肇庆市人民政府关于印发肇庆市“三旧”改造实施意见的通知-肇府规〔2018〕32号

肇庆市人民政府关于印发肇庆市“三旧”改造实施意见的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 肇庆市人民政府关于印发肇庆市“三旧”改造实施意见的通知
肇府规〔2018〕32号
各县（市、区）人民政府，肇庆高新区管委会，肇庆新区管委会，粤桂合作特别试验区（肇庆）管委会，市政府各部门、直属各单位：
《肇庆市“三旧”改造实施意见》已经2018年9月3日十三届50次市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行过程中遇到的问题，请径向市“三旧”改造工作领导小组办公室（设在市国土资源局）反映。

肇庆市人民政府
2018年10月14日
肇庆市“三旧”改造实施意见
为贯彻落实《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等有关文件要求，促进社会经济高质量发展，实现节约集约用地的目标，按照“政府引导、市场运作、规划统筹、公共优先、利益共享、公平公开”的基本原则，结合我市实际情况，特制定本实施意见。

一、“三旧”改造用地范围
（一）“三旧”改造是指由人民政府、农村集体经济组织、土地使用权人或其他符合规定的主体，依据相关政策法规，在确定的改造范围内，对旧厂房、旧村庄、旧城镇中的低效存量建设用地进行整治、改善、重建、活化、提升及成片连片开发等活动。

其中旧厂房改造是指工矿仓储国有用地改造项目；旧村庄改造是指农村集体土地或农村集体经济组织使用的国有建设用地改造项目；旧城镇改造是指旧厂房、旧村庄改造以外的国有土地改造项目。

（二）2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。

上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定可纳入“三旧”改造范围的用地面积。

（三）对于符合粤府办〔2009〕122号文规定，单块面积小于3亩、且累计面积不超过项目用地面积10%，属于夹心地、插花地、边角地的农用地或未利用地，可一并纳入“三旧”改造范围。

（四）上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，可不受30%比例限制。

“二调”认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入“三旧”改造范围。

（五）对于已认定为闲置土地的，不得申请纳入“三旧”改造范围。

二、“三旧”改造管理机构及职责
（六）市成立“三旧”改造工作领导小组负责领导全市“三旧”改造工作，对“三旧”改造重大事项进行决策，将“三旧”改造作为一项长期的重点工作持续系统推进。

领导小组由市政府主要领导任组长，分管领导任副组长；小组成员由发改、经信、财政、国土、环保、住建、农业、规划、税务、土地储备等部门主要领导组成。

各成员单位按职责负责“三旧”改造相关工作：
1．发改部门负责“三旧”改造中涉及基本建设投资项目的立项、参与产业政策制定及行业发展规划编制。

2．财政部门负责在年度规划经费中安排“三旧”改造相关专项规划经费；负责制定并按属地原则落实“三旧”改造的财政扶持政策、土地出让收支管理及“三旧”改造财政资金使用的监督管理等工作。

3．国土部门负责办理农用地转用、征地等用地报批手续以及建设用地供地手续，负责土地确权、登记；配合“三旧”改造专项规划编制工作；负责具体落实土地出让金的征收工作。

4．住建部门负责“三旧”改造项目工程建设监管，并负责指导国有土地上房屋征收与补偿工作。

配合“三旧”改造专项规划及年度实施计划编制等工作。

5．规划部门负责组织编制“三旧”改造专项规划、“三旧”改造单元规划，确定项目改造用地范围线，审批项目的规划报建手续等工作；配合“三旧”改造年度实施计划编制等工作。

6.土地储备部门负责“三旧”改造项目用地的收储、前期开发等工作。

7．经信、环保、农业、税务等部门在各自的职责范围内对“三旧”改造工作进行指导和管理，并探索研究相关支持鼓励政策。

成员单位间建立常态化的沟通协调机制，加强协作，形成工作合力。

领导小组下设办公室（以下简称市“三旧”办），设在市国土资源局，负责组织全市“三旧”改造工作，依法拟订“三旧”改造相关管理政策，制定“三旧”改造相关技术规范，协调处理“三旧”改造过程中的问题，指导、监督“三旧”改造项目的实施，以及做好领导小组交办的其他事项。

