万科金域蓝湾项目-分析报告
万科金域蓝湾调查报告
万科金域蓝湾调查报告时间：2012年2月19号调查人：XXX 、XXX地点：三角湖路与博学路交汇处（江汉大学斜对面）售楼地址：三角湖路与博学路交汇处。
交通状况：乘公交585、208至泰和百花园站下车，或乘202、204、205、596、597路在三角湖下车转乘208、585至泰和百花园站下车。
若是自驾则沿东风大道向南直行，至与三角湖路交汇路口转弯行驶至三角湖小学即到。
道路结构：东临博学路，西邻神龙大道，南邻车城西路，北邻三角湖路，通过龙阳大道、三环线可快速抵达武汉市各城区，距离规划中的地铁三号线约500米建设内容：主要建设住宅楼、商业、会所酒店式公寓、幼儿园、居委会、物业管理和地上、地下停车场开发商：武汉市万科万威房地产有限公司。
投资商：武汉万科房地产开发有限公司。
建筑单位：江苏江都建设有限公司。
开、竣工时间：2010—01—01、2012—03—01开盘时间：2010—12—18入住时间：2010—6—30建筑类型：板楼。
楼层状况：18层、24层、33层的高层建筑建筑面积：530000平方米占地面积：230000平方米建筑方位：西南二三环间城铁沿线3号线装修：精装修户型简介：独立的玄关系统，具有收纳功能，形成室内外的过渡空间；客厅与餐厅的合理融合，充分利用空间；L型或U型厨房，独立的冰箱位，布局、流线合理；具备家政功能的独立空间，对小户型面积的充分利用；卫生间“一字”型设计，套间相对独立。
物业费：2.98元/月/平方米项目概况：万科金域蓝湾位于汉阳经济开发区三角湖路与博学路交汇处，2009年12月24日武汉一名不见经传的小企业武汉万威咨询有限公司，以总金额135800万元代价“蛇吞象”般拿下武汉经济技术开发区这片地块，成为当时武汉房地产市场分级类地王项目，这就是今天武汉万科金域蓝湾的开篇之作。
拥有独特的风格，新古典主义的建筑，法式的园林。
小区绿化率为37.77%，容积率为2.5，建筑密度为14%，楼面地价2545元每平方米。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
全国第16座万科·金域蓝湾,登临唐山
全国第16座万科·金域蓝湾,登临唐山金域蓝湾，万科GOLDEN系列高端产品，景观舒居典范。
金域:城市核心，城市最高的居住文明和生活空间，也是为世人所仰望的精英领地。
蓝湾:城市中最美那道风景,不仅仅是水，更是自然的河流，自然与城市默契融合。
2002年7月，第一座具有泰式风情的金域蓝湾落户中国深圳，随后的10年，陆续在广州、佛山、东莞、南京、成都、厦门、长沙、珠海、无锡、武汉、天津、沈阳、抚顺等共15城留下了金域蓝湾的足迹。
Therefore, physicians were practising this profession requires not only medical expertise as a basis, but also to learn to apply for emergency medical techniques and methods to save a patient's life. These rules apply to the emergency department medical specialist the first 3 years of training. (For example, master, doctoral graduates, and residency can be reduced to 2 years), training goals through 3 years ofbasic training, the trainees master the basic theory, basic knowledge and basic skills, ability to achieve independent diagnosis and treatment of common acute and severe. To master common symptoms differential diagnosis of acute; master classification of emergency patient's condition; be familiar with first aid techniques and methods commonly used; the basic right and an independent common emergency first-aid treatment. Read books about emergency medicine; knowledge of clinical research methods, seamless integration of clinical practice, writes with a certain level of reports and reviews of medical records. Second, standardized training methods trainees to take part in specialist training standard set theory course, Rotary range should focus on emergency medicine, high risk should appear in the acute and severe Department Web-oriented, taking into account their relevant specialties. Wheel arrangement in clinical departments: emergency medicine (including emergency ICU) 15 months, related disciplines of emergency medicine rotation for 21 months. Detailed深圳金域蓝湾位于国家级福田红树林鸟类自然保护区内，泰式风情园、户户海景,为每一户家庭带来舒适、尊贵的奢华体验。
万科深圳楼盘案例分析
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例，探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目，本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求，打造出具有市场竞争力的房地产产品，并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商，其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求，也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面，包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等，以期为广大购房者提供有价值的参考信息，并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业，其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
万科金域蓝湾
交通与周边环境
周边交通 ：双龙大道、机场高速、将军大道、 宁杭二期高速公路，地铁1号线南延线（近百家 湖站和小龙湾站）、3号线新规划清水亭西路站 生活配套：小区配套有21班幼儿园、运动主题 会所、社区中心、净菜市场和社区商业街等， 能保证居民的日常生活需求。总体配套约2万平 米；小区配套有运动主题会所，会所面积近 2000多平方米。 商业配套：在双龙大道沿线，依托凤凰港、同 曦鸣城、21世纪商业等大型“旗舰”型商业项 目带动区块整体开发。 教育配套：南师大附中江宁分校，紧邻江宁唯 一三级甲等医院――同仁医院.
