万达企业所得税汇缴培训课件
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初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议,将 房屋出租 收入确认时点
开发产品交付承租人使用之日起 ,确认收入的实现 收入确认金额
按预租价款确认收入
中税税务代理有限公司
2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 （6）预收租金的收入处理
国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 国税函〔2019〕79号
各项扣除—允许弥补的以前年度亏损（企 业所得税法体现的逻辑关系）
中税税务代理有限公司
三、企业所得税收入总额的规定
1. 企业所得税收入总额的一般规定 2. 房地产开发经营业务销售开发产品取得收入的特殊规
定 3. 房地产开发经营业务销售开发产品取得收入税务处理
中容易出现的问题
中税税务代理有限公司
1、企业所得税收入总额的一般规定
企业所得税汇缴的基础 收入的税务处理
税前扣除的税务处理
中税税务代理有限公司
一、企业所得税汇缴的基本要求
依法纳税 准确纳税
多缴税：企业受损 少缴税：企业违法
中税税务代理有限公司
二、企业所得税汇缴的关键
1、正确核算应纳税所得额 是企业所得税正确汇缴的关键 2、应纳税所得额=会计利润±纳税调整事项 （间接法体 现的逻辑关系）。 3、应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—
中税税务代理有限公司
1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定
第七条 收入总额中的下列收入为不征税收入：
企业所得税法 （一）财政拨款；
（二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性 收费、政府性基金； （三）国务院规定的其他不征税收入。
实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报 已按照上列第一条第二款第二项处理的预计毛利额，年度汇算清
缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业 预售收入计算预计利润”第4列“调减金额”。
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3、房地产企业收入税务处理中容易出现的问题
（1）预售房款未按规定预缴税款 预售房款记入“应付账款”“其他应付款”等往来科目 归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转 收入； 将预收房款混为购房定金，不结转收入； 分开开票，一部分预售房款开预收款发票交财务入账， 将另一部分预售房款开具收据入销售部，不入企业财务 账，形成账外小金库。
注意：
股息：按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。 利息：按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。
中税税务代理有限公司
1、企业所得税收入总额的一般规定
企业所得税法 实施条例
19—22条
租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使 用权取得的收入。按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入 的实现。 特许权使用费收入，是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、 著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。按照合同约定的特许 权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。 接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿 给予的货币性资产、非货币性资产。按照实际收到捐赠资产的日期 确认收入的实现。 其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确 实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、 债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
中税税务代理有限公司
培训要达到的目的
使大连万达相关企业财税人员通过培训能够做 到：在正确的时间将正确的税额交与正确的税务 机关，避免因未按规定纳税造成企业财务损失或 给企业领导和相关人员带来法律风险。
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课程内容框架
1、企业所得税汇缴的关键 2、企业所得税收入总额的规定 3、不征税收入的规定 4、免税收入税务处理的规定 5、税前扣除的规定 6、关于预提费用的处理 7、税前扣除中的发票问题 8、财产损失的税前扣除 9、预缴税款的税前扣除 10、以前年度亏损的弥补
1、企业所得税收入总额的一般规定
收入的形式
企业所得税法 实施条例 12条
现金、银行存款、应收账款、应收票据、 货币形式： 准备持有至到期的债券投资以及债务的
豁免等。
固定资产、生物资产、无形资产、股权 非货币形式：
投资、存货、不准备持有至到期的债券 投资、劳务以及有关权益等。
按照公允价值确定收入额
公允价值，是指按照市场价格确定的价值（条例第13条第2款）
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3、房地产企业收入税务处理中容易出现的题（2）隐匿销售收入或视同销售不作收入
销售收入确认不及时，长期挂在“预收账款”科目，以未清算、未决算 为由拖延缴纳企业所得税；
只计商品房收入，车库销售不计收入； 将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取
转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账； 先租后售的房产，收取的租金不记收入； 以开发的房屋向建筑商抵账，不进行收入的确认； 以房屋抵顶地价款，赔偿给原住户的房屋不作收入处理； 合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（4）视同销售的税务处理（31号文第7条）
职工福利 奖励 对外投资 赞助
视同销售的范围 将开发产品用于 抵偿债务 分配给股东或投资人
不再包括开 发企业自用
视同销售 收入确认的方法
捐赠
换取其他企事业单位和个 人的非货币性资产等
按本企业近期或本年度最近月份同类开发产 品市场销售价格确定
银行按揭方式销售
首付款应于实际收到日确认，余款在银行按揭贷
款办理转账之日确认
支付手续费方式
委托方式销售
视同买断方式
保底价+超基价 双方分成方式 包销方式
收到受托方已销开发产品清单之日确认
包销期内根据包销合同的约定，参照上述1至3项规 定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品， 根据包销合同约定的价款和付款方式确认收入。
委托方式销售
保底价+超基价 双方分成方式
包销方式
1.约定价＞基价 按约定价 分成额不得从收入中减除 2.约定价＜基价 按基价 3.受托方与购买方直接签销售合同 基价+分成
包销期内根据包销合同的约定，参照上述1至3项规 定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，
根据包销合同约定的价款和付款方式确认收入。
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（1）收入的范围（国税发【2009】31 文第5条）
现金 现金等价物
注意：有关部门、单 位和企业收取的各种 基金、费用和附加
确
其他经济利益
认 收
入
纳入开发产品价内或由房 地产企业开具发票
未纳入开发产品价内并由其 他收取部门、单位开具发票