（七）各县（市、区）政府（管委会）成立相应的“三旧”改造工作领导小组及其办公室，负责“三旧”项目的审核和“三旧”项目改造方案编制的指导工作，负责“三旧”改造年度实施计划的编制工作，跟踪落实辖区内“三旧”改造项目具体管理工作，协助改造主体完成项目立项、用地、规划、报建以及拆
迁等手续，指导、监督改造主体按“三旧”改造批复意见实施改造。

三、“三旧”改造规划管理
（八）由各县（市、区）政府（管委会）统一领导,各地规划部门负责组织编制“三旧”改造专项规划。

“三旧”改造专项规划经各县（市、区）政府（管委会）审核后，报市政府批准同意实施，并抄送省住房城乡建设厅和省自然资源厅。

（九）若因实际情况确需对“三旧”改造专项规划作局部调整或修改的，由各县（市、区）政府（管委会）报市政府批准同意。

（十）各县（市、区）政府（管委会）根据“三旧”改造专项规划、“三旧”改造项目批复情况等编制“三旧”改造年度实施计划，并报市“三旧”办备案。

（十一）“三旧”改造单元规划由各地规划部门按有关文件要求编制。

（十二）为加强产业用地支撑，保护工业资源，由规划部门牵头会同相关部门根据各地产业和空间分布情况划定工业保护控制线，在控制线范围内禁止工业用地改变用途。

四、“三旧”改造标图建库管理
（十三）“三旧”改造地块数据库每季度调整一次，以各县（市、区）为单位，每季度末将本行政区域
拟调整完善的“三旧”改造标图建库数据报市“三旧”办审核后，纳入我市“三旧”改造地块数据库，可按规定实施“三旧”改造。

（十四）“三旧”改造标图建库数据的调整必须符合省、市有关标准、规定，各县（市、区）政府（管委会）对涉及增补入库的地块必须进行实地核查，拟调整项目入库前必须将项目信息在相关政府网站上公示，接受社会监督。

对标图建库工作中弄虚作假、以权谋私的，要严肃追究相关责任人的责任。

（十五）对于符合标图建库条件，改造条件成熟、改造需求迫切的地块，特别是贫困村改造用地，可按规定同步办理土地征收和标图建库手续。

五、“三旧”改造项目审批
（十六）纳入“三旧”改造标图建库用地，由改造主体或土地权利人向用地所在“三旧”办提交申请，各地“三旧”办征求同级“三旧”改造工作领导小组各成员单位意见，经审核并公示无异议后报县（市、区）政府（管委会）审批（其中端州区范围内的由端州区政府审核后报市“三旧”办送市政府审批）。

（十七）“三旧”改造项目最小规模原则上不小于1公顷，经规划部门同意可以单独改造的项目除外。

（十八）非政府收储类的“三旧”改造方案由改造主体依据“三旧”改造专项规划、控制性详细规划或“三旧”改造单元规划实施编制，具体确定改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡、需完善的用地手续等内容。

对拆除重建等实质性改造，要明确对上盖物的具体处置措施；对于原有上盖物年代较新、质量较好的，允许继续保留使用，并通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施等方式实施改造。

（十九）“三旧”改造项目涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有的，由改造主体按省、市文件有关要求组织材料申请办理，逐级上报审批。

六、旧厂房改造项目
（二十）对于低效旧厂房改造为住宅、商业等经营性项目，除本实施意见另有规定的，必须由政府统一收储后重新公开出让。

1．土地权利人选择挂账收储的：土地权利人向“三旧”办提出政府收储申请，经审批同意后，土地权利人须在收到书面批准文件后1个月内与土地储备部门签订土地收储协议，并依协议约定时间（原则不超半年）完成土地拆迁平整工作，以净地方式移交收储。

收储后的土地原则上按收储时间先后顺序安排供地，供地时间不超过两年。

重新供地后，在1个月内按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分（即成交价的楼面地价乘以土地对应容积率2.0的建筑面积）的一定比例对原土地权利人进行补偿（含原土地价值、拆迁平整成本等）。

