汕头市物价局关于印发《汕头市物业服务收费公开指导性意见》的通知
物业服务收费问题探讨
意识 、自我管理 、自主经营意识较低 ， 表现在 ： 是 自主管理意识 薄弱 ，通 过业主委员会履 行 自 主管理的比例低 。汕头市实行物业服务的住宅小 区４０ １ 个 ，成立业 主委 员会 的仅 有５ 个 ，仅 占１ ．％。多数 １ ２４ 住宅 区业 主委员会 既没有与物业管 理企业签订物业服 务合 同 ，也没有制 定业主公 约和议 事规 则 ，已签约 的 依 法签订 委托管理合 同的前 提下 ，参照各类政 府指导 则形 同虚设 ，对物业 管理企业履 行职责 、业主履行义 价 约定或 由双方协商 议定 ；对 尚未成立业 主委员会 的 务缺 乏监督力度 。同时 ，业 主委 员会没有办公场所和
二 ．物业 服 务 和 收 费 存 在 “ 四低 ”现 象
康发 展 ，物业服务 收费纳入政府 价格管理 。在价格管 从 当前情 况看 ，物业服 务总体 处在 “ 层次低 、问 理形 式上 ，对物业 服务收 费实行 政府定价 ，物业服 务 题多”的发展阶段 ， 存在 “ 四低”突出问题 。 收 费按照 “ 以区养 区” 、 “ 收支平衡 ”的原 则逐个核 （ ） 一 市场主体的市场意识低 定收费标准。 国家 和省 、市 的相 关法规 、政策鼓 励和赋予业 主 第二阶段 ： 物业服务发展 阶段 ， 物业收费实行政府 自主管理 ，提倡 业 主通过 公开 、公平 、公正 的市场竞 管理和市场调节相结合 。 ０ ９ 年代后期 ， 随着城市化进程 争 机 制选 择 物业 管理 企业 ，业 主 与物业 管 理企 业 可 加快 ， 居民住宅小区建设规模扩大 ， 高档住宅小区数量 根据 公布物业服 务收费等级 ，结 合物业管理 区域 内的 日 益增多 ， 物业服务行业蓬勃发展 ， 物业服务社会化和 实际 ，约定 服务的项 目和相应 的等级标准 。但 从情况 专业化水平明显提高。１９ 年广 东省人大颁布 《 ９８ 广东省 看 ，物业服 务市场参 与主体市场化 观念 、业 主 “ 花钱
汕头市房产管理局、汕头市物价局关于印发《汕头市住宅小区物业管理服务等级标准》的通知
汕头市房产管理局、汕头市物价局关于印发《汕头市住宅小区物业管理服务等级标准》的通知文章属性•【制定机关】汕头市物价局,汕头市房地产管理局•【公布日期】2011.12.14•【字号】汕房产[2011]214号•【施行日期】2011.12.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文汕头市房产管理局、汕头市物价局关于印发《汕头市住宅小区物业管理服务等级标准》的通知（汕房产〔2011〕214号）各有关单位、物业服务企业、业主委员会：根据国家、省有关法规政策和《印发广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价［2010］1号）等规定，为配合《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范物业服务收费问题的通知》（汕价［2011］264号）和《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》（汕价[2011] 265号）的公布实施，制定了《汕头市住宅小区物业管理服务等级标准》，现印发给你们，作为业主与物业管理企业协商定级的依据，请遵照执行。
原汕头市规划与国土资源局汕头市物价局《印发﹤汕头市普通住宅小区物业管理服务等级标准﹥的通知》（汕规划国土［2004］291号）同时废止。
汕头市房产管理局汕头市物价局二〇一一年十二月十四日汕头市住宅小区物业管理服务等级标准一、综合管理服务（一）一级标准1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6. 小区设有服务中心或服务处，公示24小时服务电话。
急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
汕头市物价局、汕头市规划与国土资源局关于公布汕头市中心城区物业服务收费政府指导价的通知
汕头市物价局、汕头市规划与国土资源局关于公布汕头市中心城区物业服务收费政府指导价的通知文章属性•【制定机关】汕头市规划与国土资源局,汕头市物价局•【公布日期】2004.12.23•【字号】汕价[2004]236号•【施行日期】2005.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】价格正文汕头市物价局、汕头市规划与国土资源局关于公布汕头市中心城区物业服务收费政府指导价的通知（汕价[2004]236号）各有关单位：为规范物业管理服务收费行为，根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和市物价局、规划与国土资源局《汕头市物业管理服务收费实施办法》有关规定，结合我市的实际，在充分考虑物业管理企业合法权益和业主、使用人经济承受能力的前提下，制定汕头市中心城区住宅物业服务收费政府指导价，现就有关问题通知如下：一、汕头市中心城区住宅物业管理服务收费政府指导价收费标准按(附件)规定执行，其公布各等级、类型收费标准为基准价，可以上浮5％，下浮10％。
