香港土地审批制度概况.doc

香港土地审批制度概况-

香港是一个高度城市化的地区，也是世界上人口最为稠密的地区之一。香港全境的土地面积为1107平方米，约有80%的地区属于丘陵山地，主要建成区位于维多利亚港狭长的南北面。由于可供发展的土地严重缺乏，同时又是英殖民地的延续，具有明显的中央集权特征，香港形成了细致﹑严密的特点。本文从法定方式的﹑非法定方式的土地审批﹑农地和特别保护区等三方面对香港土地审批制度做一简单介绍。

一﹑法定方式的土地审批

法定方式的土地审批以《城市规划条例》﹑法定图则等文件为依据，对审批事项﹑审批权限﹑审批程序都作了具体的规定，法定方式的土地审批严密而细致。

(一)审批事项

香港城市规划委员会(简称城规会)根据《城市规划条例》制订分区计划大纲图和发展审批地区图(法定因则)。分区计划大纲图明确规划分区内的拟议土地用途(包括住宅、商业、工业、游憩用地、政府/团体/社区用途、绿化地带、保护区、综合发展区、

乡村式发展、露天存货或其它指定用途)和主要道路系统。发展审批地区图显示概括的土地用途地带，目的是在拟备更详细的分区计划大纲图之前，为新界乡郊地区提供中期规划管制和发展指引。法定图则均附有注释，列出分区内通常准许的用途，以及其它须取得规划委员会许可的用途。根据《城市规划条例》，下百三种情况需审批;

1.修订规划图则

根据《城市规划条例》第12A条提出。撤销任何核准图的全部或部分;或将任何核准图发还规划委员会，以新的图则取代或对其作出修订。

2.修订通常准许的用途

根据《城市规划条例》第16A条提出。延长临时用途(或发展)的规划许可，或者延长履行规划许可附带条件的期限。

3.申请须取得规划委员会许可的用途

根据《城市规划条例》第6条提出。凡草图或核准图(不论是在《1974年城市规划(修订及追认效力)条例》(1974年第59号)生效日期之前或之后拟备或核准)规定的须取得规划委员会许可的用途，对批给该等许可的申请须向规划委员会提出。

(二)审批权限

修订规划图则和修订通常准许的用途均直接交给城规会，由城规会依照《城市规划条例》的规定处理。申请领取得规划委员会许可的用途则根据《城市规划条例》的规定处理。申请须取得规划委员会许可的用途则根据《城市规划条例》的规定，把有关轻微修订已获核准的发展计划的规划申请权力转授予地区规划专员、总城市规划师/市区重建(只适用于土地发展公司计划)及规划署署长(图1)。

轻微修订已获核准的发展计划是为了简化审批步骤。如果多个可交由地区规划专员、总城市规划师/市区重建及/或规划署署长根据城规会转授的权力审核的修订项目合并起来，所达到的规模属于须提交城规会审核的类别的话，这些修订项目便须提交城规会考虑。

(三)审批程序

1.一般的规划申请

先行讨论。申请人可在提出申请前，征询规划署的地区规划处的意见。如有需要，规划署可在申请人提出申请前安排会晤，并邀请有关的政府部门参与。

填写申请表格。

取得现土地拥有人的同意或通知现土地拥有人。

提交资料。为支持其申请，申请人须一并递交已签署的申请表格正本、清晰准确的位置图、地盘平面图及其它附有足够资料的相关图则/绘图(如适用者)，一式五份。不过，如果有关图则/绘图是以彩色印刷或大小超过A3，申请人便须提供有关副本，一式70份。同时还须提交其它相关资料。

提交补充资料。申请人在提出申请后，仍可在城规会考虑其申请前，向城规会提交进一步资料，以作补充;但有关的进一步资料不能使申请的性质有重大改变。

公布申请以供提交意见。城规会秘书会公布申请人递交的所有申请文件，以供公众查阅，直至城规会考虑该申请为止。

审核申请。城规会将会在收到规划许可申请后的两个月内考虑有关申请。城规会开会就申请作出决定后，便会在下一次会议通过有关会议记录之后(通常在会后两星期)，以书面方式通知申请人城规会的决定。申请人在收到有关城规会所作决定的书面通知之前，也可于会议结束后，立即要求城规会秘书口头告知其申请的结果，或于会议当日的较后时间，在城规会网页翻查有关的规划申请决定摘要。城规会在批给许可时，可能附加或不附加条件;而申请人须履行规划许可附带条件(如有者)。城规会在考虑申请后，可在有附带条件或无附带条件的情况下批给许可，亦可拒绝批给许可。

复核。申请人如因城规会的决定而感到受屈，可根据条例第17条，在获通知城规会的决定的21天内，以书面方式向城规会秘书申请进行复核。

上诉。若对复核结果仍不满意，可向城市规划上诉委员会上诉，上诉结果为最终结果。

2.轻微修订已获核准的发展计划

申请人应提交一式20份的有关图则和支持文件(倘有的话)，并须显示所提交的修订申请与经核准发展计划两者之间的差异。

二、非法定方式的土地审批