其中本实施意见实施后1年内完成交地的（交地时间以土地储备部门、土地权利人和“三旧”办三方现场验收后签订交地确认书时间为准），对原土地权利人按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分的50%进行补偿；本实施意见实施1年后到2年内交地的，按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分的40%进行补偿；本实施意见实施2年后交地的按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分的30%进行补偿。

如容积率不足2.0的，按成交价的楼面地价折算2.0容积率补足；容积率超出2.0部分不予补偿。

如政府收储土地满2年由于各种原因未能出让的，可按所在片区商服用地最新基准地价25%的标准计算土地补偿先拨付给原土地权利人，待出让后再按差额进行补偿。

2．土地权利人选择直接补偿收储的：土地权利人向“三旧”办提出政府收储申请，经审批同意后，须在1个月内与土地储备部门签订土地收储协议，依协议约定时间（原则不超半年）完成土地拆迁平整工作，以净地方式移交收储，土地储备部门在签订交地确认书后1个月内按所在片区商服用地基准地价的50%予以补偿（含原土地价值、拆迁平整成本等）。

3．上述补偿资金由财政部门予以安排，如未能按照协议约定时间支付补偿资金的，依法补偿银行同期贷款利息。

（二十一）旧厂房土地权利人申请政府收储的，应开展土壤环境状况调查评估。

对评估结果不符合环保要求的，须治理修复达标后方可申请收储。

（二十二）鼓励低效旧厂房权利人在不改变土地用途前提下，自行实施产业升级改造。

1．对旧厂房改造项目，增加容积率不再增收土地价款。

2．对旧厂房改造项目属拆旧重建的，土地权利人可先向政府申请在不补偿的情况下收回旧厂房用地，再按工业用地最高出让年限、基准地价10%的出让价格（补偿和出让价格总值不低于出让地块所在片区工业用地基准地价的70%），重新协议出让取得该用地。

重新协议出让时，土地出让合同应约定改造后的容积率、开工和竣工时间等要求，土地权利人未按要求建设的应支付与违约行为相应的违约金，违约金总金额原则上不超过基准地价90%。

3．“三旧”改造项目改造后，项目容积率大于等于1.5、小于2.5的，对新建建筑面积按每平方米200元的标准给予奖励；容积率达大于等于2.5的，对新建建筑面积按每平方米300元的标准给予奖励。

奖励资金在改造项目竣工验收后由所在地财政部门予以安排（不重复享受《肇庆市扶持产业用地指导意见》高
标准厂房有关奖励）。

单个项目奖励最高不超过1000万元。

（二十三）鼓励地方政府加大对低效旧厂房的收储力度。

对工业控制线范围内的低效用地，政府要加大清理腾挪、强化整合的力度，全力推进产业升级转型。

对土地权利人缺乏资金实施自行改造的，鼓励政府实施收储，可按照所在片区商服用地基准地价的20—40%予以补偿[各县（市、区）按照实际情况确定具体执行比例，但各县（市、区）补偿比例标准须一致]，补偿资金由财政部门予以安排。

七、旧村庄改造项目
（二十四）旧村庄改造主要采取引入合作主体参与改造的方式进行改造。

（二十五）农村集体经济组织有意向进行旧村庄改造的，须开展调查摸底，形成调查报告。

调查报告包含拟改造范围、面积、权属及用地手续情况、地上建（构）筑物测量及拆迁补偿成本、土地租赁合同关系解除成本、征拆可能存在的难点分析。

（二十六）农村集体经济组织根据调查摸底情况制定改造方案（包含改造规模、开发强度、利用方向、资金来源和管理、需办理的用地手续、征地补偿标准、回迁补偿方案等内容），连同合作开发协议、招拍挂方案等，经农村集体经济组织召开会议表决（有90%或以上股东或成员代表同意和占地上建筑物建筑面积90%或以上所有权人同意），并公示15天以上，报所在镇政府（街道办）审核，送“三旧”办按程序报审。

