万科金域传奇首开复盘报告
深圳某地产金域蓝湾房地产项目总结报告(深圳中原)
谢谢大家!
-“ 5000 ”变 “50000”
-金域蓝湾发现之旅的船票一张
-鼎太风华二期都以同样的办法5000变 30000作收筹的优惠。
深港推售互动
内外销不分地域界限 6月12日 “万科董事长王石先生访谈暨 金 域蓝湾2期香港记者招待会”为造事热点 7月12日 ““万科·深港辉煌建筑作品 展暨 香港展销会
70%的销售率
三. 绝密档案
万科本身策划人为操盘能手 促销优惠难度 鲜有超越万科控制传媒
四 . 制作花絮
样板房可一天通宵完工 中原VS中原 每周六活动值班 ALAN,余总监训身镀造
THE END
ALL RIGHT RESERVED 2004
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2220.10.22Thursday, October 22, 2020
金域藍灣2-“一個傳奇的誔生”
拍攝地點介紹
位于深圳市福田区福荣路以北,距深圳东西主干 道滨河路2分钟车程,距福田中心区约4公里,距 深圳高尔夫球场约1.5公里。 项目南面为国家级的红树林自然保护区和深圳 湾,与香港天水围遥相呼应。北面可观深圳市区景观和 高尔夫球场. 金域蓝湾为深圳市少数既具有城市生活便利,又可享受 永无遮挡的红树林海景的居住项目。
“中原” 為地產代理界的最強,代理 樓盤無數,獲奬無數,成績彪炳,行內 流行一句傳說:
“有中原,冇窮人!!!!”
今年所收的佣金片籌估計超過:
1億元
“萬科” 為地產開發商的佼佼者,開 發物業無數,在行頭最具名氣,做事細 致,多少地產商的模仿偶象,多少代理 商渴望合作的對象
繼2002年與中原夥拍的金域藍灣1 大受好評後,2003年4月與中原合 作又一巨獻
➢ 总建筑面积:约22万平方米 ➢ 其中:住宅:208000平方米
房地产项目营销复盘报告(代理公司)
房地产项目营销复盘报告(代理公司)目标对照:在经历为期6个月的XXXX三期代理的期后,我们来对照最初的预期目标,可以看出XXXX三期的销售团队并没能完成既定任务,具体任务完成情况一下是与目标的对比:通过数据对比可以看出。
1,不同月份内的创客情况是明显不同的2,在创客量较高的情况下,成交会必然出现的,但是成交率并没有提高。
3,在淡季时的暖场类活动类支持是非常少的。
4,创客任务只有在旺季来临时才能完成,淡季是没有完成的5,实际成交结果与成交目标距离太大。
细节重现:9月份:案场工作主要是要招聘和培训为主。
招聘过程中主要还是以同行推荐和贴小广告为主,同行推荐的人员相对素质比较好点,但是此类置业顾问缺乏打硬战的信心,而行业新人的可朔性较好,就是上手速度慢。
关键动作:1.对团队进行统一培训,由于团队新人占比较高,培训周期时间是不够的,所以特意将培训方式改为理论知识由浅到深,而演练设定不同客户角色,加入实时话语分析,为了更加快速进入谈客节奏。
并且此种做法也是为了,将有一定销售经验的老销售的谈客思路一起分销给新人,同时一遍观察老销售的谈客能力和谈客方式。
以便后期配合。
采用以对练形式来增加置业顾问的相互交流学习的机会,也好快速适应谈客节奏。
2.在对练过程中假设的客户问题如果没有较好的应对说辞,就集思广益,进行专题讨论,并形成文字全员背诵。
且设定正对新的客户角色进行对练。
3.约访同行踩盘,发展全名经纪人,以送一些小礼品的形式拉拢同行。
并且将项目笔记和线上售楼处,已经国庆节三期开售活动信息通过线上红包裂变的方式发给够业主,经纪人,同行,公司员工让其参与到活动中来,并将其扩散给周边人群,置业顾问(每天转发三次),且转发笔记都有转介信息模板。
10月份:主要以国庆节7天旺季,通过售楼处的暖场活动,国庆七天来访客户确实很多,现场氛围很好,但是前来参与现场活动的老业主居多。
1.在国庆7天里,售楼处来访客户绝大部分都是以看现房为主,虽说现场氛围不错,但是客户对项目的期房现状抗性还是非常大,直接导致客户听说是期房后,直接转去二期看先放了。
万科复盘报告
迎迎难难难而点而上分上—析————竞 区—项品 域客目低 竞户展心价 争示理干 激价弱扰 烈格
难点阐述:突破森林公园价格标杆
✓万科森林公园项目在区域内价格标杆地位已形成,项目距离森林公园仅3站路,如何拔升 客户心理预期,奠定项目首开均价成为关键。
✓2013年6月首开,备案均价8800元/平, 2015年4月睿庭加推,备案均价9900元/ 平,城市之光预计首开备案价13000元/ 平; ✓森林公园现状:学区建成,公园开放, 业主入住,产品接受度高,项目认可度高; ✓同一品牌之下,欲在森林公园基础之上 拔高价格,城市之光必须在产品及配套上 进行有效支撑。
一场伟大的航行
万科·城市之光首开复盘报告
合富项目组 20150703
如果这是一场伟大的航行
人们总畏惧于所不知,对于无人走过的前路心怀忐忑,然而本性中对 于未知的渴求推动者一批又一批的冒险者前赴后继,成为这一壮阔的 景象的先驱者,历经暴风,巨浪,当最终到达彼岸,在此刻或许我们
可以为自己送上些许荣光…..
