西安商品房市场月分析报告

西安商品房市场月度分析报告
----2010年12月份
西安房地产信息网数据研究中心
2011-01
目录
一、宏观运行背景
政策法规
规划建设
热点动态
二、土地市场
土地供应分析
土地成交分析
三、商品房市场
本月市场销售特征
各物业销售情况
各物业销售排行
各物业价格表现
商品房40指数
四、分城区商品房市场
城南区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
城区动态
典型楼盘介绍
城北区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
城区动态
典型楼盘介绍
城西区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
城区动态
典型楼盘介绍
城内区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
城区动态
高新区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
典型楼盘介
城东区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
城区动态
典型楼盘介绍
五、分物业市场
商服用房
价格表现
销量走势
普通住宅
价格表现
销量走势
购买年龄分布情况
普通住宅分面积段销售情况
普通住宅分户型销售情况
普通住宅分价格段销售情况
普通住宅购买人群来源情况
写字楼
价格表现
销量走势
别墅
价格表现
销量走势
六、本月新开盘项目简介
一、宏观运行背景
二、土地市场
2010年12月19日国土资源部强调，未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70％的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。

坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。

凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。

对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。

2010年12月6上午，西安市举行第三批廉租住房实物配租摇号仪式并进行选房，1832户符合配租条件的家庭参加摇号选房，这也是西安截至目前最大规模的一次低收入家庭集中摇号选房，本次将有1632户困难家庭拿到住房通知，年后即可入住。

西安市12月份土地供应和成交情况：
土地供应
2010年12月土地出让数据
序号地籍编号城区土地位置土地面积（平
方米）
用途使用年限
1CB1-2-8城东位于西安浐灞区金七路以东、金六路以
西、融五路以南、通塬路以北20000商业
金融
40年
2CB1-2-9城东位于西安浐灞生态区浐河东路以东、金
九路以西、融四支路以南、通塬路以北商业
金融
40年
3HT01-25-36长安位于航创路以南，神舟四路以西，航天
南路以北
住宅70年
4YL3-3-22阎良位于前进东路北侧，东至阎良区泾惠一
支渠，南至阎良区城乡建设综合开发公
司，西至陕西筑成置业有限责任公司，
北至西韩铁路
住宅70年
5YT7-7-93高新北邻丈八街办陈林村二组集体土地，南
临皂河，东、西均临代征道路
住宅70年
6YT7-7-94高新北邻丈八街办茶张村一组集体土地，南
临皂河，东、西均临代征道路
住宅70年
7YT7-6-114高新东、西、北均临代征道路，南临原西户
路
住宅70年
8YT7-6-115高新东、西、北均临代征道路，南临原西户
路
住宅70年9YT7-6-116高新北临皂河，东、西、南均临代征道路住宅70年10YT7-6-117高新北临皂河，东、西、南均临代征道路住宅70年11LH5-9-60-2城内位于西安市莲湖路63号商业40年
12月份全市共挂牌出让11宗土地，仅有住宅和商业两种类型的土地，面积合计平方米，环比上月上涨30%。

其中住宅用地供应8宗，合计平方米，占土地供应总面积的86%；商业用地供应3宗，面积平方米，占土地应总面积的14%。

12月份全市各城区供应的土地中：城东区用地供应2宗，合计平方米，占土地供应总面积的12%；城内区用地供应1宗，面积平方米，占土地供应总面积的1%；高新区用地供应6宗，面积平方米，占土地应总面积的44%；长安区用地供应1宗，面积平方米，占土地应总面积的41%；阎良区用地供应1宗，面积平方米，占土地应总面积的2%；
土地成交
12月份西安土地市场仅成交1宗土地，位于城南区的住宅用地；成交总面积为平方米，环比下降%；成交总价为9365万元，环比下降%。

总结，12月份土地供应和成交特点：
1、12月份供应的土地集中在高新区和长安区，两区土地的供应总面积近30万平米，占本月供应量的85%。

高新区供应的土地比较零散，长安区则是大面积整块地出让；另外本月城东区继续保持和上月相当的商业用地供应量。

2、2010年最后一月，土地的供应量较9、10月相比明显下降，成交量更是降到了冰点，年底开发商的购地热情普遍低迷，土地市场异常冷淡。

三、商品房市场
本月市场销售特征
各物业销售情况
12月份西安各城区各物业销售套数一览表
单位：套
12月份西安各城区各物业销售面积一览表
单位：平方米
本月西安商品房市场成交量为万平方米，环比上月下滑%，同比上年同期下滑%；
分物业来看，普通住宅物业销量万平方米，环比下滑%，同比下滑%；商服用房类物业本月销售量为万平方米，环比上涨%，同比上涨%；写字楼类物业本月销售量万平方米，环比下滑%，同比下滑%；别墅类物业本月销售量为万平方米，环比上涨%，同比上涨55%。

