房地产投资第三节

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第一章：房地产投资及其风险

第⼀章：房地产投资及其风险第　⼀章房地产投资及其风险　第⼀节投资与房地产投资.... ⼀、投资概述........⼆、房地产投资概述..... 第　⼆节房地产投资的形式和利弊⼀、房地产直接投资 ..........三、房地产间接投资 ......四、房地产投资的利弊 .....第　三节房地产投资的风险....⼀、房地产投资风险的概念⼆、房地产投资的系统风险三、房地产投资的个别风险四、风险对房地产投资决策的影响 ..第　四节风险与投资组合 ...............⼀、投资组合理论........⼆、资本资产定价模型 ............第⼀节　投资与房地产投资『房地产投资概述』 1.投资的概念 ■概念投资是指经济主体（个⼈或单位）以获得未来资⾦增值或收益为⽬的，预先垫付⼀定量的资⾦或实物，经营某项事业的经济⾏为。

■理解（三个⾓度）通俗⾓度－投资就是⽤钱来获取更多的钱。

⾦融⾓度－投资是购买⾦融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更⾼价格卖出的⾏为。

经济⾓度－投资是利⽤资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的⾏为。

2.投资的分类（四种分类）　 3.投资的特性（四特性） ■投资是⼀种经济⾏为 ■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费） ■投资⽬的是获取收益 ■投资具有风险性 4.房地产投资的分类（三种分类）按投资主体划分按经济活动类型划分按物业类型划分■政府投资■⾮营利机构投资■企业投资■个⼈投资■⼟地开发投资■房地产开发投资■房地产经营投资■居住物业投资■商⽤物业投资■⼯业物业投资■酒店和休闲娱乐设施投资■特殊物业投资【关注点】不同投资主体的投资⽬的显著差异。

政府投资和⾮盈利机构，注重社会效益和环境⽣态效益；企业和个⼈，主要关注经济效益。

【2017年真题】房地产投资分为⼟地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（　）的不同进⾏划分的。

A.物业⽤途类型 B.投资对象存在形式 C.房地产投资主体 D.房地产业经济活动类型『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

投资性房地产(PPT48页)

（二）入账成本的构成
2.自建方式企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章投资性房地产
第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点（一）房地产的涵义（二）房地产的特点
第一节投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点（一）房地产的涵义
会计处理采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产（1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为：借：投资性房地产【账面价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】贷：开发产品【账面余额】（2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日：借：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。

014_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换和处置(1)

第三节投资性房地产的后续计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。

基本账务处理：借：投资性房地产—成本（变更日投资性房地产的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原值）利润分配—未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。

A.其他综合收益B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。

</hide>【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。

（）（2012年）【答案】√【解析】《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

四、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。

企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

基本账务处理如表所示：【例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。

《房地产开发经营与管理》课程教学大纲

《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。

房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。

该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。

Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。

投资性房地产的后续计量--中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第三节讲义

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第三节讲义投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。

核算要点总结：1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。

计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。

3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。

借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

【例题9·计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。

经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。

要求：作出甲公司的会计处理。

[答疑编号3265040201]『正确答案』甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧＝（72 000 000÷20）÷12＝300 000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400 000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《中华人民共和国城市房地产管理法》中华人民共和国城市房地产管理法目录第一章总则第一节　第一条根据宪法，制定本法。

