养老综合用地亮相招拍挂-养老地产或全面启动
2013年是养老地产元年 将迎来＂井喷式＂发展
2013年是养老地产元年将迎来＂井喷式＂发展养老地产破冰我国疾速增长的老龄化急需配套大量养老设施，而提高养老设施供给的核心是发展养老地产。
国泰君安的一份报告预计，若按照国内多地提出的“9073”计划（90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老），仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积约占2012 年住宅年销售面积的1.4%（1364 万平方米）。
其实，养老地产规模不止如此，考虑上活跃长者等非机构养老，则年新增量会更多。
据上述报告计算，如果2035年到达养老地产均衡水平，选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014 年至2035 年间，养老地产需新增总建筑面积将高达21.72 亿平方米。
换言之，养老地产最大存在逾21 亿平方米的缺口。
这块“大蛋糕”自然会引发“抢食”风潮。
从2011 年开始，万科、联想控股、保利地产、香江国际等20 余家房产企业都在试水养老地产，投资以百亿计，而一些地区以“养老地产”概念打造的楼盘更是数不胜数。
不仅传统房企对养老地产趋之若鹜，自去年以来，各保险企业也开始竞相拿地，发力养老地产。
除泰康人寿、新华保险等几家已着手建设养老社区的公司外，中国人寿、合众人寿也分别在河北及湖北规划了养老社区项目。
养老地产如火如荼、群雄逐鹿，却被业界资深专家指出是“外热内冷”。
中国农科院副研究员卢布认为，当前我国养老地产发展混乱，难以形成清晰的盈利模式和开发路径。
而这与我国当前养老产业发展的制度体系、产业标准和政策体系准备不足有关。
不少开发商也大吐苦水，养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量的投资，且回报较慢，却要在初期面对高昂的土地和税收成本。
但这一切即将改变。
2013 年，北京密云拍卖国内第一块“养老综合用地”；7 月山东省正式公布年度安排5625 亩养老专项用地指标；四川省、广东省等也开始了相关规划。
7 月份出台的新《老年人权益保障法》也对养老用地安排提出政策要求，并扩大养老床位补助范围。
国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知
国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2014.04.17•【文号】国土资厅发[2014]11号•【施行日期】2014.04.17•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知（国土资厅发[2014]11号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，计划单列市国土资源主管部门：为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）文件精神，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理，大力支持养老服务业发展，部制定了《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），现予印发，请结合本地实际认真贯彻执行。
本通知自下发之日起执行，有效期五年。
2014年4月17日养老服务设施用地指导意见一、合理界定养老服务设施用地范围。
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。
老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
二、依法确定养老服务设施土地用途和年期。
养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。
以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
三、规范编制养老服务设施供地计划。
养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。
新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。
《养老服务设施用地指导意见》解读
《养老服务设施用地指导意见》解读2014-05-05 16:15:00来源：中国国土资源报作者：廖永林何凤山雷爱先黄清为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。
用地范围商业性设施和商品住宅用地不得纳入其中从前期调研掌握的情况看，各地对养老用地的界定不够统一，不少地区将其与养老产业用地混为一谈。
既有将老年酒店、宾馆、老年会所、商业、俱乐部等商业性设施占地列入养老用地的，也有将老年人旅游休闲度假服务区用地列入的，还有将部分老年人居住的商品住宅用地也视为养老用地的。
因此，有必要规范引导养老服务设施用地适用范围，不能将其随意扩大化，老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施和商品性住宅用地纳入其中是不合适的，只有与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地，方可确定为养老服务设施用地。
土地用途和最高年期养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）中没有“养老服务设施用地”名称，只在一级类“公共管理与公共服务用地”下有“医卫慈善用地”和“公共设施用地”二级类；国土资源部发布的《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，非营利性社会福利设施用地中包括老年人社会福利设施用地，与养老服务设施用地有关。
经充分论证，《意见》明确：规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高按50年确定。
国家出台最新养老用地政策，明确养老用地范围及期限！
国家出台最新养⽼⽤地政策，明确养⽼⽤地范围及期限！⼀、合理界定养⽼服务设施⽤地（⼀）明确养⽼服务设施⽤地范围。