12月份西安各城区各物业销售金额一览表
单位：元
12月份西安各城区各物业成交价一览表
单位：元/平米
本月市场销售特征
2010年在政策调控渐成常态的形势下，房企运营依然稳健，销售业绩节节攀升，整个房地产行业集中度随着市场资源的再度整合而得到进一步提升，大型企业业绩不断创新高，其中，万科以1026亿元创纪录的销售业绩和847万平方米的销售面积，执掌中国房地产行业大佬地位。

同时，全国各地楼市在年末也继续保持销售旺盛的势头，统计数据显示，北京、上海、南京、合肥、济南等众多城市12月商品房销售保持增长，其中北京商品房成交万平方米，成交量连续两个月上涨，环比上涨%；合肥商品房成交万平方米，环比上涨%，南京商品房成交万平方米，环比上涨%。

反观西安楼市，在加息等政策环境下商品房销售继续创保持良好的销售成果，成交面积较上月相比虽出现下滑，但整体来看仍属高位运行。

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：12月份西安市商品房成交面积万平方米，环比下滑%。

伴随着4季度以来通胀预期的压力，需求市场积极入市，此外，随着新一轮“加息”政策的开始，不少购房者加快了购房计划，年末商品房市场销售继续走高，本月虽商品房销售量环比上月出现较大下滑，但较月均销售面积来看，仍属销售较为旺盛的一月。

随着春节的临近，传统楼市淡季也将出现，本月市场销量的下滑或将成为拐点，随着市场购买力的不足以及春节假期影响，未来两月西安商品房市场销售将继续表现下滑走势。

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：12月西安商品房新批预售面积为万平方米，环比上月上涨%，同比上年12月下滑%。

从2010年全市新批准预售面积走势来看，在政策调整下，下半年市场供应明显高出上半年，随着年关的临近，西安楼市市场销售形势持续好转，为避免政策风险，快速回笼资金，开发企业集中在年底上市，本月市场供应再度走高。

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，12月西安市普通住宅成交价格为6466元/平方米，环比下滑%。

随着政策调控的逐渐深入，2010年下半年西安楼市出现了供大于求的阶段性现象，供求矛盾的缓解促使房价在年末走稳。

此外，随着年末开发企业积极推出房源刺激销售，同时也采取了优惠促销方式来扩大销售业绩，本月住宅成交均价再次下滑。

随着春节的临近，短期内西安房价难以出现上涨空间，未来几月西安房价有望继续走稳。

本月各物业成交比例如图所示，普通住宅类物业市场份额为%，较上月下滑个百分点，商服用房本月市场份额%，较上月上涨个百分点，写字楼物业占本月市场份额的%，较上月下滑个百分点，别墅物业占本月市场份额的%，较上月上涨个百分点。

各物业价格表现
从本月各城区物业成交均价走势图中可以看出：本月城南、城西普通住宅成交均价下滑明显，拉动全市住宅成交均价走低；而在本月城北区商服用房的大量成交下，城北区商服用房成交均价也呈现大幅回落表现，带动全市商服用房价格下滑；此外，写字楼市场本月依然保持价格稳步上扬势头，但成交量出现较大下滑。

商品房40指数
本月40指数为1268点。

随着年底市场供应的不断扩大，供大于求的阶段性现象出现，加之愈加收紧的政策环境，扩大销量成为各大房企的主要目标，本月全市在售均价保持稳定。

四、分城区商品房市场
城南区
12月城南区商品房销售量万平方米，环比下滑%，随着年底的到来，开发企业加大推盘速度，虽商品房销售环比出现下滑，但与全年平均数值相比，本月城南区商品房销售继续保持高位，此外，在众多开发企业的大规模促销活动下，本月城南区住宅成交均价出现大幅下滑，整体来看，2010年城南区普通住宅成交均价呈现震荡走高势头。

各物业价格表现
2010年12月份城南区各物业成交价格依次为：普通住宅类物业成交价格7461元/平方米；商服用房物业成交价格12327元/平方米；写字楼物业成交价格6763元/平方米；别墅类物业成交价格17984元/平方米。