新访转升验 66%
新访827组 电商223组
新访转电 商27%
老访电商 45组
新访512组 认筹162组
新访转筹 32%
老访认筹 51组
开盘来访435组,认购401套
开盘来访 435组
来访转购 率92%
二、操盘与蓄客
1.节点回顾 2.营销关键 3.精准拓客
临时 售楼部 开放
3月15日
初级验 资启动
升级验 资启动
3月28日 4月18日
迎难而上——竞 区品 域节低 竞成点价 争绩回干 激展顾扰 烈示
正式售楼部 开放活动
5月17日
样板间展 示&团购
万科城五期项目后评估复盘
经营指标复盘
从经营实现情况来看:1.财务指标较为均衡;2.整体去化速度较为平稳,受政策及市场影响2016年 10月后进入平销期,整体推售周期较长;3.工程供货相对及时,过程管理整体受控;4.客户满意度 起伏较大,2018年主要受垃圾站事件影响
经营维度 销售维度
经营指标 权益创造净利 毛利率 净利率 2016年认购 2017年认购 2018年认购
实
付
付
2018年3月
2018年5月
2018年7月
园林品质呈现,交 付成绩大幅提升
经营问题
另一方面,项目五期经营过程中也出现了部分典型问题:1、工程节奏问题 2、 客户群诉问题 3、园 林成本管理问题 4、 无梁楼盖处理问题事件
里程碑
开工 达到预售
封顶 精装完成 园建完成 消防验收 规划核实 竣工备案
一批次
二批次
三批次
【销售周期】2016.7-2018.3,三批推盘 一批(924套)开盘2016年7月31日,首推4/8/#,每隔一
周分别加推11#及10#,606天清盘(1个月去化90%) 二批(1029套)推售2016年9月10日,首推1/2#,11月
12日加推6#,12月17日加推3#,586天清盘(5个月去化 90%) 三批(1032套)推售2017年5月27日,首推5/7#,6月25 日9/12#加推,367天清盘(8个月去化90%)
建设用地规划许可证
取得建规证及施工
证
项目开工
一批次预售( 84天供货)
二批次预售
2015年10月
2015年12月
2016年2月
2016年4月
2016年6月
2016年8月
2017年/2018年
近三年万科财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言万科企业股份有限公司(以下简称“万科”或“公司”)成立于1984年,总部位于中国深圳,是中国领先的房地产开发企业之一。
自成立以来,万科始终坚持“为普通人创造美好生活”的理念,致力于提供高品质的住宅和社区服务。
本报告将对万科近三年的财务状况进行详细分析,以期为投资者、合作伙伴及公众提供参考。
二、财务概况1. 营业收入近三年,万科的营业收入呈现稳定增长的趋势。
2019年,公司实现营业收入3827.6亿元,同比增长24.8%;2020年,营业收入达到4408.2亿元,同比增长15.3%;2021年,营业收入为5014.3亿元,同比增长13.8%。
这一增长趋势表明,万科在市场竞争中保持了较强的盈利能力。
2. 净利润万科的净利润也呈现稳定增长态势。
2019年,公司实现净利润356.7亿元,同比增长22.3%;2020年,净利润为386.4亿元,同比增长8.1%;2021年,净利润为406.4亿元,同比增长4.7%。
尽管净利润增速有所放缓,但总体仍保持稳定增长。
3. 资产负债率万科的资产负债率在过去三年中保持相对稳定。
2019年,公司资产负债率为77.2%;2020年,资产负债率为77.6%;2021年,资产负债率为77.8%。
这一数据表明,万科在资产负债管理方面较为稳健。
三、盈利能力分析1. 毛利率万科的毛利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年,公司毛利率为24.8%;2020年,毛利率为24.2%;2021年,毛利率为24.5%。
毛利率的波动主要受市场环境、产品结构等因素影响。
2. 净利率万科的净利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年,公司净利率为9.3%;2020年,净利率为8.8%;2021年,净利率为8.1%。
净利率的波动与毛利率趋势相似,主要受市场环境、成本控制等因素影响。
四、偿债能力分析1. 流动比率万科的流动比率在过去三年中保持稳定。
2019年,公司流动比率为1.32;2020年,流动比率为1.28;2021年,流动比率为1.26。
房地产项目开盘总结复盘分析报告
高达50万平方米的复合型社区,二期将建设商业
综合体,其中包括商业街、酒店、大型写字楼、
高档公寓等业态。
➢
总占地3.2万方,总建面11万方
➢
容积率3.0,建筑密度25%
➢
绿化率35%
➢
总户数905套
两房居多,符合市场,90㎡主流刚需产品。
4 号 楼
3 号 楼
丰尚时代广场·熙龙湾本次加推的3、 4号楼位于一期地块的右侧,靠近半圆路。 推出楼栋为两梯四户的28层高层,底层 带有两层商业和架空层。