不 确 认 收 入
代收基金费 用的操作不 同，税收也 不同！
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（2）收入确认的时点（31号文第6条）
一次性全额收款方式销售
于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之 日确认
分期收款方式销售
按销售合同或协议约定的价款和付款日确认 付款 方提前付款的，在实际付款日确认
企业所得税法
第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收 入，为收入总额。包括： （一）销售货物收入； （二）提供劳务收入； （三）转让财产收入； （四）股息、红利等权益性投资收益； （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特许权使用费收入； （八）接受捐赠收入； （九）其他收入。
中税税务代理有限公司
中税税务代理有限公司
2019年度房地产企业 所得税汇算清缴培训
主讲：中国注册税务师 李秋林
二〇一〇年十二月 北京
2019房地产企业所得税汇缴宏观形势
1、高房价成为社会舆论的焦点； 2、国家调控房地产市场的三大手段： 土地 金融 税收 3、国家对房地产企业税收政策趋于偏紧； 4、切实做好2019年企业所得税汇缴工作； 5、企业所得税申报表要做一些改动。
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 （3）收入确认的金额（31号文第6条）
一次性全额收款方式销售
按销售合同或协议约定的价款确认
分期收款方式销售 银行按揭方式销售
按销售合同或协议约定的价款确认
支付手续费方式
按销售合同或协议中约定的价款
视同买断方式
合同约定价格与买断价格孰高原则确认
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（8）企业销售未完工开发产品完工结转销售收入年度汇算清缴申报时的填报
第二条企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报第二款“年 度汇算清缴申报时的处理”规定
《企业所得税年度纳税申报表（A类）》第1行“营业收入”栏和附表 一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏不包括已按照上列第一 条第二款处理的销售未完工开发产品的收入额，年度汇算清缴申报时 将其填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第3列“调 增金额”。
开发产品不作收入处理；
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3、房地产企业收入税务处理中容易出现的问题
（2）隐匿销售收入或视同销售不作收入
视同销售房屋不记收入； 视同销售房屋价格偏低； 价外费用（如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门
、封闭阳台等）不记收入； 与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价； 代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残
销售未完工开发产品收入额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填
报在《企业所得税年度纳税申报表（A类）》第1行“营业收入”栏和 附表一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”及附表三《纳税调整 项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 预计毛利额的填报
企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计 算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目 明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调 增金额”。
由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公 允价值确定
按开发产品的成本利润率确定。成本利润率不 得低于15%，具体比例由主管税务机关确定
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（5）预租行为收入的确认（31号文第10条）
预租的定义 房地产企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产
第一条：交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提 前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用 配比原则，出租人可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（7）企业取得销售未完工开发产品收入进行年度汇算清缴时的填报方法
根据《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印 发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》（京国税 发【2009】92号）附件4《房地产企业所得税纳税申报口径》的规定： 第一条第二款：年度汇算清缴申报时的处理
中税税务代理有限公司
1、企业所得税收入总额的一般规定
销售货物收入，是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗 品以及其他存货取得的收入。 提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租 赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、 教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加 企业所得税法 工以及其他劳务服务活动取得的收入。 实施条例 14—18条 转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、 债权等财产取得的收入。 股息、红利等权益性投资收益，是指企业因权益性投资从被投资方取得 的收入。利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资， 或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券 利息、欠款利息等收入。
料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理； 收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，不结转营业收入； 其他收入如客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期
的罚款收入政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入”核算。
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四、企业所得税收入总额中不征税收入的规定
1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定 2、房地产开发企业收入总额中不征税收入的特殊规定 3、房地产企业不征税收入的中容易出现的问题
开发产品交付承租人使用之日起 ,确认收入的实现 收入确认金额
按预租价款确认收入
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 （6）预收租金的收入处理
国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 国税函〔2019〕79号
