融创·玖樾台

项目小结
·项目占地面积较小，打造1471户高密度居住生活区，从本质上就拉低了项目top系豪宅的档次； ·产品户型无明显硬伤，但公寓清水交付，对业主自行改造的能力要求较高，存在一定销售风险。
品牌系列
融创“臺”系列均 定位于高端改善住宅
自身配套
健身设施、儿童游乐场、老年文化中心、园林景观、运动场地
产品优势
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:136.8㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
未改，仅换户型图
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:145.98㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
可建面积（㎡）
建筑密度
总≤40%，高层≤22%
土地性质
起拍楼面地价 （元/㎡）
成交楼面地价 （元/㎡ 2500 5000 100%
区域解析—项目规划
“住宅+公寓+商业+剧院”综合开发模式，
大剧院
开发商
项目地址 占地面积 建筑面积 总栋数 楼层数 总户数 容积率 绿化率 梯户比 车位 物业公司 物业费 面积区间 主力面积
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:147.1㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
项目解析—户型剖析（住宅）
成都融创泽辉房地产开发有限公 司 三圣乡杨树街366号 47亩
4栋住宅+2栋公寓+1栋大剧院 5#楼33层、6#楼31层 住宅505+公寓966=1471户
5#2T4,6#2T3
融创物业 待定 住宅116-157㎡ 116㎡
区域解析—产品情况
改善型产品，住宅户型配比较均匀，公寓产品占比大
住宅分布：4#，5#，6#，7# 4栋住宅，已知一批次5#为33层，6#为31层，面积区间116-156m²套三、套四产品；四栋住宅共计505套（精装，精装标准待定）。
未来市场 区域形象
区域在售项目稀疏的分布,品牌开发商云集,竞争弱 区域改善型形象深入,环境优美，高端产品较易
第一章 第二章 第三章
区域解析
·区域规划 ·区域配套 ·区域市场
项目解析
·品牌系列 ·项目规划 ·产品情况 ·户型解析
营销解析
·营销推广 ·案场包装
区域解析—品牌系列
·融创·香璟台融创香璟台项目位于城南高新主城——新川创新科技园片区； ·占地56亩，项目规划建筑面积约20万平方米，规划了12栋129-179平方米纽约大都会建筑风格的平层及洋房。
未改，仅换户型图
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:119.75㎡，实得约:156㎡ ，3室2厅2卫
未改，仅换户型图
锦江外国 语小学
树德中学外 国语校区
成都市第一幼儿园 四川师范大学
盐道街小学
四川城市职业学院
本
成都行政学院
案
国涛诊所
成都七中育才学校
红砂幼儿园
三圣社区卫 生服务中心
区域解析—生活配套
生活配套：当前项目周边生活配套不完善，有所欠缺，仅有部分社区临街底商，大型商城距离较远。
东光商城 蓝谷地里外商业广场
【个案解析】融创·玖樾臺
2018-01-10
目录
第一章 第二章 第三章
区域解析
·区域规划 ·区域配套 ·区域市场
项目解析
·品牌系列 ·项目规划 ·产品情况 ·户型解析
营销解析
·营销推广 ·案场包装
区域解析—区域规划 成都市核心城区 –锦江区-成都东部中心-世界现代田园城市
区域规划：三圣乡位于成都市东南方向，作为成都市的重要通风口，现已规划确定为成都市向东发展 的城市副中心之一，有“成都之肺”之称。
营销活动
营销活动较少, 客户参与积极性较高，基本少有大型活动举办
后市营销