养⽼服务设施⽤地是指专门为⽼年⼈提供⽣活照料、康复护理、托管照护、医疗卫⽣等服务的房屋和场地设施所使⽤的⼟地，包括敬⽼院、⽼年养护院、养⽼院等机构养⽼服务设施的⽤地，养⽼服务中⼼、⽇间照料中⼼等社区养⽼服务设施的⽤地等。
（⼆）依法依规确定⼟地⽤途和年期。
供应养⽼服务设施⽤地，应当依据详细规划，对照《⼟地利⽤现状分类》国家标准确定⼟地⽤途，根据法律法规和相关⽂件的规定确定⼟地使⽤权出让年期等。
养⽼服务设施与其他功能建筑兼容使⽤同⼀宗⼟地的，根据主⽤途确定该宗地⼟地⽤途和⼟地使⽤权出让年期。
对⼟地⽤途确定为社会福利⽤地，以出让⽅式供应的，出让年限不得超过50年；以租赁⽅式供应的，租赁年限不得超过20年。
⼆、统筹规划养⽼服务设施⽤地空间布局（三）保障养⽼服务设施规划⽤地规模。
各地要强化国⼟空间规划统筹协调作⽤，落实“多规合⼀”，在编制市、县国⼟空间总体规划时，应当根据本地区⼈⼝结构、⽼龄化发展趋势，因地制宜提出养⽼服务设施⽤地的规模、标准和布局原则。
对现状⽼龄⼈⼝占⽐较⾼和⽼龄化趋势较快的地区，应适当提⾼养⽼服务设施⽤地⽐例。
各级⾃然资源主管部门在组织对国⼟空间总体规划进⾏审查时要严格把关，确保养⽼服务设施⽤地规模达标、布局合理。
（四）统筹落实养⽼服务设施规划⽤地。
编制详细规划时，应落实国⼟空间总体规划相关要求，充分考虑养⽼服务设施数量、结构和布局需求，对独⽴占地的养⽼服务设施要明确位置、指标等，对⾮独⽴占地的养⽼服务设施要明确内容、规模等要求，为项⽬建设提供审核依据。
新建城区和新建居住（⼩）区要按照相应国家标准规范，配套建设养⽼服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收。
已建成城区养⽼服务设施不⾜的，应结合城市功能优化和有机更新等统筹规划，⽀持盘活利⽤存量资源改造为养⽼服务设施，保证⽼年⼈就近养⽼需求。
破题：养老地产＂春天＂来了？--谨慎的“中国式养老地产”
２０ 年 ， ０ ３ 上海亲和源股份有限公 司在上 海市郊拿 了一块
地， 性质是住 宅类用地 ，０ ５ 年产权 ， 就没有通过招拍挂程序 ， 属于协议 出让性质 。 而郑州爱馨养老集 团在 郑州南三环附近
拿的一块地 ， 则属于政府划拨 ， 除了赔偿给农 民一定的用地补 偿外 ， 不用缴 纳巨额的土地 出让金 ；此外还 享受 配套费优惠
的 ５ 万 元上涨到 了现 在的 ８ 万元 ；而 Ｂ类 则从最初 的 ６ 万 ０ ９ ０
对此 ， 大部分社会投资人 的应对之 策就 是项 目的高端定 位， 希望通过吸 引高端客户入住 ， 赢得更大 的盈利空问。 他们 通常 都拿 京沪等地高达 几十万 的入 门会 费还排不 上队说事。
的优 惠 。
涉及规划设计 、 护理治疗 ， 营养餐饮 、 文化娱乐 、 精神关怀等
多个领域 ， 一般 的投资者和开发商并不擅长此 遭。
而且 ， 比地产 的快速开发 、 相 回收 、 周转 ， 养老需要长期 投入 ， 回报周期较长 。 说白了 ， 养老地产卖的不仅是房子 ， 还 是 以后十几年甚至几 十年 的专业服务 。 因此 ， 投资养老地产 ， 需要耐心 ， 需要有长期准备。 当然 ， 还要准备的是 ， 应对养老机构 的低 利润 、 不盈利 ， 甚至是亏损的可能 。 有养老院的负责人抱怨说 ， 养老机构是个 “ 投入大 、 周期长 、 周转 陧、 利润低” 的微利行业 ， 回成本的 收 时间都在五六年以上 。 而更有业内人士称 ， 郑州市半数以上的 养老机构处于亏损状态。
点养老地产项 目， 采用租 、 售两种养老地产模式 ， 为万科养老
地产领域铺 路。 万科集 团相关 负责 人 曾在接受媒体公开采访
时表示 ， 万科养老地产首先试点的是一线城市 ， 因为这些城市 年轻人工作繁 ， 没有时间照料老人 ， 有很多 “ ” 空巢 老人 ， 需
解析何种土地性质可以用于养老地产开发
解析何种土地性质可以用于养老地产开发来源：何种土地性质可用于养老地产开发中国房地产报：目前国内并没有专门用于养老地产供应的土地，在国有出让用地、国有划拨用地和集体建设用地3类性质的土地中，您认为哪一类型的土地较适合养老地产的开发？叶剑平：养老项目从性质上要加以划分。
一是具有福利色彩和保障性质的，更类似保障房，比如敬老院和养老院，针对的是“三无”老人和五保户，由政府公共部门提供，不进入市场流通。
如果针对的是开发商的行为，也要进行细分。
一是完全的市场行为，开发的是中高档的养老住宅和老年公寓，可用于销售，也可租赁。
完全的市场行为，当然要以市场方式去供地。
另一类是准市场的行为，有些类似公租房的性质，不一定完全可以采取市场方式供地，可能会采用定向供应土地的方式。
就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，如果要从土地制度上有所调整，是不是可以借鉴保障性住房的做法，对养老地产进行研究，看看它是否与普通住宅一样，有无差别。
中国房地产报：养老地产和普住宅应该还是有差别的。
叶剑平：我个人也认为两者之间肯定有差别，这就涉及到养老地产的数量问题，应该建多少，和普通住宅之间的比例是怎样的。
养老地产也分居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的项目，我们应该研究这些类型项目的占比，及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生何种变化。
我们可以探讨是否可以借鉴保障性住房的供地模式，在地块出让时实行打包，即在普通地块供应时规定按一定比例配建养老项目。
但在我国现行的体制下，养老地产的土地供应和供地计划中养老项目的比例是缺失的。
政府部门如何与市场主体联合开发养老项目中国房地产报：您提到打包出让土地的方式，由于目前养老项目的开发并未像保障性住房那样有强制的政策去保障，这就涉及到，地方政府是否愿意减少其土地收益，以促成养老地产的开发？叶剑平：地方政府应该有这样的意愿。
老龄化社会的趋势是各个地方政府都要面对的挑战。
除去福利性质的项目和完全市场化的行为，如果是准市场的部分，地方政府就必须提供一定的支持，让市场主体介入为老年人提供服务，无论这样的支持是土地出让金的降低还是税费方面的优惠，地方政府总要有部分让利。
养老地产项目营销推广方案.ppt
社区创办老年人日间服务中心 为老年人提供日托服务
8：00 9：00~18：00 专车从家接走 日托护理服务站
19：00 专车送回家
典型案例
国内的CCRC社区
三亚海棠湾国际养生社区——国内的CCRC社区
产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业
形成多元产业集群
构筑复合型社区.