开盘现场整体流程设置
场地选择——全民健身中心场地开 阔,现场实际容纳客户400-600人, 保证了开盘现场的销售气氛;
分区安排——签到区、客户等候区、 及杀单区进行了绝对分割,保证相 互之间的独立性,开盘过程中各区 域总体运作顺畅;
动线设计——通过桁架、铁马形形 成单向动线,无重合、回流,保障 了客户安全,以及动线流畅;
杀单区——杀单区气氛紧张,杀单速度较快
重点把控:
保证销售气氛,快速逼定客户; 尽量将客户从89㎡产品引导至92㎡产品;
现场情况:
杀单员与销控员岗位分离,采取二对一的模 式,提高了杀单质量和速度; 预备选房区到杀单区专设引导岗,保证客户 动线连贯,节奏紧凑;
不足之处:
客户成功认购后没有马上去换票区换票,而 是在销控区游离,没有及时离开选房区;
九坤五环华 城
➢ 沿海赛洛城——六期纯新盘, 推售时间、产品、货量和本案 相同,最大竞争对手。
➢ 天合新界——尾盘,后期无新 产品,现有少量大户型和小户 型产品,与本案竞争非常小。
➢ 航天彩虹镇——尾盘,明年5 月推出新地块产品,现有少量 中大户型产品,与本案竞争较 小。
万科复盘报告ppt课件
万科森林公园4月25日推出: 睿庭3#、5#、6#、7#、8#楼共 计716套房源; 前期蓄客期认筹约1060组; 开盘现场到达客户约2000人,销 售706套,基本售罄; 开盘后,约有300余组客户未购 得合适房源。
12
迎难而上——竞 区品 域低 竞价 争干 激扰 烈 难点分析——展示区偏弱
老访升验 22组
新访转升验 66%
新访827组 电商223组
新访转电 商27%
老访电商 45组
新访512组 认筹162组
新访转筹 32%
老访认筹 51组
ppt课件
开盘来访435组,认1购6 401套
开盘来访 435组
来访转购 率92%
二、操盘与蓄客
1.节点回顾 2.营销关键 3.精准拓客
ppt课件
活动:万科注重的是每一次与客户接触的机会,所有的 活动都力求让人们感受到万科对于房子与生活的理解;
现场阵地展示:售楼部与示范区,品牌、项目、产品 所有价值点的具体体现与集中轰炸;
至于客户如何导入,请交给——渠道;
ppt课件
6
三、前所未有的品牌力量 城市品牌影响:
2008年万科金色名郡 2010年万科金域华府 2011年滨湖万科城 2012
蓄客工作;
临时售楼部展示条件有限,无法
支撑项目价值和高端属性,来访客
户对比森林公园,如何有效区隔,
ppt课件
并且有效利用来访客户成为难题。 13
迎迎难难难而点而上分上—析————竞 区—项品 域客目低 竞户展心价 争示理干 激价弱扰 烈格
难点阐述:突破森林公园价格标杆
万科森林公园项目在区域内价格标杆地位已形成,项目距离森林公园仅3站路,如何拔升 客户心理预期,奠定项目首开均价成为关键。
万科盈利能力分析2篇
万科盈利能力分析2篇万科盈利能力分析(一)随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速,房地产市场逐渐成为中国国民经济的支柱产业之一。
而万科地产作为中国最大的房地产企业之一,其盈利能力成为了投资者关注的热点之一。
本文将对万科地产的盈利能力进行深入分析。
一、总体情况2019年,万科地产实现营业收入6663.7亿元,同比增长9.0%;净利润705.4亿元,同比增长16.1%;经营性现金流净额308.2亿元,同比增长19.1%。
这一数据表明,万科地产在2019年保持了稳健的增长态势,其盈利能力也在不断提升。
二、营收情况2019年,万科地产实现的营业收入中,主要来自于房地产开发业务、物业服务业务和物业管理服务费等,其中房地产开发业务占比最大。
此外,公司还拥有多个地产项目,如商业地产、文旅地产等,尽管这些业务在公司整体财务数据中所占比例不高,但对于公司的发展具有重要意义。
三、利润状况从营业利润率来看,万科地产在2019年实现营业利润率为17.85%,较2018年提高1.16个百分点。
这一数据表明,公司在运营效率上取得了较好的提升。
同时,净利润率也呈现上升趋势,从2017年的14.2%上升至2019年的15.4%,这说明公司在控制成本方面取得了一定成果。
四、现金流状况现金流是衡量一家企业盈利能力的重要指标之一。
在2019年,万科地产的经营性现金流净额达308.2亿元,同比增长19.1%,这一数据表明公司的现金流水平良好。
同时,公司也在不断优化现金管理,提高现金的使用效率。
例如,公司可持续发展报告显示,公司2019年的自由现金流为285.9亿元,较上年增长36.9%。
这表明公司在管理现金方面取得了显著进展。
五、结论总体来看,万科地产在经营及管理方面实现了明显的进步。
无论是营收、利润还是现金流状况,都呈现稳健的增长趋势。
而在面对市场变化和经济形势下行的情况下,万科地产所持有的优质土地及合理的资产结构,也为其未来的发展奠定了坚实的基础。
万科财务状况分析
万科财务状况分析一、引言万科是中国房地产开发商之一,成立于1984年,总部位于广东深圳。
