多层楼层修正系数表
评估报告修正系数(住宅)
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。
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评估报告修正系数
1多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%
2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%顶层系数在表中顶层系数基础上减1%
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加%
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，
每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100,每上
升或下降一个等级，指数增加或减少2%
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。
楼层调整系数
1
0.95
共四层
/ ``` / / / / / / / / / / / / / /
0.93
1
1
0.93
共五层
/ ``` / / / / / / / / / / / / /
0.9
0.96
1
1
0.95
顶层无阁楼
共六层
共七层（带 共八层（带 电梯） 电梯）
```
/
/
/
```
```
```
```
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```
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```
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```
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/
/
```
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/
1.03
```
/
0.81
1.02
```
0.87
0.99
1.01
```
0.93
0.99
1
```
0.95
0.98
1
```
1
1
0.99
```
1
0.98
0.98
```
0.95
1.25
0.97
0.96
0.94
```
0.97
```
0.94
0.95
0.93
```
0.96
```
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评估报告修正系数住宅
评估报告修正系数住宅 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。
评估报告修正系数(住宅)
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。
评估报告修正系数(住宅)
一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
加1%
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%顶层系数在表中顶层系数基础上减1%
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%;
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加
1%
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或
下降一个等级，指数增加或减少2%
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100,每上
升或下降一个等级，指数增加或减少2%
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。
（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）。
评估报告修正系数(住宅)
一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。
（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）。
评估报告修正系数(住宅)
1、多层住宅房屋层次因素修正系数多层住宅房屋层次因素修正系数表层次二三四五六七一总楼层一100二100100三9910098四989910098五989910010098六98991001009997七9899100100999897备注：（ 1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；1%，顶层系数在表中顶（ 2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加层系数基础上减 1%；（ 3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；（ 4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表层次1234567-（顶层 -1）顶层系数97.59898.59999.5100100+（n-6）×0.2100+[(n-6) ×0.2]-1二、朝向因素修正系数住宅房屋朝向因素修正系数表朝向北西东南修正系数979899100三、面积因素修正系数住宅房屋面积因素修正系数表等级适合一般较不适合面积<9090-143144-200修正系数1009998住宅房屋结构因素修正系数表结构砖木砖混钢混修正系数98100102五、装修因素修正系数住宅房屋装修因素修正系数表装修毛坯普通装修精装修豪华装修修正系数97100103106六、建筑年代因素修正系数以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减 3 年，指数增加或减少 1%。
七、物业管理因素修正系数分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。
评估报告修正系数(住宅)
一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。
房地产评估楼层修正
附件一：各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限
1、钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构等）：生产用
房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；
2、砖混结构: 生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；
3、砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；
4、简易结构：10年。
附件二：各种结构房屋残值率
1、钢筋混凝土结构：0；
2．砖混结构： 2％；
3、砖木结构一等： 6％
4、砖木结构二等： 4％
5、砖木结构三等： 3％
6、简易结构： 0；
附件三：楼层修正系数表
注：七、八、九层住房均指无电梯住房。
居住房屋的楼层调整系数（无电梯）
附件1居住房屋的楼层调整系数（无电梯）说明：1、表列层次为一层的房屋是指没有天井和花园的房屋，顶层是指没有阁楼的房屋。
天井、花园、阁楼另作修正。
2、表列层次为二、三层楼的房屋指坡屋顶。
如为平屋顶的，其顶层层次修正系数应向下调整50％（即依次为：1%、0.5%）。
3、表列层次为四、五、六、七层楼的房屋一般指平屋顶。
如经防水隔热处理（或平改坡等）的，其顶层层次修正系数应向上调整50％（即依次为：-0.5%、-1%、-1.5%、-2%）。
附件2居住房屋的楼层调整系数（有电梯）注：8层以上的居住楼房，可根据实际情况参照上述标准进行合理调整。
附件3居住房屋的朝向调整系数表附件4上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告（示范文本）房屋征收评估项目名称：被征收房屋座落：被征收人/公有住房承租人：房屋征收部门：房地产估价机构：分户报告编号：分户报告出具日期：年月日特别告知1、本分户报告是根据《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》和《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》制定的示范文本，供房地产估价机构出具分户报告时，参照使用。
2、分户报告，应当经房地产估价机构加盖公章和不少于2名注册房地产估价师签字后有效，并由房屋征收部门向被征收人、公有住房承租人转交。
分户报告不得涂改、不得手写（注册估价师签字除外）。
3、本分户报告一式三份，被征收人、公有房屋承租人、房屋征收部门（评估委托人）、房地产估价机构各执一份。
4、被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对分户报告评估结果有异议的，应当在收到分户报告之日起10日内向出具该分户报告的房地产估价机构提出书面复核评估申请，并指出分户报告存在的问题。
房地产估价机构应当在收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核；复核后，改变原评估结果的，收回原分户报告，重新出具分户报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。
5、被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产估价机构复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向上海市房地产估价师协会估价专家委员会申请鉴定。
房屋实体因素修正系数表
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
3.0
3.1
3.2
3.3
修正系数
97
98
99
100
101
102
103
104
105（五）实体因素修正系 Nhomakorabea测算说明
1、住宅房屋成新因素、朝向因素、层次因素、层高因素的修正系数权重分别为[wi]=(0.3，0.2，0.3，0.2)；
2、可比实例和待估房屋进行实体因素修正时，可比实例实体因素调节系数为K3s，待估房屋实体因素调节系数为K3d。
99
100
101
102
（三）住宅房屋层次因素修正系数表
层次
总楼层
一
二
三
四
五
六
七
八
一
100
二
100
98
三
100
102
98
四
100
102
103
98
五
100
102
103
102
98
六
100
102
103
103
102
96
七
100
102
103
103
102
100
96
八
100
102
103
103
102
100
96
94
（四）住宅房屋层高因素修正系数
附件三:房屋实体因素修正系数表
(一)住宅房屋成新因素修正系数表
待估
房屋
三成新
四成新
五成新
六成新
七成新
八成新
评估报告修正系数(住宅)
一、层次因素修正系数1、多层住宅房屋层次因素修正系数多层住宅房屋层次因素修正系数表层次一二三四五六七总楼层一100二100 100三99 100 98四98 99 100 98五98 99 100 100 98六98 99 100 100 99 97七98 99 100 100 99 98 97备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1% ；（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1% ，顶层系数在表中顶层系数基础上减1% ；（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5% ；（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1% 。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表层次 1 2 3 4 5 6 7- （顶层-1 ）顶层系数97.5 98 98.5 99 99.5 100 100+（n-6 ）×0.2100+[(n-6) ×0.2]-1二、朝向因素修正系数住宅房屋朝向因素修正系数表朝向北西东南修正系数97 98 99 100三、面积因素修正系数住宅房屋面积因素修正系数表等级适合一般较不适合面积<90 90-143 144-200 修正系数100 99 98四、结构因素修正系数住宅房屋结构因素修正系数表结构砖木砖混钢混修正系数98 100 102五、装修因素修正系数住宅房屋装修因素修正系数表装修毛坯普通装修精装修豪华装修修正系数97 100 103 106六、建筑年代因素修正系数以估价对象建筑年代为100 ，比较案例建筑年代每增减 3 年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100 ，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2% 。
八、临街噪声因素修正系数分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100 ，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。