万科物业对绿城物业的研究200944页
万科物业接管建设部大院始末
业 管理 ， 期 合 同签订 三年 ， 续至今 已届 １年。 首 延 １
众 所 周知 ， ２ ０ 年 以前 ， 在 ００ 中国各 级行 政 机 关长 期
沿袭 福 利制 ， 政 后勤 事 务 普 遍 采取 由下属 各后 勤 部 门 行 管理 ， 而建 设 部 作 为房地 产 与物业 管 理 行业 的最 高 行政 管理 机 关 ， 胆创 新 ， 大 以市 场化 、 专业 化突 破传 统 的 管理
－－ 【业Ｉ １ 一 行． ： ⑥
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万科物业接管建设部大院始末
万科 物业的进 入 ， 还带 来了竞 争的压 力和服务观 念的冲击 。 时任建 设部机 关事务管 理局局长
的李东 序说 ， 环境 的变化是 表面 的、 看得见 的 ， 而更深刻 的、 看不见 的变化却是 引入市场机制
筑 面 积 ３ 万 平 米 的建 设 部 ８ 行 政 办 公 大 楼 和 生 活 区 提
供 专 业 的 物 业 管 理 服 务 工
作 。建 设 部 是 采 用邀 标 的
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方式 ， 聘请 万 科 物业 进 行 物
的陈 之平 作为 深 圳 市 物 业 管 理 行 业 唯 一 的 企 业 代 表 在 会 上 作 了题 为 参 与 市 场 竞 争 ， 进 企 业 发 展 》的 演 促 讲 ， 万 科 物业 在 物 业 管 理 市 场 化 运 作 中 的 探 索 和 经 对
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业 主管 部 门及各 级 政 府 领导 在 思 想 观 念 上 都 受 到 了深 深 的 震 颤 。 由于 历 史 原 因 ， 府 机 关 后 勤 管 理 长 期 政
绿城物业调研报告
绿城物业调研报告绿城物业调研报告一、背景介绍绿城物业是中国绿城集团旗下的子公司，成立于2010年，是一家专业的房地产物业服务企业。
绿城物业致力于提供高品质的物业管理服务，包括小区物业管理、商业物业管理、写字楼物业管理等。
二、调研目的本次调研旨在了解绿城物业的品牌影响力、服务质量以及客户满意度，为进一步提升绿城物业的竞争力提供参考依据。
三、调研方法本次调研采用问卷调查的方式进行，共发放了100份问卷，并采用随机抽样的方法选择受访对象。
问卷采用量表评价和开放性问题相结合的形式，共分为三个部分：品牌影响力、服务质量和客户满意度。
四、调研结果分析1. 品牌影响力根据调研结果，40%的受访者表示曾经听说过绿城物业，其中有30%的受访者对绿城物业的品牌印象较好。
然而，还有60%的受访者表示对绿城物业并不了解，显示出绿城物业在品牌宣传方面还有待加强。
2. 服务质量在受访者对于绿城物业服务质量的评价中，42%的受访者认为服务态度较好，服务人员能够积极帮助解决问题；38%的受访者认为服务质量一般，表现出服务效率不高的一面；另外20%的受访者表示对绿城物业的服务质量不满意，主要表现在服务态度差、响应速度慢等方面。
综合来看，绿城物业在服务质量上还有进一步的提升空间。
3. 客户满意度根据调研结果，只有30%的受访者表示对于绿城物业的服务感到满意，其中对服务质量满意的受访者占比为70%，对价格合理性满意的受访者占比为20%。
另外，70%的受访者表示对绿城物业的价格不满意，认为价格偏高。
综合来看，绿城物业的客户满意度有待提高。
五、结论与建议通过对绿城物业的调研，我们得出以下结论和建议：1. 绿城物业的品牌影响力相对较低，需要加强品牌宣传和推广活动；2. 服务质量方面，绿城物业的服务态度需进一步改善，提高服务效率；3. 客户满意度方面，绿城物业需要降低服务价格，提供更加合理的价格体系；4. 综上所述，绿城物业可以通过增加品牌宣传力度、改善服务质量以及调整价格策略来提升品牌影响力、提高客户满意度。
绿城物业调研报告
绿城物业调研报告绿城物业调研报告一、引言绿城物业是一家具有多年经验的专业物业服务供应商，为客户提供全方位的物业管理服务。
本次调研旨在了解绿城物业的服务质量、客户满意度以及面临的挑战和机遇。
二、调研方法1. 参观实地：在绿城物业的办公楼进行参观，了解其物业管理的运营情况。
2. 问卷调查：以绿城物业的业主为对象，进行问卷调查，了解客户对于服务质量和满意度的评价。
3. 面访采访：随机选择几位绿城物业的客户进行面访，深入了解他们对绿城物业的看法。
三、调研结果1. 服务质量评价根据问卷调查结果显示，大部分绿城物业的业主对物业管理的服务质量评价较高。
他们认为绿城物业的员工服务态度友好、专业并及时响应业主的需求。
同时，绿城物业的物业管理能力和维修服务也得到了客户的认可。
2. 客户满意度调查问卷调查中，有超过80%的受访居民表示对绿城物业的满意度较高。
他们认为绿城物业在物业保洁、安全管理、设施维护等方面表现出优异的工作水平。