二、电梯电费、维修保养费：首层免费，第二层有使用电梯的起点价0.50元／㎡月，从第三层起每层累进加收0.05元／㎡月。
电梯加价标准上浮为零，下浮不限。
三、已成立业主委员会的住宅物业管理小区，其住宅物业服务收费由业主委员会在征得广大业主同意后与物业公司按照公布的物业服务等级和相应的政府指导价协商确定，并签订服务协议。
四、未成立业主委员会的住宅物业管理小区，其住宅物业服务收费：1、物业买卖合同已约定前期物业服务收费标准，且该收费标准符合现行公布的政府指导价的，按买卖合同约定的物业服务收费标准收费；超过现行公布的政府指导价，合同约定计费起止时间未到期的，若双方仍同意依照合同约定的从其约定，若买受人或业主有提出修改的，应按照同期新公布的政府指导价重新约定。
2、物业买卖合同未约定前期物业服务收费标准的，由全体业主与物业公司按照公布的物业服务等级和相应的政府指导价协商确定，并签订服务协议。
汕头物业管理费标准
汕头物业管理费标准物业管理费是指由物业管理公司按照相关规定，向业主收取的用于维护和管理小区公共设施、公共区域以及提供相关服务的费用。
汕头市作为一个发展迅速的城市，物业管理费标准也在不断调整和完善。
下面将就汕头物业管理费的标准进行详细介绍。
首先，汕头市的物业管理费主要包括基本物业服务费和公共维修资金两部分。
基本物业服务费用于小区的日常维护和管理，包括保洁、绿化、保安、照明等服务的费用，而公共维修资金则用于小区公共设施和设备的维护和维修。
根据《汕头市住宅小区物业管理条例》，物业管理费的具体标准由物业管理公司和业主委员会共同商定，并报居民代表大会审议通过后执行。
其次，汕头市的物业管理费标准一般根据小区的不同情况而有所差异。
一般来说，高档小区的物业管理费标准会相对较高，因为这些小区通常配备了更多的公共设施和提供更多的高端服务，而经济适用房或老旧小区的物业管理费标准则相对较低。
此外，小区的建筑结构、楼层高度、绿化面积、配套设施等也会对物业管理费的标准产生影响。
再次，汕头市的物业管理费标准还受到市场供求关系和政府政策的影响。
随着城市的发展和经济水平的提高，人们对小区居住环境和服务质量的要求也越来越高，这就需要物业公司提供更多更好的服务，从而导致物业管理费的标准相应上涨。
同时，政府也会出台相关政策来规范物业管理费的收取和使用，以保障业主的合法权益。
最后，作为业主，我们应该关注物业管理费的使用情况，监督物业公司合理使用物业管理费，确保物业管理服务的质量和效益。
同时，我们也应该积极参与业主委员会的工作，与物业管理公司共同商定物业管理费的标准，并对物业管理工作提出建设性意见和建议。
总之，汕头市的物业管理费标准是一个动态的、复杂的问题，受到多种因素的影响。
只有通过业主、物业管理公司和政府的共同努力，才能制定出合理、公正的物业管理费标准，为小区的和谐发展提供保障。
希望本文能对汕头市物业管理费标准有所了解，并能够引起大家对物业管理费问题的关注和思考。
汕头市物价局关于进一步加强和规范物业服务收费管理有关问题的通知
汕头市物价局关于进一步加强和规范物业服务收费管理有关问题的通知文章属性•【制定机关】汕头市物价局•【公布日期】2012.04.01•【字号】汕价[2012]59号•【施行日期】2012.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文汕头市物价局关于进一步加强和规范物业服务收费管理有关问题的通知（汕价〔2012〕59号）各区县物价局，濠江区发展规划局、城市建设管理和环境保护局、城市综合执法和安监局，澄海区房产管理局、潮阳区房地产管理局、潮南区住房和城乡建设局、南澳县住房和城乡建设局，汕头高新区国土资源局，金平、龙湖房屋管理所：为进一步规范物业服务收费管理行为，根据有关规定，现就住宅物业服务小区约定具体服务等级和收费标准、物业服务收费标准备案、申领收费许可证程序等有关问题通知如下：一、住宅物业服务小区具体服务等级和收费标准的确定须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订前期物业服务合同（示范文本参考样式见附件一）或物业服务补充协议（参考样式见附件二）。
二、实行政府指导价的物业服务收费，必须向区县政府价格主管部门备案、申领收费许可证。
三、物业服务收费标准备案、申领收费许可证应提交如下资料：（一）物业服务收费备案申请书（参考样式见附件三）和填写《广东省经营服务性收费申请表》一份；（二）物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证及住宅小区命名批准文件复印件或房产主管部门出示的物业管理区域备案回执复印件；（三）物业服务收费备案表（样式见附件四）；（四）经住宅物业服务小区所在地房地产主管部门加具意见的已签订物业服务协议的业主用户名册（样式见附件五）；（五）与业主协商确定具体收费标准签订的前期物业服务协议或补充协议复印件。
