连云港东海温泉果岭项目营销报告
连云港东海县项目提报
本体认知
1.东海城市介绍 2.东海城市经济
市场研判
项目定位
1.项目产品分析 2.本案客群预判 3.项目价格建议
1.东海楼市回顾
2.东海楼市调研 3.东海楼市总结 4.项目竞品个案 5.项目Swot分析
3.项目本体阐述
4.项目本体小结
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东海楼市回顾
2012-2013年东海县商品房成交量
140000 120000 100000 125299 101460 98913 90813 88682 74460 71838 94880 90366 87276 78865 77919 72830 80000 61927 58325 60000 40000 20000 0 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
片区规划定位起点低
项目位于县城南边，城市确定 “西扩、北进、东延”的城市发 展方向，本体不在规划发展板块 在城市功能定位上本案周边的 具体规划尚未确定，周边没有同 期开发项目难以形成片区；
地块周边均为空旷农田，居住 环境一般，缺少人文底蕴，附近 居民多为农民村庄；
16
前言
1.全国房产走势 2.宏观政策走势
楼市调研-老城区
老城区项目不多，区域价格在东海所有板块中最高价格保持住宅 4600~4800元/㎡，核心区域住宅或公寓6000元左右/㎡；
众略行连云港温泉果岭营销执行方案
风险
新进入者对市场份额的冲击。
应对
强化自身品牌优势，提高市场进入门 槛，采取有效措施阻止新进入者。
执行风险评估与应对
风险
应对
营销活动策划和执行不当，导致效果不佳 。
制定详细的活动策划方案，加强执行团队 的培训和管理，确保活动顺利进行。
风险
03
营销策略制定
产品定位与卖点提炼
产品定位
将连云港温泉果岭定位为高端休 闲度假胜地，以天然温泉、优美 环境和高品质服务吸引目标客户 群。
卖点提炼
重点突出温泉果岭的天然温泉资 源、优美的自然环境、高品质的 服务和设施，以及特色的休闲活 动。
价格策略与优惠政策
价格策略
根据市场需求和竞争状况，制定合理 的价格体系，包括门市价、会员价、 团体价等多种价格类型。
营销预算分配与控制
预算总额
根据项目规模和目标，确定营销预算总额。
预算分配
将预算按不同营销活动进行分配，如广告投放、 公关活动、促销等。
预算控制
建立预算执行情况监控机制，及时调整预算分配 ，确保营销活动的有效性。
营销资源整合与调配
内部资源
01
整合项目内部资源，如产品、渠道、人员等，发挥内部优势。
外部资源
04
营销执行计划
连云港温泉旅游开发存在的问题及其对策
连云港温泉旅游开发存在的问题及其对
策
（整理:___________单位: ___________邮码: ___________）
[摘要]从上世纪90年代以来，以休闲度假为主要功能的大型温泉旅游度假区在全国、特别是南方地区大量涌现，温泉旅游的开发成为一大热潮。但总体来说，目前我国的温泉度假产品大多不够重视文化内涵的挖掘，没有充分利用当地的特色文化，因此造成我国温泉度假产品千篇一律、毫无特色。本文以江苏连云港为例，在分析当地温泉旅游开发的现状及存在问题的基础上提出了相应的对策。
[关键词]温泉资源旅游开发旅游文化
一、江苏连云港的特色文化与温泉资源
1.连云港地区的特色文化。在中国的沿海港口城市中，连云港市古迹较为丰富，历史久远。全市有风景区14个，风景点116处，素有“东海第一胜境”之称，是全国49个重点旅游城市和江苏3大旅游区之一。连云港集名山、名海、名水、名竹、名石、名书、名“气”、名井于一地，构成独特的城市风貌和旅游景观，造就了山、