同时，绿城物业提供的社区活动和社交服务也增强了居民之间的互动和社区凝聚力。
3. 面访结果面访过程中，调查人员与几位绿城物业的客户进行了深入交流。
其中，一位业主提到绿城物业的工作人员常常主动关心业主的生活需求，并提供有针对性的服务。
另一位业主称赞绿城物业对小区绿化的管理十分用心，使小区常年保持良好的环境。
四、调研结论根据调研结果，可以得出以下结论：1. 绿城物业的服务质量在业主中具有较高的声誉，得到了客户的肯定和认可。
2. 绿城物业的物业管理能力强，能够及时响应居民的需求，保持小区的良好环境。
3. 绿城物业的社区活动和社交服务为客户提供了额外的价值，增强了社区凝聚力和居民之间的互动。
4. 此外，调研还发现绿城物业在一些项目上还有提升的空间，例如维修服务的响应速度可以更加迅速，设施更新的速度可以更快。
五、建议针对调研结果，可以提出以下建议：1. 加强维修服务的响应速度：绿城物业可以进一步完善维修服务流程，缩短客户等待时间，提高效率。
绿城与万科的差距
今年的媒体吹风会上，绿城高管同志相聚一堂。
经过一年的奋勇直追，祖国山河一片红，绿城再破五百亿大关，员外爱情事业双丰收，心情大好。
惟一不爽的是，自己的死对头万科居然破了千亿，双方差距越拉越大。
在杭州市场上，万科也开始凶狠发力，一洗以前灰头土脸的形象，展现自己全国老大的强健胸肌。
说到这一点员外如鲠在喉，记者问其原因，也不再提及赶超万科的梦想，而如怨妇一般倾诉自己多么不容易，并把责任归结于自己底子薄，资金少如何如何。
员外所提及的资金问题，自然是双方差距加大的重要原因。
然而，我认为，万科与绿城的差距是全方位的，最终的销售数据，只是一个必然的结果而已。
绿城与万科的竞争，事实上是封建制度与资本主义制度的竞争，或者说，人治与法治的竞争。
绿城只有一个老大，这就是员外，员外的每一句话都是圣旨，然后手下人要细细领悟参透。
员外可以随意插足手下项目外立面的颜色，项目端茶递水职员的任免，甚至是案名、广告语的使用。
领导一句全年无休，然后手下人就跟上足了发条一样，365天辛苦工作，身体健康严重透支。
而万科的王石，一年大部分的时间都在爬山打球，偶尔被自己手下某些项目拉来做秀，吸引眼球。
自己这里那里的说了一些观点，公司却并不买帐，自己也不芥蒂。
往下呢，一个分公司的经理，对自己的副总无可奈何，因为任免权并不在自己手上。
职员呢，也是该工作工作，该休息休息，绝不会因为某个领导一句话而天翻地覆。
所以绿城应该会遇见这种情况，一个项目万事俱备只欠东风，然后因为员外远在赌场，没有时间下旨而被迫干等。
或者一个项目本来已经操作得顺风顺水，却因为员外个人喜好而全部推倒重来。
反观之，在万科却绝不可能遇见这样的情况。
什么事情公司制度和流程上已经定得一清二楚，各分公司拥有充分的自主权，人力资源相对项目运营而独立。
告诉你万科的企业文化和理念，至于案名叫什么，做什么风格，什么户型，广告语怎么样，分公司自己定定就好了。
至于王石说了什么，大家在电视上看到了，只是茶余饭后的谈资，跟谈明星新闻一样。
003万科与绿城
万科与绿城意识篇万科想人间婆娑，全无着落；看万般红紫，过眼成灰。
这就是我的红尘，须臾花开，霎那雪乱，我可以握住每一把杀人的刀，却握不住一滴真心的眼泪。
——许多人会感谢万科，无人会怀念万科。
绿城遥想卫平当年，桂花初建了，精致典雅。
眯缝小眼，谈笑间，樯橹灰飞烟灭。
蒋村神游，多钱应谢我，花开城西。
人生如梦，一尊还酹江月。
——有的人会憎恨绿城，但有钱后都会爱上绿城。
背景篇万科王石军人出身，遵循准则是“站好每一班岗”，潜意识里认同的是“铁打的兵营流水的兵”。
所以，有了万科成熟的职业经理人制度，有了万科“顾前不顾后，顾左不顾右”的决绝的执行力。
所谓“把剑四顾心茫然”，万科的成功源于个人与企业的分离，能更为冷静的看待问题；万科的失败同样源于个人与企业的分离。
当然，在万科的词典里，没有“个人”这个词，因为万科也清楚知道，每个兵都会走的，兵营是不绿城宋卫平教师出身，所谓“传道、授业、解惑”是也。
当过老师的都有好为人师的习惯，那是一辈子都改不了的。
所以，绿城一直是个大课堂，对内部员工是，对外部伙伴也是。
老师都是理想主义者，至少在学生面前应该是理想主义者，所以，绿城一直卸不下“理想”这个包袱，承受着高房价、高成本、低利润的桎梏。
论赚钱，以绿城现在的经济体量，绝对算少的。
但对老师来说，或许最大的收获不是工资本身。
企业文化篇万科万科的员工是在一次次竞技中体验万科的文化的，那是公平、竞争、以及个人英雄式的彰显。
所以，万科会有许许多多的小王石。
绿城绿城的员工是在一次次老宋口水的洗礼下认同绿城文化的，那是执着、付出、以及之后彻彻底底的傲慢和尊严。
所以，绿城只有一个宋卫平，或许以后还会有“一个”XXX，但始终肯定的是，一定只有“一个”。
价格篇万科降价，是因为尊重。
尊重市场规律，以及规律下可以利用的某些机遇，比如阶段性低价换来的行业洗牌和局部垄断。
这是一个成熟的企业。
绿城绿城不降，是因为尊严。
相信自己的东西是好的，是另类的，是市场大部分产品所不能比拟的，所以拿起唐吉可德的剑，冲向风车。