四、区县政府价格主管部门受理物业服务收费备案、收费许可证申请后，对符合规定的，应在10个工作日内出具备案文书（具体样式见附件六）和收费许可证。
汕头市物业服务收费标准
汕头市物业服务收费标准Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】汕头市物价局《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》（汕价[2011]265号）各区县物价局，高新技术产业开发区国土资源局，保税区规划与国土资源局，濠江区发展规划局、城市综合执法和安监局，澄海区房产管理局、潮阳区房地产管理局、潮南区规划与国土资源局、南澳县国土资源局，金平、龙湖、濠江房屋管理所，市物业管理行业协会，市各有关单位：根据国家、省有关法规政策和广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《印发广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）等规定，在进行成本监审，召开价格决策听证会，听取各方面意见建议基础上，经研究，现就物业服务收费问题通知如下：一、按照补偿成本、合理盈利、依法纳税、分步实施、兼顾群众承受能力的原则，适当调整实行政府指导价的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费标准（附件一、二）。
物业服务收费包含小区的公共照明、绿化等共用水电费分摊，物业服务企业不得再向业主分摊公共照明、绿化等共用水电费。
二、建设单位与物业服务企业应按政府指导价规定和优质优价原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。
建设单位与物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。
三、装修保证金（押金）一次性收取，每户1500元，装修人员出入证工本费每证（卡）5元。
四、住宅装修产生的垃圾余泥由业主或使用人自行处理的，物业服务企业不得强制提供服务,不得收费；物业服务企业接受业主委托处理住宅装修产生的垃圾余泥清运费按每吨不超过 50元的标准由双方协商确定。
五、本通知从 2012年1月1日起执行。
原汕头市物价局、汕头市规划与国土资源局制定的《关于公布汕头市中心城区物业服务收费政府指导价的通知》（汕价〔2004〕236号）和汕头市物价局《关于物业管理区域内自有产权车位（车库）物业服务收费有关问题的通知》（汕价〔2011〕108号）同时废止。
汕头市物价局关于要求明确收费标准的问题的复函
汕头市物价局关于要求明确收费标准的问题的复函文章属性
•【制定机关】汕头市物价局
•【公布日期】2010.07.16
•【字号】汕价函[2010]206号
•【施行日期】2010.07.16
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】财政其他规定
正文
汕头市物价局关于要求明确收费标准的问题的复函
（汕价函〔2010〕206号）
汕头海捷科技服务中心：
你中心《关于要求明确收费标准的报告》悉。
经研究，现函复如下：
一、贵重货物是指每件价值8000元以上的物品；
二、无法称重量的或轻泡货物，按2立方米折一个计费吨收费；
三、法律、法规、规章、行政主管部门有明确规定的，从其规定。
二〇一〇年七月十六日。
汕头市物价局关于印发《汕头市物业服务收费公开指导性意见》的通知
汕头市物价局关于印发《汕头市物业服务收费公开指导性意见》的通知文章属性•【制定机关】汕头市物价局•【公布日期】2011.12.07•【字号】汕价[2011]266号•【施行日期】2011.12.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财政其他规定正文汕头市物价局关于印发《汕头市物业服务收费公开指导性意见》的通知（汕价〔2011〕266号）各区县物价局，高新技术产业开发区国土资源局，保税区规划与国土资源局，濠江区发展规划局、城市综合执法和安监局，澄海区房产管理局、潮阳区房地产管理局、潮南区规划与国土资源局、南澳县国土资源局，金平、龙湖、濠江房屋管理所，市物业管理行业协会，市各有关单位：为做好《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范物业服务收费问题的通知》（汕价〔2011〕264号）和《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》（汕价〔2011〕265号）等规定的贯彻实施，现将《汕头市物业服务收费公开指导性意见》印发给你们，请遵照执行。