项目简述
万科金域蓝湾
项目地址：江宁清水亭东路9号 开 发 商：南京万科置业有限公司 占地面积：27.2万㎡ 容 积 率：2.0 总建面积：68万㎡ 建筑类型：低层 多层 小高层 高层 物业类型：住宅 开盘时间：2010年04月09日 主力面积：高层168㎡的四房 当前报价：15000元/平方米 物 业 费：1.9元/平方米*月 物业公司：南京万科物业管理有限公司 万科金域蓝湾位于江宁百家湖以南，双龙大道以东、清 水亭东路以北，双河交汇之处，是江宁百家湖、东山、科 学园、九龙湖四大板块的几何中心，这里牛首山河和外秦 淮河双河交汇，景观资源优越。 万科金域蓝湾小区总占地约27万平米（约408亩）。总建 筑面积约68万平米，其中地上部分约54万平米，地下部分 约14万平米。约3800住户，由多幢16-33层高层板式楼和低、 多层住宅组成。
产品分析
项目传承现代简约风格。 项目根据季节精心挑选了四季植被，缀以 西班牙特色小品，打造出布局自然、错落 有致的西班牙自然庭院。 小区一期特别设计有阳光运动带，用卵石 铺设出一条极富韵味的漫步长廊，长廊两 侧配有芳香植物，演绎灵动空间。漫步长 廊将篮球场、网球场、活动场有机串联起 来。
首次公开发售日情况分析报告
首次公开发售日情况分析报告Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am广州市金沙洲中粮万科金域蓝湾首次公开发售日情况分析报告二零零七年十一月二十日目录页码：1.中粮万科金域蓝湾简介 (3)1.1.基本资料介绍 (3)1.2.优缺点分析 (7)2.中粮万科金域蓝湾之开盘准备 (9)2.1.销售对外口径 (9)2.2.公开广告宣传 (10)3.中粮万科金域蓝湾公开发售之情况 (11)客户通知 (12)场地及人员安排 (10)公开发售日发售流程及岗位责任 (13)现场销售安排及客户反应情况 (16)销售价格情况 (17)4.中粮万科金域蓝湾开盘小结 (17)1.中粮万科金域蓝湾简介1.1.基本资料介绍1.1.1.建筑指标*上述数字摘自阳光家缘网站，2007年11月20日信息。
1.1.2.中粮万科金域蓝湾A4、A5、A6栋资料1.1.2.1.金域蓝湾目前可发售的有A4、A5、A6栋，楼高19层，其中首层为大堂，2～19层为住宅。
1.1.2.2.A4、A5栋为2梯5户。
，A6栋则为2梯6户。
1.1.2.3.A4、A5、A6栋有75㎡两房和93㎡-95㎡三房间隔，仅限三种户型设计1.1.2.4.A4栋楼宇户型面积分布（2层）1.1.2.5.A4栋楼宇户型面积分布（3-18层）1.1.2.6.A4栋楼宇户型面积分布（19层）1.1.2.5. A5栋楼宇户型面积分布（2-18层）1.1.2.7.A5栋楼宇户型面积分布（19层）1.1.2.6.A6栋楼宇户型面积分布（2-18层）1.1.2.8.A6栋楼宇户型面积分布（19层）1.2.优缺点分析1.2.2.优点分析1.2.2.1户型设计上展示了紧凑实用的两房、三房户型，户户设置入户花园，受众面广。
1.2.2.2户户配置入户花园、厨房、房间衣柜等各方面增加室内的收纳功能，可以说是“90/70”时代的创新实用家居1.2.2.3万科品牌发展商优势，大型社区项目令买家更有信心。
资讯装配式剪力墙结构体系在万科金域蓝湾建筑中的应用
资讯装配式剪力墙结构体系在万科金域蓝湾建筑中的应用近年来，随着国民经济的持续快速发展、节能环保要求的提高、劳动力成本的不断成长，装配式混凝土技术又重新发展起来。
人们逐渐认识到装配式技术在节能减排、提高住宅品质等方面的优势，以往装配式住宅防震性能差、防水防渗技术的缺陷也逐一得到解决。
1、装配式住宅结构体系及特点1.1 装配式住宅的结构体系装配式住宅结构体系按结构形式和建筑材料分为三大类，即装配式木结构体系、装配式轻钢结构体系、装配式混凝土结构体系。
装配式木结构体系是以木材为主要建筑材料的建造方式。
该体系有很多优点：围护结构与支撑结构相分离，抗震性能好，取材方便，施工速度快，节能环保等。
同时该体系的缺点也很突出：木结构本身具有防火、防潮和防虫害等方面的缺陷，较难实现复杂的建筑空间，只适合建造低层住宅、独立住宅，不利于土地资源的集约利用；我国木材资源缺乏，大量的木材消费会对我国的木材资源造成无法估量的破坏等。
这些缺点导致其并不适合中国装配式住宅的发展。
