方涉税处理城市更新的重要一环就是拆迁补偿，拆迁补偿的方式一般分为物业补偿、货币补偿以及物业补偿和货币补偿相结合。
当拆迁补偿双方支付和收到货币和物业补偿时，涉及到要缴纳契税、增值税、土地增值税、企业所得税以及个人所得税等相关税费。
具体税务处理方式情况如下：一、拆迁方/土地受让方涉税处理（一）契税通过协议方式获取土地的，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
通过招拍挂获取土地的，契税的计税价格为土地成交总价款，包括土地前期开发成本。
（二）增值税1、物业补偿根据财税【2016】36号第十四条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，属于无偿转让不动产，应按照视同销售缴纳增值税。
增值税视同销售价格计税依据：1、如开具发票的：按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税。
2、如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的：根据财税〔2016〕36号第四十四条的规定，按照下列顺序确定视同销售的销售额，缴纳增值税：（1）纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格；（2）其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格；（3）按照组成计税价格确定，组成计税价格=成本X (1+成本利润率)。
2、货币补偿根据财税〔2016〕140号第七条的规定，支付给被拆迁人的货币补偿可作为拆迁补偿费用，允许在计算增值税销售额时扣除，但预缴环节不得扣除。
扣除拆迁补偿费用时，须提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
但是，物业补偿能否作为拆迁补偿费用在计算销售额时扣除，目前仍存在争议，在实务中，倾向于只能减除货币补偿部分，物业补偿不得减除。
（三）土地增值税1、物业补偿根据国税函【2010】220号第六条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，还迁物业需视同销售，并按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款规定确认收入；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房屋回迁业务涉税问题分析
房屋回迁业务涉税问题分析随着城市现代化的进程，房屋回迁业务逐渐成为城市更新和城市建设中的重要环节。
然而，在这一过程中，涉税问题成为不可忽视的关键因素。
本文将针对房屋回迁业务涉税问题展开分析，重点探讨涉税问题的产生原因、影响以及应对措施，以期为相关部门和从业人员提供有益的参考和指导。
首先，涉税问题在房屋回迁业务中的产生原因可以从多个方面进行分析。
第一，房屋回迁业务涉及大量的房产转移、过户、交易等环节，涉及的税种多样，包括增值税、城市维护建设税、契税等。
繁琐的税务规定和程序使得从业人员在操作过程中容易出现遗漏或错误。
第二，房屋回迁业务常常涉及大规模的土地征收，土地补偿等相关事宜。
而土地征收和补偿的税务处理也是一个复杂的问题，容易引发矛盾和争议。
第三，房屋回迁业务存在信息不对称的问题，有些业主可能存在逃税、隐瞒收入等行为，导致税收征管难度增加。
其次，涉税问题对房屋回迁业务有着重大影响。
首先，涉税问题的存在可能导致房屋回迁业务的延误和拖延。
税务部门对于房屋回迁业务的税收查验和审核过程都需要时间和人力资源，如果出现涉税问题，可能需要更长的时间来解决，从而拖延整个回迁业务的进程。
其次，涉税问题的存在可能导致相关方面的不满和抵触情绪。
如果涉税问题处理不当，可能会引起公众对于政府部门不公正行为的质疑，甚至引发社会矛盾和纠纷。
最后，涉税问题的存在可能导致国家税收损失。
逃税、隐瞒收入等行为会影响国家税收的合法征收，从而减少国家财政收入、影响公共事业的发展。
针对房屋回迁业务涉税问题，有几点应对措施值得关注。
首先，加强税收政策宣传和普及工作，提升从业人员对于税务规定的了解和认识。
相关部门可以通过组织培训、制定操作指引等方式，加强专业知识的传授，提高从业人员的税务意识和能力。
其次，建立健全涉税事项的信息共享机制，提高税务部门与房屋回迁业务部门之间的合作和协调效率。
税务部门可以与地方政府部门、开发商等密切合作，共享相关数据和信息，提高纳税人和从业人员的便利性。
城中村改造涉税事项
（一）城中村改造涉税事项一、拆迁过程中涉及问题1、被拆迁人取得拆迁补偿款，采取不论是采取货币还是房屋转换形式，都不征收营业税和个人所得税。
2、开发商拆迁安置涉税及会计处理房企在开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论认何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均属于营业税征收范围，应按“销售不动产”缴纳营业税。
同时应将政府拆迁文件、拆迁安置补偿合同等档案材料留置于本公司备查。
（1）货币补偿开发商支付拆迁补偿款，依据被拆迁人收款收据及企业付款凭据入账，记入“开发成本”（2）房屋置换根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，以房产补偿被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，核定营业额计征“销售不动产”营业税。