绿城物业调研报告
绿城物业调研报告绿城物业调研报告一、背景介绍绿城物业是中国绿城集团旗下的物业管理服务公司，成立于2002年，总部位于上海。
公司业务范围涵盖住宅、商业、写字楼等不同类型的物业管理服务，拥有一支专业化、高素质的管理团队，致力于为客户提供优质、高效的物业服务。
二、调研目的本次调研旨在了解绿城物业的服务质量和客户满意度，以及客户对物业运营的期望和需求，为公司的持续发展提供参考和依据。
三、调研方法本次调研主要采用问卷调查和深度访谈相结合的方式进行。
四、调研结果1. 服务质量和客户满意度：通过问卷调查，我们了解到大部分受访客户对绿城物业的服务质量比较满意，尤其是在响应速度、设施维修和保洁服务方面表现突出。
部分受访客户也对物业服务中存在的一些问题提出了建议和意见，如居民活动组织不够充分、保安巡逻不到位等。
2. 客户对物业运营的期望和需求：通过深度访谈，我们了解到客户对物业运营有以下几点期望和需求：- 更多的居民活动和社区建设，以提升居民的生活质量和社交交流；- 提供更多便民服务，如超市、健身房、儿童游乐区等；- 加强保安巡逻，提高小区的安全性；- 定期维护和更新小区设施，保证其正常运行；- 增加绿化面积，改善小区环境等。
五、建议及措施根据调研结果，我们提出以下建议和措施：- 加强居民活动组织，举办更多社区活动，提高居民的幸福感；- 增设便民设施，根据小区需求建设超市、健身房、儿童游乐区等，并与商家合作，提供优惠；- 加大保安巡逻力度，提高小区的安全性，增强居民的安全感；- 设立维修保养专项资金，定期检查和维护小区设施，及时解决问题；- 加大绿化投入，打造绿意盎然的小区环境，让居民能够享受更好的生活环境。
六、总结通过本次调研，我们对绿城物业的服务质量、客户满意度以及客户期望和需求有了全面的了解。
根据调研结果，我们提出了相应的建议和措施，希望能够帮助绿城物业进一步提升服务质量，满足客户的需求，实现可持续发展。
同时，我们也建议绿城物业加强与客户的沟通和交流，不断改进和创新服务，以提升客户满意度和信任度。
如何做好物业——以万科物业成功为例-上书房信息咨询
如何做好物业——以万科物业成功为例-上书
房信息咨询
万科物业作为中国物业管理行业的佼佼者，其成功经验值得业界学习
和借鉴。
以下是万科物业成功的关键要素：
1. 专业化服务：
- 万科物业拥有一支专业的管理团队，通过定期培训和考核，确保
员工具备高水平的专业技能和服务意识。
2. 标准化流程：
- 制定和执行一系列标准化的服务流程，包括客户接待、维修服务、安全巡检等，确保服务质量的一致性和可追溯性。
3. 客户导向：
- 以客户需求为中心，提供个性化服务，如根据业主的生活习惯调
整服务时间，提供定制化解决方案。
4. 技术应用：
- 利用现代信息技术，如智能安防系统、在线服务平台等，提高服
务效率和业主满意度。
5. 持续创新：
- 不断探索和实践新的物业管理理念和服务模式，如绿色物业管理、智慧社区建设等。
6. 社区文化建设：
- 重视社区文化的培育，组织各类社区活动，增强业主之间的交流
和社区凝聚力。
7. 风险管理：
- 建立完善的风险评估和应对机制，包括自然灾害、突发事件等，
确保社区安全稳定。
8. 财务透明：
- 对物业管理费用进行透明化管理，定期公布财务报告，增强业主
的信任感。
9. 环境友好：
- 推行节能减排措施，如使用节能灯具、优化能源使用等，打造绿色、环保的居住环境。
10. 合作共赢：
- 与开发商、业主、供应商等多方建立良好的合作关系，实现资
源共享和优势互补。
通过上述措施，万科物业不仅赢得了业主的信赖，也树立了行业标杆，为物业管理行业的发展提供了宝贵经验。
万科物业研究报告
万科物业研究报告
根据最新研究报告，万科物业是中国领先的物业管理公司之一，拥有丰富的行业经验和良好的声誉。
以下是该研究报告的一些关键要点：
1. 公司概述：万科物业是2021年由中国房地产开发商万科集
团独立拆分设立的子公司。
公司总部位于中国深圳，并在全国各地设有分支机构。
万科物业提供全面的物业管理服务，包括物业维修、安全管理、绿化园林、设备维护等。
2. 业务范围：万科物业的业务范围涵盖住宅、商业、办公和工业物业等不同类型的物业。
公司在中国各大城市拥有丰富的项目经验，并致力于提供高质量的物业管理服务。
3. 优势和竞争力：万科物业的竞争力主要体现在以下几个方面：首先，公司拥有一支专业化的管理团队，具备丰富的物业管理经验；其次，公司投入大量资源进一步提高服务质量，使其在市场上具有明显的竞争优势。
4. 发展前景：随着中国房地产市场的快速发展，物业管理行业也呈现出巨大的发展潜力。
万科物业作为行业中的领军企业，将继续扩大市场份额，并提供一流的物业管理服务。
总之，万科物业是一家具有良好声誉和丰富经验的物业管理公司，将继续在中国市场上发挥重要作用，并积极追求发展机会。
以上是对万科物业的研究报告的简要概述。
万科物业对绿城物业的研究(2009)44页
绿城物业
南都物业
耀江物业
金都物业
依托金都地产在杭州市内享有较高品牌优势，以服务地产业务为主，近年品牌效应逐渐 消退
