新疆2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的特点考试试题

新疆2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评
估的特点考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。

A：投保人
B：被保险人
C：被保险人和受益人
D：投保人、被保险人和受益人
E：执行层的组织协调
2、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。

A：1
B：2
C：3
D：5
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。

A：自行拆迁
B：委托拆迁
C：政府拆迁
D：社会拆迁
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大
B．周期长
C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
5、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元／㎡、1 190元／㎡、1490元／㎡、1910元／㎡、2 110元／㎡，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。

A：2 390元／㎡
B：2 410元／㎡
C：2 430元／㎡
D：2 450元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
6、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、
收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。

A．土地一级开发
B．土地收购储备
C．城市规划
D．房屋管制
7、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。

现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。

若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

A：6.19
B：6.42
C：7.20
D：9.58
E：工业用地的监测点评估价格
8、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。

则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。

A：2427.18
B：2500.00
C：2575.00
D：2659.57
E：工业用地的监测点评估价格
9、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为__。

A．17.13%
B．18.30%
C．18.61%
D．21.47%
10、敏感性分析的最基本方法是__。

A．因素不确定分析
B．线性因素分析
C．单因素敏感性分析
D．多因素敏感性分析
11、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。

A．方案甲
B．方案乙
C．方案甲和方案乙均可
D．无法判断
12、住房公积金的缴存比例一般不得低于。

A：3％
B：5％
C：10％
D：12％
E：执行层的组织协调
13、某宗房地产土地面积320 ㎡，建筑面积300 ㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。

A：144 000元
B：135 000元
C：960 000元
D：90 000元
E：工业用地的监测点评估价格
14、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。

(2009年试题)
A：38
B：40
C：68
D：70
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本
B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记
D．一个城市原则上只设一个担保公司
16、关于房屋转租，表述不正确的是__。

A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关
C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
17、业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的（）性。

A．文化
B．相似
C．适应
D．各异
18、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为__元。

A．301.53
B．2983.84
C．1524.15
D．1587.65
19、从事房地产经纪活动的基本条件是__。

A．取得房地产经纪人协理从业资格
B．取得房地产经纪人执业资格
C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书
D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效
20、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。

A：点源
B：面源
C：永久性污染源
D：暂时性污染源
E：执行层的组织协调
21、地价本质上是__。

A．劳动创造
B．“劳动价值”的货币表现
C．围绕着“劳动价值”而上下波动
D．地租的资本化
22、下列关于价值类型的表述中，错误的是。

A：在用价值为市场价值
B：投资价值属于非市场价值
C：市场价值的前提之一是继续使用
D：同一估价对象可能有不同类型的价值
E：工业用地的监测点评估价格
23、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。

A．相互影响的
B．相互独立的
C．相互作用的
D．相互无关的
24、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
25、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．债务融资
B．已建成房地产抵押贷款
C．权益融资
D．建设贷款
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。

A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁
B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标
准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁
C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全D：行政强制拆迁应当严格依法进行
E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件
2、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。

A．风险基金
B．保证金
C．预留金
D．周转金
3、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。

A：当地工商行政主管部门
B：当地计划行政主管部门授权机构
C：当地计划行政主管部门
D：当地建设行政主管部门授权机构
E：当地建设行政主管部门
4、房地产保险对房地产估价的需要，主要是__。

A．投保时评估保险价值
B．投保时评估保险金额
C．事故发生后评估房屋所遭受的损失
D．事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格
E．事故发生后评估的赔偿金额
5、属于楼、地面构造层次中的块材面层的是。

A：橡胶面层
B：磨光花岗石面层
C：水磨石面层
D：水泥花砖
E：条石面层
6、某房地产经纪机构2010年1—5月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。

A：50％
B：100％
C：150％
D：200％
E：执行层的组织协调
7、根据有无抵押担保，债券可分为。

A：信用债券
B：抵押债券
C：担保债券
D：记名债券
E：公募债券
8、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有。

A：房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B：大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C：依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D：房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
E：无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
9、房地产开发项目施工现场的安全由负责。

A：建筑施工企业
B：监理企业
C：房地产开发企业
D：施工合同中规定的单位
E：借款合同
10、某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2。

的建筑面积，如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为__。

A．6%
B．7%
C．8%
D．9%
11、盈亏平衡分析的基本方法是建立之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A：销售收入与成本
B：销售收入与费用
C：成本与产量
D：销售收入与销量
E：成本与成本利润率
12、必须经承兑才能生效的金融工具是。

A：本票
B：商业汇票
C：银行券
D：支票
E：执行层的组织协调
13、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。

A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
14、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。

A：该房地产的收益价格为136.73万元
B：该房地产的收益价格为143.89万元
C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年
E：该房地产的合理经营期限为20年
15、属于物业管理企业运行机制的是。

A：自主经营
B：自负盈亏
C：自我补给
D：自我约束
E：自我发展
16、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。

A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动
B：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动
C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式17、关于投资价值和市场价值的说法正确的有__。

A．市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B．投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同
C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
D．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E．在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
18、根据投资的对象，房地产投资可以分为__。

A．房地产开发投资和购买投资
B．土地投资和房屋投资
C．建筑材料投资和土地投资
D．生产投资和经营投资
19、我国有期限的出让土地使用权应计提__。

A．利率
B．损失
C．升值空间
D．折旧
20、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。

A．税前现金流=有效毛收入一经营费用
B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息
C．税后现金流=税前现金流一所得税
D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税
21、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。

A．卖方和买方掌握必要的市场信息
B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D．卖方和买方追求各自利益的最大化
E．卖方和买方急于完成交易
22、由于施工工期延长，开发商要承担的风险有。

A：使项目的规模、布局发生变化
B：承担更多的贷款利息
C：增加房地产开发项目的融资成本
D：还要承担总费用上涨的风险
E：合约变更引起的风险
23、__就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。

A．潜在需求评估
B．市场趋势分析
C．市场规模分析
D．市场需求预测
24、下列情形中，应当办理房屋转移登记的有。

A：部分房屋拆除
B：法人名称改变
C：划拨房屋
D：继承房屋
E：分割房屋
25、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有。

A：资金时间价值是资金的增值特性使然
B：利率是资金时间价值的一种标志
C：从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D：即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E：资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等。