整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题
开发旅游产业
养老地产产业
综合开发。 超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。
生态观光、娱乐设施 业主购买房屋的使用权
餐饮、旅馆
分享综合服务区的相关服务
医疗机构等
价格较低适用于老年群体
典型案例
居家养老
以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务 为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常 生活困难为主要内容的社会化服务。
出售与持有相结合
部分进行销售 满足老人租用
度假之用
开发资金回笼较慢 资金循环
典型案例：出售与持有相结合盈利模式
北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换” 方法。 “反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。 ”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。
以黄山、武夷山、庐山为代表。 4、热带、亚热带避寒模式：
三亚独特的模式。
企业营利型养老地产开发现状：
目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角
项目名称
占地 总建 （万㎡）（万㎡）
产品形式
北京·东方太阳城 233
一期产品：公寓（ 点式、板式、连廊） ，联排别
养老综合用地破题
养老综合用地破题作者：张风玲来源：《国土资源导刊》2013年第08期2013年8月8日，深圳市发布《深圳市养老设施专项规划（2011-2020）》，深圳市公益性养老用地实行零地价，非公益性养老用地实行招拍挂制度。
这是继北京养老用地招拍挂制度后，又一个城市养老用地创新性制度落地了。
今年2月4日，中投发展有限责任公司（以下简称“中投发展”）以总价4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打响了养老综合用地实现招拍挂制度的“第一枪”。
该地块位于北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块（以下简称“密云A-01、B-01地块”），面积519965平方米，土地使用年限是50年，楼面价为888.5元/平方米。
继养老综合用地在北京破冰后，养老综合用地开始在全国范围扩围，四川省、吉林省、山东省、广东省等省份已经开始准备试点养老综合用地招拍挂制度，但呈现艰难之态。
上海亲和源股份有限公司（以下简称“亲和源”）研究中心副主任王波在接受记者采访时则显示出乐观态度：“这是质的突破！政府相关部门应会对参加招拍挂的企业设置一定门槛，这样可以保证养老用地不走样。
”实行招拍挂社科院的一份报告显示，预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，中国将进入深度老龄化阶段（即每3个人中有1个人需要提供养老服务），届时中国老年人的消费需求将达到年均5万亿元。
而据称，社会上养老机构的床位数只能满足1%～2%。
中国养老地产市场可说是一块巨大的蛋糕。
“中国老龄化现象越来越严重，现在国家政策已开始向养老产业倾斜，《老年人权益保障法》出台，各路资本进入养老领域。
目前我们的养老产业用地主要定性为…住宅类的其他用地‟，如此一来我们就得按房地产类税种进行缴纳。
但我们从根本上说又不是房地产项目，所以如果单独对养老用地进行招拍挂制度，这是对于养老产业专业化、市场化的根本选择。
”北京太阳城房地产开发有限公司董事长朱凤泊告诉记者。
福建省国土资源厅关于保障社会养老服务机构用地的通知
福建省国土资源厅关于保障社会养老服务机构用地的通知文章属性•【制定机关】福建省国土资源厅•【公布日期】2013.07.05•【字号】闽国土资综〔2013〕195号•【施行日期】2013.07.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】老年人保障正文福建省国土资源厅关于保障社会养老服务机构用地的通知各市、县（区）国土资源局，平潭综合实验区环境与国土资源局：养老服务机构的发展，对于解决我省人口老龄化问题，保障老年人晚年权益，满足老年人物质生活和精神生活的基本需求具有重要作用。
为进一步推动我省养老事业发展，保障社会养老服务机构用地，现将有关要求通知如下：一、合理安排养老服务机构建设用地指标各市、县（区）国土资源管理部门应充分考虑当地人口老年化情况，会同发展改革、规划（建设）主管部门、养老服务行业主管部门对用地需求做出科学合理预测，把各类养老服务机构建设用地纳入当地土地利用总体规划、土地利用年度计划和年度建设用地供应计划，并落实到具体项目和地块，经本级政府批准后公布实施，确保养老服务机构所需建设用地。
各市、县（区）要认真做好养老服务机构用地的储备，每年均应安排一定数量的储备土地用于养老服务项目建设。
二、切实保障养老服务机构用地各市、县（区）要采取有效措施，多渠道保障养老服务机构项目用地。
一是积极挖掘用地潜力，将清理出来的批而未用土地和闲置土地优先安排用于养老服务项目建设，对使用存量建设地的养老服务项目，优先予以办理供地手续。
二是科学安排新增用地，统筹解决养老服务机构项目用地，允许在办理农转用和土地征收手续时单独组卷报批。
三是对已经供应的建设用地，经有权机关审批，允许改变用途用于养老服务项目建设，以增加养老服务项目用地的供应。
四是乡（镇）村兴办的公益性养老服务机构建设用地，经依法批准可以使用集体所有的土地；涉及使用农用地的，允许办理只转不征的农用地转用审批手续。
五是出让经营性房地产用地，可设定条件要求开发商配建一定规模的公益性养老服务机构用房，并无偿移交当地政府安排使用。