海、岛、港相得益彰，水秀山明浑然一体的宜人风光。连云港之夏、西游记文化旅游节影响不断扩大。花果山景区、连岛度假区、孔望山风景区先后被评为国家AAAA级旅游区，并分别被评为全国文明风景旅游区示范点和全国健康型海水游泳场。
2.连云港的温泉资源。连云港温泉度假区位于东海县温泉镇镇区，处于我国著名的郯庐断裂带上，具有悠久的历史。此处温泉最早发现于唐代，见于史籍记载。人们早在一千多年前就对它开发、利用。
连云港的温泉具有水温高、水量大、水质好等特点。温泉以镇区中心一带出水量和温度最高，向外围逐渐降低。温泉水埋深约200～250米，钻孔最大深度600米，最高水温88摄氏度，属于大气降水深循环断裂型中低温地下热水，为含锶氟质氯化物硅酸热矿泉水。江苏地调院还查明，该区域地热水PH值介于8.22～8.24之间，属弱碱性水，符合国家天然矿泉水标准。此外，区内地热水中氟离子、偏硅酸的含量达到了医疗热矿水命名标准，具有较好的医疗保健作用，适宜于沐浴、游泳、医疗开发利用。
温泉地产营销策划方案
温泉地产营销策划方案
一、市场研究和分析
1.1 目标市场的确定
根据温泉地产的特点和消费者需求的研究，确定目标市场。主要
目标市场包括：
（1）高收入人群市场：这一群体通常具有较高的消费能力和追求
高品质生活的需求，他们是温泉地产主要的潜在客户。
（2）家庭市场：家庭市场对于温泉地产的需求较高，因为他们通
常希望在温泉地产中享受一段美好的亲子时光。
（3）养生市场：随着人们对健康的关注度提高，养生市场的需求
正在增加。温泉地产可以满足人们对养生的需求。
1.2 市场竞争对手分析
针对目标市场的竞争对手进行分析，了解他们的优势和劣势，以
及他们的营销策略。根据竞争对手的情况来确定自己的竞争优势
和差异化策略。
1.3 消费者需求调查
通过调查问卷、个人访谈等方式，了解消费者对温泉地产的需求。主要包括：
（1）对于温泉设施的需求：了解消费者对温泉设施的精细化要求，包括泡池、泡汤方式、水质等。
（2）对于环境的需求：了解消费者对于温泉地产环境的要求，包
括景观、空气质量等。
（3）对于配套设施的需求：了解消费者对于配套设施的需求，如健身房、会议设施等。
二、温泉地产品牌定位
2.1 温泉地产品牌核心竞争力
根据市场研究和分析的结果，确定温泉地产的品牌核心竞争力。主要包括：
（1）温泉资源：通过开发独特的温泉资源，提供高品质的泡汤体验。
（2）环境优势：打造宜居宜游的环境，为客户提供休闲、度假的空间。
（3）配套设施：提供高品质的配套设施，满足客户的各类需求。
2.2 温泉地产品牌定位
根据目标市场和核心竞争力，确定温泉地产的品牌定位。主要品牌定位包括：
连云港晶水温泉置业有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development
专业品质权威
Analysis Report
企业发展分析报告连云港晶水温泉置业有限公司
免责声明:
本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:
连云港晶水温泉置业有限公司
1企业发展分析结果
1.1 企业发展指数得分
企业发展指数得分
连云港晶水温泉置业有限公司综合得分
说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像
类别内容
行业空
资质空
产品服务发经营；物业服务，酒店管理。（依法须经
批准
1.3 发展历程
2工商2.1工商信息
2.2工商变更
2.3股东结构
2.4主要人员
2.5分支机构
