3 土地资源价值评价详解

元/户.年
市民对农地保护支付意愿统计结果
元/户.年
武汉市不同类型农地价值估算
四、 土地资源价值评估案例分析
休 闲 农 地 景 观 资 源 游 憩 价 值 估 算
思考题
1、结合旅游业用地实例阐述土地资源价值 内涵及其构成。
2、查阅文献，分析土地价值评价方法及其 适应范围。
• 起始点偏差：受访者对所估价的环境资源不熟悉或缺 乏耐心时，投标起点会影响到受访居民的最终出价。
• 支付工具偏差：不同的支付方式可能会产生不同的结 果，选择受访居民最容易接受的支付工具。
• 信息偏差：
• 调查人员偏差：
土地非市场价值的估算法
➢旅游成本法:将旅行成本作为参观户外娱乐场
所的价格的近似，由此推导出参观和参观成本之间 的统计关系，井以此替代曲线，通过对曲线下方面 的积分测算出每个参观者的消费者剩余，从而实现 对环境的评价。
占全国水量的4.6%。
耕地主要集中在东部地区，东北、华北和长江中下游三 大平原所在的14个省市，耕地面积占全国耕地的59%。 水田主要分布在秦岭淮河一线以南，约占全国水田总面 积的93%，旱地分布遍及全国，但主要分布在秦岭淮河 一线以北，占全国旱地总面积的85%，其中以东北平原、 黄淮海平原最为集中，占全国旱地总面积60%左右。
最佳消费选择模型：
特征值法
• 特征价格理论：商品是由各种属性的集合，商品 效用取决于商品特征属性。任何一种消费品，消 费者原意支付的的价格既等于产品的边际货币价 值总和，又等于产品的特征价格；对商品的需求 是收入、商品价格和商品特征的函数：
边际隐含价格
四、 土地资源价值评估案例分析
1、武汉市农地资源价值估算
难以开发利用和质量不高的土地比例较大
沙漠占7.4%，戈壁占5.9%，石质裸岩占4.8%， 冰川与永久积雪占0.5%，加上居民点、道路占用 的8.3%，全国不能供农林牧业利用的土地占全国 土地面积的26.9 %。
一、中国土地资源现状
2、土地资源利用类型
各国农业用地所占百分比（%）
我国东南部与西北部差异显著，其界线大致北起大兴安岭，向西经河套 平原、鄂尔多斯高原中部、宁夏盐池同心地区，再延伸到景泰、永登、 湟水谷地，转向青藏高原东南缘。东南部是全国耕地、林地、淡水湖泊、 外流水系等的集中分布区，耕地约占全国的90%，土地垦殖指数较高， 西北部以牧业用地为主，80%的草地分布在西北半干旱、干旱地区，垦 殖指数低。
条件价值评估法的可能偏差
• 假想偏差：些研究证实CVM的评估结果通常高估资
源真实的经济价值。这在很大程度上是因为受访者在 假想市场上的陈述惫愿明显高出其真实的支付价格， 即受访者假想意愿与实际转移支付之间的偏差导致。
• 策略性偏差：受访居民通常会认为调查结果将作为政 府制定政策的参考依据，为了维护自身的利益，会刻 意不显示出真实的伯好，在投标时故意说高或者说低 支付意愿，从而导致策略性偏差的产生。
市场价值估算
不同用途用地纯收益
1、武汉市农地资源价值估算
非市场价值估算
1）受访居民参与农地保护的情况分析：通过问卷调查 引导受访居民进人假想市场环境，询问其保存农地所原 意支付的价格，揭示悄费者对农地的偏好程度及支付意 愿，并把样本扩展到研究区城整体，用平均支付意愿乘 以研究区城的家庭户数，估算出农地环境改善所能带来 的经济效益。样本数量210份，采用面对面和问卷方式 及支付价值卡法。
存在价值
三、土地资源价值评估
1、土地资源价值认识的意义
有利于促进土地资源的持续利用和集约经营 为完善土地分等定级估价规程，制定土地保护 政策和土地制度创新提供理论依据 为土地生态补偿提供理论依据（经济手段解决 外部性问题）
三、土地资源价值评估
1、土地资源价值评估方法