从城南区均价走势图来看，普通住宅类物业成交均价环比上月下滑%；商服用房类物业成交均价较上月上涨%，写字楼物业成交均价上涨%，别墅类物业成交均价较上月上涨%。

各物业销售情况
城南区2010年12月份销售情况
单位：平方米
本月城
销售量环比下滑%，具体来看，普通住宅类物业本月销量为万平方米，环比下滑%，占本月全市普通住宅总销量的%，该比例较上月下跌个百分点；商服用房物业成交环比下滑%，写字楼物业在上月大幅增长后本月恢复平静，
销售量环比下滑%，而别墅物业本月继续出现下滑，环比下滑%。

普通住宅销售情况
普通住宅分面积段销售情况
城南区2010年12月份普通住宅各面积段销售套数
本月城南区普通住宅类物业共销售3436套，较上月下滑%。

本月大面积户型成交比重明显上升，虽成交重点仍集中在90-110和110-130
平方米面积段，但本月180平方米以上面积户型成交比重上涨明显。

普通住宅分价格段销售情况
城南区2010年12月份普通住宅各价格段销售套数
分段单位：元/平方米
从本月成交价格分布图中可以看出，本月城南区成交价格主要集中在8000-10000元
/平方米之间，市场占有率为%，该比例较上月上涨个百分点；从其他各价格段来看，7500-8000元/平方米价格段出现较大下滑，而低价位房源本月成交比例上涨明显。

普通住宅购买人群来源情况
城南区2010年12月份普通住宅购买人群来源情况
单位：套
城区营销情况
城区新盘介绍
项目名称：曲江唐仁里
开发商：陕西和盛置业发展有限责任公司
项目地址：曲江雁南四路中段北侧（曲江宾馆东300米）项目电话：
预售证：未开盘
推出产品：共8栋板式高层
开盘时间： 2011年3月
项目名称：华龙太乙城
开发商：陕西华龙建工集团有限公司
项目地址：南二环于太乙路十字南北、西延路和青龙路两侧项目电话：、
预售证：未开盘
推出产品：高层
开盘时间：未定
城区动态
12月11日，省广播电视发射塔“西部之光”改造工程竣工典礼暨命名仪式在发射塔下隆重举行。

改造后的电视塔除承担重要的广播电视发射任务外，还拥有160米高、西部最高最大的“云中漫步”透明冒险平台，西部最高最大的“时来运转”旋转餐厅，西部最高最大的900平方米LED显示屏，集传输、观光旅游于一体，是西部大开发的又一标志性建筑，不久将向市民开放。

该塔始建于1987年，塔高245米，曾是当时集广播电视发射、经营及观光旅游为一体的全国综合性第一高塔，此次改造，历时三年半，投资近亿元。

4.1.7 典型楼盘介绍
裕昌太阳城
◆项目介绍
项目效果图
开发品质实力可鉴
北京裕昌置业集团是北京市宣武区城市建设综合开发总公司的改制企业（简称宣开公司）。

宣开公司成立于1981年，是北京市最早成立的12家房地产企业之一。

宣开公司是建设部评定的房地产开发资质一级企业，是北京庄胜广场、SOGO商场、北京大观园酒店的中方股东。

北京裕昌先后在北京市投入了“旭日嘉园”、“明日嘉园”、“明月嘉园”的开发建设。

毗邻高新管委会，把握市场增值空间
项目紧邻丈八东路及太白南路，离CBD高新管委会都市之门咫尺之遥，占据高新中央居住区的最后自留地。

近邻木塔寨商圈，北靠电子城完善商区，右邻众多科研院所，南为大学城区域，为高素质人群环绕的罕见区域，西高新绝版优势地段，随着围绕都市之门的高新区的不断发展，区域稀缺性将更加突显。

地铁3号的规划建设，将不断提升太阳城的未来价值，新青年领袖独一无二的美好社区生活将不断凸显。

专业化打造属于新青年领袖的专属社区
项目采用聚落式主题庭院布局，规划全部连通的40000平米超大地下空间及30000平米北美风情园林。

其全部电梯直达地下车库的设计，首建西安完全人车分层高尚住宅。

社区打造专一两居（辅以少量三居）户型，均质化产品保证了圈层的素质整齐，打造同类人的聚集地——新青年领袖社区，也彰显了企业的专业化开发水平，有别于其他项目一房到四房阶层混杂等特点，大幅度提升了社区的档次。