装配式轻钢结构体系与装配式木结构体系建造方法十分相似，可以沿用建造装配式木结构建筑的方法来建造装配式轻型钢材结构建筑，两者的区别在于木材是用钉子连接，而轻型钢材需要用螺栓。
该体系的优点在于：能满足建筑大开间、灵活分割的要求；体系轻质高强，可减轻建筑自重；易于进行定型化、标准化设计施工，便于检验建筑质量；结构延展性好，整体性强，抗震、抗风性能好；施工快、周期短，受天气、季节影响小；易于改造和拆迁。
该体系缺点在于：轻型钢材耐火性差，热阻小、导热快，耐腐蚀性差；建筑自重小，抗剪力的刚度不足；适用于低层(1～3层) 的独立式住宅( 别墅)，修建更高层的住宅则不够经济，不利于土地资源集约利用。
装配式轻钢结构体系的缺点也导致其在中国装配式住宅中难以推广[1]。
目前，装配式混凝土结构体系在我国装配式建筑市场占据着主导地位。
与其他结构体系相比，装配式混凝土结构体系发展历史悠久、技术成熟、耐久性好、结构刚度大而且造价低廉，易被消费者接受，同时许多发达国家已经有较成熟的研究实践经验可供参考、借鉴，因此，该体系是现阶段发展装配式住宅的首选结构体系。
万科金域蓝湾_营销策略总纲
2006年上半年有3宗土地出让，仅有一宗成交，楼面地价是2510元/㎡，测算出其建设成本为4600元/㎡左右， 再加上开发商获取利润，在不考虑其他市场因素的情况下其售价将达到5500元/㎡以上，较大幅度超过目前该 区域5000元/㎡左右的市场价格。说明尽管有新政影响，部分开发商对珠海未来房地产前景仍然看好。 2006年10月18日，“珠国土储2005－13”地块拍卖由华发以25.5 亿元获取，建面3510元/平方米，再加上契 税7000万元共26.2亿元的总价 ，宗地35.44万平方米，总建筑面积为72.66万平方米，功能定位为住宅、商业、 酒店、办公，挂牌出让的楼面地价为1200元/平方米。（万科、和黄、凯德臵地、中海、中信华南、招商、华 发）。而万科止步于1900元。
中华方兴· 每一间
本项目
方圆· 云山诗意
景山一号
金域廊院 钰海山庄 湖光山舍 华发新城 未拍卖地块 中新国际 华发国际 格力广场
银座
金碧时代 九洲假日 山海一品
万科· 珠海宾馆项目
蓝爵
金地项目
九洲时代 北岭项目
海湾半山
06年项目
在售项目 将售项目
上海中新· 中新国际
07年项目
面对众多本土与外来品牌发展商的合围，已不仅仅是产品与资源之 间的竞争。 但情侣路沿线未来高端项目的推出，有利于带动项目价格的提升， 同时，结合项目自身的产品品质和高调推广，项目存在进入珠海第 一阵营的机会。
项目现场展示品质不强，产品规划存在不足，整体档次不高，近期 营销中心将开放。
2.2竞争分析
华发九州
项目地址： 石华东路与情侣路交界 处西北侧。 建筑面积：3.9万平米 建筑形式：2栋高层， 28层
户型：4房，复式
工程进度：地基阶段 预计发售时间：2007 年中
万科营销总结分享
谢谢大家！
精品pp
附件 应对举措——提高上门量
工作思路： ➢常规：借力客户满意度活动、博洛尼样板房营销节点、外展场提高客户上门量； ➢非常规：线下炒作、拓展山西客户渠道、珠三角购房200万以上万客会金卡会员。
200万以上万客会金卡会员资源利用（7月）
客户渠道拓展
山西看房团、分销渠道拓展（8月） 澳门教师团购客户渠道（7月中旬）
背后的故事：
——另类解读之您未曾知道的“金域蓝湾”
[关键字]： 逆势营销、标杆、回款、结算
[案例简介]： 项目一期推售，突破片区价格与销售速度；但二期开盘时间一再推 延、客户流失，且遇9.27之后市场开始调整，于07年12月22日开盘， 销售率65%，实现均价15800元，其尾盘销售影响3个月之后的三期 蓄客，也挤压了三期的定价空间； 在一期的光环下，三期发售筹备工作与二期尾盘销售重叠，定价空 间触顶，客户量不足，市场观望情绪弥漫，超高层如何逆势突围？
可适当调整方式。同时利用无产权车位及各类礼品进行逼定。优惠周期不宜过短，至少执 行2周，让市场有一个接受期。
※线下客户渠道：开办PTcall班，通过购买三级地铺资料，对高端客户业主推广优惠信 息。启示：后续可利用多方线下渠道推广项目优惠。如高端老小区巡展、酒店拓展。
※同行拓展：三级地铺联动。启示：可联系多方联动，举行联动答谢激励大会，促进联
提高上门量
宣传渠道拓展
现场营销活动