2.6对外投资
2.7企业年报
2.8股权出质
2.9动产抵押
2.10司法协助
2.11清算
2.12注销
3投融资3.1融资历史
3.2投资事件
3.3核心团队
3.4企业业务
4企业信用
4.1企业信用
4.2行政许可-工商局
4.3行政处罚-信用中国
4.4行政处罚-工商局
4.5税务评级
4.6税务处罚
4.7经营异常
4.8经营异常-工商局
4.9采购不良行为
4.10产品抽查
4.11产品抽查-工商局
4.12欠税公告
4.13环保处罚
4.14被执行人
5司法文书
5.1法律诉讼（当事人）
连云港温泉果岭
资源循环利用
推广资源循环利用技术 ，减少能源消耗和环境 污染。
绿色发展
优化产业布局，合理利 用资源，推动绿色发展 ，实现经济效益和环境 效益的双赢。
THANKS
谢谢您的观看
娱乐与休闲服务
温泉SPA
在连云港温泉果岭，游客可以享受到独特的温泉SPA体验。温泉SPA区域设有舒适的按摩 床、桑拿房和水疗设施，让游客在旅途中放松身心，尽享舒适与愉悦。
健身中心
连云港温泉果岭设有设备齐全的健身中心，包括有氧运动区、力量训练区、瑜伽房等，满 足游客对健康生活的需求。
室内外娱乐设施
果岭内还设有多种室内外娱乐设施，如游泳池、儿童游乐区、桌球室、棋牌室等，让游客 在旅途中尽享欢乐时光。
了解竞争对手的产品特点、价格策略 、营销渠道等，分析其优劣势，为制 定应对策略提供依据。
通过提高员工素质、优化服务流程、 提升设施水平等方式，提高服务质量 ，增强竞争力。
要点三
创新产品
结合市场需求和消费者偏好，创新产 品类型，增加特色项目，提高吸引力 。
环境保护与可持续发展
环保意识
加强环保意识教育，提 高员工和消费者的环保 意识，减少对环境的影 响。
在温泉区，游客可以享受温泉浴、SPA等休闲体 验。
拓展活动
景区内设有户外拓展区，可进行团队建设、亲子 活动等。
03
连云港温泉果岭的旅游服务
温泉度假村项目可行性研究报告
温泉度假村项目可行性研究报告
概述
本报告对温泉度假村项目进行了可行性研究，旨在评估该项目的可行性以及其潜在的经济收益。通过收集和分析相关数据，我们提供了以下结论和建议。
市场调研
在市场调研中，我们发现温泉度假村在目标客户群体中享有广泛的认知和认可度。根据调查结果，大多数受访者表示对享受温泉疗养和度假有兴趣。此外，我们还发现该地区附近没有类似的温泉度假村项目，这为该项目的成功提供了良好的机会。
成本分析
在成本分析方面，我们考虑了土地购买、建设、基础设施、人力资源等方面的费用。根据我们的估计，该项目的总成本约为X万元。我们的分析表明，该项目的投资回报周期为X年。
收入预测
通过分析类似项目的收入数据以及市场需求，我们预测温泉度
假村项目的年收入约为X万元。这包括住宿、温泉疗养、餐饮等方面的收入。我们的分析表明，该项目有潜力在未来几年内获得稳定
增长的收入。
风险评估
在风险评估中，我们识别了一些潜在的风险因素，如市场竞争、自然灾害、经济不稳定等。我们提出了相应的风险管理策略，以降
低这些风险对项目的潜在影响。
建议
基于我们的研究和分析，我们得出以下建议：
1. 推进项目：考虑到市场需求和潜在收益，我们建议推进温泉
度假村项目，并尽早启动建设。
2. 市场营销：制定全面的市场营销战略，包括有效的推广和宣
传活动，以吸引更多客户。
3. 优质服务：提供高质量的温泉疗养和度假体验，以赢得客户
的口碑和忠诚度。
4. 风险管理：制定细致的风险管理计划，定期评估和应对潜在
风险，确保项目的可持续发展。
结论
综上所述，温泉度假村项目具有可行性，并且有望带来可观的经济收益。然而，项目的成功仍然需要认真的规划和有效的执行。我们建议在实施该项目时务必考虑市场需求、成本控制和风险管理等因素，以确保项目取得长期成功。