通过对主要同行企业现状及发展方向、发展思路的分析，目前及将来持续一段时间， 绿城将是杭州万科物业最主要的竞争对手
绿城情况概览
服务规模
数量 在管项目 咨询项目 合同面积 132 152 户数 面积 1421 2591 1000
地库设备房、管理处次办公室及通 道管理状况较差，与小区现场形成 较大反差。可能认为业户对类似情 况无过多关注而忽视管理（地库业 主均能发现该问题）。
万科VS绿城
综上所述，万科与绿城的差异在于：
1、万科亲日，绿城亲法（欧）。 2、万科是用来居住的，绿城是用来珍藏的。 3、想自住，选万科；想投资，选绿城。绝不 会错。
THE
END
绿城园区生活服务体系
文化教育服务体系内容 1、社区老年文化教育服务体系 (1)老年文化教育服务体系 (2)老年兴趣爱好 发展服务体系 2、社区儿童文化教育服务体系 (1)儿童文化教育服务体系 (2)儿童课外教育 服务体系 (兴趣爱好发展) 健康服务体系内容 1、健康保健类服务 (1)专业健康护理类服务 (2)康复类服务 (3)健康教育类 服务 (4)养生保健类服务 2、社区门诊 3、紧急救助类服务 4、医疗绿色通道服务 生活服务体系内容 1、社区饮食服务 2、社区运动服务 3、社区休闲/娱乐服务 4、社区居家/购物服务 5、社区出行服务 6、社区管家服务 7、社区商务 8、社区论坛
绿城西溪诚园鸟瞰图
产品卖点
绿城•西溪诚园荣膺2010中国杭州城市人居品质论坛颁发的“当代城市 化项目杰出蓝本”。作为绿城第二代高层公寓，西溪诚园有别于绿城先前的 高层住宅类型，它追求的是更加温馨和谐的人居环境，引入全方位的绿城园 区生活服务体系，提交更精细化精装修物业，其4.1米层高地下车库、6.4米 层高地下单元精装大堂、3.2-4米室内建筑层高、户式地板采暖系统 、户式 中央热水系统、户式中央空调系统等众多领先设备、技术，让业主能够切身 感受到追求精致、完美所带来的生活品质。 “绿城园区生活服务体系”作为惟一的企业项目荣膺“中国城市管理进 步奖”大奖。专家评审团一致认为，“绿城园区生活服务体系”的出现， 超出了房地产开发产业链的概念，是对过去“房产品”及“物业管理”等 概念的一次重新诠释，标志着作为“服务行业”的房地产业的发展，已经 逐渐触及其行业本质，而且会对行业未来发展产生积极深远的影响。
万科物业培训案例解析(98个案例)
万科物业培训案例解析(98个案例)文档一：万科物业培训案例解析(98个案例)第一章：引言1.1 研究背景1.2 研究目的1.3 研究方法第二章：万科物业培训案例2.1 案例1：团队管理培训2.1.1 培训目标2.1.2 培训内容2.1.3 培训方法2.1.4 培训效果2.2 案例2：服务技巧培训2.2.1 培训目标2.2.2 培训内容2.2.3 培训方法2.2.4 培训效果2.3 案例3：安全意识培训 2.3.1 培训目标2.3.2 培训内容2.3.3 培训方法2.3.4 培训效果2.4 ...第三章：分析与讨论3.1 培训成果分析3.1.1 参与情况分析3.1.2 培训效果评估3.2 问题与改进3.2.1 存在的问题3.2.2 改进方案第四章：结论4.1 主要发现4.2 结论与建议第五章：附件本文档涉及附件：- 案例1数据统计表- 案例2培训材料- 案例3参与人员名单本文所涉及的法律名词及注释：- 培训：指根据特定目标和指定时间，通过组织系统的计划和程序，为达到某一专门理论、技术和技能的提升而组织开展的一种教育活动。
在本文中特指万科物业的培训活动。
- 案例：指具体的实例或事例，用来说明某种观点、理论或问题。
在本文中特指万科物业的培训案例，用来解析培训效果等内容。
文档二：万科物业培训案例解析(98个案例)第一章：引言1.1 背景介绍1.2 研究目的1.3 研究方法第二章：万科物业培训案例分析2.1 案例1：团队建设培训 2.1.1 培训目标2.1.2 培训内容2.1.3 培训方法2.1.4 培训效果评估2.2 案例2：客户服务培训 2.2.1 培训目标2.2.2 培训内容2.2.3 培训方法2.2.4 培训效果评估2.3 案例3：安全管理培训 2.3.1 培训目标2.3.2 培训内容2.3.3 培训方法2.3.4 培训效果评估2.4 ...第三章：案例解析与讨论3.1 案例比较分析3.1.1 培训目标比较3.1.2 培训内容比较3.1.3 培训方法比较3.1.4 培训效果比较3.2 问题与建议3.2.1 存在问题分析3.2.2 改进建议第四章：结论4.1 结果总结4.2 建议与展望第五章：附件本文档涉及附件：- 案例1统计数据表格- 案例2培训材料- 案例3参与人员名单本文所涉及的法律名词及注释：- 培训：指根据特定目标关于专门理论、技术和技能的提升而进行的有计划、有组织的活动。
我国物业管理品牌发展研究以万科物业为例
总之，我国物业管理品牌的发展面临着诸多机遇和挑战。作为行业领军品牌， 万科物业将继续发挥自身优势，积极应对市场变化，不断创新和发展。我国物业 管理行业整体也需要在不断学习国际先进经验的基础上，不断提高服务水平和竞 争力，为推动中国城市化进程和房地产市场的健康发展做出积极贡献。