二O一一年十二月七日汕头市物业服务收费公开指导性意见为规范物业服务收费行为，提高收费透明度，强化业主对物业收费监督，根据有关法律法规和政策规定，现就推行物业服务收费公开提出如下意见：一、物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
二、物业服务企业为全体业主提供有偿服务，收费的收入和支出应当进行公开。
收费收支情况每季度公开一次。
三、物业服务企业实行收费收支公开，应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
物业服务企业收取物业服务收费和其他涉及向业主收取的费用应按照规定实行明码标价，明码标价形式和具体要求见附件，以前我局有关文件中与本通知要求有抵触的物业服务收费明码标价规定停止执行。
物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用应按照规定实行明码标价。
汕头市物业收费标准
汕头市物业收费标准一、物业管理费。
根据《中华人民共和国物业管理条例》规定，物业管理费是指由物业服务企业按照业主大会决定的物业管理服务项目和服务标准，向业主收取的费用。
物业管理费的收取标准应当合理，不得损害业主的合法权益。
在汕头市，物业管理费的收费标准一般包括基础管理费、公共服务费、维修基金等项目，具体收费标准由物业服务企业与业主大会协商确定并公示。
二、停车费。
对于有停车场的小区或商业综合体，停车费是业主和租户必须支付的费用之一。
停车费的收费标准一般由物业服务企业根据停车场的位置、大小、设施等因素确定，并报业主大会审议通过后执行。
在汕头市，停车费的收费标准应当公开透明，不得存在任何不合理的收费项目，确保收费标准合理合法。
三、清洁费。
清洁费是指小区或商业综合体内部和外部环境的清洁费用。
物业服务企业应当按照实际清洁工作量和清洁费用，与业主大会协商确定清洁费的收费标准，并公示执行。
清洁费的收费标准应当合理，不得存在任何虚假成本或不合理加收的情况。
四、绿化维护费。
绿化维护费是指小区或商业综合体内部和外部绿化环境的维护费用。
物业服务企业应当根据实际绿化维护工作量和费用，与业主大会协商确定绿化维护费的收费标准，并公示执行。
绿化维护费的收费标准应当合理，不得存在任何不合理加收或滥收的情况。
五、其他费用。
除了以上提到的费用项目外，物业服务企业在收取其他费用时，应当明确费用项目和收费标准，并经业主大会审议通过后执行。
其他费用的收费标准应当合理合法，不得存在任何不合理加收或滥收的情况。
总之，汕头市物业收费标准应当遵循公开透明、合理合法的原则，保障业主的合法权益，促进物业管理服务的规范化和高效化。
物业服务企业应当严格执行相关法律法规和政府规定，确保收费标准的合理性和公正性，为业主和租户提供优质的物业管理服务。
汕头市物业服务收费标准
汕头市物价局《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》（汕价[2011]265号）各区县物价局，高新技术产业开发区国土资源局，保税区规划与国土资源局，濠江区发展规划局、城市综合执法和安监局，澄海区房产管理局、潮阳区房地产管理局、潮南区规划与国土资源局、南澳县国土资源局，金平、龙湖、濠江房屋管理所，市物业管理行业协会，市各有关单位：根据国家、省有关法规政策和广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《印发广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）等规定，在进行成本监审，召开价格决策听证会，听取各方面意见建议基础上，经研究，现就物业服务收费问题通知如下：一、按照补偿成本、合理盈利、依法纳税、分步实施、兼顾群众承受能力的原则，适当调整实行政府指导价的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费标准（附件一、二）。
物业服务收费包含小区的公共照明、绿化等共用水电费分摊，物业服务企业不得再向业主分摊公共照明、绿化等共用水电费。
二、建设单位与物业服务企业应按政府指导价规定和优质优价原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。
建设单位与物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。
三、装修保证金（押金）一次性收取，每户1500元，装修人员出入证工本费每证（卡）5元。
四、住宅装修产生的垃圾余泥由业主或使用人自行处理的，物业服务企业不得强制提供服务,不得收费；物业服务企业接受业主委托处理住宅装修产生的垃圾余泥清运费按每吨不超过 50元的标准由双方协商确定。
五、本通知从 2012年1月1日起执行。