温泉年度营销策划方案
温泉年度营销策划方案
温泉年度营销策划方案
一、营销目标
力求在09年度内将阳西咸水矿温泉顺利被市场所接受，打开目前运营不佳的被动局面，逐步将企业导入正轨、提高企业的经济效益是我们在09年营销主要的目标。营销初步阶段的工作在不断发展的良性运转下，那么这个营销规划将在半年到一年之间得以实现，估计在半年后（进入09年温泉旺季时）出现正面的结果。
二、现状分析
a、劣势分析：
①、阳西咸水矿温泉在主流客源地市场的知名度不够，不为客人所认知，原因在于我们在宣传广告方面的推广力度跟不上有着直接的关联。虽然各地都有着许多旅行社在与我们合作，也都在帮助我们推广及做市场。但我们应该要清楚的认识到，任何一家旅行社基于风险的考虑，不大可能会为任何一家景区作大规模广告宣传来开发市场，而双方的合作是建立在风险互担以及互相配合的基础上，所以不难理解08年度我们在与各地区旅行社的合作基本上是失败的，是不成功的。
②、因为08年度我们的景区正处于完善的过程中间，各种的硬件配套设施及软件服务都没能做到尽善尽美，甚至出现人为的对客服务过失，很大程度制约了我们的接待能力与水平，不能满足客人需求，也就造成我们流失了一定量的客户。
③、过去的一年里我们曾走进了一个经营的误区——没有作好连贯的整体营销策略，单位团体的开发没能真正起到联动的作用，针对旅行社的许多政策是随机即兴性质，不稳定以及做市场时急于求成的战略思想给市场造成了一定的混乱，对方的信心不强（如广州地区市场一度混乱，茂名国旅放弃合作等等的一系列问题事件），合作期间对于对方而言没有十分的保证，这就形成了我们不断开发新客户，但部份老客户却打退堂鼓的反常现象。
连云港东海温泉果岭项目营销报告
东海的旅游资源丰富，拥有“一石、一水、一井”即水晶、温泉、“中国大 陆科学深钻第一井”三大特色旅游资源和曲阳古城遗址等深厚的历史文化积 淀，“购水晶奇石、浴温泉神水、探深井奥秘”已经成为东海县旅游业的特 色品牌。
东海旅游存在的问题
旅游产品缺乏统一的规划和开发，景点景区较为分散； 旅游产品结构单一，导致同质竞争；
安全需求
表面型 (78%)—— 对保安系统的要求仅限于小区整体保卫，对保安人员的素质 和专业性比较重视，特别注重小区入口处对于外来人员的查问以及小区公共区域24小 时巡逻和车辆停放等问题。
全面型 (22%)—— 首先要求整个小区的安全性要能够保证，其次对自家住宅区域 也有较高的要求，例如单独设置安全报警装置、进户门彩色可视对讲、保安24小时巡 逻等。
宏观环境 —— 产业结构
连云港、东海经济中第一产业整体呈下降趋势，但比重依然较大。
产业结构，有部分重叠，东海依托其丰富的矿产资源培育扶持一批 龙头骨干企业，并带动其它企业同步发展，逐步形成了较完整的产业体 系。
东海在做大、做强原有纺织服装、食品、机械、电子、照明等产业 的基础上，大力发展旅游业。
宏观环境 —— 东海旅游
江北首个纯独立别墅项目，走的是奢华路线，推广中强调老 山、温泉、九龙湖等景观和自然资源。
市场分析 项目解析 目标客户扫描 营销推广
目录
温泉市场调研专题报告
温泉市场调研专题报告
背景
随着人们生活水平的提高和健康意识的增强，温泉资源逐渐被人们所关注。温
泉作为一种自然资源，在舒缓身心、增强免疫力等方面有着很多的好处。因此，越来越多的人开始选择去温泉度假或进行温泉疗养。然而，随着温泉市场的逐渐发展壮大，各种类型的温泉产品不断涌现，温泉市场竞争也日益激烈。为了更好的了解温泉市场现状，针对目标人群推出更具吸引力的产品，我们进行了一系列的调研和分析。
调研目的