参考内容
引言
杭州万科物业作为一家专业从事物业管理的公司，自成立以来，凭借其优质 的服务和良好的口碑，在市场上取得了不俗的成绩。然而，随着市场竞争的加剧， 如何制定合适的发展战略，进一步提高市场份额，成为了杭州万科物业亟待解决 的问题。
1、技术创新：未来，随着科技的不断进步，物业管理行业将更加注重技术 创新。万科物业将积极引入新技术、新手段，提高服务效率和管理水平，为客户 提供更加便捷、智能化的服务。
2、绿色环保：绿色环保成为全球的焦点，物业管理行业也不例外。万科物 业将在服务过程中更加注重环保和节能，推广绿色低碳生活方式，为客户提供更 加环保、健康的生活环境。
我国物业管理品牌发展研究以万科 物业为例
01 引言
03 品牌发展
目录
02 概述 04 品牌特色
05 品牌价值
07 参考内容
目录
06 未来展望
引言
随着中国城市化进程的加速和房地产市场的蓬勃发展，物业管理行业逐渐成 为人们的焦点。物业管理品牌的建设和发展对于提高服务质量、推动行业进步具 有重要意义。本次演示以万科物业为例，探讨我国物业管理品牌的发展策略、品 牌特色以及未来发展趋势和挑战。
2、市场拓展
为了实现扩张战略和市场占有率的提升，杭州万科物业需要积极拓展市场。 具体而言，可以采取以下措施：加强与开发商、业主委员会等合作伙伴的沟通与 合作；积极参加各类房地产展会、论坛等活动，提高品牌知名度；定期进行市场 调研，了解客户需求和市场变化趋势。
丛玲、青岛万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
丛玲、青岛万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2021.09.30【案件字号】(2021)鲁02民终11267号【审理程序】二审【审理法官】陈晓静刘昭阳李蕾【文书类型】判决书【当事人】丛玲;青岛万科物业服务有限公司【当事人】丛玲青岛万科物业服务有限公司【当事人-个人】丛玲【当事人-公司】青岛万科物业服务有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】丛玲【被告】青岛万科物业服务有限公司【本院观点】《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
【权责关键词】违约金支付违约金合同约定质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的其他事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
”本案中，万科物业公司与海泉置业公司于2018年12月26日签订前期物业服务合同，约定由万科物业公司为涉案小区提供物业服务，合同期限自2019年2月1日起至竣工验收备案后一年止。
万科物业公司按照物业服务合同的约定提供物业服务后，丛玲作为业主应按照合同约定缴纳物业服务费。
丛玲主张前期物业服务合同系伪造，但其未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。
关于物业服务期间，丛玲主张与海泉置业公司签订前期物业服务合同的系恒安信物业公司，且万科物业公司2019年底才进入小区提供物业服务，但其提供的证据未能证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故一审法院认定丛玲向万科物业公司支付2019年6月1日至2021年3月31日物业服务费，并无不当，本院予以确认。
张建荣与上海万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
张建荣与上海万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】上海市第二中级人民法院【审理法院】上海市第二中级人民法院【审结日期】2020.10.28【案件字号】(2020)沪02民终8354号【审理程序】二审【审理法官】顾继红【审理法官】顾继红【文书类型】判决书【当事人】张建荣;上海万科物业服务有限公司【当事人】张建荣上海万科物业服务有限公司【当事人-个人】张建荣【当事人-公司】上海万科物业服务有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【字号名称】民终字【原告】张建荣【被告】上海万科物业服务有限公司【本院观点】公证书系一审判决后形成，为新证据，本院对上述证据的真实性予以确认。
业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。
【权责关键词】无效撤销违约金证据不足新证据关联性质证维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。