拱北展场（8月） 半求软文炒作、户外（7-9月） 珠海高端客户群短信、珠三角重点城市短信（7-9月） 山西直邮、珠海直邮（7-9月） 博洛尼PK松下，火烧金域蓝湾—国际豪宅精装品鉴会 7.12-13博洛尼“流金岁月”开放及海湾鸡尾酒会（7月）
每周现场小活动，配合客户满意度维护开展
万科产品分析报告范文
万科产品分析报告范文1. 引言万科地产是中国房地产开发商之一，在房地产行业树立了很高的声誉。
万科不仅以其高质量的房产项目而闻名，还以其创新和多元化的产品系列而备受赞誉。
本报告旨在对万科的产品系列进行分析，评估其优点和不足，并给出建议，以进一步提高产品质量和市场竞争力。
2. 产品概述万科的产品系列非常丰富，包括住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
以下是对几个重点产品进行的详细分析：2.1 万科住宅产品万科住宅产品以其高品质和宜居性而受到广大消费者的欢迎。
产品分为经济型、中档以及高档住宅，以满足不同消费层次的需求。
建筑设计注重于空间利用和舒适度，同时还考虑到环保和可持续发展因素。
2.2 万科商业产品万科在商业地产领域有着丰富的经验，并且推出了多个成功的商业项目。
万科商业产品注重于商业规划和运营，提供独特的购物和娱乐体验。
同时，它还吸引了多个知名品牌入驻，增加了产品的吸引力和竞争力。
2.3 万科写字楼产品万科写字楼产品受到企业的广泛认可，很多跨国公司都选择万科写字楼作为办公场所。
万科写字楼产品注重于空间布局和技术设施，提供舒适和高效的工作环境。
此外，写字楼还提供了灵活的租赁方式，以满足不同企业的需求。
2.4 万科酒店产品万科酒店产品以其独特的设计和出色的服务而受到宾客的高度评价。
万科酒店注重于提供豪华和舒适的住宿条件，并提供多元化的餐饮和娱乐设施。
酒店服务团队的专业性和热情使万科酒店成为了旅行者的首选。
3. 产品优点在对万科产品进行分析后，我们认为万科的产品有以下优点：3.1 高品质万科产品以其高品质而闻名，无论是住宅、商业、写字楼还是酒店，都注重于提供高品质的产品和服务。
这使得万科在市场上建立了良好的声誉，赢得了消费者的认可和信任。
3.2 多元化万科产品系列非常多元化，涵盖了不同的领域和消费者需求。
这种多元化使得万科能够满足不同层次和类型的消费者需求，扩大了其市场份额。
3.3 创新设计万科产品的设计注重于创新和实用性。
万科项目可行性研究报告
万科项目可行性研究报告
根据万科项目的可行性研究报告显示，该项目具有以下几个方面的可行性：
1. 市场需求：万科项目的核心业务是开发房地产项目，根据市场调研，所在地区存在较高的住房需求，且市场对于高品质、环境友好的房地产项目的需求较为旺盛。
2. 土地资源：万科项目已经取得了对应的土地资源，并且土地位置较为优越，地理位置便利，靠近商业中心和交通枢纽，具有良好的发展潜力。
3. 技术实力：万科作为一家知名房地产开发商，具有雄厚的技术实力和丰富的项目实施经验，有能力保证项目按时按质完成。
4. 资金实力：万科拥有稳定的资金来源和充足的资金实力，有能力满足项目的资金需求，保证项目的顺利进行。
5. 法律政策支持：当地政府对于房地产项目有一定的政策支持，包括土地供应、税收优惠等方面的政策，为万科项目的顺利推进提供了良好的环境。
综上所述，万科项目具备一定的市场需求、土地资源、技术实力、资金实力和政策支持等可行性条件，具备开展房地产开发项目的潜力和条件。
然而，在项目实施过程中还需要注意风险管理，比如市场需求变化、土地政策变动等因素对项目的影响，需要制定相应的风险防范和应对措施，以确保项目的成功实施。
万科金域蓝湾项目推广房地产策划案
•在海上一切超然 •红树林轴心，全海景府邸
塑造项目高尚形象
•当建筑成为永恒 •当生活可以流传
建筑品质、建筑细节
建筑之上的流传生活
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•让消费者的眼光从项目的一个形象认知转移 到关注项目建筑本身，让市场重新认识金域蓝湾。
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开盘广告
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关注金域蓝湾的建筑，欣赏这里的流传生活
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系列广告