养老项目用地情况汇报
养老项目用地情况汇报根据市政府的部署，我单位积极响应国家养老事业发展的号召，加大了养老项目的建设力度。
目前，我单位已经完成了对养老项目用地的初步调研工作，并就用地情况进行了汇报，现将具体情况如下：一、用地位置。
我单位拟选址养老项目的用地位于市区西北部，紧邻城市主干道，交通便利，周边环境优美，适宜养老居住。
用地总面积约为100亩，可满足养老项目的规划建设需求。
二、用地现状。
目前，该用地大部分为农田和村庄，部分为未开发的空地，尚未进行过规划和建设。
用地周边有少量居民，但整体上尚未形成规模化的居住区域。
用地周边的基础设施相对完善，包括道路、供水、供电等基础设施。
三、用地规划。
我单位已委托专业规划设计机构对养老项目用地进行规划设计，规划方案将充分考虑养老人群的生活需求和健康状况，打造以居家养老、康复护理为主要功能的养老社区。
规划设计将充分利用周边自然资源和现有基础设施，打造宜居宜养的养老环境。
四、用地开发。
我单位将结合养老项目规划设计方案，积极推进用地的开发工作。
首先将进行土地整理和平整工作，确保用地的基础设施完善和场地平整。
随后将进行围墙建设、绿化美化等工程，为养老项目的后续建设做好铺垫工作。
五、用地利用。
养老项目用地将主要用于建设养老社区、医疗康复中心、健身休闲设施等养老服务设施，为养老人群提供全方位的养老服务和关爱。
同时，用地周边的空地也将用于开展农业种植和生态养殖等项目，为养老社区提供优质的食材和休闲娱乐空间。
六、用地保障。
我单位将按照国家和地方相关规定，严格遵守用地管理政策，确保用地开发和利用的合法性和规范性。
同时，加强与相关部门的沟通和协调，争取政策支持和用地保障，确保养老项目用地的顺利建设和运营。
综上所述，我单位将以高度的责任感和使命感，积极推进养老项目用地的规划建设工作，努力打造宜居宜养的养老环境，为社会提供更多更好的养老服务和保障。
同时，我单位也将不断加强与社会各界的沟通和合作，共同推动养老事业的健康发展，为城市的老年人群营造更加美好的养老生活。
养老服务设施用地地土地政策
国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，计划单列市国土资源主管部门：为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）文件精神，保障养老服务设施用地供应，规养老服务设施用地开发利用管理，大力支持养老服务业发展，部制定了《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），现予印发，请结合本地实际认真贯彻执行。
本通知自下发之日起执行，有效期五年。
2014年4月17日《养老服务设施用地指导意见》一、合理界定养老服务设施用地围。
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。
老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
二、依法确定养老服务设施土地用途和年期。
养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。
以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
三、规编制养老服务设施供地计划。
养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。
新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。
对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。
四、细化养老服务设施供地政策。
经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。
养老地产发展现状及未来趋势
养老地产发展现状及未来趋势标题：养老地产发展现状及未来趋势导语：随着人口老龄化问题的日益突出，养老地产作为满足老年人住房需求的特殊形式，在近年来得到了广泛的关注和发展。
本文将对养老地产的发展现状进行深入探讨，同时展望未来养老地产的趋势和前景。
1. 养老地产的定义和背景介绍- 定义：养老地产指专门为老年人提供住宅、医疗、护理和社交服务的地产项目。
- 背景：人口老龄化、家庭结构变迁、老年人对于养老需求的多样化等因素推动了养老地产的发展。
2. 养老地产的发展现状- 政府支持政策：政府鼓励和支持养老地产的发展，出台了一系列相关政策和措施。
- 市场状况：养老地产市场规模逐年扩大，各类养老地产项目相继涌现，满足不同人群的需求。
- 设施与服务：养老地产注重设施和服务的完善，提供医疗、护理、康复、文化娱乐等多元化的服务。
3. 养老地产的未来趋势- 全龄化养老地产：未来养老地产将趋向全龄化发展，注重为不同年龄段的人提供居住和社交环境。
- 技术与智能化：随着科技的不断进步，养老地产将更加注重智能化设施和服务，提高生活质量。
- 互联网+养老：养老地产将与互联网相结合，提供在线医疗、社交互动、购物服务等，满足老年人的多样化需求。
- 养老地产与医养结合：未来养老地产将更加注重医疗与养老的结合，提供全方位的健康管理和护理服务。
4. 对养老地产的观点和理解- 养老地产作为满足老年人住房需求的特殊形式，具有广阔的市场前景和社会价值。
- 养老地产的发展需要政府支持与产业链各环节的协同，实现优质服务和可持续发展。
- 技术和创新将成为养老地产发展的重要推动力，为老年人提供更便利、舒适的居住和养老环境。
结语：随着社会的进步和老年人口的增加，养老地产的发展已经成为不可忽视的趋势。
通过对养老地产发展现状的分析和对未来趋势的展望，我们可以更好地把握养老地产在满足老年人住房需求和提高老年人生活质量方面的重要作用。
