【管理制度)汕头市物业服务收费管理实施办法

（管理制度）汕头市物业服务收费管理实施办法汕头市物业服务收费管理实施办法广东省汕头市物价局汕头市规划和国土资源局发布文号：【汕价〔2004〕230号】颁布日期：2004-12-8执行日期：2005-4-1第壹条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》（第379号令）和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、省物价局、建设厅的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和关联场地进行维修、养护、管理，维护关联区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条本市行政区域内的物业服务收费适应本实施办法。

第四条市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

各区、县政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。

第七条业主和物业管理企业能够采取包干制、酬金制、选项制等形式约定物业服务费用。

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

酬金制是指于预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

物业服务收费实行酬金制的由业主和物业管理企业双方协商确定酬金比例。

选项制是指按照小区物业设施配套现状，业主可根据物业服务需要，选择服务等级聘请物业服务企业提供物业服务的管理模式和计费方式。

第八条物业服务收费，除住宅（不包括别墅，下同）实行政府指导价管理外，实行市场调节价。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主和物业管理企业于服务合同中约定。

第九条实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定，定期公布。

具体收费标准由业主和物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度，于物业管理服务合同中约定。

金平、龙湖、濠江区的物业服务收费政府指导价由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价和浮动幅度。

澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县物业服务收费政府指导价由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定相应的基准价和浮动幅度。

第十条住宅物业服务收费根据物业管理服务等级标准分为四个等级，各等级包含以下六项管理服务内容：（壹）综合管理服务；（二）房屋管理；（三）共用设施设备维修养护；（四）维护公共秩序；（五）保洁服务；（六）绿化养护。

业主和物业管理企业可根据公布物业服务收费等级，结合物业管理区域内的实际，约定服务的项目和相应的等级标准。

第十壹条建设单位或物业管理企业和物业买受人或业主签订的买卖合同或物业管理服务合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起止时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当壹致。

第十二条买卖合同、物业服务合同所约定的物业服务收费标准，属政府指导价的，应当符合同期公布的政府指导价规定。

买卖合同、物业管理服务原合同约定的收费标准现超过新的物业服务收费政府指导价的，合同约定计费起止时间未到期的，若双方仍同意依照合同约定的从其约定；若买受人或业主有提出修改的，应按照同期新公布的政府指导价于买卖合同或物业管理服务合同中重新约定。

凡未按规定签订合同约定物业服务收费的，物业买受人或业主有权拒绝接受服务及拒绝付费。

第十三条开发建设单位售房时，承诺的物业服务收费标准低于公布的同壹服务等级收费标准的，其差额部分由做出承诺的开发建设单位补付给物业管理企业。

第十四条实行物业服务费用包干制、选项制的，物业管理服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。

物业管理服务成本或者物业服务支出构成壹般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共享部分、共享设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共享部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。

物业共享部位、共享设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本。

中央空调运行养护费用，于房屋买卖合同、物业管理服务合同中有约定分摊办法的，从其约定。

未约定分摊办法的，由双方协商确定分摊办法。

第十五条物业管理企业每年至少1次征询业主对物业管理服务的意见，对满意率达不到等级标准要求的，业主可要求物业管理企业修改物业服务合同的等级收费标准，且根据修改合同的约定，相应追减己缴物业管理服务金额，追减幅度应视物业管理服务质量下降情况，对应相应的等级标准确定。

第十六条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业管理服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，每年不少于壹次公布物业管理服务资金的收支情况。

业主和业主大会对公布的物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金的支出情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十七条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会能够按照物业管理服务合同约定聘请专业机构对物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金的收支情况进行审计。

第十八条物业服务收费按法定产权面积计收。

已办理房产证的，以房产证登记的面积为准；未办产权证的，双方能够按购房合同面积协商确定计费面积。

物业服务收费按月、按季计收，经业主同意，可适当延长预收期限，最长不得超过壹年。

物业服务收费使用税务部门规定的票据。

第十九条物业管理企业于物业管理服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业管理服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十条属政府指导价的物业服务收费，按规定实行《收费许可证》制度。

金平区、龙湖区、濠江区的物业服务企业，服务等级为壹、二级和实行选项制的，由市价格主管部门负责核发收费许可证，服务等级为三、四级的，由当地政府价格主管部门核发收费许可证。

澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县收费许可证由当地政府价格主管部门负责核发。

第二十壹条物业管理企业为业主提供服务，应当按规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准和各类代收费等有关情况。

物业管理应于物业管理区域内的显著位置，将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等有关情况进行公示。

实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准价、浮动幅度，以及实际收费标准。

物业服务收费公示可采取标价牌等形式进行。

第二十二条业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业能够依法追缴。

业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第二十三条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，且应依法承担物业管理区域内关联管线和设施设备的维修、养护的责任。

物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业管理企业为业主提供二次供水服务的，其二次供水价格的加压设备运行费用分摊办法，由市物价部门会同有关部门另行公布实施。

第二十五条利用物业共享部位、共享设施设备进行运营的，应当于征得关联业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也能够按照业主大会的决定使用。

第二十六条住宅小区的车辆停放场所保管服务收费标准按市物价部门规定的标准执行，所得收益应当用于物业管理服务费用。

第二十七条业主或使用人于对住宅进行装修期间，物业管理企业不得收取押金、保证金之类的收费。

装修产生的垃圾余泥由业主或使用人自行处理的，物业管理企业不得强制提供服务，不得收费；自愿委托物业管理企业处理的，清运费标准由双方协商确定。

第二十八条物业管理企业已接受委托实施物业管理服务且相应收取服务费用的，其它部门和单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。

第二十九条物业管理企业根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第三十条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。

物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第三十壹条本实施办法从2005年4月1日起施行。

原《汕头市物业管理服务收费暂行办法》（汕价〔2000〕81号文）同时废止。