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系列广告
即房子可以住得舒服、住得舒适， 人可以是自由的、放松的、陶醉的。
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建筑却完全不一样
建筑首先是品质的
•是有内涵的 •是文化的 •是有价值 •不随时间的递增转移其价值
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•房子可以做到最美，但是外在之美却是短暂的 •生活可以是舒适和享受的，但是生活的方式也 在不断的变化。
•不变的是建筑 •建筑的意义在于它和生命一样长久
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•金域蓝湾与金海湾、鸿景湾、碧海红 树园、蓝湾半岛比起来就是房子与建 筑之间的关系。
•10年后大家还在谈论金域蓝湾 •20年后大家还在思考金域蓝湾 •30年后大家还为金域蓝湾骄傲……
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我们的第一层结果：
金石建筑，万科金域蓝湾
•不完全因为金域蓝湾获得了建筑金石奖， 重要的是金域蓝湾是一座有价值的建筑， 一座品质经得起推敲和考验的建筑; •无论整体还是细节，无论时间的长久……
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•我们动用大量的工具：视、听、触、嗅和大脑
•反复走访和比较金海湾、鸿景湾、碧海红树园、 蓝湾半岛和金域蓝湾。 •思想经历了动荡、震撼、升华，才感悟到我们 看到的是一座建筑。
4
建筑的形成：
树林
房屋
住宅
建筑
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建筑的形成的结果：
树林
房屋
上海写字楼“万科金域蓝湾”项目介绍
上海写字楼，上海写字楼出租，上 海创意园，上海创意园出租，上海
万科·品牌就是生产力
一直以来、万科都在根据企业发展战略和市场需求变化，不断的进行品牌架构的整合和 完善！2000年万科品牌整合战略启动，01年在国际4A公司[精信]的主创下、万科“建筑无限 生活”的品牌主题开始响彻中国！ 在项目品牌方面，从早期“景”字（天景、荔景、福景 等）系列产品开始，万科在全国先后 形成了“城市花园”、“四季花城”、“万科城”、 “魅力之城”、“金域蓝湾”等系列产品线！
上海写字楼，上海写字楼出租，上 海创意园，上海创意园出租，上海
金域蓝湾户型展示：
两室两厅一卫
面积约为100ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ米
1、主要功能空间全南向设计；
2、超大南向近11米面宽，采光、
户型均好； 3、功能空间布局合理，户型方正、 利用率高； 4、南向双阳台、主卧外飘窗设计， 景观尽收眼底；
上海写字楼，上海写字楼出租，上 海创意园，上海创意园出租，上海
NTT武藏野研究开发中心：
长沼社区公园：
HAT神户 滩之滨· 胁之滨：
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金域蓝湾景观设计思路：
1.引领新“生活文化”的景观氛围： 景园设计中设置了定义为“室外起居室”的小空间，把传统的室内空间功能延伸到室外。 2.屋顶“绿色平台”的营造： 项目主要景园设置在3.6米高的架空层上，人们拾阶而上，绿色平台豁然开让。 3.光之轴与水之轴的景观轴线： 景观设计中的轴线和骨架，光之轴主要体现在有特色的斜穿整个绿色平台的发光灯柱； 水之轴为绿色平台上主要的水系，冬日形成特色的岩石园。
三室两厅两卫 面积约为135平米
1、主要功能空间全南向设计； 2、南向超14米面宽，主/次卧双飘 窗设计，采光、户型均好；
北京住总万科·金域国际项目调研报告
配套
商场
医院 银行 饮食 娱乐
相关配套设施
项目拥有26万平米商业综合体，包含写字楼 及商街 • • 永旺国际商城 20万平米大型购物休闲中心
甲级写字楼
商场
• •
上地实验小学 57间配有多媒体教学系统的现代化教室，占 地15000平方米
• •
解放军309医院 国家首批三级甲等综合医院
学校
医院
推广活动