社区户户子母门，设计双景观阳台，一步阳台，入户花园等周到的细节设计也创造出了不少生活意趣和实用价值。

项目动态
裕昌太阳城目前现房状态销售，现阶段参考销售均价7000-8000之间，户型面积主要为90-100平米的两室、150、160平米三室，现阶段购房暂无优惠。

城北区
12月城北区商品房销量为万平方米，较11月环比上涨%，其中普通住宅销量为万平方米，环比上涨了%。

临近年末，城北楼市也上演了“让销量飞”的一幕，在颐和盛世、海璟·台北湾、华远君城等热销项目新推房源的带动下，楼市供应较为充足；同时，趁着圣诞节、元旦、春节等节日的到来，各大房企也顺势推出了优惠活动，吸引置业者成交。

各物业价格表现
2010年12月份城北区各类物业成交价格依次为：普通住宅类物业成交价格5914元/平方米，商服用房类物业成交价格9302元/平方米，写字楼物业成交价格6563元/平方米。

从城北区均价走势图上可以看出，本月除商服用房之外，其他物业类型的成交均价均呈现了小幅攀升的态势。

其中，普通住宅的成交均价环比上涨了%；写字楼成交均价环比上涨了%；本月商服用房价格保持了上月来的下滑趋势，环比下滑%，降幅较大。

各物业销售情况
城北区2010年12月份销售情况
单位：平方米
城北区商品房销量为万平方米，较11月环比上涨%，其中普通住宅销量为万平方米，环比上涨了%；商服用房销量上涨明显，环比增加%；本月写字楼销量呈下滑之势，环比下滑%。

4.2.3 普通住宅销售情况
普通住宅分面积段销售情况
城北区2010年12月份普通住宅各面积段销售套数
分段单位：平方米
本月城北区普通住宅类物业成交4603套，环比上涨了%。

其中，90-110平米面积段依然是本月的主力成交区间，占总销量的%；其次是70-90平米的面积段，占总量的%；排行第三的是110—130平方米的面积段，占%。

本月城北区的主要成交面积区间段与上月基本保持一致。

4.2.3.2 普通住宅分价格段销售情况
城北区2010年12月份普通住宅各价格段销售套数
分段单位：元/平方米
从本月成交价格段分布图中可以看出，5500-6000元/平方米价格段是本月城北区成交最多的区间，占本月城北区中成交套数的%；其次是6000—6500元/平米的价格段，占总量的%；6500-7000元/平方米价格段本月共成交626套，占本月城北区中成交套数的%，排行第三。

与上月明显不同的是，本月的成交价格区间段有所走高。

据了解，主要受华远君城、海璟台北湾等高价盘成交的拉动，价格整体出现了上扬的态势。

4.2.3.3 普通住宅购买人群来源情况
城北区2010年12月份普通住宅购买人群来源情况
单位：套
从购房者的来源来看，本市的置业者仍然是最多的，占%；本省及外省比例分别下滑了%和%。

城区营销情况
城区新盘简介
项目名称：阳光美地
开发商：西安市市级机关拆迁安置工程处
项目地址：西安市北二环与明光路十字南100米路西
项目电话：
预售证：无
推出产品：户型面积80-125，两室-三室
开盘时间：未定
项目名称：万佳银座
开发商：西安佳泽地产
项目地址：北关十字西200米(地矿医院北侧)
项目电话：
预售证：无
推出产品：54-119平米，一栋A,B两座商住楼
开盘时间：未定
项目名称：铂廷
开发商：西安东元房地产有限公司
项目地址：西安市含元路61号
项目电话：
预售证：办理中
推出产品：5栋18—30层高层
开盘时间：未定
项目名称：万佳银座
开发商：西安佳泽地产
项目地址：北关十字西200米(地矿医院北侧)
项目电话：
预售证：办理中
推出产品：两栋高层
开盘时间：未定
4.2.6区域热点分析
经开区河止西东村城中村改造项目奠基仪式盛大举行
12月20日上午，由陕西秦皇房地产开发有限公司主办的河止西东村城中村改造项目奠基仪式在凤城七路项目现场隆重举行。

该项目位于凤城七路，北临西安市新办公大楼所在地，占地140余亩（含道路
用地27亩），总建筑面积42万平方米（含地下人防和车库5万多平方米），其中村民安置房万平方米（含地下人防车库万平方米）。