因市场较好原因，目前营销活动相对较少，项目已在售
据悉，作为融创布局成都的第四个臺系作品，融创·玖樾臺以住宅和公寓产品供应为 主，全系精装，独有的户型设计与产品释义，虽然仅有1500余套的产品供应，但是 可容纳1200座的城市剧院、生活与艺术交互的独栋商业群、150米区域天际线的产 品定位，玖樾臺已经迅速成为城市东进的舒居焦点。
区域解析—区域交通
交通规划：区域当前交通主要依靠绕城高速和成龙大道,形成立体交通网络，自驾出行与公交系统 均比较便捷。
公交 ·238路、406路、424路 海棠路站，距离本项目495米； ·138路、230路 银杏大道茶花街口站，距离本项目284米； ·138路、406路 百日红中路口站，距离本项目200米。
天朗商城
卓锦曼购物中心（在建）
姐妹饭店
伊藤洋华堂（在建）
本
案
爱家超市
区域解析—休闲配套
休闲配套：项目周边休闲配套较为完善，临近号称成都之肺之称的白鹭湾湿地公园，周末休闲 娱乐较为方便。
本 案
幸福 梅林 景区
三圣乡景区
荷塘月色景区
天鹅湖公园
区域解析—市场现状
市场现状：项目所在片区是竞争白热化区域，周边汇集了多个大体量项目及品牌开发商。主 力在售产品以改善为主。目前整个片区均属于缺少货源状态。
2.占地46.99亩，容积率4.5，建筑面积11.5万方，土地性质为商服兼容住宅；
3.该地块商业占比较大，土地占地较小的情况下，住宅产品精工化受局限。
地块经济指标
地址
成都市东南三环外牡丹街驿都大 道及成龙大道之间
开发商
成都融创泽辉房地产开发有限公 司
项目案名
融创·玖樾臺
拿地时间
2016-12-20
净用地面积（亩） 46.99
区域解析—产品情况
改善型产品，住宅户型配比较均匀，公寓产品占比大
公寓分布：1#，3# 1.2栋公寓，其中1#为33层，梯户比为9T21户，3#为22层，梯户比为4T16户，面积区间待定； 2.1#共计630户，3#共计336户，公寓共计 629 套，清水装修待定； 3.通水电，预留煤气管道：待定
玖樾臺项目公寓基础信息
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:143.87㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
未改，仅换户型图
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
楼栋 1# 3# 总计
户型 51㎡ 62㎡ 特殊户型 合计 52㎡ 64㎡ 合计 51/52㎡ 62/64㎡ 特殊户型 合计
套数（套） 168 417 45 630 315 21 336 483 483 45 966
占比 27% 66% 7% 100% 94% 6% 100% 50% 45% 5% 100%
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:145.4㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
未改，仅换户型图
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:116.34㎡，实得约:156㎡ ，3室2厅2卫
未改，仅换户型图
户型优势
4.整体售楼部格局较小，无奢华尊贵感。
营销小结
·售楼现场的风格设计不能达到成都·天璞港奢建筑设计的档次，降低现场体验感；
·项目主打“开发商是实力”“让东大街仰望”两个主题，但在外围包装和现场宣传道具上有所欠缺， 对主题的烘托不明显；
营销推广
整体力度较弱,以TOP豪宅系列为核心,宣扬项目高品质 推广主要以线下阵地包装及网推为主，自身渠道，无其他渠道公司
人居锦尚春天
卓锦城
创意山 锦江城市花园
合能锦城
四海逸家
华熙·528
绿地468 绿地中心云熙
本
案
人居东御佲家
星雅俊园 银木佳苑
区域小结
区域优势突出，配套资源较为完善，周边在售项目相对较少，主要以改善型为主。