总套数 172套 12套 18套
未售套数 10套 1套 3套
租予“永辉超市”
金域国际住宅销售情况 楼号 3#楼 4#楼 5#楼 合计 总套数 104 104 200 408 下订未签 5 3 4 12 未售套数 1 — — 1
相关配套设施
学校
幼稚园: 蓝天幼儿园、回龙观中心幼儿园、凯尔宝宝婴儿园、汇佳幼儿园、北郊农 场幼儿园、北京新世纪幼儿园等 中小学: 上地实验小学、北外附校、回龙观中心小学、昌平实验小学及清河三中、 人大附中等 大学: 清华大学、北京大学、北京体育大学、华北电力大学等 项目拥有26万平米商业综合体，包含写字楼及商街，永旺国际商城（北清路，20万 平米大型购物休闲中心）、奥特莱斯（规划中，约15万平米购物中心）、星美购物 中心、金五星商厦、华联商厦（2个）、苏宁电器等 北大国际医院（建设中）、解放军309医院、回龙观医院、清河医院、北京和平医 院、天使妇儿医院 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、北京农村商业银行等 距离1公里范围之内：必胜客、闽南海鲜酒家、西二旗川菜。距离1-2公里范围：金 百万、肯德基等。 永旺国际商城（北清路，20万平米大型购物休闲中心）、奥特莱斯（规划中，约15 万平米购物中心）、星美购物中心、金五星商厦、华联商厦（2个）
房地产项目设计任务书
“金域蓝湾”项目设计任务书委托单位（甲方）：武汉城市建设投资有限公司被委托单位（乙方）：大洋不动产委托范围：项目总平面规划方案和建筑单位方案设计一. 设计依据1. 本项目计划立项批文2. 本项目选址意见书（意向性）及概念方案审查会议纪要3. 本项目1:1000规划红线附图4. 本项目地质勘探资料5. 国家及武汉市现行有关法规、规范二. 项目简介1. 项目名称——金域蓝湾2. 项目现状条件“金域蓝湾”项目位于洪山区的关山片区，地块东至粮食集团地块，西达学府景观大道，南临城市主干道，北接未来规划的高级职业院校。
整幅用地沿城市主干道以北横向分布，整体呈梯形状，东西长约400米，南北进深约在190—360米之间。
地形趋向基本表现为：北高南低，地形局部有起伏，层次分明、三山夹一沟、局部凹陷。
地块内有北、西南、东部三处缓坡，中部和南面相对低平。
地块内最高点标高约299m，最低处标高约276m，垂直高差23m。
该用地轮廓方正，地形多样，有一定的坡地沟谷，所处的位置更是未来当地城市的窗口，具备先天的地理地形优势。
“金域蓝湾”地处规划中的教育园区范围，职教园更是当地的“东扩南连”政策发展的重点区域，政府规划职教园将在未来几年内打造成为当地的文化、教育中心。
它将是当地最为重要的人文宜居社区。
而且项目南临的城市主干道路段将随着2007年底高速的全线贯通，日益扮演着更为重要的角色，城市主干道将是加强当地与重庆主城经济联系的纽带，重庆“一小时经济”在当地的实现，将进一步推动整个区域乃至整个城市的经济发展。
教育园、高速路双管齐下，势必将带来本项目更好的发展契机。
本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目靠近禽蛋市场区域，周边还建房物业形象整体落后；城市主干道目前的道路整治不甚理想，道路状况不佳；区域远离传统的城区，生活成熟度低，配套不足；目前开通的交通车少且路线长，区域交通通达性差等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。
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万科金域蓝湾个案分析
项目基本概况 项目详细解析 项目配套解析 供销及价格分析 户型详细解析 项目营销推广 精装修、物管、智能化
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数据来源：南京中原DRC监测数据
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万科金域蓝湾——优劣势分析
S —— 优势
W —— 劣势
1、品牌开发商
1、项目周边有多个变电站，南侧有高压线，存在辐射污染
2、方山、牛首山河、外秦淮河，景观资源优越 2、项目西南侧设有一个垃圾房，存在气味污染
3、项目部分房源采用地暖、新风系统等高科技 系统