原汕头市物价局、汕头市规划与国土资源局制定的《关于公布汕头市中心城区物业服务收费政府指导价的通知》（汕价〔2004〕236号）和汕头市物价局《关于物业管理区域内自有产权车位（车库）物业服务收费有关问题的通知》（汕价〔2011〕108号）同时废止。
汕头物业收费标准
汕头经济特区物业管理条例时间：2012-08-31 点击：19740 次汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告（第3号）《汕头经济特区物业管理条例》已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2012年8月31日通过，现予公布，自2012年12月1日起施行。
汕头市人民代表大会常务委员会2012年8月31日汕头经济特区物业管理条例（2012年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第一章总则第二章物业管理区域及配套设施设备第三章业主、业主大会及业主委员会第四章前期物业管理第五章物业管理服务第六章物业使用及维护第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。
第二条特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。
第三条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第四条市、区（县）人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。
第五条市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。
区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
区（县）人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监督管理。
住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法按照各自职责负责物业管理活动的监督管理工作。
第六条街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
汕头物业费收取标准
汕头物业费收取标准物业费是指由业主按照所拥有的房产面积或套数按月交纳给物业管理公司的费用，用于维护小区内的公共设施、保洁、绿化、安保等各项服务的费用。
合理的物业费收取标准不仅可以保障小区内的基础设施和服务质量，也能够维护业主的利益，保持小区的整体环境和安全。
因此，制定合理的物业费收取标准对于小区的健康发展至关重要。
首先，汕头物业费的收取标准应该充分考虑小区的实际情况。
不同小区的规模、地理位置、建筑年限、配套设施等因素都会对物业费的收取标准产生影响。
一般来说，小区规模大、配套设施齐全的物业费会相对较高，而规模小、设施简陋的小区则会相对较低。
因此，在确定物业费收取标准时，需要充分考虑到小区的实际情况，不能一刀切，也不能盲目提高费用。
其次，汕头物业费的收取标准应该符合相关法律法规的规定。
根据《物业管理条例》的规定，物业费的收取标准应当公开透明，合理合法。
物业管理公司在制定收费标准时，必须经过业主大会或者业主委员会的讨论和审议，并且要向业主公示，接受业主监督。
此外，物业费的收取标准还应当符合国家相关法律法规的规定，不能存在违法违规的情况。
再次，汕头物业费的收取标准应该能够保障小区的基础设施和服务质量。
物业费作为业主对物业管理公司提供的服务的报酬，应当能够保障小区内的公共设施、保洁、绿化、安保等各项服务的正常运行。
因此，物业费的收取标准应当能够覆盖这些费用，并且要有一定的合理增长空间，以应对通货膨胀等因素的影响。
最后，汕头物业费的收取标准应该能够维护业主的利益。
物业费的收取标准不仅要合理，还要能够保障业主的利益。
在制定收费标准时，应当充分考虑到业主的支付能力，不能过分增加业主的负担。
同时，物业管理公司在使用物业费时，也应当公开透明，不能存在挪用、浪费等情况，保障业主的利益。
综上所述，汕头物业费的收取标准应当充分考虑小区的实际情况，符合相关法律法规的规定，能够保障小区的基础设施和服务质量，同时也要能够维护业主的利益。
汕头中海物业服务有限公司与许丽卿物业服务合同纠纷一案民事二审判决书