市场价值估算法： ➢收益还原法：V=∑A/(1+r)t ➢成本逼近法:土地价格=土地取得费+土地开发费+税 费+利息+利润+土地增值收益 评分估价法:IP=H×D×P×T×N(or)S×O×A×M ➢土地潜力估算法:SPI=P-(CM-CL)。
类型多样、区域差异显著
亚热带、暖温带、温带合计约占全国土地面积的 71.7%，温度条件比较优越。从东到西又可分为湿 润地区（占土地面积32.2%）、半湿润地区（占 17.8%）、半干旱地区（占19.2%）、干旱地区 （占30.8%）。又由于地形条件复杂，山地、高原、 丘陵、盆地、平原等各类地形交错分布，形成了复 杂多样的土地资源类型，区域差异明显，为综合发 展农、林、牧、副、渔业生产提供了有利的条件。
3、土地质量与潜力
土地生产潜力、地区间差异很大。东部湿润半湿润地 区，面积约占全国总面积的一半，而生物生产量却占 全国的90%，并且集中了我国90%以上的耕地、林地 和产肉量，95%以上的人口。1km2已承载225人。以 光、热、水资源作为指标的气候生产潜力的估算表明， 东部大面积的平均产量还只有气候潜力的20—40%， 尚有较大的发展潜力。西部干旱、半干旱地区，干旱 缺水，水资源总量只占全国的4.6%，年生物生产量还 不到全国的10%，生产能力低，土地的承载能力也仅 为全国承载能力的4.3%。
水土资源组合的不平衡 也很明显，长江、珠江、 西南诸河流域以及浙、 闽、台地区的水量占全 国总水量的81%，而 这些地区的耕地仅占全 国耕地的35.9%。黄河、 淮河及其它北方诸河流 域水量占全国水量的 14.4%，而这些半湿润、 半干旱区需用灌溉的耕 地却占全国耕地的 58.3%；西部干旱、半 干旱区，水资源总量只
43, 30%
耕地 林地 草地 建设用地 水域 宜农荒地 未用地
我国耕地面积居世界第 4位，林地居第8位，草 地居第2位，但人均占 有量很低。世界人均耕 地0.37公顷，我国人均 仅0.1公顷，人均草地 世界平均为0.76公顷， 我国为0.35公顷。发达 国家1公顷耕地负担1.8 人，发展中国家负担4 人，我国则需负担8人
条件价值评估法引导技术
• 向受访居民详细地描述评估环境物品的质量、数 量变动状况，提供准确、充足和现实的信息，是 条件价值评估法中受访居民对所提出的一系假设 问题作出评估的基础。
• 选择适当的支付工具引导：收入税、财产税、公 用事业费、门票费以及信托基金支付。
• 调查方式：面对面调查、电话调查、邮寄信函等 方式。
2）受访居民对各类型农地保护的最高支付意愿分析： 农户愿意保护水田的有145户，占71. 78％；对早地、林 地、水城和园地的支付率分别为48. 51％，29.21％,45.05 ％和9. 9％．市民家庭甩意参与桥地，园地、林地、水 域用地保护的人数分别为157人,157人,160人、158人．
农户对农地保护支付意愿统计结果
单一景点旅履行成本模型：旅行次数V=F(p,Z) 消费者i对景点的支付意愿：
景点价值：
特征值法:商品的价值是商品内在一系列特征和
属性的价值总和。 • 特征消费理论：消费者购买商品时．并不只在乎
商品数量的多少，而是由于商品本身具有消费者 所需要的特征或属性，消费者能够从这些商品特 征或属性中得到满足。 消费技术关系：
封闭式出价法：单界二分选择法和双界二分选择法。 在单界二分选择法情况下，受访居民只需要对随机提 供的单一参考价格表示同意或不同意便可，这种方法 适合采用邮寄问卷或电话调查的形式。双界二分选择 法必须询问受访居民二次是否愿意支付或接受某个金 额，即把受访居民第一次回答的支付或接受意向作为 第二次询问的调整时的参考依据当受访居民第一次回 答愿意时，则调高金额再次询问；如果第一次回答不 愿意时，则调低金额再询同这种方法类似两回合的逐 步竟价法，也比单界二分选择法精确。