本文将对万科公司的财务状况进行分析,包括财务指标、财务报表和财务比率等方面的内容,以全面了解该公司的财务健康状况。
二、财务指标分析1. 营业收入根据万科公司2019年的财务报表显示,其营业收入为100亿元,较上一年度的80亿元增长25%。
这表明万科公司的主营业务取得了良好的增长。
2. 净利润万科公司2019年的净利润为30亿元,较上一年度的20亿元增长50%。
这表明公司在控制成本和提高效率方面取得了显著的进展。
3. 总资产截至2019年底,万科公司的总资产为500亿元,较上一年度的400亿元增长25%。
这表明公司的资产规模在持续扩大。
4. 总负债万科公司2019年的总负债为200亿元,较上一年度的150亿元增长33.3%。
这表明公司在扩大规模的同时,也增加了一定的债务负担。
三、财务报表分析1. 资产负债表根据万科公司2019年的资产负债表,公司的流动资产为200亿元,其中包括现金、应收账款和存货等。
公司的非流动资产为300亿元,主要包括不动产、厂房和设备等。
公司的负债总额为200亿元,其中包括短期借款、长期借款和应付账款等。
2. 利润表根据万科公司2019年的利润表,公司的营业收入为100亿元,其中包括房地产销售收入和租赁收入等。
公司的营业成本为60亿元,包括房地产开发成本和销售费用等。
公司的净利润为30亿元。
3. 现金流量表根据万科公司2019年的现金流量表,公司的经营活动现金流入为60亿元,主要来自于房地产销售和租赁收入。
公司的投资活动现金流出为40亿元,主要用于购置不动产和厂房设备等。
公司的筹资活动现金流出为20亿元,主要用于偿还债务和支付股息等。
四、财务比率分析1. 偿债能力比率根据万科公司的财务报表,其流动比率为2,说明公司有足够的流动资产来偿还流动负债。
而速动比率为1.5,说明公司的流动资产中有一定比例是存货,不太容易变现。
万科公司战略分析报告上
万科公司战略分析报告上(完整版)资料(可以直接使用,可编辑优秀版资料,欢迎下载)万科集团调查分析报告---宏观因素分析及行业竞争分析一、政治要素最近几年,国家制定了很多相关的政策,法律来限制疯涨的房价。
而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。
其中有:1、政府调控采取了平稳的步骤(1)前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场(2)部分城市的房价和成交量一直飙升,市场已经显得过热,房地产优惠政策适当退出。
2、限制房地产开发的的贷款管理。
对项目资本金比例达不到35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;限制了房地产商的资金来源,规范了房地产行业。
3、加强住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套( 含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。
增加了投资者投资房地产的成本,减少了消费者购买房屋的成本。
二、经济要素我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性,国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系,波动基本一致,但波幅前者大于后者。
但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。
国家的经济环境变化如下:1、国民生产总值持续高速增长这是影响房地产行业的最主要的经济因素,因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。
中国连续GDP连续这么多年的经济飞速发展,人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。
万科有山复盘报告(区域汇报版本)
建立客户反馈机制 :及时收集客户反 馈,不断改进服务 质量
总结回顾与未来展望
07
项目成果总结回顾
销售业绩:万科有山项目销售业绩显著,销售额和销售量均达到预期目标。
客户满意度:项目得到了客户的高度认可和好评,客户满意度达到了90%以上。
品牌影响力:万科有山项目的品牌影响力得到了提升,为万科在房地产市场的地位增添 了新的砝码。 创新与突破:项目在产品设计、营销策略等方面都有所创新和突破,为万科未来的发展 提供了新的思路和方向。
推广渠道选择及效果评估
推广渠道:线上广告、线下活 动、社交媒体等
效果评估:曝光量、点击率、 转化率等指标
数据分析:对推广效果进行数 据分析和总结
经验教训:总结推广过程中的 经验教训,为未来推广提供参 考
销售业绩及客户反馈分析
销售业绩:介绍万科有山的销售业绩,包括销售额、销售量等数据 客户反馈:收集客户对万科有山的评价和反馈,包括优点、缺点等 营销策略:分析万科有山的营销策略,包括宣传渠道、推广活动等 推广效果:评估万科有山的推广效果,包括曝光量、知名度等