公司坚持“政府主导，市场运作，以人为本，安置先行”的企业责任，铸造“精品工程、品牌工程、民心工程”为目标，最终实现经济效益、环境效益和社会效益相统一，为区域经济的发展做出应有的贡献。

渭河治理再次来袭，泾渭新区迎来新发展
据悉陕西省政府第23次常务会议审议并原则通过了《陕西省渭河全线整治规划及实施方案》。

根据规划，陕西将在五年内投入亿元实施渭河综合整治。

按照规划，渭河综合治理建设工期为五年，2015年前全面完工。

整治将把渭河打造成陕西防洪安澜的屏障、绿色环保的景观长廊、路堤结合的滨河大道、区域经济的产业集群，重现渭河黄金水道的地位和重要作用。

而位于泾渭分明出的泾渭新城，也跟随着渭河治理工作的日渐加强而走入全新时代。

4.2.7典型楼盘介绍
海璟国际【琥珀公馆】
◆项目介绍
◆项目解析
海璟国际位于文景路与凤城二路十字东南侧，项目占地亩，总建筑面积万平方米，分两期开发。

项目一期36-122㎡户型，并设计有底商、内街近9万平米商业配套，整个项目包括了住宅、公寓、办公、商业等多种功能，是城北区又一个典型的城市综合体，也是海荣地产2009年“海璟系”楼盘经典之作之一。

◆项目优势
海璟国际位居新市政中心CBD，凤城二路上，北城首善之地；东达未央大道，西临文景路，南连二环，地理位置优越，交通通达便捷。

海璟国际值得一提的是教育配套和化境配套两方面：项目所处位置周边有西安中学、国际中小学、外国语学校、交大附中、西安中学、西安交通职业技术学院、新世纪幼儿园、66中学、西安国际大学、西安外语学校、草滩大学城等9大教育院校。

由于项目紧邻文景路，文景公园近在咫尺、张家堡广场仅有1-2站路，因此项目在环境上具有一定的优势。

◆项目动态
海璟国际7号楼正处于认筹期，面积区间为90--110平米，主力二、三居室，目前还有180套房源，排号交一万抵两万。

城西区
2010年对于西安房地产市场来说是不平凡的一年。

在国家不断的政策调控下，房价仍然一路上涨；每一次出台的政策好像都重于形式，实际执行力度远远不够，很多刚需者对于政策已经逐渐失去信心。

在刚刚过去的2010年最后一月里，置业者购房热情消减；普通住宅和商服用房的成交数量都急剧下降，成交总面积较上月减少了6万多平米。

天寒地冻，城西商品房市场怎一个“淡”字了得。

各物业价格表现
2010年12月份城西区各物业成交价格依次为：普通住宅类物业成交均价6528元/平方米，商服用房类物业成交均价14760元/平方米。

从城西区本月成交均价走势图来看，本月与上月相比普通住宅类成交均价环比较上月降低%；商服用房类物业成交均价较上月环比上涨%。

4.3.2 各物业销售情况
城西区2010年12月份销售情况
单位：平方米
本月城西区商品房成交量为万平方米，较上月减少%，占本月全市商品房销售的%,该比例较上月下降个百分点。

从销售的物业类型方面来看，本月普通住宅销售面积为114999平方米，较上月环比减少%；商服用销售面积为3284平方米，较上月环比下降%；地下车位销售面积相比上月也明显减少，本月写字楼和别墅都没有成交。

4.3.3 普通住宅销售情况
普通住宅分面积段销售情况
城西区2010年12月份普通住宅各面积段销售套数
12月城西区普通住宅销售套数为1142套，较上月减少了561套,环比降幅为%。

本月的90-110平方米和70-90平方米两个面积区间的成交套数占到总成交量的%，中小户型在城西区依然处于主导地位；另外110—130平方米面积段占到总成交套数的%，
50—70平方米区间的成交比重为%，可以看出本月130平米以上的大户型成交量很少。

普通住宅分价格段销售情况
城西区2010年12月份普通住宅各价格段销售套数
分段单位：元/平方米
从本月成交价格段分布图中可以看出，本月成交的主要价格区间仍然是是6000—7500元每平米的三个区间，占总成交套数的%。

其次是5500—6000和8000—10000元每平米两个区间，占总成交套数的比例分别为%和%。

其他价格区间的成交套数相对较少。

普通住宅购买人群来源情况
城西区2010年12月份普通住宅购买人群来源情况
单位：套
城区营销情况。