合作开发协议不得设置影响公平竞争的限制条件，以确保公平公正。

（二十七）农村集体经济组织按规定经表决同意后，可委托相关具备资质的服务机构协助开展调查摸底、编制改造方案、合作开发协议、招拍挂方案等工作，所需费用通过以下方式解决：
1．由农村集体经济组织自行支付。

2．农村集体经济组织向所在镇政府（街道办）申请，镇政府（街道办）加具意见后向“三旧”办申请先行垫付，待项目合作主体确定后，约定由合作主体返还。

（二十八）项目批复后，农村集体经济组织应通过市、县（市、区）级公共资源交易中心以公开招拍挂方式确定合作主体（合作主体确定后应报“三旧”办备案）。

如采取招标方式确定合作主体的，农村集体经济组织成员代表应占评标委员会人数30%或以上。

（二十九）确定合作主体后，合作主体与农村集体经济组织签订合作开发协议，进行征地拆迁补偿、完善用地手续等工作，按规定实施改造。

合作主体可按规定以协议出让方式办理相关用地手续。

公开确定的改造方案、合作开发协议原则上不得变更，确需变更应按原审批程序重新申请，逐级上报审批、备案，变更内容不得背离合同实质性内容。

（三十）本实施意见生效后批复的旧村庄改造项目须安置村民回迁的，应明确回迁房面积、选址等，同时回迁房必须安排在首期建设。

回迁房未竣工或搬迁补偿协议未与全体回迁户签订完成的，改造项目主体工程不得销售。

八、旧城镇改造项目
（三十一）旧城镇改造以政府统筹为主。

政府委托具备资质的服务机构对拟实施改造范围开展调查摸底，形成调查报告［包含拟改造范围、面积、权属及用地手续情况、地上建（构）筑物测量及拆除补偿标准、土地租赁合同关系解除成本、征拆可能存在的难点分析］，对经评估项目的土地市场价值大于改造拆迁成本的，通过公开方式确定改造主体负责征地拆迁补偿和土地开发建设工作。

（三十二）对旧城镇改造项目中权属单一或相关房地产权益已转移到单一主体的商业用地改为住宅或商住用地项目，改变用途后容积率不变的，允许该主体申请实施自行改造，无需缴纳土地出让金；如改变用途后容积率增加的，由政府净地收储后重新公开出让，成交后的地价款原容积率部分对应价款全额补偿给原土地权利人，余下价款按30%补偿原土地权利人。

（三十三）旧城镇改造项目中工业用地面积不能超过项目总面积的20%，否则工业用地部分应视同为旧厂房改造项目并按本实施意见有关规定实施改造。

（三十四）对于教育、医疗卫生、市政基础设施、交通等公共管理与公共服务类国有建设用地，应由政府收回纳入土地储备。

涉及地上建筑物的，按国有土地上房屋征收与补偿有关规定予以处置。

九、“三旧”改造退出机制
（三十五）对本实施意见生效前已批复确定“三旧”改造主体的项目，根据不同情形，采取下列方式处置：
1．对于旧厂房改造项目，在本实施意见生效前没有完成改变用途并补缴土地出让金的，取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。

2．对于旧村庄、旧城镇改造项目，在本实施意见生效前未完善用地手续或未完成征地拆迁、补偿有关工作的，取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。

如项目涉及前述情形，但能提供材料证明已开展征地拆迁、补偿工作并实际投入相关资金的，改造主体可在本实施意见生效之日起半年内提出延期申请，经申请、核实后，可延长项目改造期限1年，如1年内仍无法完成征拆工作，取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。

3．对于仅涉及单一农村集体经济组织的旧村庄项目，原批复合作主体已通过公开方式取得部分村集体用地的，经该村集体90%或以上股东或成员代表和占地上建筑物建筑面积90%或以上所有权人表决同意，可视同以公开方式确定了合作主体，按程序报县（市、区）政府（管委会）同意后，可以协议方式办理剩余“三旧”改造用地的变更手续，并负责完成后续旧村改造的相关工作。