第二节　第二条本法旨在加强城市房地产管理，维护房地产市场稳定，保护房地产消费者和相关主体的合法权益，促进城市房地产市场健康发展。

第三节　第三条国家支持城市房地产开发和经营企业依法从事房地产开发和经营活动。

第四节　第四条城市房地产开发和经营活动应当依法进行，保护自然资源和生态环境，促进社会公平正义和经济可持续发展。

第五节　第五条城市房地产开发和经营应当坚持平等互利、公开透明、竞争有序和诚实信用的原则。

第六节　第六条国家对城市房地产开发和经营进行监督检查，依法予以惩治非法经营和违法行为。

第七节　第七条家庭拥有自住住房的权益依法受到保护。

第八节　第八条政府应当依法制定和调整住房供应保障政策，促进各类住房供应平衡发展，提高住房保障水平。

第九节　第九条对城市房地产投资、买卖、租赁等活动的行为依法征收房产税。

第十节　第十条对滥发房地产贷款的金融机构依法予以责令改正，并可能处以罚款。

拒不改正的，金融监管机构有权约束其贷款行为或暂停资金来源。

第二章城市房地产开发第一节　第十一条城市房地产开发应当遵守法律、法规和规章，依法取得土地使用权。

第十二条城市房地产开发应当符合城市规划和建设用地政策。

第十三条城市房地产开发应当保证建设工程的安全、质量，符合国家和行业标准。

第十四条城市房地产开发企业应当依法申请并取得相应的开发许可证。

第十五条城市房地产开发企业应当建立规范的管理制度，加强财务管理和项目管理，防止资金风险和工程质量问题的发生。

第十六条城市房地产项目竣工后必须办理竣工验收，验收合格后方可办理房屋登记及其他相关手续。

第十七条城市房地产开发企业应当按照国家规定的比例将房屋用于自用或者出租。

第十八条城市房地产开发企业不得损害消费者合法权益，不得虚假宣传、夸大房屋性能或者变相涨价。

第十九条城市房地产开发企业应当向购房人提供合同、相关资料等，明确双方权利和义务，保证购房人的知情权。

房地产投资项目的现金流量(三大类)--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第三节讲义

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第三节讲义
房地产投资项目的现金流量（三大类）
1.出售型房地产开发项目的现金流量
1.1 出售型的现金流入－总投资等于总成本费用，无固定资产及流动资产
■ 销售收入
【易错点辨析】
■ 项目的贷款也是从外部流入企业的,是否可列入现金流入?
不可以,现金流入一定是系统外流入
1.2 分析销售收入时的注意事项
■ 存在预售时，要合理确定不同时点的商品房销售比例
■ 多种产品组合，所以要确定不同类型房地产产品的销售比例
■ 各个不同时点，各类商品房的销售价格应进行动态预测
【重点难点】区别两个重要概念
■ 基础设施建设费
是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用
■ 公共配套设施建设费。

014_投资性房地产转换(2),投资性房地产处置

第三节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（双向转换、用途变更）【例4-8】2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司产品的生产，随后，甲公司做好了用于产品生产的各项准备工作。

2×18年8月31日，甲公司将出租的厂房收回，2×18年9月1日，开始用于本企业产品的生产。

该项房地产在转换前采用成本模式计量。

截止2×18年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元，假设不考虑其他因素。

【答案】甲公司的账务处理如下：借：固定资产——厂房 80 000 000投资性房地产累计折旧 20 000 000贷：投资性房地产——厂房 80 000 000累计折旧——厂房 20 000 000【补充例题·单选题】（2012年）2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。

该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记”固定资产”科目的金额为（）万元。

A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】借：固定资产 4 000（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销） 200投资性房地产减值准备 100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备 100【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。

2×18年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租期为5年。

房地产金融实务(第3版)课件：房地产信托

信托、银行信贷与保险三者是构成现代金融业的三大支柱。在西方国家，信托不仅有悠久的发展历史，而且在经济生活的各个领域都发挥着十分重要的作用。房地产信托是信托业的主要组成部分。房地产信托在其长期发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了长足的发展。房地产信托与房地产业是密不可分的。根据我国现行的金融政策的规定，银行型房地产金融机构不得经营房地产信托，因此，目前房地产信托是非银行型金融机构的主要业务。
《房地产金融实务》（第3版）
房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。它包括两个方面的含义：一是不动产信托，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，是房地产金融的重要组成部分。它的产生和发展离不开房地产业的产生和发展，更离不开信托业的产生和发展。
《房地产金融实务》（第3版）
资料7-1
信托小知识
信托，简言之就是信任委托的意思，它一般是指拥有资金或财产的单位和个人，为了更好地运用
和管理自己的资财，取得好的经济效益，把资金
《房地产金融实务》（第3版）
5.受益权证书受益权就是享受信托利益的权利。而受益权证书就是证明