注意：拆迁补偿房产，营业税纳税义务发生时间没有明确规定，一般认为拆迁补偿的纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
安置房及收取房屋价差，应于开发产品完工时开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，同时作账务处理，确认开发成本和销售收入。
避免提前入账，作为预收账款预征营业税、土地增值税、所得税等。
二、土地取得过程中涉税事项太原市城中村改造全部以公开出让供地，房企缴纳土地出让金，市政府返还85%作为征地补偿。
1、取得土地使用权涉及税费（1）土地出让金及道路代征费（2）耕地占用税自合同签订之日起10日内办理，延期交滞纳金及罚款，（占用非耕地的不交）。
（3）契税应纳税额=土地出让金*4%纳税时间：合同签订之日起10日内缴纳（4）印花税土地出让合同应纳印花税=土地出让价款*0.05%土地证应纳印花税为5元（5）失地农民养老保险（=农用地面积*1.5万元/亩）依据政策：并政办发[2010]4号《太原市被征地农民基本养老保险实施细则（试行）》（6）城镇土地使用税应纳税额=占地面积*适用税额4元/㎡.年纳税时间：由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
(整理)房地产开发企业旧城改造项目回迁房涉税政策汇编
旧城改造项目回迁房涉税政策汇编一、营业税1．国税函[2007]768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
2．国税函发[1995]549号：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
3．冀地税函[2000]93号：在旧城改造中，房地产开发企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的住房，应按照“销售不动产”税目征收营业税。
对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。
二、土地增值税1．国税发[2010]220号第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
回迁房问题涉及的土地增值税增值税所得税问题
回迁房问题增值税政策依据：河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）：房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。
区分以下两种情形：（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。
组成计税价格公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）公式中成本不包含土地成本增值税视同销售的金额如何确定，比较明确的是这个河北省文件。
文件区分回迁房是否承担土地出让价款明确了视同销售的金额。
第一种情形由于承担土地价款，是按近期销售均价确认视同销售收入，我们认为把商品房视同销售，对应价款用来支付拆迁费用，第二种情形未承担土地价款按其组成计税价格（不含土地）确认视同销售收入，这是营业税政策的延续：国家税务总局公告2014年第2号“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《营业税暂行条例实施细则》（总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款”。
无论哪种情形，依据“财税[2016]140号第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除”，我们认为都属于拆迁补偿费用，应该允许在计算销售额时扣除。
旧城改造中拆迁补偿费涉税
旧城改造中拆迁补偿费涉税拆迁补偿，又名征收补偿，是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定补偿。
在城市旧城改造和城市规划过程中，或多或少会涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题。
拆迁工程涉及到拆迁人、被拆迁人、拆迁公司多方。
企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。
政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划或其他主导原因，会有许多税收优惠。
而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。
在税收上适用各种不同规定。
根据国家税务总局公告2012年第40号的规定，政策性搬迁是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。
税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。
如果没有，则一般不会认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。