4．对于已完善用地手续但未实施动工建设的“三旧”改造项目，参照闲置土地处置有关规定处理。

5．对于其他已批复确定“三旧”改造主体但不属于上述情形的改造项目，应视为特殊情况单独报市政府处置。

（三十六）本实施意见生效后确定“三旧”项目改造主体的，改造主体必须在项目批复后1年内申请办理用地（土地征收、集体建设用地转国有）或规划（取得建设工程规划许可证、施工许可证）等相关手续，并在2年内动工建设（具体以土地出让合同、监管协议约定条款为准）。

逾期未按规定实施改造，已供地的参照闲置土地处置有关规定处理，未办理相关用地手续的报项目原审批单位同意后，取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。

（三十七）取消“三旧”改造项目或改造主体资格，应由“三旧”办审核并报原审批单位批准。

重新申请改造的，按本实施意见执行。

十、“三旧”改造监管保障
（三十八）除由政府收回、组织实施的项目外，其他改造项目应在项目批准并确定改造主体的3个月内，由项目所在镇政府（街道办）与改造主体签订监管协议。

监管协议重点对改造项目按照经批准的改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，落实对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务，实现改造项目的综合效益等方面进行监管。

有条件的县（市、区）政府（管委会）可建立“三旧”改造资金监管制度，在签订土地使用权出让合同前，由改造主体到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户，足额存入复建安置资金，监管账户内资金由改造主体、项目所在镇政府（街道办）和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用；也可以在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向镇政府（街道办）提供专项监管保证资金的银行保函，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，由镇政府（街道办）监管。

为落实共同监管责任，各相关职能部门将落实监管协议约定内容作为改造项目签订土地使用权出让合同以及办理建设工程规划许可证、房屋预售许可证等行政审批手续的依据。

（三十九）各县（市、区）政府（管委会）要落实“三旧”改造项目备案制度，改造方案及用地批文、土地供应结果、实施监管协议、改造实施情况等应当在相关法律文书或证明文件作出之日起30日内通过省“三旧”改造项目监管系统进行备案。

（四十）各县（市、区）政府（管委会）要加强“三旧”改造信息公开，在门户网站上公开本行政区域内“三旧”改造地块信息，将已入库地块的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息纳入政府信息主动公开范围，在门户网站上予以公开，接受公众查询和社会监督。

“三旧”用地或改造方案经有权机关批准后，应当按规定发布公告。

其中，涉及土地征收的“三旧”用地，应当在批复文件作出之日起10个工作日内发
布公告并进行公证，保留相关证据，公告应当载明批准机关、批准文号、批准时间、批准内容、公告的有效期限以及行政复议、行政诉讼等权利事项。

（四十一）财政部门每年在“三旧”改造土地出让收益中提留一定比例作为“三旧”改造专项经费，专项用于“三旧”改造规划编制、标图建库数据更新、现场勘测、征拆成本评估等相关工作经费开支。

十一、其他规定
（四十二）“三旧”改造项目中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日期间的，完善用地手续时按用地面积2元/平方米的标准进行处罚。

用地行为发生在1987年1月1日之前的，无需处罚。

（四十三）“三旧”改造项目通过政府收储后重新出让方式实施改造，涉及被收储土地权利人两个或以上的，补偿资金按各权利人被收储用地原净用地面积占比分配。

（四十四）“三旧”改造项目涉及地价评估的均由“三旧”办委托有资质评估机构按市场价进行评估，评估费用纳入各地财政支付。

受委托的评估机构必须严格按照评估规范、结合市场价格出具估价报告，对于违反规定的评估机构将在评估机构备选库中剔除，不再选用。

（四十五）“三旧”改造中的旧城镇改造项目涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，由原土地权利人自行实施改造的，除应当按规定计收土地出让金及相关税费外，应当按照城乡规划要求将不低于项目工业用地面积15%的土地无偿移交政府用于公益性项目建设。

规划部门认为改造地块较小不适合移交或未提出预留公益性用地要求的，应按应移交面积、公益性用地用途的评估价格缴纳土地价款视作已完成公益性项目用地移交义务。

公益性用地移交（拆除原有地上建筑物、签订移交。