浅谈投资性房地产公允价值的应用

浅谈投资性房地产公允价值的应用

财政部颁布新的《企业会计准则》。新准则将投资性房地产从固定资产及无形资产当中单列出来，并将公允价值模式引入投资性房地产的后续计量。公允价值在投资性房地产中的运用，是一个颇具探讨价值的课题。

一、相关概念

（一）公允价值

美国会计准则委员会（FASB）的对公允价值的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则对公允价值做如下定义：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”

从上述定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量。

与历史成本计量属性相比较‚公允价值计量属性能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化‚更真实地反映企业资产或负债的现状‚更具决策相关性‚可以为财务报表使用者提供更有价值的信息。

（二）投资性房地产

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产。

因此，一般房地产开发企业用于销售的房地产，以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产，应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算。

二、公允价值在投资性房地产中的应用

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定‚投资性

房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时‚通常应当采用成本模式‚在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是‚同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量‚不得同时采用两种计量模式。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

新准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当按照资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

同时，新准则还规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这在很大程度上降低了上市公司利用公允价值确认投资性房地产而产生巨额账面利润的可能性。

三、公允价值应用的局限性

（一）我国上市公司鲜有意愿对投资性房地产采用公允价值计量模式。

2007年，沪深两市1570家上市公司中，存在投资性房地产的企业有630家之多，仅有18家采用公允价值模式进行后续计量，占比不足3％。2008年，690家持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值计量模式的只新增了金融街、昆百大A、金宇车城以及泛海建设4家公司。投资性房地产公允价值模式的应用遭受“冷遇”原因如下：

（1）成本较高。在判断投资性房地产的公允价值时，需要考虑诸多决定因素，包括建筑规模、经济用途、地理位置、目标客户等等，

因此很难通过“提供该类或类似的房地产市场价格”确定公允价值。因此，上市公司如需对投资性房地产采用公允价值计量，往往需要聘请独立的评估机构对其投资性房地产进行估价，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本模式相比，企业付出的信息成本较大，从而影响其采用公允价值模式的积极性。

（2）分红政策难。公允价值模式的引入, 弱化了净利润与现金流之间的关系，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。在资产负债日,投资性房地产的公允价值变动计入当期损益,对于当期损益,在对投资性房地产处置之前是没有相应现金流入或流出的。因此，缺乏相应现金流的利润增减,无疑加大了上市公司利润分配政策制定的难度。

（3）投资性房地产准则限制条件比较严格。准则对于采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件，同时还强调，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。此外，还有“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产”的相关规定。企业容易将此理解为会计准则不鼓励采用公允价值计量模式。

（二）投资性房地产公允价值应用为人为操控利润提供了空间。

投资性房地产准则对公允价值模式的应用条件进行了非常严格的限制‚规定其公允价值的取得只能是同类市价。但在实务操作中‚投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定‚这就很容易发生滥用会计职业判断的情况，为企业进行人为操纵利润提供了机会。

（三）投资性房地产公允价值未必真正公允。

我国目前的房地产市场目前是个存在泡沫非理性的市场。以温州炒房客、山西的煤老板为首的炒楼团，引发大量的投机性购买；在人民币升值的大背景下，热钱、外资涌入房地产行业，推波助澜。特别是2007年以来，在宏观调控的大形势下全国各地房地产价格不降反升，大幅度上涨，屡创新高，价格和价值严重背离，严重影响有关人员对投资性房地产公允价值的判断。此外，我国的房地产评估市场起

步晚，发展不成熟，缺乏足够的专业机构、人才及具体的评估标准。不同的评估机构、甚至同一机构不同的评估师对同一处房地产的估价差距可能就很大，资产公允价值的准确性难以保证。

四、关于完善投资性房地产公允价值计量模式的建议

（一）加强公允价值理论研究，完善相关准则。

投资性房地产公允价值真实可靠性要求较难达到以及其在实际运用中存在较难操作的问题，很大程度上与我国公允价值理论研究和会计准则中对公允价值计量属性及相关指引内容的缺失有关，迄今为止我国尚未形成一套专门的有关公允价值的理论框架或指南为实施公允价值计量提供科学依据。因此，建议财政部会计准则委员会及会计学界加强理论研究，借鉴国际经验并结合我国实际，制定一个有关公允价值的专门准则，对公允价值计量的基本问题, 提供全面与系统的规范和指导。

（二）提升房地产评估行业整体水平，确保投资性房地产公允价值的合理性。

在我国现实经济环境下，投资性房地产的公允价值真实、可靠与否，很大程度取决于房地产评估机构的评估行为是否规范、科学、合理、公正。因此，必须大力发展资产评估行业，进一步规范评估机构的评估业务，提高评估质量和评估人员素质，提升房地产评估行业的整体水平，才能保证公允价值计量的真实性和可靠性。

（三）加强监管，加大造假惩处力度。

为完善公允价值的应用环境，相关部门应加强监管，严惩两种造假行为。一方面，要加强会计监管，严惩滥用准则操控利润的会计造假行为；另一方面，要加强资产评估行业监管，严惩房地产评估机构与企业合谋扮演不光彩角色的评估造假行为。

（四）加强会计人员的职业培训，提高其从业水平。

投资性房地产公允价值计量模式的引入，对会计人员的职业判断能力及职业操守提出了更高的要求。因此，一方面，要加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高会计人员整体职业判断水平；另一方面，必须加强会计人员的守法意识和职业道德教育，从主观上消除利润操纵的动机，如此才能最大程度减少投资性房地产公允价值