房地产金融

住房公积金的提取（续）
职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得被提取人的书面同意。职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出申请，去管理中心办理。
房地产抵押贷款的种类。
按贷款对象分类，可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；
按贷款用途分类，可分为房地产开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款等；
按贷款利率确定方式和计息方法分类，又有固定利率、浮动利率和可调利率房地产抵押贷款。
房地产抵押贷款的主要品种
1、房地产建设贷款。是银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款，也称以土地使用权等作为抵押的房地产抵押贷款。
取得资金用于房地产开发或取得。
按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经营性单位自用等)金融。
房地产企业融资方式（经营性）
1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房地产抵押贷款；
2、证券融资—房地产股票、房地产债券、房地产投资信托（REIT’s）； 3、房地产信托—房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资；
违约又分理性违约和被迫违约。案例
2、利率风险
利率风险是由于未来市场贷款利率的变动给抵押贷款机构带来收益损失的可能性。一般来讲，固定利率贷款的贷款期限越长，金融机构面临的利率风险越严重。
利率可调整抵押贷款可以防范利率风险，但如果随着利率提高，借款人的收入没有相应地提高的话，违约的可能性就会增加。
本金等额还款利息与本金关系图
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物业经营管理教材电子版

中国物业管理师执业资格考试参考教材物业经营管理目录第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵二、物业经营管理活动的管理对象三、物业经营管理服务的目标四、物业经营管理企业第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次二、物业经营管理不同层次之间的关系三、物业经营管理中的战略性工作四、物业经营管理的常规工作复习思考题第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资一、房地产投资的概念二、房地产投资的形式三、房地产投资的特性四、房地产投资的利弊第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念二、系统风险三、个别风险四、风险对房地产投资决策的影响第三节房地产投资区位的选择一、区位的含义二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求复习思考题第三章房地产投资分析技术第一节投资分析的基本概念一、现金流量二、现金流量图三、房地产置业投资四、房地产置业投资的现金流量第二节现值与现值计算一、资金的时间价值二、利息与利率三、单利计息与复利计息四、名义利率与实际利率五、复利计算公式与系数六、复利系数的应用第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点二、设备经济寿命的确定三、物业管理中的设备更新问题第四节房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报二、财务评价指标体系三、盈利指标计算方法四、清偿能力指标计算方法五、财务评价指标计算实例第五节某出租公寓项目投资分析案例一、项目概况二、规划设计和建造标准三、购买投资和运营费用分析四、财务评价复习思考题第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件二、物业价格的形成条件三、物业价格的特征第三节收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四节影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述二、人口因素三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素第五节收益性物业估价的基本方法一、市场法二、成本法三、收益法复习思考题第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念二、房地产市场的运行环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求二、房地产市场的供给三、房地产市场的机制第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第四节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能三、房地产市场的政府干预第五节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用二、房地产市场分析的内容第六节物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念二、编制物业经营管理计划的基础工作三、构造物业管理方案四、物业管理计划中的预算技术复习思考题第六章租赁管理第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征二、物业租赁的分类三、物业租赁管理模式四、房屋租赁的行政管理第二节租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容二、租赁方案与策略三、租户选择四、租金确定与调整五、租约谈判与签约管理六、租赁管理中的市场营销第三节房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征二、房屋租赁合同的基本条款第四节租户关系管理一、客户关系管理理论简介二、租赁管理中的租户关系管理复习思考题第七章成本管理第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本二、物业管理成本的分类第二节成本估算方法一、成本估算的目的二、主要成本项目的估算方法三、成本估算结果汇总第三节成本预算一、成本预算的意义与要求二、成本预算的编制方法三、成本预算的编制程序第四节成本控制一、成本控制的含义与分类二、成本控制的原则与程序三、成本控制的组织体系四、成本的日常管理复习思考题第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型三、物业管理合同的构成要素第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型二、物业服务合同的特征三、物业服务合同的主要内容四、物业服务合同的签订要点第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述二、物业管理招标三、物业管理投标四、物业管理企业投标的关键事项第四节风险管理理论一、风险理论二、风险管理理论第五节保险与物业保险一、保险的概念二、保险合同概述三、物业保险的目的四、物业保险的主要险种五、物业管理中的投保决策复习思考题第九章财务管理与绩效评价第一节财务管理概述一、财务管理对象二、财务管理目标三、财务管理的内容四、财务管理的手段第二节财务报告分析一、财务报告的构成与内容二、财务报告分析的概念与形式三、财务报告分析的主要方法四、财务报告分析的一般过程第三节物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义二、物业管理绩效评价的类型三、物业管理绩效评价的基本要素四、物业管理绩效评价的指标体系五、物业管理绩效评价的标准六、物业管理绩效评价结果与报告第四节绩效评价的主要方法一、功效系数法二、综合分析判断法三、定量和定性相结合计分法第五节物业管理报告一、物业管理报告及其类型二、物业管理报告的构成与内容三、编写物业管理报告的注意事项四、物业管理报告的公布或送达五、物业管理报告示例复习思考题第十章写字楼物业经营管理第一节写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业的特点二、影响写字楼分类的因素三、写字楼物业管理的目标四、写字楼物业管理的工作模式五、写字楼物业管理的内容六、写字楼管理中的策略第二节写字楼租赁管理一、写字楼的租户选择二、写字楼租金的确定与调整三、写字楼的租约制定第三节写字楼安全与风险管理一、写字楼安全管理二、写字楼风险管理三、写字楼的物业保险第四节写字楼物业管理企业的选择与评价一、物业管理企业的选择标准二、物业管理工作的评价三、写字楼物业经营管理的绩效评价复习思考题第十一章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介二、零售商业物业的发展简史三、零售商业物业经营管理的内容四、零售商业物业经营管理的类型第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理一、选址与规划二、经营与运作第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择二、租金确定与调整三、租约制定第四节零售商业物业的现场管理一、策略与计划二、管理范围三、管理目标第五节风险与安全管理一、零售商业物业管理的风险及其防护二、零售商业物业管理中的安全管理第六节零售商业物业管理案例一、基本情况二、案例点评三、经验与教训复习思考题第十二章物业经营管理的未来发展第一节房地产组合投资管理一、房地产组合投资管理的概念二、组合投资管理的内容与步骤三、组合投资理论在房地产领域的应用第二节大型企业物业资产管理一、企业物业资产及其管理二、大型企业物业资产管理三、企业物业资产管理信息系统第三节设施管理一、基本概念二、设施经理与设施管理的主要内容三、设施管理在我国的发展现状四、设施管理的发展第四节不良物业资产管理一、不良资产与不良物业资产二、不良物业资产形成的原因及过程三、不良物业资产处置的目标和原则四、不良物业资产管理五、不良物业资产管理的配套服务第五节可持续的物业管理一、可持续发展的基本概念二、可持续发展与物业管理第六节新技术应用带来的变革一、物业管理信息系统二、物业管理信息系统的建立与应用三、智能化小区管理复习思考题第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。