目前，城市改造都是以政府为主导进行的。
由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。
房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。
在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。
本文阐述旧城改造中涉及税收问题（假定全部为政策性搬迁），下面由小编来为各位梳理一下旧城改造中拆迁补偿费涉税政策。
一、增值税（及营业税）1、被拆迁企业或个人对于被拆迁人而言，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条免征增值税的第三十七条规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
”也就是说土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收增值税。
棚户区改造涉税优惠政策汇总
按照现行政策并结合《意见》的规定，各类棚户区改造可享受的税费优惠政策包括以下几个方面：第一，棚户区改造安置住房税收优惠政策。
主要包括：1、建设用地免征城镇土地使用税;2、免征涉及的印花税、土地增值税;3、免征或减半征收契税、个人所得税。
棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。
4、电力、通讯、市政公用事业等企业对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
第二，棚户区改造项目免征行政事业性收费和政府性基金。
5、免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、白蚁防治费等项目;6、免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。
第三，企业参与政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。
现行政策规定国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。
这一规定调动了企业参与棚户区改造的积极性，起到了良好效果。
为进一步调动企业积极性，新的政策中，7、将允许棚户区改造补助支出在企业所得税前扣除的范围，取消了仅可为国有企业的限制。
棚户区改造税收优惠政策有哪些营业税及营改增后的增值税政策【减免性质代码：03092307】自2016年1月1日起，对中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入减按3%的税率征收营业税。
享受营业税优惠政策的涉农贷款业务清单：四、……涉农棚户区改造贷款。
财税〔2016〕3号：《财政部、国家税务总局关于中国农业发展银行涉农贷款营业税优惠政策的通知》财税〔2016〕39号：《财政部、国家税务总局关于营业税改征增值税试点若干政策的通知》企业所得税相关政策自2013年1月1日起，企业参与政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造并同时符合以下条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除：(一)棚户区位于远离城镇、交通不便，市政公用、教育医疗等社会公共服务缺乏城镇依托的独立矿区、林区或垦区;(二)该独立矿区、林区或垦区不具备商业性房地产开发条件;(三)棚户区市政排水、给水、供电、供暖、供气、垃圾处理、绿化、消防等市政服务或公共配套设施不齐全;(四)棚户区房屋集中连片户数不低于50户，其中，实际在该棚户区居住且在本地区无其他住房的职工(含离退休职工)户数占总户数的比例不低于75%;(五)棚户区房屋按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定属于危险房屋、严重损坏房屋的套内面积不低于该片棚户区建筑面积的25%;(六)棚户区改造已纳入地方政府保障性安居工程建设规划和年度计划，并由地方政府牵头按照保障性住房标准组织实施;异地建设的，原棚户区土地由地方政府统一规划使用或者按规定实行土地复垦、生态恢复。
城市更新三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析
城市更新/三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析一、搬迁补偿安置概况及流程随着城市化进程不断加快，城市进行系统、全面改造日益成为常态，越来越多房企通过城市更新、三旧改造等形式取得存量的开发用地，涉及对原有居民、企业此类原产权人的搬迁、补偿、安置活动应运而生。
由于城市更新、三旧改造一般需拆除原产权人的房屋，势必给原产权人即被搬迁人造成了一定的财产损失，为保证被拆除房屋所有人合法权益，搬迁人应当对被拆除房屋及其附属物所有人给予补偿。
补偿对象按找被拆除房屋所有人不同，税务上又可具体分为自然人和法人。