4、精装，国内外一线品牌。U8全新家居空间系 统，满足更高层次的需求
5000平米社区中心广场
3000平米小区内部水景 商业街（餐饮区）
2000平米3层社区 中心
5000平米21班双语 幼儿园
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内部配套 具体设施
会所
2000余平米运动主题 会馆，包含室内外双 泳池、跳操房、瑜伽 房、动感单车房等
幼儿园 21班
5、小区有21班幼儿园、运动主题会所、社区中 心、净菜市场和社区商业街等配套。
6、产品类型多样，可满足各阶层人士的需求
7、品牌物业
3、地铁一号线小龙湾站（高架），距离项目仅700米，另小区外 环线路，存在噪音污染 4、周边配套尚待完善
5、已交付房源出现诸多问题，业主评价越来越低 6、西北方向有一自来水厂，可能会有噪音污染 7、周边的交通不太便利
高密度组团
低密度组团 （卡蒂斯庄园）
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万科金域蓝湾——项目规划
项目是一个以16-33层高层和联排别墅为主的中密度住宅社区，但未来规划了少量的多层花园洋房产品。
高层住宅
期数 多层 高层
已推栋数 1栋（5） 9栋（16-33）
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万科金域蓝湾——客群
项目无论产品定位还是营销推广均定位高端，因此客群主要以35岁以上私营企业中高收入者为主。
年龄层次：30岁以上 从事行业：以企业高管、私营业主、公务员为主 个人收入：年收入20万以上 购买方式： 按揭、全款 认知渠道： 地铁广告、老业主介绍 客户区域：江宁本地居民为主，少量其他区域居民 购买动机：改善性需求较多，二期刚性需求较多 购买诱因：看重项目的品牌、物业管理等方面
项目商业定位于社区型商业，主要满足小区居民日常生活需求为 主。商业规划为24000平米2-3层的沿街商业。
业态，为社区及周边提供便捷的商业服务。
规划业态：约24000平米，位于小区西侧一层
小型底商,另有部分大面积2-3层的独立式商业，
生活配套区
一层商铺，二楼是物业,局部有3层。17套小
会所 （ 2000平米）
项目基本概况 项目详细解析 项目配套解析 供销及价格分析 户型详细解析 项目营销推广 精装修、物管、智能化
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数据来源：南京中原DRC监测数据
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万科金域蓝湾——项目基本信息
开发商：仁南京金域蓝湾置业有限公司 位置：清水亭东路9号 占地面积：272298.4平米 总建面：544596平米 容积率：2.0 绿化率：40% 建筑风格：西班牙 车位配比：机动车位4009个，非机动车位6882个 规划总套数：3836套 物业类型：住宅、商业、别墅 建筑类型：高层（22栋）、花园洋房（7栋），联排 （36栋） 主力户型：二房（88平米）、三房（110、135平米）、 四房（168平米） 销售价格： 14000-15000元/平米
万科金域蓝湾——项目规划
项目规划了四期，目前已经销售到第二期。一期现已经销售殆尽。
期数
一期
二期
开盘时间
2010.4.10
2011.7.29
三期 未定
四期 未定
规划物业 高层、联排 高层、联排 未定 未定
一期
二期
面积区间
89-302
88-128
未定
主力户型
三房、四房、 二房、三房、
联排
联排
未定
未定 未定
势明显。
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万科金域蓝湾——交通
项目周边公共交通不太便利，周边只有几条公交线路，对外路网较为发达，能便捷达到市区各区域。
项目所在的九龙湖板块是南部新城建设重点打 造部分。项目规划了商业街、会所、幼儿园、社 区中心等一系列社区配套，打造高端宜居的西班 牙风情社区。 【方位】项目位于江宁百家湖以南，双龙大道以 东、清水亭东路以北，双河交汇之处，是江宁百 家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中