reits操作手册

reits操作手册REITs 操作手册第一节：REITs 概述不动产投资信托(REITs)是一种投资工具，旨在使个人投资者能够以低门槛参与房地产市场。

REITs 能够帮助投资者通过直接或间接投资于房地产，获得持续的现金流回报和资本增值。

本手册将向您详细介绍 REITs 的基本知识、投资策略、风险管理和操作指南。

第二节：REITs 类型REITs 可以分为多种类型，根据投资组合的不同，每种 REITs 承担的风险和回报也不同。

以下是一些常见的 REITs 类型：1. 商业地产 REITs：主要专注于商业用途的房地产，如购物中心、写字楼和酒店等。

2. 住宅地产 REITs：侧重于住宅用途的房地产项目，包括公寓、别墅和联排别墅等。

3. 工业地产REITs：投资于工业用途的房地产，如仓库和生产设施。

4. 基础设施REITs：专注于基础设施项目，如道路、桥梁和水务等。

第三节：REITs 投资策略在选择和投资 REITs 时，您可以考虑以下几个方面：1. 投资目标：确定您的投资目标，是寻求稳定的现金流回报还是追求资本增值。

2. 资产配置：根据您的偏好和风险承受能力，选择适合的 REITs 类型和投资组合分配比例。

3. 资产质量：评估 REITs 投资组合中的房地产项目质量，包括租户稳定性、地理位置和资产管理能力等。

4. 分散投资：分散投资可以减少风险，您可以选择投资多个地区、不同类型和规模的 REITs。

第四节：REITs 风险管理REITs 投资也存在一定的风险，以下是一些常见的风险，并介绍如何管理这些风险：1. 市场风险：房地产市场波动、经济衰退等事件可能影响 REITs 的价值。