各项扣除—允许弥补的以前年度亏损（企 业所得税法体现的逻辑关系）
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三、企业所得税收入总额的规定
1. 企业所得税收入总额的一般规定 2. 房地产开发经营业务销售开发产品取得收入的特殊规
定 3. 房地产开发经营业务销售开发产品取得收入税务处理
中容易出现的问题
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1、企业所得税收入总额的一般规定
企业所得税汇缴的基础 收入的税务处理
税前扣除的税务处理
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一、企业所得税汇缴的基本要求
依法纳税 准确纳税
多缴税：企业受损 少缴税：企业违法
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二、企业所得税汇缴的关键
1、正确核算应纳税所得额 是企业所得税正确汇缴的关键 2、应纳税所得额=会计利润±纳税调整事项 （间接法体 现的逻辑关系）。 3、应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—
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1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定
第七条 收入总额中的下列收入为不征税收入：
企业所得税法 （一）财政拨款；
（二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性 收费、政府性基金； （三）国务院规定的其他不征税收入。
实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报 已按照上列第一条第二款第二项处理的预计毛利额，年度汇算清
缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业 预售收入计算预计利润”第4列“调减金额”。
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3、房地产企业收入税务处理中容易出现的问题
（1）预售房款未按规定预缴税款 预售房款记入“应付账款”“其他应付款”等往来科目 归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转 收入； 将预收房款混为购房定金，不结转收入； 分开开票，一部分预售房款开预收款发票交财务入账， 将另一部分预售房款开具收据入销售部，不入企业财务 账，形成账外小金库。
注意：
股息：按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。 利息：按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。
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1、企业所得税收入总额的一般规定
企业所得税法 实施条例
19—22条
租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使 用权取得的收入。按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入 的实现。 特许权使用费收入，是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、 著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。按照合同约定的特许 权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。 接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿 给予的货币性资产、非货币性资产。按照实际收到捐赠资产的日期 确认收入的实现。 其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确 实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、 债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
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培训要达到的目的
使大连万达相关企业财税人员通过培训能够做 到：在正确的时间将正确的税额交与正确的税务 机关，避免因未按规定纳税造成企业财务损失或 给企业领导和相关人员带来法律风险。
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课程内容框架
1、企业所得税汇缴的关键 2、企业所得税收入总额的规定 3、不征税收入的规定 4、免税收入税务处理的规定 5、税前扣除的规定 6、关于预提费用的处理 7、税前扣除中的发票问题 8、财产损失的税前扣除 9、预缴税款的税前扣除 10、以前年度亏损的弥补
1、企业所得税收入总额的一般规定
收入的形式
企业所得税法 实施条例 12条
现金、银行存款、应收账款、应收票据、 货币形式： 准备持有至到期的债券投资以及债务的
豁免等。
固定资产、生物资产、无形资产、股权 非货币形式：
投资、存货、不准备持有至到期的债券 投资、劳务以及有关权益等。
按照公允价值确定收入额
公允价值，是指按照市场价格确定的价值（条例第13条第2款）
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3、房地产企业收入税务处理中容易出现的题（2）隐匿销售收入或视同销售不作收入
销售收入确认不及时，长期挂在“预收账款”科目，以未清算、未决算 为由拖延缴纳企业所得税；
只计商品房收入，车库销售不计收入； 将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取
转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账； 先租后售的房产，收取的租金不记收入； 以开发的房屋向建筑商抵账，不进行收入的确认； 以房屋抵顶地价款，赔偿给原住户的房屋不作收入处理； 合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（4）视同销售的税务处理（31号文第7条）
职工福利 奖励 对外投资 赞助
视同销售的范围 将开发产品用于 抵偿债务 分配给股东或投资人
不再包括开 发企业自用
视同销售 收入确认的方法
捐赠
换取其他企事业单位和个 人的非货币性资产等
按本企业近期或本年度最近月份同类开发产 品市场销售价格确定
银行按揭方式销售
首付款应于实际收到日确认，余款在银行按揭贷
款办理转账之日确认
支付手续费方式
委托方式销售
视同买断方式
保底价+超基价 双方分成方式 包销方式
收到受托方已销开发产品清单之日确认
包销期内根据包销合同的约定，参照上述1至3项规 定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品， 根据包销合同约定的价款和付款方式确认收入。
委托方式销售
保底价+超基价 双方分成方式
包销方式
1.约定价＞基价 按约定价 分成额不得从收入中减除 2.约定价＜基价 按基价 3.受托方与购买方直接签销售合同 基价+分成
包销期内根据包销合同的约定，参照上述1至3项规 定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，
根据包销合同约定的价款和付款方式确认收入。
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（1）收入的范围（国税发【2009】31 文第5条）
现金 现金等价物
注意：有关部门、单 位和企业收取的各种 基金、费用和附加
确
其他经济利益
认 收
入
纳入开发产品价内或由房 地产企业开具发票
未纳入开发产品价内并由其 他收取部门、单位开具发票
不 确 认 收 入
代收基金费 用的操作不 同，税收也 不同！