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万科金域蓝湾——项目区位
项目虽然没有位于主城区，但却位于百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心,区位优势明显。
万科金域蓝湾位于江宁百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心。地铁一号、
三号线双地铁覆盖区域，双龙大道快速通道与主城无缝对接。紧邻百家湖商圈，区位优
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万科金域蓝湾——建筑风格
项目外立面采用淡黄色的涂料，显得舒适而高贵，符合项目的西班牙建筑风格。
建筑风格：西班牙建筑风格 ✓材质：外墙为涂料 ✓屋顶：平顶 ✓阳台：一期除168平米均封闭，二期为敞 开式
天元西路
一 号 南 沿 线
21世纪 国际公寓
本项目
心，还是牛首山河和外秦淮河双河交汇处。
【对外道路】周边有清水亭东路、双龙大道、地 铁一号南延线、在建的地铁三号线等，交通较为 便利。
骏景 华庭
天泽苑
【公共交通】区内21路、119路、安广线，地铁
一号南延线。小区在早晚高峰有到地铁百家湖站
的班车。
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万科金域蓝湾项目个案
南京中原地产研究部 NanJIng.09.2011
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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万科金域蓝湾项目个案分析
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万科金域蓝湾——内部配套
虽然项目周边的商业配套尚待完善，已有商业配套距离项目有一定距离，但是项目自身的配套独立成 体，配备了功能完善的公共配套服务设施，有运动会馆、21班的幼儿园、菜场、餐饮区、生活区、娱 乐休闲场地。
2个篮球场
2000平米会所 商业街（生活区）
项目规划图
8#
6# 7#
4#
5#
3#
2# 1#
31#
30#293#7#
42# 41#
28#
19# 22#
项目实景
项目实景
项目点评：做为曾经名震南京楼市的“江宁牛首山河地
王”金域蓝湾是万科在南京最大的开发项目，也是万科
进军江宁的开山之作。
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万科金域蓝湾个案分析
项目基本概况 项目详细解析 项目配套解析 供销及价格分析 户型详细解析 项目营销推广 精装修、物管、智能化
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定。
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万科金域蓝湾——项目规划
项目规划了两大组团，分别为高密度组团和低密度组团（卡蒂斯庄园）。卡蒂斯庄园为多层的花园洋房 和联排别墅。花园洋房一层住户可享有一个30-70平米不等的南向小院和一个20平米左右的下沉式庭院， 联排别墅每位住户均享有80-210平米不等的小院面积。
已推套数 16套 1246套
别墅 7栋（2）
36套
占比 1.23% 95.99% 2.77%
区
会 所
联排别
墅区
社区
中心 幼儿园
万科金域蓝湾规划四期，目前已经推出 二期。该项目规划了22栋高层（16-18）、7 栋花园洋房（5）、36栋联排别墅。其中一 期规划了8栋高层（16-18）、9栋联排别墅 （3）；二期规划了4栋高层（33）、14栋 联排别墅（3）；三期、四期未定。
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万科金域蓝湾——外部配套
项目周边的双龙大道沿线云集了凤凰港、同曦鸣城、21世纪商业等大型商业体。紧邻江宁唯一三级甲等医 院――同仁医院。
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万科金域蓝湾——景观设计
项目营造出西班牙风格的生态庭院，运用绿植，结合坡地起伏打造出景观层次感。