潍坊土地地块市调报告

潍坊地块市调报告
一、潍坊新老城区比较
潍坊市区地处内陆。

当地的经济发展比较平稳，主要以农业和工业为主。

城市道路宽敞，城区规划整齐，空气清新，可以看出市政府对城市规划及绿化较为重视。

目前，潍坊城区是以点带面的城市扩张方式发展，整个城区分为两个中心，商业中心与行政新区。

1、商业中心
奎文区是潍坊商业中心。

该区人口密集，配套设施完善，是潍坊比较成熟的居住区域，在当地百姓中还有很大影响。

当地政府正在加大旧城改造力度，今后，福寿街与东风街沿路不允许开发多层。

2、行政新区
潍坊的高新技术开发区，也是当地行政新区。

市政府、公安局、广播电视局等党政机关、企事业单位都坐落于此；人民广场、富华游乐园、潍坊市博物馆、泰国大型超市易初莲花等基础设施的建设；绿化工程、排污工程的实施；都为新区创造了良好的居住环境，也使之成为潍坊房产开发的重点区域。

目前，一些企事业单位在该区的职工宿舍也即将建成，房地产商也开始选择这里开发，为新区未来开发储备了大量人气。

新老城区楼盘价格比较
①奎文区的高层楼盘价格：最低价格2500元，最高价3680元
②新城区的高层楼盘价格：最低价2800元，最高价4000元。

通过新老城区房价对比，很直接感受到，即使新城区房价比老城区房价高300元左右，但很多人还会选择新区，而新区内怡和楼盘销售的火爆，也看出当地人对该区域的认可度和对其未来的信心。

同时，潍坊目前还不存在炒房现象，也就是说，潍坊房地产还有发展的空间，而新城区则将会是潍坊未来房地产开发不可或缺的主要市场。

二、预计发售进度
经过调查，奎文区内三个高层楼盘的每月销售量达到22户，新城区内两个楼盘的每月平均的销售量达24户；新区怡和·星国际平均一个月销售8400平米，奎文区名门现代城平均一个月销售2500平米。

按照以上标准衡量，本地块30000平米按照每月销售8400平米，4个月就能销售完毕；若每月销售2500平米，最慢也可在1年内销售完毕。

怡和现售楼盘属于二期，由于一期销售预热的较好，所以现售进度较快；而名门因为楼盘本身的细节问题，导致该楼盘销售的较慢。

针对本地块来说，避免细节问题，注重楼盘策划，就可以把销售进度控制在4个月-1年之内。

三、建安成本
潍坊小高层的建安成本幅度：1200元/平米左右。

估计本地块开发高层的建安成本幅度:1300-1400元/平米左右。

四、潍坊房地产开发主要政策
（一）、房地产五证办理
《建设用地规划许可证》规划技术服务费：1.8元/平米
《建设工程规划许可证》
城市基础设施配套费：水电路通达120元/平米（建面）；
未通达60元/平米。

城市规划技术服务费营业房及其他建筑：2.9元/平米（按建筑面积）
住宅：2.0元/平米管线：1.3元/米其他设施：按造价的0.8‰
《房地产开发经营许可证》不收费
《建筑工程施工许可证》
劳保费：投资额的2.6% 工资保证金：投资额的2%（押金）
墙改费：8元/平方米质量监费：建安工程量的0.7%。

房屋所有权登记费：（1万m2以上，800元/宗）
价格调节基金：0.6%。

（建设单位，施工单位个半）
《房地产预售证》投资额的25%（标准层以上），计委计划批文。

（二）、预售商品房可否收定金
潍坊当地期房预售是可以收定金。

定金收取范围是总房款15%-20%。

例：康桥水苑：110平米，总房款33万元，预交定金5万元。

120余平米，总房款36万元，预交定金8万元。

（三）、潍坊当地购房贷款政策：
住宅按揭贷款：①首付款为总房款的30%，贷款年限1-20年。

②首付款为总房款的20%，贷款年限1-20年。

（此种贷款方式只
能在当地富华公寓可以，但购房者必须交纳保险金）外地人在潍坊当地贷款购买住房，需要由当地人作为担保人。

网点按揭贷款政策，没有调查清楚。

（四）、潍坊当地管网费的收费情况
1、水——安装费：（看情况，远近、供水量等）
——测绘费：安装费的3%
——污水费：日增用水量每立方米交纳640元，污水厂建设资金。

2、燃气开户安装：2500元/户
3、供热制冷开启：北海路以东（本地块所在区域）归“开发区热力公司”。

根据潍坊当地现有楼盘调查：所有楼盘都比较重视社区品质，户型多在100平米以上，平层、复式都有，社区特别注重绿化，新区现有两个高层楼盘的绿化率都高达60%以上，而且当地购买人群比较容易受到引导，所以在潍坊市场楼盘的策划推广十分重要。