整体规划
锦江为主城区之一,三圣乡区域为优良环境集中住宅区,区位利好
公建配套
周边教育配套完善、医疗较为欠缺
（2017年7月修至地上6层）
DM单宣传主题 （主打城东TOP系豪宅）
围挡，桁架等户外媒体推广学区房概念
营销解析—营销推广
营销动作：摆展，户外大牌，工地围挡，围墙喷绘，桁架，道旗，行销派单； 宣传主题：天璞 让东大街仰望；贵在公园学府（top系豪宅，学区房概念）
工地围挡/墙面包装 户外桁架
DM单宣传主题 （主打城东TOP系豪宅）
户型方正，景观效果佳，居住效果佳
区域定位
三圣乡改善型形象深入, 项目定位非常准确
第一章 第二章 第三章
区域解析
·区域规划 ·区域配套 ·区域市场
项目解析
·品牌系列 ·项目规划 ·产品情况 ·户型解析
营销解析
·营销推广 ·案场包装
八、项目动态——正处于蓄客阶段，多方位营销，首开时间待定
蓄客政策：免费意向型登记；
项目基本信息
楼盘位置 占地面积 建筑面积 容积 率 物业类别 总户 数
高新区新成仁路与新川大道交汇处 37334平方米 200830平方米 3.00 高层、洋房 721户
总楼栋
12栋
面积区间 129㎡-179㎡
销售状态 待售
区域解析—品牌系列
·融创·观玺台位于青羊万达旁，四号线及规划中九号线位于项目附近，交通及商业配套丰富； ·占地56亩，项目规划建筑面积约21万方，规划了7栋112-157㎡两梯四户及两梯三户建筑。
户型劣势
1.产权期限为40年； 2.受用地性质影响，客厅无阳台； 3.客厅开间小，进深过大不便利用。
项目解析—户型剖析（住宅）
实用套四，户型方正，动静干湿分区明显 • 建筑面积:157.05㎡，实得约:156㎡ ，4室2厅2卫
未改，仅换户型图
户型优势
1.户型方正，水线集中； 2.动静分区明显。
户型劣势
营销解析—案场包装
外场体验感较弱，无特色，现场包装弱化学区房主题
1.售楼部现场体验感较弱，不能充分体现其尊贵仪式感，与其他天璞系列的豪宅风格相较甚远； 2.小区外景观组团装饰完成，商业区部分外墙装饰完成，商业街体验感较好，但无特色之处； 3.主打“公园学府”主题，但除外围包装，无其他道具可以体现。
项目基本信息 楼盘位置 日月大道与武青北路交汇处 占地面积 56亩 建筑面积 210000㎡ 容积 率 4 建筑形式 精装高层 总 户 数 1027户 面积区间 112-153㎡ 成交单价 15000 销售状态 已开盘
项目规划—地块经济参数
1.本地块位于锦江区东三环，三圣乡旁，楼面地价5000元/㎡，溢价率100%，是三圣乡板块溢价率最高的一宗成交土地。
地铁 ·洪河站（地铁2号线），距离本案1.2公里； ·成都行政学院站（地铁2号线），距离本案1.5公里； ·惠王陵站（地铁2号线），距离本案2.1公里。
区域解析—医疗教育
医疗教育：教育配套较多但主要以私立学校为主，医疗配套相对较差。
锦江芙蓉幼儿园
童蒙幼儿园
物联网连锁医院
三圣小学
驸马小学
四川师范大 学校医院
户外桁架
项目LOGO
工地围挡/墙面包装
商业街
入口小道/屏风雕塑
售楼部入口
营销解析—案场包装
营销中心内场设计无特色，体验感不强
1.售楼部内场包装无设计亮点，且无体验区，让客户对项目产品的代入感不强；
2.龙湖地产景观园林打造在业界十分出名，故在制作沙盘时，专门用一个区域对中庭景观进行放大展示；
3.在踩盘者1个小时的滞留时间里，来访客户平均在10-13组，大多是购房者对龙湖打出“让东大街仰望”主题的好奇，部分是购房需求，因品牌 效应前来；
营销动作：工地围挡，围墙喷绘，桁架，道旗，行销派单，小区匝道；
宣传主题：高端改善产品 开发商实力打造
项目进度：2016.12.20
2017.4.27
7.15
7.16
7月底/8月初
预估
拿地
项目案名公布
项目亮相发布会 销售中心开放 开始诚意登记
一批次开盘
一批次开盘动向：预计7月底或8月初开盘，据策划透露，首批次推公寓，住宅用于后期调性提升及价格提升。