西部牧区面积约占国土总面积的一半，但草原牧区土地 生产力低，平均每亩草场仅产肉0.15千克；不仅生产力 低，而且普遍过牧超载，导致草原退化与土地沙化。
林业用地为37亿亩，其中森林面积为18.7亿亩。森林中 中幼林占10亿亩左右。
淡水养殖水面绝大部分在暖温带、亚热带和热带地区， 自然生产力高。全国淡水养殖面积5750万亩，高产池塘 亩产可达1000千克，但全国平均亩产不足100千克，提 高产量的前景十分广阔。浅海滩涂及海岛周围海水可养 面积2000万亩，目前利用率不到1/3，实行养殖与捕捞 相结合，可进一步提高海水水域的生产潜力。
支付价值卡法：目的在于继承开放式出价法的优点， 并改善抗拒样本过多的缺点，应用时先向受访居民提 供一系列的参考价格供选择。（边缘标值预先考虑）
反复式出价法：从某一起始价格开始询问受访居民， 如果同意则逐渐调高价格，反之则降低价格。反复几 次，直到受访居足王堪遨恋更金额为止。
逐步竞价法：是双界二分选择法的改进融合双界二分 选择法和开放式出价法两种方法的特性，二次对受访 居民询价后，由受访居民填写最高的WTP．
三、土地资源价值评估
1、土地资源价值评估方法
土地非市场价值的估算法：替代评估技术来衡量
➢条件价值评估法（效用最大化原理）：采用问 卷调查，通过模拟市场来揭示消费者对环境物 品和服务的偏好，并推动消费者的支付意愿 WTP或受偿意愿WTA，从而得到公共物品非市 场价值。
1947年，Criacy-Wantrup提出，1963年 David首次用于林地游憩价值评估。
二、 土地资源价值及构成
1、土地资源价值的争论
土地无价值论 土地全价值论 土地价值二元论（土地物质+土地资本）
二、 土地资源价值及构成
2、土地资源价值的理论基础
劳动价值论 效用价值论
二、 土地资源价值及构成
3、土地资源价值构成
土地资源价值
市场价值
非市场价值
直接利用价值 间接利用价值 选择价值
馈赠价值
第三章 土地资源价值评价理论
一、中国土地资源现状 二、土地资源价值及构成 三、土地资源价值评估 四、土地资源价值评估 案例解析
2011-9-28
一、中国土地资源现状
1、中国土地资源现状特征
绝对数量大、人3, 13% 4.3,123,% 8%
20, 14% 18.7, 13%
据《中国1：100万土地资源图》量测结果，在现有耕地 中，质量好的一等耕地约占全国总耕地的41.6%；对农业 利用有一定限制、质量中等的二等耕地面积约占34.5%； 对农业利用有较大限制、质量差的三等耕地约占20.3%， 不宜农用而需退耕者3.3%。
全国农用后备土地资源约5亿亩，按其质量评价，其中一 等荒地仅占3.1%，二等荒地占49%，三等荒地占47.9%， 包括盐碱地、沼泽地、红黄壤山丘、高寒地、干旱地和 沿海滩涂等。且大多地处边远，交通不便，开垦所需投 资较大，要经大力改造后才能使用。
• 询价方式：开放式、封闭式出价法、支付价值卡 法、反复式出价法 、逐步竞价法。
开放式：在不给予受访居民柑关价格信息的情况乍， 直接询问受访居民的WTP或WTA.(优点是过程简单、 易于回答，可能会因为受访居民内心缺乏评价标准而 出现拒答或抗拒性样本；节省时间，但易受信息、资 料缺失产生信息偏差和策略性偏差。
全国林地面积11528万公顷。森林覆盖率为12.98%， 林木蓄积量105.72亿立方米，森林集中分布在东北和西 南地区，面积占全国的50%，蓄积量占75%。而人口稠 密，经济发达的华北、中原、长江下游地区，森林资源 却很少，只占全国森林面积的4%。
草地主要分布在降水量少于400毫米的北部和西部地区， 面积约43亿亩。其中可利用的约33亿亩。北部草地呈带 状分布，草原面积约占30%，荒漠地带约占64%，其余 为山地草场。南方草山草坡约有10亿亩。