关于搬迁补偿安置的流程，一般分为前期摸底工作——初步核查被拆迁房屋及相关权利主体——项目拆迁计划的制定、完善与审核——对被拆迁房屋进行测绘——拆迁谈判——正式拆迁协议的签订与备案——被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销——拆迁补偿款项的申请与支付——回迁房建设——回迁房选房、交房结算、办证这样十个步骤二、搬迁补偿安置方式按补偿安置具体形式，搬迁补偿安置的方式主要包括货币补偿、产权调换补偿、产权调换和作价补偿相结合三种类型。
（一）货币补偿，货币补偿的金额参照房地产市场评估价格，由搬迁人及被搬迁人协商确定；（二）产权调换，由搬迁人提供自建房屋或外购房屋用于置换，并与被搬迁人计算、结清被征收房屋价值与置换产权房屋价值的差价；产权调换具体又可分为本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）两者形式。
（三）产权调换和作价补偿相结合，搬迁人按照被搬迁房屋建筑面积数量，以其中一部分面积以搬迁人的自建房屋形式补偿被搬迁房屋的所有人，其余面积按照作价折合货币支付给被搬迁房屋所有人。
关于实操中“货币补偿”与“产权调换”方式的优劣势及本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）的差异性与优劣势分析在广州、惠州等城市的城市更新/三旧改造实践过程中，具体搬迁补偿安置模式，亦分为自行改造模式和政府主体实施改造（部分地区称为“政府收储模式”）两种形式政府主体改造，即指政府或政府有关部门根据城市规划确定城市更新、三旧改造的搬迁补偿，具体由政府土地收储部门受国土部门的委托将搬迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好地块内土地收购和房屋搬迁补偿事项，在通过招标、拍卖形式将土地使用权出让，房开企业再通过“招、拍、挂”形式获得土地使用权。
旧改项目涉税政策
旧改项目相关政策第一部分拆迁补偿费一、拆迁补偿费的主要内容1、拆迁补偿费对于房地产开发企业支付的拆迁补偿费，无论以何种方式支付，均应取得合法的凭证在土地增值税前扣除，但针对不同的土地征收情况，其税前扣除凭证的要求也有所不同：（1）免税拆迁补偿费国税函【2008】277号和国税函【2009】520号规定，对于被拆迁单位和个人依照县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论其取得的拆迁补偿费是否来源于政府财政资金，不予征收营业税。
所以对于房地产开发企业支付的满足上述条件的拆迁补偿费，应当以其取得的收据为税前扣除凭证根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发【2009】91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证。
（2）应税拆迁补偿费对于不能满足上述条件的拆迁补偿费，对于被拆迁单位或者个人属于转让土地使用权或者销售不动产的行为，依法应当征收营业税。
所以对于房地产开发企业支付的上述拆迁补偿费应当以取得的发票作为税前扣除的凭证。
2、房屋拆迁、土地平整费对于房地产开发企业支付的房屋拆迁、土地平整费用，应当根据拆迁补偿方式的不同取得不同的税前扣除凭证：（1）自行拆迁对于房地产开发企业自行拆迁的，则其发生的行为不属于应税行为，支出的类型主要是人工费用及其他相关费用的支出，对于人工费用应当以自制凭证税前扣除，而对于材料、机械费用应当以取得的合法凭证在税前扣除。
（2）委托拆迁对于房地产开发企业委托其他具有拆迁资质的单位进行拆迁的，其支付的拆迁费用应当以取得的发票在税前扣除。
3、耕地占用税《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条第一款规定“占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。
”对于企业支付的耕地占用税，应当以企业的缴税单或者纳税证明作为税前扣除的凭证。
二、房地产开发企业如何理解和取得支付拆迁费用的合法票据在土地增值税清算中，纳税人应据实提供扣除项目金额，并提供合法有效凭证，经税务机关审核确认后，方可据实扣除。
财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知
财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政
策的通知
文章属性
•【制定机关】财政部,国家税务总局
•【公布日期】2005.03.22
•【文号】财税[2005]45号
•【施行日期】2005.03.22
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】部分失效
•【主题分类】税务综合规定
正文
*注：本篇法规中的“第二条”已被：财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（发布日期：2012年12月6日，实施日期：2012年12月6日）废止
财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通
知
（财税[2005]45号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：
一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
请遵照执行。
财政部
国家税务总局
二00五年三月二十二日。
旧城改造过程中,回迁安置房涉税解析!