相信在各方的共同努力下，养老地产将迎来更加美好的未来。
养老土地政策定调鼓励 租赁用地
养老土地政策定调鼓励租赁用地2014-05-09养老产业观察近年来，养老地产广受追捧，房企、险资各路资本高调扩张扎堆养老地产。
但值得注意的是，政府对养老地产定位不明晰，策划多年的养老产业规划也未能出台，仍仅停留在研究阶段，以致开发建设企业从拿地、建设到出售都一头雾水。
在此背景下，一些企业并未摆脱传统房地产开发本质。
近日，国土资源部部长姜大明主持召开第7次部长办公会议，研究养老用地供应与监管等有关政策。
会议提出，要认真贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，大力保障养老用地供应，规范养老用地开发利用管理。
土地政策定调：鼓励用地租赁本次办公会议会议提出，将养老用地纳入国有建设用地供应计划。
经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地；营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。
为降低养老服务设施建设成本，要鼓励以租赁方式供地。
同时，要鼓励养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设。
会议同时表示，要加强养老用地监管，防范以养老名义“圈地”以及随意改变土地用途、分割转让等方式处置养老用地行为的发生。
至此，高层面的经营性养老用地政策终于有了定调。
北京市国土局相关负责人表示，纳入土地供应计划后，每年养老设施用地将不再只是要求数量，而且要对应到具体地块。
换言之，独立明确的土地供应将为养老设施的建设提供更有力的保障。
事实上，在国土部会议结束后几天内，合肥市便趁热打铁，发出了通知。
合肥市今后将严格经营性土地供应管理，其中经营性养老产业用地以租赁为主，鼓励以招标拍卖挂牌方式取得出让土地，且出让参考价不得低于土地收储成本。
据了解，合肥市将严格经营性土地供应管理，坚持市场在资源配置中起决定性作用，经营性土地(含商品住宅、商业、办公、旅游、娱乐用地)，严格实行招标拍卖挂牌方式出让。
经营性养老产业用地以租赁为主，鼓励以招标拍卖挂牌方式取得出让土地。
合肥市要求，严禁土地出让与BT、BO T等建设项目捆绑，从严控制商住用地出让与工业、文化、旅游、商贸市场等项目捆绑，严禁政府以外的单位和个人进行土地一级开发。
自然资源部关于加强规划和用地保障促进养老服务发展的意见(征求意见稿)
自然资源部关于加强规划和用地保障促进养老服务发展的意见（征求意见稿）各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源主管部门，部有关直属单位，各派出机构，部机关各司局：为贯彻落实《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（国办发〔2019〕5号）精神，合理规划养老服务设施空间布局，切实保障养老服务设施用地需求，规范养老服务设施用地利用，积极促进养老服务发展，现提出以下意见。
一、合理界定养老服务设施用地范围（一）明确养老服务设施用地范围。
养老服务设施用地指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务、不可分割销售的房屋和场地设施占用的土地，包括养老院、养护院、敬老院、托老所、社区养老服务中心、日间照料中心等。
（二）确定养老服务设施土地用途和年期。
依据国土空间规划和《土地利用现状分类（GB/T21010—2017）》国家标准，规划土地用途为社会福利用地的可单独布局养老服务设施用地；规划土地用途兼容养老服务设施用地的，在不影响其主用途的情况下，可以安排养老服务设施用地；其他用途土地只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
养老服务设施用地以出让方式供应的，其使用权出让年限不得超过50年；以租赁方式供应的，其租赁年限不得超过20年。
二、统筹规划养老服务设施用地空间布局（三）保障养老服务设施规划用地规模。
编制城市国土空间总体规划和详细规划，应当严格按照城镇人均用地不低于0.1平方米的标准，分区分级规划配置养老服务设施。
现状老龄人口占比较高和老龄化趋势较快的地区，可适当提高养老服务设施人均规划用地标准。
养老服务设施用地规模未达到规定最低标准的，不得通过国土空间总体规划和详细规划的审查。
（四）落实养老服务设施空间布局。
国土空间总体规划应当根据本地区人口结构、老龄化发展趋势，提出养老服务设施的布局原则和标准。
详细规划要依据国土空间总体规划要求，与养老服务设施专项规划做好衔接，提出具体地块用途和开发建设强度，将养老服务设施专项规划中明确的现状保留、新建、改扩建的养老服务设施的总量、布局、建设标准及相关要求落实到具体地块。
开发商试水养老地产 打造休闲养老产业
开发商试水养老地产打造休闲养老产业
（行业聚焦，休闲养老地产）
目前，正有越来越多的房地产公司加入养老地产的开发大军中。
万科已经在北京、杭州等地推出养老地产项目；保利地产在西塘镇也推出了多栋老年公寓；远洋地产则联合美国最大的养老运营商进行合作，公司在北京亦庄的老年公寓于去年8月正式开业，并迎来首批入住老人。
据业内人士介绍，目前国内养老地产开发模式主要分为以下几类，即社区型养老地产、配套型养老地产、与旅游或商业地产结合、引入其他资源进行合作开发等。
开发商通过建设综合性养老社区、结合医疗及教育机构、或在风景区或商业地产中开发养老项目等方式进行开发，部分项目还引入了保险业、医疗业或国外资源进行合作建设。
目前，我国政府已开始高度重视养老问题，打开了养老地产的发展空间。
仅从土地供应来看，去年起养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。