汕头中海物业服务有限公司与许丽卿物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省汕头市中级人民法院【审理法院】广东省汕头市中级人民法院【审结日期】2021.02.18【案件字号】(2020)粤05民终1357号【审理程序】二审【审理法官】翁汉光张丹华林思浩【审理法官】翁汉光张丹华林思浩【文书类型】判决书【当事人】汕头中海物业服务有限公司;许丽卿【当事人】汕头中海物业服务有限公司许丽卿【当事人-个人】许丽卿【当事人-公司】汕头中海物业服务有限公司【代理律师/律所】陈鸿龙广东公天律师事务所【代理律师/律所】陈鸿龙广东公天律师事务所【代理律师】陈鸿龙【代理律所】广东公天律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】汕头中海物业服务有限公司【被告】许丽卿【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。
【权责关键词】代理民事权利违约金合同约定回避新证据关联性质证诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】事实与理由：许丽卿承认自2016年1月1日开始拖欠物业管理费，上诉人已于2016年11月1日、2017年11月1日、2018年12月1日、2019年10月1日分别在涉案小区许丽卿房屋大门张贴《物业费催缴通知书》，明确告知应缴纳拖欠的物业费及违约金。
此期间，涉案房屋常由许丽卿亲家公居住打理，上诉人工作人员亦多次上门向其亲家公协商缴纳拖欠物业费事宜，同时还多次致电许丽卿本人进行催讨，并曾于2017年10月14向其邮寄《物业费催缴通知书》。
事实摆明，上诉人已依法在多个时段以多种方式向许丽卿催讨物业服务费，2017年7月之前的物业服务费诉请并未过诉讼时效。
许丽卿一直知晓上诉人的催讨行为，仍采取各种方式回避不予正面回应，实属恶意违约拖欠物业服务费。
上诉人特请二审法院查明事实，依法改判支持上诉人上诉请求。
汕头市物价局、汕头市价格协会关于开展汕头市价格诚信单位评选活
汕头市物价局、汕头市价格协会关于开展汕头市价格诚信单位评选活动的通知【法规类别】价格综合规定【发文字号】汕价[2007]95号【发布部门】汕头市价格协会汕头市物价局【发布日期】2007.04.06【实施日期】2007.06.04【时效性】现行有效【效力级别】XP10汕头市物价局、汕头市价格协会关于开展汕头市价格诚信单位评选活动的通知（汕价〔2007〕95号）各区县物价局，市房地产协会、物业管理专业委员会、餐饮业协会、酒店协会：根据省物价局、省价格协会《关于组织开展创建价格诚信单位活动的通知》（粤价〔2006〕272号）要求，为推动我市信用建设，市物价局、价格协会决定在房地产、物业服务、餐饮、酒店四个行业中开展价格诚信单位评选活动，现将《汕头市价格诚信单位评选活动工作方案》印发给你们，请结合本地、本行业情况，认真组织宣传和发动工作，鼓励有条件的企业积极参与，推动我市的价格信用建设。
工作中碰到的问题，请及时与我们联系。
附件：汕头市价格诚信单位评选活动工作方案二OO七年四月六日汕头市价格诚信单位评选活动工作方案为进一步推动我市社会信用体系的建设，营造诚实守信的经营环境，根据省物价局、省价格协会《关于组织开展创建价格诚信单位活动的通知》（粤价〔2006〕272号）要求，汕头市物价局和汕头市价格协会决定在实行市场调节价的商品和服务单位中开展汕头市价格诚信单位评选活动，评选活动方案如下：一、指导思想创建价格诚信单位活动，以“三个代表”重要思想和国家“十一五”发展规划为指导，通过政府引导、企业参与、群众认可、社会监督的方式，大力倡导经营者诚实守信的理念，强化经营者价格自律意识，营造公平竞争的市场环境，保障经营者与消费者的合法权益，并通过价格诚信制度建设，使价格诚信工作在为我市社会与经济服务中发挥良好的激励作用。
二、评选范围价格诚信单位的创建和评选，主要在实行市场调节价的商品和服务的经营单位中进行。
本次评选活动先在房地产、物业服务、餐饮、酒店四个行业中开展。
汕头市物价局、汕头市房产管理局关于规范物业服务收费问题的通知
汕头市物价局、汕头市房产管理局关于规范物业服务收费问题的通知文章属性•【制定机关】汕头市物价局,汕头市房地产管理局•【公布日期】2011.12.07•【字号】汕价[2011]264号•【施行日期】2012.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文汕头市物价局、汕头市房产管理局关于规范物业服务收费问题的通知（汕价〔2011〕264号）各区县物价局，高新技术产业开发区国土资源局，保税区规划与国土资源局，濠江区发展规划局、城市综合执法和安监局，澄海区房产管理局、潮阳区房地产管理局、潮南区规划与国土资源局、南澳县国土资源局，金平、龙湖、濠江房屋管理所，市物业管理行业协会，市各有关单位：根据国家、省有关法规政策和广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《印发广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）的规定，现就规范物业服务收费问题通知如下：一、物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
实行政府指导价的住宅物业服务收费，依照各服务等级和服务内容分等定价，优质优价。