化建议
服务提升措施: 介绍针对社区 活动所提供服 务的提升措施, 如增加活动项 目、提高服务
质量等
服务质量提升计划及措施
提升服务标准:制 定更严格的服务质 量标准,提高服务 水平
加强员工培训:定 期对员工进行服务 意识和技能培训, 提高员工的服务意 识和能力
优化服务流程:简 化服务流程,提高 服务效率
01
项目背景与目标
02
项目背景介绍
万科有山项目的起源和背景 项目的地理位置和周边环境 项目的历史和发展历程 项目的主要特点和优势
项目目标与定位
目标:打造高品质的居住环境,提升客户满意度 定位:面向高端客户群体,提供全方位的居住体验和服务 核心卖点:环境优美、配套完善、服务优质、品质卓越 目标客户群体:高净值人群、家庭客户、企业客户等
蓝色商务房地产开发商首开复盘报告通用PPT内容讲授
同学们都扶着栏杆在过道上看雨,看 那一漾 一漾的 水波荡 起的层 层涟漪 ,仿佛 自己心 中也下 了一场 春雨。 细细的 雨点打 在窗户 上,静 静的, 只留下 一条淡 淡的水 痕。渐 渐的, 窗户上 也凝起 了些许 莹透的 水珠, 像是负 着雨的 重,缓 缓地向 下滑去 。
MM房地产开发商+合富+世联
01
同学们都扶着栏杆在过道上看雨,看 那一漾 一漾的 水波荡 起的层 层涟漪 ,仿佛 自己心 中也下 了一场 春雨。 细细的 雨点打 在窗户 上,静 静的, 只留下 一条淡 淡的水 痕。渐 渐的, 窗户上 也凝起 了些许 莹透的 水珠, 像是负 着雨的 重,缓 缓地向 下滑去 。
前所未有的团队阵容
同学们都扶着栏杆在过道上看雨,看 那一漾 一漾的 水波荡 起的层 层涟漪 ,仿佛 自己心 中也下 了一场 春雨。 细细的 雨点打 在窗户 上,静 静的, 只留下 一条淡 淡的水 痕。渐 渐的, 窗户上 也凝起 了些许 莹透的 水珠, 像是负 着雨的 重,缓 缓地向 下滑去 。
2008年MM房地产开发商金色名郡 2010年MM房地产开发商金域华府 2011年滨湖MM房地产开发商城 2012年MM房地产开发商蓝山 2019年MM房地产开发商森林公园 2020年——MM房地产开发商城市之光 七年六城,MM房地产开发商已经成为一种力量,代表了新合肥人对品质生活的追求。
同学们都扶着栏杆在过道上看雨,看 那一漾 一漾的 水波荡 起的层 层涟漪 ,仿佛 自己心 中也下 了一场 春雨。 细细的 雨点打 在窗户 上,静 静的, 只留下 一条淡 淡的水 痕。渐 渐的, 窗户上 也凝起 了些许 莹透的 水珠, 像是负 着雨的 重,缓 缓地向 下滑去 。
01同学们都扶着栏杆在过道上看雨,看那一漾一漾的水波荡起的层层涟漪,仿佛自己心中也下了一场春雨。细细的雨点打在窗户上,静静的,只留下一条淡淡的水痕。渐渐的,窗户上也凝起了些许莹透的水珠,像是负着雨的重,缓缓地向下滑去。
史上最全的万科房地产项目投资分析报告
史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告目录第1章总论 (3)1.1.项目背景与概况 (3)1.2.主要技术经济指标 (8)1.3.问题与建议 (9)第2章项目投资环境与市场研究 (10)2.1.投资环境分析 (10)2.2.区域房地产市场分析 (14)2.3.销售预测 (21)2.4.营销策略 (27)第3章建设规模与项目开发条件 (29)3.1.建设规模 (29)3.2.项目概况现状 (29)3.3.项目建设条件 (30)第4章建筑方案 (35)4.1.设计依据 (35)4.2.项目设计主题和开发理念 (36)4.3.项目总体规划方案 (37)4.4.建筑设计 (39)4.5.结构设计 (40)4.6.给排水设计 (41)第5章节能节水措施 (44)5.1.设计依据 (44)5.2.建筑部分节能设计 (44)第6章环境影响评价 (45)6.1.编制依据 (45)6.2.环境现状 (45)6.3.项目建设对环境的影响 (46)6.4.环境保护措施 (46)第7章劳动卫生与消防 (48)7.1.指导思想 (48)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (48)7.3.消防设计 (49)第8章组织机构与人力资源配置 (52)8.1.组织机构 (52)8.2.人力资源配置 (52)第9章项目实施进度 (53)9.1.项目开发期 (53)9.2.项目实施进度安排 (53)9.3.项目实施过程控制措施 (53)第10章项目招投标 (55)10.1.工程项目招标投标概述 (55)10.2.工程项目招标投标因素分析 (57)10.3.招标依据 (59)10.4.招标范围 (60)10.5.招标方式 (60)第11章投资估算与资金筹措 (61)11.1.投资估算 (61)11.2.资金筹措 (62)第12章财务评价 (64)12.1.项目评估依据 (64)12.2.财务评价基础数据的选择 (64)12.3.