去年2月1日，北京首次以招拍挂方式出让位于密云县的包含养老功能的居住用地，中投发展有限责任公司以数亿元成功中标，这也打破了养老用地多年“难产”的局面。
业内人士指出，当前养老用地的供应方式，一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，通过划拨方式供地；另一部分是非政府投资、利用国有土地建养老设施，通过招拍挂等方式出让。
不过，由于养老地产开发与住宅开发有较大区别，仍面临着建设投资额巨大、资金回收期长、盈利风险大等挑战。
部分集中式养老社区和嵌入式的养老公寓，也存在管理成本高，服务效率低的问题。
特别是现有老年公寓大多为中高经济实力的老年客户提供服务，普及面还十分有限。
为此业内人士指出，面对养老地产这片“蓝海”，房企需要寻找适合的模式介入，应避免盲目建设和资金浪费，更需要避免集中开发老年住宅区所带来的风险。
养老项目用地情况汇报
养老项目用地情况汇报根据上级部门的要求，我对养老项目用地情况进行了详细的调研和汇报。
经过实地考察和数据搜集，现将情况如实汇报如下：一、用地位置及规划。
养老项目用地位于市区西北部，总占地面积约为100亩。
该地块地势平坦，周边环境优美，交通便利，是一个非常适合兴建养老项目的理想场所。
根据规划，用地将分为养老院区、康复护理区、休闲娱乐区和生态农业区，满足老年人的养老、康复、休闲需求。
二、土地资源情况。
经过土地勘测和土壤检测，发现该地块土地肥沃，适宜种植各类蔬菜水果。
同时，地下水资源丰富，可用于农作物灌溉和养老项目的生活用水。
此外，周边还有丰富的林木资源，为养老项目提供了良好的生态环境。
三、用地现状及规划进展。
目前，用地尚处于规划阶段，相关部门已经完成了用地规划设计，并进行了专业评估。
下一步将进行用地报批和相关手续办理，争取尽快启动项目建设。
同时，我们还将积极与当地政府和相关部门沟通，争取政策支持和项目资金，确保用地规划顺利实施。
四、未来发展规划。
养老项目用地规划建设后，将成为一个集养老护理、康复保健、休闲娱乐、生态农业为一体的综合性养老社区。
我们将引进先进的养老护理设施和技术，为老年人提供更好的养老服务。
同时，还将开展丰富多彩的休闲娱乐活动，丰富老年人的精神文化生活。
此外，我们还将积极发展生态农业，为老年人提供绿色有机食品，促进健康养老。
综上所述，养老项目用地情况汇报至此结束。
我们将继续秉承“以人为本，关爱老年”的理念，努力推进养老项目用地规划建设工作，为老年人打造一个幸福安康的晚年生活场所。
感谢各位领导和相关部门对养老项目的关心和支持，我们将不负重托，尽心尽力，确保养老项目用地规划建设取得圆满成功。
如此疯狂的养老用地改革方案，政府看了会哭么？
如此疯狂的养老用地改革方案，政府看了会哭么？文：厚朴养老万仁涛本文字数1612字，建议阅读时间5分钟养老服务设施用地单列门类当前我国的《土地利用现状分类》并没有“养老服务设施用地”这样的分类。
建议土地管理部门将养老服务设施用地单列门类，以用于发展与养老相关的服务业和产业为目标，但不局限于公益性用地，可以包括健康产业用地、旅游用地等等，但必须对组合比例进行规定。
对应养老产业、养老住区的属性，包括地产属性、金融属性、服务属性、人文属性。
养老服务设施用地纳入土地利用总体规划将养老用地供应比例和用地指标规划纳入国家用地总体规划或绿色审批通道，编制老年服务设施布局专项规划。
综合考察老年人口分布及增长趋势、已有养老机构分布和入住使用情况、现有土地使用结构等因素进行具体测算和分析，形成按社区或人口密度预留养老用地的指标。
通过科学布局、合理设点、分类实施，将养老建设项目逐一落实到各地城市规划法定图则（规定土地用途、容积率和公共配套等，通过法定程序公布），城市发展单元和城市更新单元规划中。
养老服务设施用地招拍挂要设定条件养老用地与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇进入招拍挂市场，如实行降低土地保证金（竞买底价的5%）或底价拿地等优惠政策，不要像房地产似的价格高就得到,建议土地竞拍价格到一定价位后就不能再往上涨价，以吸引社会资本参与养老用地竞拍。
但同时设立严格审查制度，重点审查投标企业性质，优先考虑从事养老护理服务、在医疗等配套服务有优势的企业。
将养老设施的建设标准、服务标准和收费水平、详细的规划方案以及运营方案等都作为成交的重要条件，以公开化、市场化的操作方式运作。
对养老用地面积的控制进行调整调整养老服务设施用地“有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷”的面积控制，适量增加土地供应面积。
因为当今老年人对生活品质的追求越来越高，大型养老机构仅仅考虑床位和必要养老设施还远远不够，必须同时考虑适老文卫、科教、健身、娱乐、休闲、商业等配套设施，5公顷的硬指标显然难以满足。
【智库发布】一文看全养老地产各层面利好政策及用地获取方式
【智库发布】一文看全养老地产各层面利好政策及用地获取方式1何为养老地产？近几年，养老地产似乎抢了商业地产、一般住宅地产的风头。
据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场规模约为4万亿元，到2030年则有望增加至13万亿元。
高力国际在新发布的《养老地产深度解析报告》中称，CLRC也就是持续照护养老社区市场将突破万亿规模。
目前养老地产在国内还没有明确定义，智库养老研究院参照多方资料，对此的界定是：养老地产是由房地产开发企业或相关企业（保险公司或其他）进行投资建设经营，以老年人为目标客户群体，针对性进行适老化设计、配套和服务来满足其居住、医疗、娱乐等特殊需求的一类养老住宅产品，主要分为养老公寓和养老社区两种模式。
更通俗地表述就是：将房地产开发与创新老年人生活方式密切结合，将房地产业和养老产业进行整合，为老年人创造出充分体现生活感受和文化价值的复合型住宅产品。