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（2）收入确认的时点（31号文第6条）
一次性全额收款方式销售
于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之 日确认
分期收款方式销售
按销售合同或协议约定的价款和付款日确认 付款 方提前付款的，在实际付款日确认
企业所得税法
第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收 入，为收入总额。包括： （一）销售货物收入； （二）提供劳务收入； （三）转让财产收入； （四）股息、红利等权益性投资收益； （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特许权使用费收入； （八）接受捐赠收入； （九）其他收入。
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2019年度房地产企业 所得税汇算清缴培训
主讲：中国注册税务师 李秋林
二〇一〇年十二月 北京
2019房地产企业所得税汇缴宏观形势
1、高房价成为社会舆论的焦点； 2、国家调控房地产市场的三大手段： 土地 金融 税收 3、国家对房地产企业税收政策趋于偏紧； 4、切实做好2019年企业所得税汇缴工作； 5、企业所得税申报表要做一些改动。
中税税务代理有限公司
2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 （3）收入确认的金额（31号文第6条）
一次性全额收款方式销售
按销售合同或协议约定的价款确认
分期收款方式销售 银行按揭方式销售
按销售合同或协议约定的价款确认
支付手续费方式
按销售合同或协议中约定的价款
视同买断方式
合同约定价格与买断价格孰高原则确认
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2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（8）企业销售未完工开发产品完工结转销售收入年度汇算清缴申报时的填报
第二条企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报第二款“年 度汇算清缴申报时的处理”规定
《企业所得税年度纳税申报表（A类）》第1行“营业收入”栏和附表 一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏不包括已按照上列第一 条第二款处理的销售未完工开发产品的收入额，年度汇算清缴申报时 将其填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第3列“调 增金额”。
开发产品不作收入处理；
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3、房地产企业收入税务处理中容易出现的问题
（2）隐匿销售收入或视同销售不作收入
视同销售房屋不记收入； 视同销售房屋价格偏低； 价外费用（如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门
、封闭阳台等）不记收入； 与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价； 代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残
销售未完工开发产品收入额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填
报在《企业所得税年度纳税申报表（A类）》第1行“营业收入”栏和 附表一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”及附表三《纳税调整 项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 预计毛利额的填报
企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计 算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目 明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调 增金额”。
由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公 允价值确定
按开发产品的成本利润率确定。成本利润率不 得低于15%，具体比例由主管税务机关确定
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（5）预租行为收入的确认（31号文第10条）
预租的定义 房地产企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产
第一条：交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提 前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用 配比原则，出租人可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入
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（7）企业取得销售未完工开发产品收入进行年度汇算清缴时的填报方法
根据《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印 发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》（京国税 发【2009】92号）附件4《房地产企业所得税纳税申报口径》的规定： 第一条第二款：年度汇算清缴申报时的处理
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1、企业所得税收入总额的一般规定
销售货物收入，是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗 品以及其他存货取得的收入。 提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租 赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、 教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加 企业所得税法 工以及其他劳务服务活动取得的收入。 实施条例 14—18条 转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、 债权等财产取得的收入。 股息、红利等权益性投资收益，是指企业因权益性投资从被投资方取得 的收入。利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资， 或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券 利息、欠款利息等收入。
料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理； 收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，不结转营业收入； 其他收入如客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期
的罚款收入政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入”核算。
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四、企业所得税收入总额中不征税收入的规定
1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定 2、房地产开发企业收入总额中不征税收入的特殊规定 3、房地产企业不征税收入的中容易出现的问题