本案中，万科公司依据《物业服务合同》为上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)提供了物业服务，张建荣作为业主，应当按该合同的标准及时缴纳物业服务费用。
现张建荣提供的证据不足以证明其认为的与万科公司签订《物业服务合同》的卓悦居(东区)小区业主大会系无效主体，《物业服务合同》无效，故其上诉理由本院不予采信。
综上所述，张建荣的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费199元，由张建荣负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-03 19:27:29【一审法院认为】鉴于本案争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明"及“法院认为"部分，本院不再重复表述。
绿城物业服务满意度的研究精品文档
研究内容
住宅公寓业主对于现有物业服务的评价 住宅公寓业主对于物业服务的期望 针对住宅公寓，目前绿城物业的服务水平及 层次
酒店式服务公寓业主对于现有物业服务的评 价 酒店式服务公寓业主对于物业服务的期望 酒店式服务公寓与一般住宅公寓在物业服务 提供上的区别和提升
写字楼
杭州深蓝广场
写字楼业主对于现有物业服务的评价 写字楼业主对于物业服务的期望 写字楼与一般住宅公寓在物业服务提供上的 区别和提升
100% 80% 60%
85%85%82% 71%
总体满意度 再选择可能性 推荐可能性 忠诚度
86% 84% 85%
80%78% 72%
67% 61%
100%100% 100%
90%90%87% 82%
100%
93%91% 89% 82%
92%88% 83%
87%84%81%
71%
71%
40%
20%
GALLUP CONSULTING
研究目的
首先，了解不同项目类型（一般住宅公寓；酒店式服务公寓；写字楼）业主对 于物业服务的满意度现状和需求差异
其次，识别影响业主满意度的主要因素，以便改进工作，提升服务质量 另一个目的就是初步建立入住业主满意度研究指标体系及测量指标体系
THE GALLUP ORGANIZATION
始终为您提供一个舒适的居住环境
住宅公寓 北京百 上海绿 合肥桂 长沙桂 舟山丹 上虞桂 海宁百
总体
合
城 花园 花城 桂园 花园 合
N= 972 153 352 190 32 103 52
90
91% 95% 88% 94% 100% 95% 90% 86%
始终为您提供一个温馨的居住环境
(华坤道威)2009年绿城翡翠城策略思考
以上楼盘经提示后，有75.8%的人知道翡翠城，但相比其他楼盘，翡翠城提示后总提及率却不高。可见人们对
于翡翠城还是有一定印象，只是记忆较模糊。
楼盘美誉度
35.0% 32.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 紫金港湾 西溪蝶园 西溪里 翡翠城 和家园 18.9% 14.6% 12.4%
发现问题的真相
诊断篇
从市场的客观声音切入来寻找问题
注：本测试主要针对城西销售均价在9000-20000元/平米的楼盘；样本来自房交 会消费者心态问卷；样本数共计180个；测试方法以电话访问为主。
开发商知名度——第一提及、提示前提及率
第一提及率
80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 绿城 万科 滨江 坤和 广厦 广宇 华元 大华 11.3%
知道，可是翡翠城…我们也很大，可是知道的人很少。”
关于形象 翡翠城属于余杭区闲林板块，该板块给人配套落后、交通不 便之感。
“有的客户，他会问你…余杭区的…闲林的。因为以前，报纸都有宣传闲林的配套 相对不是很好，那么可能他会觉得属于余杭区，地铁啊也没有，另外西溪也有不太 好的地方，道路延伸可能有一定影响，道路比较堵，有些人就觉得配套不是很好。”
关于产品开发 大规模的项目体量，较长的开发周期，多频次的推盘节奏，会影响 和推迟消费者的购买行为。
“对于大盘来说，虽然配套完善但是开发周期会比较长，这个客户也比较敏感。客户就 会来问你们要开发多长时间…2014年啊…2015年啊什么的…一般来说现在工期计划大
概预计会到2015年…那客户会觉得太长…现在开的西南区，他就觉得那么交付以后可能
22.1%
万科物业管理文件 万科物业总经理答记者问_1-7
万科物业：理想守望者《住宅与房地产》——深圳市万科物业管理有限公司总经理喻斌访谈录美国著名作家西奥多在他的未完之作《美国的观念》中写道；“美国是一个由观念产生的国家，不是这地方，而是这观念，缔造了美国政府。
”当记者与深圳市万科物业管理有限公司总经理喻斌进行了长达 3 小时的访谈后，对万科物业留下的印象是：观念缔造了这个物业管理行业中的知名品牌企业！“先有满意的员工，后有满意的顾客”、“持续超越顾客不断增长的期望”、“在有万科物业经营业务的任何地区，都成为对当地经济和文化有贡献的社会财富”……正是这些看似简单的企业观念，折射出了企业领导者的高瞻远瞩与高深境界；万科物业也正是凭借自己的真诚、平和、包容、规范与创新的观念，赢得了在物业管理行业中无法克隆、无可替代的地位。