本次调研主要是为了了解当前我国温泉市场的现状，根据市场的需求和消费者
的喜好，为温泉产品的开发提供决策依据。具体目的如下：
1.了解我国温泉市场的整体规模、增速以及市场潜力等情况；
2.分析目标人群对温泉产品的需求和偏好；
3.研究温泉产品的种类、价格和营销手段等方面的信息；
4.探究温泉市场的竞争状况以及市场上的主要品牌和渠道。
调研方法
本次调研采用了多种方法，包括问卷调查、深度访谈、实地考察和网络调研等。具体介绍如下：
1.问卷调查：我们在社交媒体以及各大温泉度假区等地开展了问卷调查，
以了解消费者对温泉产品的需求和满意度等信息；
2.深度访谈：我们采访了一些常年从事温泉旅游的从业者，了解他们对
市场的看法以及他们的经验和建议；
3.实地考察：我们分别考察了不同类型的温泉旅游胜地，从多个角度考
察了温泉旅游的产品和运营情况；
4.网络调研：我们通过各大搜索引擎、社交媒体和专业网站，对温泉市
场的信息进行了全面的搜集和分析。
调研结果
温泉市场概述
经调研，我国温泉市场主要分为四个主要板块，包括温泉旅游、温泉疗养、温
泉文化和温泉地产。其中温泉旅游是市场的主导板块，也是消费者最为关注的方面。
2019年整理年连云港壹品国际营销策划报告【新润城最终稿154页】资料
旅游收入创新高、酒店业持续良性发展。
连云港全市共有星级饭店64家，其中三星级以上35家。累计 接待国内外游客1220.28万人次，同比增长13.6%； 旅游总 收入134.58亿元，增长15.4%。 旅游总收入增幅高于游客接待量的增幅，旅游产业呈现转型 增效的发展态势。
招商引资——招商政策强化落实，成为投资热土
2010年全年将冲刺吞吐量1.4亿吨、集装箱400万标箱的奋斗目标。 2012年港口货物吞吐量预计实现1.6亿吨。
价值洼地——T型布局、承接新兴产业转移
市场点、线、面深度分析
规划“T”型，组团推进
柘汪
结合东陇海线产业带建设和沿海经济带开发：
板桥工业 园区
一条以市开发区为中心，建设连云港临港产业区（柘汪）、海州湾 生物科技园区、赣榆经济开发区、海洋开发区、板桥工业园、燕尾 港临港产业区、连云港化学工业园，形成沿海产业走廊；
跑。”
2009年，连云港173家“三新”企业完成产值326亿元，增长34%，
高于全市规模以上工业增长3.7个百分点。
旅游业与酒店业——旅游业带动酒店业发展
市场点、线、面深度分析
旅游业势头良好，在苏北处于领先水平。
养生地产温泉项目营销推广策略方案
养生地产温泉项目营销推广策略方案
养生地产温泉项目营销推广策略方案：
1. 了解目标受众：通过市场调研和分析，确定目标受众，例如中老年人、高收入家庭或商务旅行者等，并了解他们的养生需求和消费习惯。
2. 品牌建设：打造独特的品牌形象，树立“养生地产温泉项目”的专业形象和服务理念。通过高品质的温泉、专业的养生理疗服务和舒适的住宿环境等，提升消费者对项目的认可度和信任感。
3. 创建线上和线下渠道：建立一个完整的线上和线下推广渠道体系。线上渠道可包括建设一个专属网站，通过搜索引擎优化(SEO)提升网站曝光率，同时开设社交媒体账号并定期发布有
趣和有价值的养生相关内容，吸引潜在客户。线下渠道可以利用传统媒体广告、展会等方式来宣传项目。
4. 与旅行社、酒店合作：与旅行社、酒店等相关合作伙伴建立合作关系，共同推广养生地产温泉项目。提供特别优惠和套餐，吸引旅行社和酒店推广项目，增加客户来源。
5. 举办养生讲座和体验活动：组织养生讲座和体验活动，邀请专家分享养生知识和技巧，吸引目标受众参与并提供项目的实地体验。这些活动可以增加项目的知名度和口碑效应。
6. 强化口碑营销：通过提供优质的服务和便利的设施，让客户