物业服务各等级服务内容按房地产行政主管部门会同价格主管部门制定公布的标准执行，各住宅物业服务小区的具体等级由物业服务企业和业主根据小区的具体服务质量，通过签订物业服务合同约定。
二、物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
三、实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整，由价格主管部门会同房地产行政主管部门制定公布最高上限价格。
各物业服务企业在公布最高上限价格内，根据物业小区的服务等级、服务质量、业主承受能力等因素，与业主协商确定具体收费标准，并报当地的区县政府价格主管部门备案。
汕头市物价局关于规范市区房地产经纪收费行为有关问题的通知
汕头市物价局关于规范市区房地产经纪收费行为有关问题的通知文章属性•【制定机关】汕头市物价局•【公布日期】2002.09.24•【字号】汕价[2002]236号•【施行日期】2002.09.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文汕头市物价局关于规范市区房地产经纪收费行为有关问题的通知（汕价[2002]236号）各房地产经纪机构：为规范我市房地产经纪服务收费行为，维护双方当事人的合法权益。
根据汕头市物价局、汕头市规划与国土资源局《关于规范我市房地产中介服务收费的通知》(汕价(2002)211号)和汕头市物价局、汕头市人民政府纠正行业不正之风办公室《关于全面推行收费公示制度的通知》(汕价[2001]52号)的规定，结合本行业的实际情况，现将房地产经纪服务机构申领《广东省经营服务性收费许可证》及做好收费公示等有关问题通知如下：一、凡在本市区从事房地产经纪服务的机构，必须按规定向同级价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，执行收费公示制度，未申领《广东省经营服务性收费许可证》和实行收费公示的机构，不得收费，违者按《中华人民共和国价格法》查处。
二、房地产经纪服务机构实施收费应与委托人签订委托协议书。
委托协议书应包括委托的事项、签约双方的义务和责任、收费办法、收费标准等内容。
三、房地产经纪服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关经纪服务的价格及服务内容等情况，并做到亮证收费，使用税务部门印制的票据。
四、申领《广东省经营服务性收费许可证》的程序：(一)提供下列有效手续，向同级价格主管部门领取《广东省经营服务性收费许可证》申请表。
1、批准收费的有效文件；2、市国土部门核发的《房地产经纪机构资质证书》；3、工商部门核发的《营业执照》；4、税务部门核发的《税务登记证》；(二)市直或市工商登记的房地产经纪服务机构，自2002年9月25日起可凭上述手续向市价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，各区机构凭上述手续向同级的价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》。
汕头市物价局关于加强物业、停车服务价格自律的提醒告诫函
汕头市物价局关于加强物业、停车服务价格自律的提醒告诫函文章属性•【制定机关】汕头市物价局•【公布日期】2010.05.06•【字号】汕价函[2010]134号•【施行日期】2010.05.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文汕头市物价局关于加强物业、停车服务价格自律的提醒告诫函（汕价函〔2010〕134号）各物业、停车场经营者：近日，有群众反映个别物业经营者通知业主将要提高物业服务收费标准，以及反映市区个别停车场已经擅自涨价情况。
为规范物业、停车服务价格行为，减轻群众负担，维护市场价格秩序稳定。
根据《中华人民共和国价格法》和国家发展改革委员会《价格监督检查提醒告诫办法》精神，特提醒告诫如下：一、严格执行现行物业、停车收费标准我市中心城区物业、停车收费改革于今年1月29日召开价格听证会后，市物价局在综合价格听证会和社会各方面意见、建议的基础上，形成收费改革草案。
由于物业停车收费涉及民生，社会关注度高。
为了更加广泛听取社会意见，科学决策，市物价局于4月16日发布公告，将收费改革草案在汕头价格信息网、物业住宅小区公开向社会征求意见，征求意见时间截止4月23日止。
目前，市物价局正在会同有关部门研究各方面意见建议，进一步完善相关措施，改革草案还将在履行相应程序后，才能正式出台实施，在改革方案公布实施之前，经营者不得擅自涨价，必须严格按照现行规定收费标准执行。
二、现行物业、停车服务价格政策依据（一）汕头市物价局、汕头市规划与国土资源局《关于印发〈汕头市物业服务收费管理实施办法〉的通知》（汕价〔2004〕230号）。