定期监测市场动态并及时调整投资组合以降低风险。

2. 利率风险：利率上升可能导致 REITs 的借款成本增加，影响现金流和资本回报。

了解利率趋势，并选择具有较低债务水平的 REITs。

3. 管理风险：REITs 的管理团队能力和经验对投资回报至关重要。

中华人民共和国城市房地产管理法(全文)

中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。

房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

具体办法由国务院规定。

第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

龙湖地产集团投资拓展_房地产投资分析基础知识

第三节房地产投资分析的目标和任务
【学习目标】１、掌握房地产投资分析的特点，并能运
用到具体分析中；２、熟悉房地产投资分析的目标；３、了解房地产投资分析的任务；４、掌握房地产投资分析的方法。
第二节房地产投资的含义和特征
（二）房地产投资的缺点１、流动性差２、投资金额比较大３、政策风险４、道德风险
知识应用
一、知识训练题１、简述房地产投资的概念。２、简述房地产投资的特征。３、简述房地产投资的优缺点。二、技能训练题１、讨论：将房地产、股票、债券、黄金、外
第一节房地产的含义和特征
（一）土地的自然属性１、土地资源的稀缺性２、土地效用的永续性３、土地不可再生性４、土地资源的不可移动性
第一节房地产的含义和特征
（二）土地的经济属性１、土地所有权的垄断性２、土地的可改良性３、土地利用的多方向性４、效益级差性
房地产投资分析基础知识
第一节第二节第三节
房地产的含义和特征房地产投资的含义和特征房地产投资分析的目标和任务
第一节房地产的含义和特征
【学习目标】１、理解房地产、土地、建筑物的概念；２、熟悉土地的属性、房地产的特征；３、熟悉房地产的分类；４、能够准确地对某一具体的房地产进行归类；５、能根据土地的属性、房地产的特征解析房
汇、艺术品、期货等投资品的收益与风险进行排序，并说出各自的优缺点。
知识应用
２、项目：实地考察你周围的居住房地产项目、写字楼项目、商业项目、工业项目各一个，并作好相关信息记录，同时分析讨论是否符合投资三要素，写出 Nhomakorabea析报告。

第三节房地产抵押价值评估

第三节房地产抵押价值评估第三节房地产抵押价值评估（★★★）知识点一：房地产抵押价值内涵及评估实质1．房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

抵押人不履行债务时，抵押权人能够与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

也确实是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。

抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

2．房地产抵押价值：是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。

依照《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权益下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

3．法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠承包人的建筑工程价款，②已抵押担保的债权数额，③以及其他（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用）。

但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税金及附加等拍卖、变卖的费用和税金。

4．房地产抵押价值评估三环节：①房地产抵押价值由抵押当事人协商量定，或者由房地产估价机构进行评估；商业银行按照公平、公布、透亮的原则，择优选择房地产估价机构；②商业银行在对已抵押房地产市场价格变化实施监测时，能够托付房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值；③处置抵押房地产前，应当托付房地产估价机构评估公布市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。

●房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

●《房地产估价规范》6．4．2条规定：“房地产抵押价值评估，应采纳公布市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明以后市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的阻碍。

3投资性房地产.ppt

使用权。 3、已出租的建筑物
2021/11/15
2
【例题】以下项目中，属于投资性房地产的有〔〕。 A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的机器设备
E. 持有并准备增值后转让的建筑物
【答案】ABC
2021/11/15
3
第二节投资性房地产初始计量
000元出售，出售款项已收讫。
甲企业的账务处理如下：
〔1〕20×7年4月15日
借：投资性房地产——成本
470 000 000
贷：开发产品
450 000 000
资本公积——其他资本公积 20 000
000
2021/11/15
29
〔2〕20×7年12月31日
借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000
公允价值变动损益
40 000 000
贷：开发产品
450 000 000
〔2〕20×7年12月31日
借：投资性房地产——公允价值变动20 000 000
贷：公允价值变动损益
20 000 000
2021/11/15
26
〔3〕20×8年6月，出售时
借：银行存款
460 000 000
贷：其他业务收入
460 000
2021/11/15 已采纳公允价值模式计量的投资性房 15
成本模式转为公允价值模式的会计处理借：投资性房地产——成本
投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产
利润分配——未分配利润盈余公积
2021/11/15
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第四节投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换