2国家层面的利好及用地政策＜2013年：《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》《社会养老服务体系建设十二五规划》《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》2013年：《养老机构设立许可办法》《关于加快发展养老服务业的若干意见》国发〔2013〕35号《关于促进健康服务业发展的若干意见》国发〔2013〕40号2014年：《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》建标〔2014〕23号《关于养老服务设施用地指导意见》国土资厅发〔2014〕11号《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》民发〔2014〕116号《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》国发〔2014〕29号《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》发改投资〔2014〕2091号《关于外商投资设立营利性养老机构的有关事项》《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》《关于推动养老产业发展的指导意见》2015年：《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》民发〔2015〕33号《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》国发〔2015〕66号《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》国办发〔2015〕84号《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》国办发〔2015〕85号《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》《关于印发养老产业专项债券发行指引的通知》《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》《战略性新兴产业专项债券发行指引》2016年：《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》民发〔2016〕179号《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》《关于做好医养结合服务机构许可工作的通知》《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》国办发〔2016〕91号《“健康中国2030”规划纲要》《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》国办发〔2016〕85号2017年：《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》中发〔2017〕1 号《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》国发〔2017〕13号《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》民发〔2017〕25号《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020年)》《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》财金〔2017〕86号3地方层面的利好政策北京：《共有产权养老服务设施试点方案》（京民福〔2016〕73号）支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。
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养老综合用地亮相招拍挂养老地产或全面启动
随着“中国社会老龄化加剧、养老金缺口日益加大、退休年龄延迟”等讯息层出不穷，“养老地产”的话题在2012年备受人们关注。
近期，多条关于养老地产的消息尤其吸引眼球：“养老综合用地”将于明年正式亮相北京土地招拍挂市场；保险公司大面积进军养老地产市场；上海将出台“全国补贴力度最大、最细”的基础养老设施补贴方案，重点鼓励民资进入……关于养老地产全面启动的一系列新闻再次成为业内外热议的话题。
北京：养老综合用地初试“招拍挂”
北京市国土局于日前透露，《北京市2013年度国有建设用地供应计划》已开始编制，其中养老设施用地将纳入该市年度国有建设用地供应计划；“养老综合用地”将于明年正式亮相北京土地招拍挂市场，并且这一举措将很快推向全国，多年悬而未决的“养老综合用地”终得正名。
据悉，养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。
在此之前，养老地产虽然已经在我国推行超过10年，但养老用地一向是属于地产市场的“擦边球”。
目前全国市场上在售、在建的养老地产项目，基本上都是建造于住宅用地或商业综合用地之上的，这使得全国各地的养老地产项目用地年限各异、土地性质相左，甚至不乏传统开发商采用开发+销售的模式，以养老地产为名低价获得土地，再通过“挂羊头卖狗肉”的模式进行销售。
本次养老综合用地的正式招拍挂，对于此类土地的用地性质有了较为明确的定义：即约70%的住宅用地加上不到30%的商业金融用地，以及少量的养老医疗设施用地。
上海：鼓励民资进军养老地产
9月上旬，从某知情人士处获悉，上海或将今年年内出台一系列养老产业扶持政策。
包括出台“全国补贴力度最大、最细”的基础养老设施补贴方案，重点鼓励民资进入，“现有市、区级财政共补贴1万，每张床位补贴至少会增加到原来的三到四倍”。