他们就这样十年如一日地执著地做着行业中的“理想守望者”……“先有满意的员工后有满意的顾客”记者：对于企业来说，人的因素往往对企业的发展起着决定性作用，万科物业将人才视为资本，多年来在内部积累、培养了一大批人才，请问万科物业是如何培养与塑造满意员工的？在人力资源开发方面，万科有何特别之处？喻斌：在万科物业内部一直有这样的观点——“先有满意的员工，后有满意的顾客。
”这在我们管理层是非常明确的。
每年我们都要做员工满意度调查，多年来一直推行。
我们认为员工的满意度会影响员工的敬业度，而员工的敬业度又与客户的满意度之间呈正比关系。
万科物业每一管理者都很清楚地认识到了这一点。
我们信任每一位员工，相信只要公司为员工提供一个适宜的环境，员工都能获得成功。
我们致力于为员工提供良好的工作环境和训练机会，按员工的工作业绩提供就业保障，承认员工的成就，使员工获得工作的满意和成就感。
同时我们也提倡简单的人际关系。
这里可以举个简单的例子，在万科物业，任何一位职员都不能介绍自己的亲朋好友进入这个企业。
我们要绝对避免中国企业中普遍存在的裙带关系。
这一点万科物业非常严格。
绿城物业黄柠檬新人培训感受
绿城物业黄柠檬新人培训感受人的一生就像城市中的公交车，有许许许多多的驿站，每到一个驿站就意味着一个新的征程。
怀着自己美好的希望和从零开始的心态，我加入了东莞市万科物业服务有限公司这样一个充满生机活力的团队中，开始了我的一个新的征程，也是在这样的一个全新的开始中。
为了让我们更快地了解公司、适应工作，公司于6月21日开始对我们进行为期两天的入职培训。
这次培训的内容十分丰富，主要有公司发展历史沿革、公司组织机构与企业文化介绍、新酬福利、BI培训、物业服务管理及法律基础知识、客户服务和有效沟通等，虽然整个培训的时间并不长，各专业教师讲授相关专业知识和自身经验等诸多方面的系统学习。
经过两天的培训，使我在最短的时间里了解到本公司的基本运作流程，以及公司的发展历程与企业文化、企业现状和一些专业知识等。
通过这次培训，使我受益非浅、深有体会。
培训开始之前所有人员分成五个组，班主任xx叫我们每组选一个组长，并想好队名，口号。
在接下来的培训中会有提问，回答正确的会给予小组加分。
我所在的小组是第一组，大家都比较谦虚，不愿做组长，后来有个自荐做组长的，哈哈，还比较主动。
但是在讨论队名和口号的时候大家都沉默了，后来我临场发挥，想了一个很俗的————雄鹰队，口号“雄鹰、雄鹰，展翅高飞”，有点借拓展的延伸，没办法啦，没有时间了，班主任在叫第一组开始做演讲了。
等所有组长都做完演讲，接下来就是选班长了，没有人自高奋勇的当班长，所以班主任叫每个小组荐举一人，但是前提是当组长的就不能再选班长，我们小组组员强烈推荐我，特不想上台，但不能丢品质部的脸，只好硬着头皮上台了，五个人各自演讲了一翻，到我演讲的时候我也不知道自已是怎么说的了，一向还比较大方的我，在几十个人的台上还是有点小紧张的，不过表现还行，最终由于我的选票最多而当选班长，要负责接下来两天培训的纪律、奖罚、出勤等。
正式的培训马上就开始了。
首先，了解公司历史沿革与公司机构、企业文化，本堂课的讲教是我的直接经理。
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16
1 宁波公司
12
300
自建项目4个：宁波绿园、桂花园、研发园、皇冠花园；外接项目8个：含慈溪市
17
2 安徽公司
5
127
绿城百合公寓、绿城桂花苑、绿城玉兰公寓、UTOMN金色地带、宋都西湖花园
18
2 上海公司
3
93
上海绿城、明丰绿都、松江星月大业领地
19
1 嘉兴公司
7
165
嘉兴、海宁、桐乡
20
2 北京公司
最早市场化物业企业，以承接商业、公建项目为主攻方向。市场化运作日趋成熟，在管 理写字楼、政府公建项目领域内享有较高声望并积累了非常好的客户口碑，
依托金都地产在杭州市内享有较高品牌优势，以服务地产业务为主，近年品牌效应逐渐 消退
通过对主要同行企业现状及发展方向、发展思路的分析，目前及将来持续一段时间， 绿城将是杭州万科物业最主要的竞争对手
收入情况
收入总额 主营业务 咨询业务 专业公司
其他
金额(亿元) 3.08 1.854 0.3577 0.402 0.2163
所占比例% 100%
60.2% 11.60% 13.0% 7. 0%
利润比重
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
收入比例
利润比利
主营业务 专业公司
3
1 城西区域
8
53
丹桂公寓、月桂花园、云桂花园、丹金桂花园、银桂花园、兰桂花园、紫桂花园、杭州桂花城
4
1 杭州绿园园区
1
12
杭州绿园
5
1 都市枫林
1
22
通和·都市枫林
6
1
翡翠城
1
32
翡翠城
7
1 平海大厦区域
7
19
平海大厦、凤起时代大厦、三新大厦、大名空间商务大厦、浙江联通大厦、江干区政府办公大楼、杭州房产档案馆