旧城改造过程中，回迁安置房涉税解析！
在旧城改造过程中，房地产开发企业时常面临拆迁安置住房的税务处理问题。
根据《国家税务总局公告2014年第2号国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》，“回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。
”
下面让我们来看一看实操中有哪些常见的针对回迁安置房的税务处理。
一、土地增值税
根据国税函[2010]220号，如果房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
如果开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
二、增值税
营改增后，目前国税总局还未出台相关政策明确回迁安置房的税务处理方式。
考虑到营改增后许多增值税政策沿用营业税时期的税务处理规定，让我们先来回顾一下营业税时代，回迁安置房是如何进行税务处理的。
旧城改造项目的契税处理及案例分析
旧城改造项目的契税处理及案例分析(一) 旧城改造项目契税处理的政策法律依据1、财税〔2004〕134号的相关规定财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
财税〔2004〕134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况:（1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
（2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
同时规定,以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。
2、国税发〔2009〕31号的相关规定《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）案例分析[案情介绍1]某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。
那么，该房地产公司前期**时要缴纳的契税计税依据是多少？[税务分析]1、企业所得税土地计税成本的确定假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2500万元，则该公司取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由“10000万元＋1000万元＋契税＋2500万元”构成。
广州市“三旧”改造涉税政策执行指引
广州市“三旧”改造涉税政策执行指引第一章 总则第一条 为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。
第二条 本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。
第二章 “三旧”改造模式第三条 旧城镇改造模式。
旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。
第四条 旧村庄（含村留用地）改造模式。
旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。
融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。
其改造模式具体包括: （一）政府主导模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。
开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。
（二）开发企业代建模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。
回迁安置房税收政策
回迁安置房税收政策回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁⼈或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁⼈回迁，取得改造后新建的房屋。
下⾯店铺⼩编为您讲解回迁安置房的税收政策问题。
回迁安置房的特点：1.户型等⾃然情况的不确定性。
⼀般来说，回迁的房⼦多为点式⾼层建筑，⾼层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使⽤⾯积会⽐期待的⼩;⾼层房屋⼀般为了满⾜多户设计的需要，所以户型往往不够理想;如果是⼀梯多户的话，想找南向或南北向会⾮常困难。
为了满⾜回迁的需要，楼房很可能会建造的⽐较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。
2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。
⾯对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运⽓。
3.等待的时间太长。
回迁安置的时间都很长，⼀般要三年。
俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发⽣，⽐如价格波动，延期安置等。
4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多⼈开始关注房屋的质量问题。
5.⼀些不良开发商会⽤超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的⽬的。
所以在安置房中常见到“超建”房，⽽此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。
6.回迁安置房不会建在⼩区内的中⼼位置，有时还会单独盖⼏栋楼来安置回迁户，这对住户的出⾏、购物等都带来了不便。
7.另⼀⽅⾯，当拆迁⼈在安置时达不到动迁协议的约定时，折迁⼈能否按约定承担赔偿责任也是需要注意的。
回迁安置房的税收政策⼀、营业税1、总局公⾏2014年2号：纳税⼈以⾃⼰名义⽴项，在该纳税⼈不承担⼟地出让价款的⼟地上开发回迁安置房，并向原居民⽆偿转让回迁安置房所有权的⾏为，按照《中华⼈民共和国营业税暂⾏条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第⼆⼗条第⼀款第(三)项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的⼟地使⽤权价款。
深圳市拆除重建类城市更新项目涉税
深圳市拆除重建类城市更新项目涉税一、自行开发模式涉税分析目前深圳市以净地方式取得土地使用权的项目大部分采用自行开发模式，部分城市更新项目改造后自用（大部分为工改工类项目）或者单一权利主体城市更新项目也大多采用自行开发模式。