（二）汕头市物价局《关于规范汕头市车辆停放服务收费管理的通知》（汕价［2002］46号）。
三、物业、停车服务价格违法行为法律责任（一）违反明码标价规定的，根据《中华人民共和国价格法》第四十二条、《价格违法行为行政处罚规定》第十一条有关规定：经营者违反明码标价规定，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款。
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汕头市物价局关于印发《汕头市物业服务收费公开指导性意
见》的通知
【法规类别】行政事业性收费
【发文字号】汕价[2011]266号
【发布部门】汕头市物价局
【发布日期】2011.12.07
【实施日期】2011.12.07
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
汕头市物价局关于印发《汕头市物业服务收费公开指导性意见》的通知
（汕价〔2011〕266号）
各区县物价局，高新技术产业开发区国土资源局，保税区规划与国土资源局，濠江区发展规划局、城市综合执法和安监局，澄海区房产管理局、潮阳区房地产管理局、潮南区规划与国土资源局、南澳县国土资源局，金平、龙湖、濠江房屋管理所，市物业管理行业协会，市各有关单位：
为做好《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范物业服务收费问题的通知》（汕价〔2011〕264号）和《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》（汕价〔2011〕265号）等规定的贯彻实施，现将《汕头市物业服务收费公开指导性意见》印发给你们，请遵照执行。
二O一一年十二月七日
汕头市物业服务收费公开指导性意见
为规范物业服务收费行为，提高收费透明度，强化业主对物业收费监督，根据有关法律法规和政策规定，现就推行物业服务收费公开提出如下意见：
一、物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
二、物业服务企业为全体业主提供有偿服务，收费的收入和支出应当进行公开。
收费收支情况每季度公开一次。
三、物业服务企业实行收费收支公开，应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
物业服务企业收取物业服务收费和其他涉及向业主收取的费用应按照规定实行明码标价，明码标价形式和具体要求见附件，以前我局有关文件中与本通知要求有抵触的物业服务收费明码标价规定停止执行。
物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用应按照规定实行明码标价。
四、物业服务收费收支应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。
五、物业服务收费收支公开内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、收支的起始时间、数量、金额、价格举报电话12358等内容。
实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
六、物业服务企业收费收支可以采取公示栏、公示牌、收支表、收支清单、收费手册、多媒体终端查询等方式公开。
七、物业服务收费收入公开项目包括：
（一）物业服务收费；
（二）车辆停放保管服务费；
（三）电梯运行维护费；
（四）二次供电、供水费用；
（五）利用公用场地、设施经营取得收入；
（六）筹集用于小区专项建设维修的专项资金或者费用；
（七）受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用；
（八）根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
八、物业服务收费支出公开包括：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域绿化养护费用；
（四）物业管理区域清洁卫生费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）办公费用；
（八）管理费分摊；
（九）物业服务企业固定资产折旧；
（十）经业主同意的其它开支。
九、住宅专项维修资金使用情况应当专项公开。
十、物业服务企业根据业主委托提供的物业合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
十一、业主对物业服务企业收费收支情况进行咨询或者提出疑问的，物业服务企业应当向业主进行解释说明。
附件：1、汕头市物业服务收费明码标价牌
2、标价牌制作、填写说明和要求
附件1：
汕头市物业服务收费明码标价牌
物业服务企业：物业小区名称：
服务标准：级计费方式：包干制计费起始时间：年月。