财务评价 (64)12.4.不确定性分析 (65)第13章社会评价 (66)13.1.项目对社会的影响分析 (66)13.2.风险分析 (68)13.3.社会评价结论 (69)第14章研究结论与建议 (70)14.1.可行性研究结论 (70)14.2.建议 (71)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称:***居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称:***房地产开发有限公司单位性质:有限责任公司(外国自然人独资)注册资金:港币2,000万元单位住所:***市珠晖区沿江路29号业务范围:房地产开发、销售建设单位简介:***房地产开发有限公司是由***市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业,并经***市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业,公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等,现有职员26人,其中高级职称1人,中级职称7人,公司人员大都是经验丰富的专业人员,年开发能力为50万多平方米。
万科深圳楼盘案例分析
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例,探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目,本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求,打造出具有市场竞争力的房地产产品,并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商,其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求,也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面,包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等,以期为广大购房者提供有价值的参考信息,并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展,房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业,其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
万科魅力之城复盘报告2019
77
6月 77 10858
49
7月 49 10706
9月6日五期二批取证 (6、9、12#)
10554 78
10732 64
10809 72
8月 78 10554
9月 64 10732
10月 72
10809
10923
41 11月
41 10923
10755
91
12月 91
10755
四期一批次 五期一二批次
户型 A(边户115户型) B(南向89户型) C(边户89户型)
合计 A(边户115户型) B(南向89户型) C(边户89户型)
合计
套数 27 216 189 432 180 356 179 715
总面积 3138 19174 16927 39239 20886 30905 15875 67667
货值 (万元)
3605 19275 18627 41507 23511 31868 17701 73080
套数占比
6 50 44 100 25.17 49.79 25.03 100.00
货值占比
9 46 45 100 32.17 43.61 24.22 100.00
产品定位:从客户定位及地块分析得出,产品配比中,首置90㎡以 下产品需占比大
放;
竞品路口巡展、沃金巡展
竞品拓客拦截、地铁口拓展
乡镇海报粘贴、乡镇巡演拓展地缘客户
销售力 05 / 31
多维度,销售力提升:竞品培训、五期系列知识培训、案场风险要点培训、优秀销售经验分享会、实景示范区培训、每周 活动邀约培训、区域配套规划培训、日盘客call客、电访监督机制等
营销篇-营销策略
202X红色大气房地产项目复盘报告PPT模板
阶段三:上叠卖点炒作11月底至12月中旬
阶段四:下叠卖点炒作12中旬至12月底
售楼处开放前—— 分阶段线上炒作
02
关键点位桁架展示:在白马花园、城市花园等老社区重要点位的桁架上画,推广;亲子互动小型巡展:以亲子互动的形式,周末在城市花园、朗润园、假日风景、白马花园等6大老社区巡展;老带新入户关怀:特定节假日,以“老业主关怀计划”为由,将“老带新免物业费”计划推广到户。
对室内空间尺度不足的反馈
04
分功能展开——共性问题> >装修粗糙
对空间尺度不足的反馈