绿城物业的业务
专业公司
绿城物业
电
保
园
装
健
文
置
咨
梯
洁
林
潢
康
化
绿城物业 南都物业 耀江物业 金都物业
浙江省内行业第一品牌；以管理住宅项目见长，以提供咨询业务为利润增长点 目前以提供差异化服务、积极参与公建项目承接等方式进一步稳固行业地位、提高品牌 影响力
以管理住宅项目见长，前期地产扶持力度较大，近年品牌优势逐渐薄弱 公司现以物业服务小区为平台开拓多项经营为主要企业发展思路
12
1 第一分公司
3
25
深蓝广场、留庄、金桂大厦
13
1 浙江绿升公司
10
164
奥兰多小镇、碧水铭苑、东方俊园、橄榄树花园、华立科技园、铭和苑、蓝庭花园、星洲翠谷、星洲花园、逸城
14
1 舟山分公司
6
43
玫瑰园、市公安大楼、千岛海景花园、丁香绿苑、丹桂园、桂花城
15
1 绍兴公司
8
97
上虞绿城·桂花园、亚厦·风和苑、亚厦中央假日、锦绣四明、越都名府、摩尔城、滨江华都、米兰阳光
绿城印象 -----绿城物业调研报告
杭州物业
目录
风云绿城
众说纷纭话绿城
绿城物业在杭州 绿城物业情况概览 绿城物业组织架构 绿城物业的分布 绿城物业的品牌 绿城物业的园区生活服务体系
典型项目对标看绿城 万科人谈绿城 业主说绿城 媒体评绿城
绿城印象
市场印象 管理印象
我们的思考 ……
绿城物业在杭州 杭州市物业起步较早，经过多年沉淀，形成了四大物业公司，目前的发展态势是：
绿城情况概览
服务规模
在管项目 咨询项目 合同面积 专业公司
合计
数量
户数
面积
132
1421
152
2591
1000
8 16万户5012万平方米
员工情况
8000 7000
6000 5000
4000
系列1
3000
2000
1000 0
员工总数 管理人员 工程人员 安全人员 保洁人员
员工总数：7435 管理人员：1531 工程人员：486 安全人员：3479 保洁人员：1960
1
38
北京绿城公司
3 河南公司
2
55
河南公司
3 新疆公司
1
5
新疆公司
3 湖南公司
5
100
湖南公司、长沙常青藤
3 武汉公司
2
30
武汉公司
3 台州公司
6
100
台州公司、温岭、仙居
3 青岛分公司
青岛分公司
3 重庆公司
2
30
重庆绿城、重庆长青藤、重庆绿升
3 金华分公司
8
90
金华、义乌、永康
3 湖州公司
5
90
绿城物业的分布
绿城物业区域分布
浙江绿城物业服 务有限公司
标示
区域公司
区域所管项目数 所管面积（万
量（个）
平方米）
接管项目
1
1 玫瑰园区域
8
50
玫瑰园东区、玫瑰园西区、云栖蝶谷、七里香溪、紫庭花园、梧桐公寓、省电力设计院、桐庐玫瑰园
2
1 中田大厦区域
7
18
中田大厦、省地税大厦、平海国际大厦、华夏银行
文
健
酒
经
力
务
量
程
安
业
业
修
洁
训
活
化
康
店
理
资
部
管
技
部
发
策
中
中
中
服
教
管
管
办
源
理
术
展
划
心
心
心
务
育
理
理
公
部
部
部
部
部
部
部
部
部
室
咨
电
置
园
装
健
文
保
杭
分
询
梯
换
林
潢
康
化
洁
州
子
公
公
公
公
公
公
公
公
区
公
司
司
司
司
司
司
司
司
域
司
绿城物业的分布
管理项目（个） 管理面积（万㎡）
杭州
66
625
浙江省内
52
885
其他区域
21
375
● 绿城物业依托绿城集团的开发进度与布局，凭借自身多年市场影响力开拓咨询业务、承接公建项目 及高端写字楼项目，在品牌知名度、业主口碑、市场占有率等方面均已成长为浙江省内物业第一品牌， 并于近年开始稳步、大规模向全国布局。
8
1 春江花月区域
3
86
春江花月、宋都·新城国际、瑞立·中央花园
9
1 市民中心区域
3
11
市民中心、城市规划展览馆、杭州图书馆
10
1 清水公寓区域
5
55
清水公寓、蓝色霞湾、福雷德广场、郁金香岸、沁园雅舍
11
1 余杭分公司
9
78
桃花源、九月森林、中泰·足球基地、港航管理局、瑞城花园、风华苑、锦绣钱塘、森林湖山庄、桃花源南区
湖州、安吉、德清
139
1988(含合同 面积）
浅蓝为第一方阵、中蓝为第二方阵、深蓝为第三方阵
绿城物业的分布
绿城物业区域分布分析
第一方阵：子公司中排名前20的浙江省内公司 第二方阵：子公司中排名前20的非浙江省公司（北京、上海、安徽） 第三方阵：其他区域（第三轮开发的区域） 第一方阵：先发优势明显，在接管项目和接管面积上占主要地位，且积累了很好的口碑和市场影响力。 第二方阵：安徽已经形成一定的品牌效应 第三方阵：在经济欠发达的二、三线城市，虽然项目和接管面积不多，由于本地没有或缺少强势企业，绿 城很容易推广自己的品牌
综合实力：“中国物业企业品牌价值发布盛典”绿城集团品牌价值评定6.35亿元人民币 2008中国物业服务百强企业综合实力第五名 2008中国优秀物业服务企业服务规模TOP10第二名 08杭州市十佳物业服务企业第一名。
绿城物业组织架构
董事长兼总经理 执行总经理
副总经理
总经理助理
总
人
财
质
工
保
企
企
维
保
培
生