房地产行业的项目管理培训课件

项目的含义

对确定性对象按限定时间，费用和质量 标准完成的一次性任务。
项目的特征


项目任务和成果具有一次性； 项目目标具有明确性：如工期目标，费 用目标，质量目标； 项目系统具有整体性； 项目对象具有确定性；
房地产项目的定义

房地产项目是工程建设项目的一种，是 指在一定的时间，费用和质量的要求下， 为形成一定生产能力或使用功能的固定 资产，而按特定的程序完成的一次性任 务。
项目的生命周期

概念阶段 规划阶段 实施阶段 结束阶段
概念阶段

主要任务是根据公司的战略规划选定项 目并确定项目是否可行

1． 根据公司的整体战略规划选定项目（公司 高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展 部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制 订项目商业计划书。 2． 请相关专家、学者对项目进行评估与论证 （确定风险等级、进行资源测算等），提出项 目建议书。 3． 通过公司决策层批准进入下一阶段。
房地产行业项目管理
Presented by Stephen
前言

项目管理是房地产开发的中心环节 ，项 目管理已广泛应用于各个行业。同样， 在房地产行业，项目管理正逐渐成为企 业保障产品品质、取得经济效益的重要 手段。

建筑产品作为特殊的商品，一次性投资 大、建设周期长、使用寿命长，全生命 期均需维护，购房者可以说是花费了巨 资，因此房产的品质可谓“至高无上”。 房地产开发企业要想持续、长久、健康 发展，必须重视建设项目整个生命周期 的项目管理 ,以保证产品的品质，时刻 维护自身的声誉。
项目资源

资源: 一切具有现实和潜在价值的东西


自然资源和人造资源，内部资源和外部资源，有形 资源和无形资源 人力和人才(man)、材料(material)、机械 (machine)、资金(money)、信息(message)、 科学技术(method of S&T)及市场(market) 等.<7M>
(3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出 租及抵押。 中介机构：服务于三级市场，它是业主 与购买者或租赁者之间的桥梁。受理的 对象分散无系统，仅强化销售实施，提 供大量的信息，是单枪匹马独立作战， 是被动营销。
第一章：房地产项目管理概论



什么是项目 什么是项目管理 开发商项目管理工作内容 项目的生命周期 项目资源 国际项目管理发展 中国项目管理状况 项目管理知识体系
建筑施工阶段

工程建设阶段，是指房地产开发项目从 列入年度施工计划起，到项目施工全部 完成,通过建设主管部门主持的综合验收， 达到客户可以住用程度的过程。
经营阶段

房地产经营,是开发商通过对所开发房地 产的销售、出租和抵押,实现自己预期投 资收益的行为。该项工作从取得土地使 用权起，一直延续到房地产交付使用。

7． 项目销售（严格培训、统一说法、不留后 遗症、展示开发商的文化等）。 8． 水、电、气、智能化、网络、商业等进场。
本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠 抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建 商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政 府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系 及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制 质量---成本---进度、项目的销售等。

结束阶段
Hale Waihona Puke 项目结束的有关工作
1．项目验收（单体、消防、人防、环境、水 电、设备等），办理备案证。 2．物业公司对项目进行接管验收。 3．配合物业公司交房。 4．项目清算。 5．资产清理。 6．文档总结。 7．对整个项目进行评估总结，为其它项目作 准备。 8． 解散项目组。

本阶段的工作重点是办理备案证、配合 物业公司交房、对整个项目进行评估总 结，为其它项目作准备.
概述


房地产业是从事房地产开发，经营，管 理，服务等行业和企业的总称。 房地产可分为： (1) 一级市场指被国家垄断的土地市场， 发展商从国家手中取得的土地，称之为 一级市场。


(2) 二级市场：发展商在所取得土地上盖起的 房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 代理行：服务于二级市场，是发展商与购买者 之间的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统 性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择 和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装 和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动 营销。
5． 提出项目概要报告（营销、物业等机构参 与）。 6． 通过公司决策层批准进入下一阶段。

本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组 主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致， 然后对项目的有效性进行论证。
实施阶段

按计划启动实施项目工作

1． 建立项目组织。 2． 取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。 3． 制订项目计划（专业性、可行性）。 4． 通过项目（规划）设计、工程招标、招标 采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。 5． 通过规划、消防、人防、水、电、气、防 蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。 6． 合同管理（质量、费用、进度、范围、安 全等控制）。
本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并 请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确 定项目的可行性。

规划阶段

对可行项目作好开工前的人财物及一切 软硬件准备

1． 确定项目总负责人（重点项目）。 2． 确定项目经理。 3． 确定项目组主要成员。 4． 确认项目的有效性（项目最终产品的范围 界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资 源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的 工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险 评估）
项目管理


定义:项目管理是在项目活动中运用知识、 技能、工具和技术，以满足和超过项目 干系人对项目的需求和期望。 ——项目管理就是把各种资源应用于项
目，以实现项目的目标。
开发商项目管理工作内容
三大阶段 1，前期的准备阶段； 2，建筑施工阶段； 3，经营阶段

前期的准备阶段

主要是策划分析、办理项目立项和规划 的相关手续，主要包括编制选址意见书、 土地使用权出让、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、审定设计方案通 知书等，方可开工建设。当然，征地、 拆迁工作的完成也是申请项目开工的必 备条件之一。