问题主要集中在用材档次、做工展示过于粗糙,尤其是前期开放了交付样板间,问题暴露明显。另外,在收纳及厨房配置方面,15%的客户反映收纳空间不足,尤其是上叠产品。主妇对厨房设计与配置有一定要求,普遍认为操作台空间不够。建议在后期单独包装“定制选装个性包”,增加更多“收纳空间”、“智能化”、“实用性家居”,弥补装修不足。
开盘情况回顾——截止1月16日,成交60组
产品形态
叠拼,负1-2F下叠,1-5F上叠
面积(平米)
下叠约110㎡,上叠约114㎡
推盘套数
148套(1、2、3、4、5、7、8、9、13、14)
资源
整体处于整个小区西北面,南侧临近商业,西临主干道出行方便。其中1#、2#、3#、4#、5#靠近置旺路,存在噪音和扬尘影响、13#靠近保障房,环境较差
202X年
知名项目8月至12月工作铺排:
12月
1月
2021年
12.20上叠样板房开放
项目自蓄客期至开盘:共计3700组有效留电,908组有效来访,153组认筹
开盘转化
测试意向、精准锁客
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150
100
系列1
50
0 10-12 10-13 10-14 10-15 10-16 10-17 10-18 10-19 10-20 10-21 10-22 10-23 10-24 10-25 10-26 10-27
日 期
数 量
10月 12日
241
10月 13日
55
10月 14日
28
10月 15日
41
架(部分主要路口设置两个)。对目标客户主要生活区域进行全覆盖,配合项目线上广告、线下拓客造势,对目
标客户进行全方位围截拦堵,使项目销售信息快速引爆,直接增加案场来访,一炮而红。
非常拓客
红海战术,席卷温州,5.8折起引爆抢房热钱
史无前例的千人拓客大军,一夜让金域传奇红遍温州
广告画面及全城拓客照片
活动总结:
10月 16日
16
10月 17日
19
10月 18日
25
10月 19日
36
10月 20日
25
10月 21日
20
10月 22日
18
10月 23日
17
10月 24日
17
10月 25日
29
10月 26日
42
10月 27日
47
汇总 676
从10月12日启动认筹以来,16日累计收筹676组,除第一天240余组之外,其 余平均每天20组左右,开盘前在诚意金最后倒逼下三天略有上升。
近90%大户型认筹客户 提前回访实现客户价值 强化和精细化管理
当天来人约1500人,700组, 通过现场人气挤压促进大 户型下单以及小户型客户 紧迫度
非常渠道
围截拦堵 无处不在
强行在温州约30个主要路口布点桁架,快速将项目58折起销售信息释放给客户和市场
路口桁架广告以及布点示意图
活动总结:
10月9-10日亮价的非常期间,采用温州市场上少有的非常渠道。在全城30几个主要路口,设置50块临时广告桁
目前累计销售数据 认购套数 385 认购面积 42985.77 认购金额 75881万 去化率 80%
签约套数
274
签约面积
29484.7
签约金额
47613万
签约率
71%
备注:开盘之前案场已经对120高区(14层以上)、140方、165方客户进
行点杀,因此开盘当天并未在销售范围之内。
去化产品结构
面积
群诉因素
受温州整体市场下行影响,购房 客户与开发商之间的矛盾激发, 房闹四起; 与项目同展厅的金域中央因为市 场、车位配比等原因出现群诉, 客户多次冲击项目展厅开业、样 板房开放、诚意金、开盘等活动, 严重影响客户信心以及项目正常 营销工作展开;
工程:4月出地面大道预售条件, 推售时已接近结顶按揭放款条件
万科金域传奇首开复盘报告
2014-11-08
第一部分:推盘背景简述 第二部分:销售数据回顾
目录
第三部分:营销推广回顾 第四部分:销售策略回顾 第五部分:成交客户分析
第六部分:未成交客户分析
第一部分:推售背景简述
项目概况
弱区位、大品牌、好产品
地理区位:温州高新技术产业开发区科技园(三垟街道黄屿村) 瓯
2014.9.12 2014.9.27 2014.9.27 2014.9.5
推盘背景
项目条件
•
两度搁浅,酝酿10月,绝地出击
市场背景
• 市场筑底,量价齐跌:温州市场 连续三年下跌,客户陷入一买就 跌的恐慌,市场信心降至谷底。 • 双限松绑、政策回暖:随着市场 政策反转,客户观望情绪有所好 转,但是处于政策窗口期,客户 出手动力仍然不足; • 区域放量,竞争激烈:温州东区 市场上半年滨江九里、爱情海岸、 一品国际等区域竞品集中放量推 盘,价格比较、客户分流压力大。 • •
非常拓客
9月9日晚上: DM单页40万份; 9月10-17日:
精细管理、强效执行、专人负责
派出千人特战小分队,一夜之间将温州所有道路上、小区、停车场上的车上插上项目DM单页,计划投放
组织精敢拓客队伍,针对温州市区11个主要片区实施主要街头举牌游街、和社区和临街店铺地毯式派单结
合的方式,将项目信息在全城范围引爆;
1.39:1
销售数据
本项目开盘当天销售数据:
前期认筹情况 认筹量 目标达成情况 套数 180 203 开盘当天销售数据 676组 金额 —— ——
开盘目标 实际完成
到访人数 成交量 到场解筹率 推售量 去化率 实现均价
800人 203 约50% 280 72.5% 约17200
本项目累计销售数据:
板块
1区:龙湾永中片区 2区:龙湾状元街道 3区:瓯海生态园片区 4区:新城东片区 5区:新城西片区 6区:南浦片区 7区:龙霞片区 8区:上陡门-洪殿片 区 9区:飞霞路-江滨路 片区: 10区:吴桥片区 11区:市中片区 状元、瑶溪 三垟乡、茶山镇、附一医、南白象镇 汤家桥路以东、高速东以西、瓯海大道以北、瓯江以南 府东路以东、温州大道以北、汤家桥路以西、瓯江以南 锦绣路以南、南浦路以东、府东路以西、瓯海大道以北 国宾一号以北、温州大道以南、温瑞大道以西、牛山北 路(双南路)以东 锦绣路以北、府东路以西、车站大道以东、瓯江以南 飞霞路(环城东路)以东、车站大道以西、锦绣路以南 、瓯江以北 过境路以东、南浦路以西、锦绣路以南、温州大道以北 广场路以东、飞霞路以西、锦绣路以北、瓯江以南
国客户转筹、派示范区邀请函
10.13第二波派单计划出街,强化58折 10.18日钢琴大赛、示范区预约开放
当日来电超过 400组,次日来 访剧增5.5倍 当日来访1000余人 转筹XXX组 新筹XXX组
10月19日启动140以上、120高区点杀 10月25日:实景展示区开放、演唱会兑票、钢琴大赛 10月27日:开盘
项目二期启动时候,面临温州传统媒体报纸效应下降、短信通道到达率低,而项目营销周期低,需要快速引爆的 双重压力。针对此问题,企划团队做出一个大胆的尝试——组织千人拓客大军,一夜之间插边温州路上车辆,白
天路口举牌、闹市派单并行。强有力的销售广告和一夜直接红遍温州的事件效应让项目瞬间成为温州最热楼盘,
项目58折起价格信息也在一天之内引爆了市场。同时较一期起势阶段重启项目推广的整体费用节省了30%左右。 截至开盘前的18天推广期内,达成日均约120组客户来访,示范区开放当日约2000人客户到访。
120 29%
未知
105 15%
诚意金面结构分析 面积段 房源数量 诚意金组数 诚意金/房源 88 147 265 1.8:1 105 59 103 1.74:1 120 158 198 1.25:1 140 87 78 0.89:1 165 29 23 0.79:1 其他 9 --
合计
480
676
第三部分:营销推广回顾
营销节点回顾
压缩营销周期,从启动到最终开盘仅用约1个月时,通过节点与活动的叠加来压迫人气;
9月22日 10月8日 10月18日 10月27日
第一阶段:预热
第一周
9.24案场价格暗示
第二阶段:引爆、认筹
第二周 第三周 第四周
第三阶段:实景开放
第五周
9.26线上推广启动
9月27日微美人海选 10.1-8日史前恐龙展 10.4-5日微美人大赛 10月8日客户回访,价格暗示 10.9红海计划启动,58折出街 10.12日演唱会赠票启动、微美人、赠可乐
诚意金结构分析
从诚意金结构来看,88-120平米这一段客户较为充沛,而大面积套型客户明显不足,如果集 中开盘会导致现场压强不够。可能跟报价比较模糊有关,本次诚意金落位基本集中在低区。尤
其是88方客户,15层以下客户约占比70%左右。
140 12% 165 未知 3% 1%
88 40%
88 105 120 140 165
2014.3.30
2014.4.3 2014.4.24 2014.4.27 2014.5.11 2014.5.16
15%左右不等的跌幅。
政策窗口期:随着限购、限贷接连松绑,市场 信心短期内逐步企稳。市场整体上访量和成交量 有小幅提升。 销售不力:从销售来看,2014年开盘销售项目 除经开区的碧桂园以及地段优势明显的大公馆之 外其余项目则皆因市场原因,蓄客不足导致无法 开盘,或开盘销售不佳。
产品配比
品类 首置 首改 二改 合计 面积(㎡) 88-105 120-125 140 165 顶跃 —— 套数 522 282 149 87 20 1060 比例 49.2% 26.6% 14.1% 8.2% 1.8% 100%
市场概况
2014年温州市区项目开盘表现情况 年份
2013年 1-10月 2014年 1-10月 上年同比
市场筑底下行,宏观政策转向,处于调控窗口期
2014年温州市区项目开盘表现情况 瓯海
5110 57.84
区域
成交套数 成交面积
鹿城
1966 26.24
龙湾
1593 15.44
合计
8669 99.52
项目
推出套数
诚意金数
实筹
到场人 数
实筹/房 源
去化率
开盘时间
爱琴海岸
珑庭三期 金廷一期
281
212 436 304 197 145
诚意金 10月 解筹率 11月 总量
88㎡
265
125 47% 6 131
105㎡
103
44 44% 1 45
120㎡
198
139 70% 4 143
140㎡
78
55 70% 4 59
165㎡
23
7 30% 0 7
数量
667 370 55% 15 385