得到良好的体验和回忆。在客户离开后，通过邮件、短信等方式邀请客户撰写评价，并在网站、社交媒体等渠道积极回应和推广。
7. 利用在线平台和影响者合作：与养生相关的在线平台、微博大V、知名博客等合作，通过评测、报道和推荐等方式推广项目。通过与影响者合作，扩大项目的曝光率和影响力。
8. 不断创新和改进：根据市场反馈和消费者需求，持续创新和改进项目，提供新的养生体验和服务。通过不断提高项目质量和差异化的竞争优势，吸引更多的目标受众。
连云港东海温泉果岭项目营销报告.pptx
别墅市场 —— 连云港
别墅客群
南京别墅客群发展
别墅购买群体多以私营企业、国企中高 管理层、政府当权者、金融业、IT业、 商贸、大学教授为主，也有部分公司购 买，用来会客。连云港的城市辐射力， 还吸引了不少周边乡镇的私营业主、暴 发户购买。
起步阶段：主要依靠外籍人士购 买，更多的是依靠出租收回成本。
东海旅游发展
东海的旅游资源丰富，拥有“一石、一水、一井”即水晶、温泉、“中国大 陆科学深钻第一井”三大特色旅游资源和曲阳古城遗址等深厚的历史文化积 淀，“购水晶奇石、浴温泉神水、探深井奥秘”已经成为东海县旅游业的特 色品牌。
东海旅游存在的问题
旅游产品缺乏统一的规划和开发，景点景区较为分散； 旅游产品结构单一，导致同质竞争；
安全需求
表面型 (78%)—— 对保安系统的要求仅限于小区整体保卫，对保安人员的素质 和专业性比较重视，特别注重小区入口处对于外来人员的查问以及小区公共区域24小 时巡逻和车辆停放等问题。
全面型 (22%)—— 首先要求整个小区的安全性要能够保证，其次对自家住宅区域 也有较高的要求，例如单独设置安全报警装置、进户门彩色可视对讲、保安24小时巡 逻等。
别墅市场 —— 东海
东海楼市以新老城区为界划分为两个板块，老城区板块楼盘配套较成熟，市民认 可度高，新城区楼盘处于起步阶段，配套较少。
目前整个市场房屋均价在2000—2800元不等，新城区价格较老城区楼盘便宜 300—500元。
温泉+地产开发模式探析
温泉+地产开发模式探析
一、温泉地产开发发展趋势
温泉开发，在近几年来，成为一个地产行业的亮点，在很多房地产的推广宣传中，作为卖点之一，有温泉，被重点强调。随着温泉开发技术的提升和人们生活水平的提高，温泉地产开发呈现出一种新的变化，这种变化，使传统的温泉旅游地产，向更深更广的内涵与外延拓展，发生了本质上的改变。
传统的温泉地产，基本是用作旅游区的温泉洗浴中心，从旅游的角度，单纯的开发温泉的一般功能，到了2014年，中国已查明的温泉有2307处，很多温泉都被应用做温泉洗浴之用，而这种温泉地产的经营模式单一，模仿性很强，没什么突出特点，千篇一律，信马由缰，粗放开发，虽然市场需求很大，但整体的发展始终起起伏伏，甚至有些地区因为淡季没有客源而造成经营惨淡，效益不佳。
目前，温泉市场依旧巨大，温泉已成为一种健康养生的天然理念植入人心，如何应用，将决定能否把握好未来的温泉地产开发市场走向。温泉地产在未来的发展中，大致有如下几种走向：
第一，开发温泉养生住宅，将温泉作为对地产业主的赠品，使温泉入户，发展温泉别墅和温泉小区，同时提供温泉供暖，使地产本身得到增殖，在小区周边，开发温泉商业和休闲场所。
第二，温泉洗浴只是作为温泉地产开发规划中的一个基础，而以休闲为主导，开发温泉医疗、温泉养生、温泉健身、温泉美容项目，同时发展温泉周边娱乐产业及温泉农业观光园。
第三，将温泉地产本身作为核心，围绕温泉资源的特性，直接打造温泉式地产形象，在此基础上，开发区域内的温泉休闲养生经营项目。
第四，打造品牌温泉独立区域，从温泉本身出发，深入挖掘温泉本身的价值，并配套全面先进的温泉设施和个性服务，打造有特色主题的养生温泉，创造独特的文化娱乐感受。