自行开发模式，因项目实施主体为原土地权利主体，故搬迁环节不涉及与他方签订拆迁补偿协议，而是由原土地权利主体自行拆迁安置，也就不涉及搬迁补偿环节的税收问题。
（一）土地取得阶段的税收问题自行开发模式下，原土地权利主体作为项目实施主体，在从国土部门重新取得土地使用权时应按规定缴纳契税及印花税。
1.契税根据《广东省契税实施办法》第六条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税计税依据为成交价格，也即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
同时根据《深圳市人民政府办公厅关于加强契税征收管理的通知》（深府办[2005]176）规定，凡契税纳税义务时间发生在2006年1月1日（含当日）之后的，按照现行国家和省契税政策规定的税率执行，其他土地房屋权属转移一律按3%的税率执行。
其他土地房屋权属转移，主要包括土地使用权出让、转让（含出售、赠与和交换）。
原土地权利主体作为城市更新项目的实施主体，在注销土地使用权证后通过出让方式从国土部门重新取得土地使用权，不属于享受契税优惠政策的情形，因此应由原土地权利主体按支付或补缴的地价的3%缴纳契税。
2.印花税根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
原土地权利主体通过出让方式重新取得土地使用权时，应按与国土部门签订的国有土地使用权出让合同或补充协议上所载金额的万分之五缴纳印花税。
（二）物业建成阶段的税收问题1.自建自用部分涉及的税种原土地权利主体在物业建成后通常将部分或全部物业作为自用，对于这部分自用的物业，因权属未发生转移，故无需缴纳增值税、土地增值税。
旧房作为改造安置房转让的税收处理
旧房作为改造安置房转让的税收处理《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》财税[2010]42号文第二条规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
”财税[2010]42号文第三条规定：“对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
”根据《土地增值税暂行条例实施细则》等规定，只有“建造”普通标准住宅出售的纳税人，才可适用“增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税”政策，非“建造”者不可适用该项政策。
财税[2010]42号文将该项政策的适用范围扩大至“转让旧房作为改造安置住房房源”的企事业单位、社会团体以及其他组织。
结合《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008] 24号）相关规定，目前为止，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房、改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，均免征土地增值税。
如果企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房不是用于上述三种房源的，则即使增值额未超过扣除项目金额20%，也应就其全部增值额按规定计税。
而经营管理单位回购已分配的改造安置住房只有继续作为“改造安置房源”的，才能免征契税。
如果回购已分配的改造安置住房不是作为“改造安置房源”，或者所回购“住房”不是“已分配的改造安置住房”，如上述企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房即使将其作为“改造安置房源”，均不能适用上述免征契税政策。
【案例】某企业因搬迁拟于2010年6月份转让一栋2005年购买的房子，企业购房发票注明购买金额为300万元，购买时已按税法规定缴纳契税15万元（能提供契税完税凭证）。
现有一商场想在此开连锁店和一改造安置房经营管理单位想将此房作为改造安置住房房源，他们均出价500万元，该企业转让的房子不能取得评估价格。
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旧城改造项目回迁房涉税政策汇编
一、营业税
1、国税函【2007】768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有规定，应按“销售不动产”税金缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
2、国税函发【1995】549号：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
3、冀地税函【2000】93号：在旧城改造中，房地产开发企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的住房，应按照“销售不动产”税目征收营业税。
对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。
二、土地增值税
1、国税发【2010】220号第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发【2006】187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
2、国税发【2006】187号第三条：非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
①、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
三、城镇土地使用税
财税【2010】42号：对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。
对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
四、契税
财税【2004】134号：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者
应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
五、企业所得税
1、国税发【2009】31号第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
2、冀地税发【2010】28号第二十一条：纳税人在房屋拆迁过程中，返还拆迁户的面积内的房屋，按房屋的市场价格确认收入，同时，根据收入与费用配比原则，减除纳税人建造等面积的同类开发产品发生的销售成本、期间费用后的余额，并入其应纳税所得额计征企业所得税。
第二十二条：纳税人根据拆迁补偿协议与被拆迁户进行产权交换，收到被拆迁户缴纳的超过补偿面积部分的房价款，应视同预收款按规定的预计计税毛利率计算出毛利额，并入其应纳税所税额计征企业所得税。