据了解，上海现有床位10.2万张，其中公办4.9万张，民营5.3万张。
以原先床均补贴1万为基数，一定比例通过资质审核，新增床位补贴二倍粗略计算，上海市及区县财政为此至少要多支出数亿元。
而新增补贴的最大受益者肯定是倾向于民间养老机构。
全国：多家保险公司进军养老地产
从去年底以来，保险公司进军养老地产的步伐骤然加快，一批项目已经先后动工。
2012年6月6日，泰康人寿旗下的第一家养老社区在昌平正式奠基开工，总建筑面积约30万平方米，计划于2015年正式入住。
2011年11月2日，位于河北省廊坊市万庄的国寿（廊坊）生态健康城(小区网论坛)正式开工建设。
今年8月底合众人寿（合肥）健康
谷项目签约，规划建筑面积80万平方米，总投资48亿元（不含土地成本）。
此外，2011年底，上海崇明(社区网论坛商铺)陈家镇还与中国太保、中国人寿、泰康人寿签订3个中高端养生养老项目的合作协议。
而中国太平集团7月底也在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦国际医学园区设立太平养老社区。
此前，对于保险公司进军养老地产的审核一直相当严谨。
如，泰康人寿股份有限公司在武汉准备投资开发的养老设施就曾因为保监会禁止保险公司进入养老领域而迟迟没有获得土地。
对于近阶段的“政策引导与放宽”，业界的一种声音认为，养老社区会创造保险业新的增长点，其向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链。
业内声音
“招拍挂”或改变养老地产格局
众所周知，由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。
但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。
如比较知名的“上海亲和源(小区网论坛)”就得到了原南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。
一旦养老综合用地采用“招拍挂”出让形式，会不会推高养老项目用地价格、招拍挂后是否能改变按房地产类缴税的情况等，随即成为业界人士的关注点。
对此，上海亲和源股份有限公司研究中心副主任王波在接受媒体采访时指出：“虽然养老产业带有商业属性，但其公益属性也很强，为保证养老产业‘不变性’和‘不走样’，政府相关部门应会对参加招拍挂的企业设置一定门槛。
”而这，也是目前在相关细则未出台之前，业内所达成的共识。
市场动态
平安斥百亿建“全龄化”社区
近日，一个总面积约150万平方米的平安养生养老综合服务社区落地桐乡，这是平安集团进军养生养老产业的首个项目，为长三角区域开启了全龄化全配套养老新时代。
据了解，该项目也是平安集团进军养生养老产业的首个项目，通过整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链，开发养生养老综合服务平台，开创全龄化全配套养老，该项目斥资超百亿，未来将成为一个约150万平方米集生活、疗养、教育、商业、休闲、社区服务为一体的养生养老综合服务社区。
和一般的养老社区概念不同的是，该项目融入亲情的理念，打出“全龄化”概念，通过会员型养老公寓结合产权型亲子养老产品，依托全配套设施，实现三代人全龄共生、各取所需的生活。
“全龄化”必然对相关配套提出了更高要求。
该项目以养老服务为核心，提供完善的医疗、教育、商业、养生、社区服务等配套设施。
目前，项目已经确定由瑞金医院提供社区内部全套医疗体系的建设，一期养老公寓由三星(小区网论坛)生命进行运营管理。
后续还将引进国际学校，国际级度假酒店，大型健身会所，大型商业和养身会所等诸多知名品牌。
此外该项目还通过产品创新实现了“一站式”养老，配备了亲子型养老公寓、非护理型养老公寓、半护理型养老公寓等，实现了一站式养老。
据悉，未来，平安不动产还将在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛进行五大战略布点全龄化养老社区。
相关负责人表示，开发养生养老综合服务社区，通过平安及国外专业的运营团队，形成候鸟度假养老模式。
作为平安在长三角的唯一布点，桐乡项目的“试水”意义重大。
（李子沐）
深度解析
养老地产井喷式发展的隐忧
中国社科院的一份报告显示：“预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，中国将进入深度老龄化阶段（即每3个人中有1个人需要提供养老服务），届时中国老年人的消费需求将达到年均5万亿元。
”而有调查称：社会上养老机构的床位数只能满足1%～2%，难怪中国养老地产市场被称为是“一块巨大的蛋糕”。
但就在保险公司率先进入养老地产、多家上市房地产企业涉足相关领域等等利好不断传来的同时，业内外对于养老地产的发展也不无担心。
首先，就是对于“过度繁荣”的忧虑：20年前，世界平均年龄最长的日本就曾大规模地建设各种豪华养老公寓，但不久之后就因与需求脱节，这些项目最后都相继倒闭，上演了一出波及甚广的“养老公寓破产悲剧”。
这与当下中国市场出现的各路资本蜂拥养老地产的场面颇有几分相似之处。
有资深养老地产开发业者就曾指出：“中国的养老产业不能脱离传统的居家养老观念，我们的发展方向和力度也要恰到好处，在开发过程中要注意产品真正符合老年人的需求，避免日本的状况在中国上演。
”
其次，是政策的不确定。
随着《老年人权益保障法》的出台，国家政策的确已开始向养老产业倾斜。
但是，目前所有的养老产业用地主要定性为“住宅类的其他用地”，如此一来，开发企业必须按照房地产类税种进行缴纳。
而此次养老综合用地“招拍挂”的消息传出的同时，相关税收是否会作出调整、政策上是否会给予一定的扶持，均未明确。
“其他包括拿地、盈利模式、老年护理相关法律责任界定等方面，都存在许多难以避免的‘难题’。
”一位养老地产先行者在接受笔者采访时如是说。