房地产开发公司投资发展部管理制度

投资发展部管理制度一、项目投资管理制度第一章总则第一条目的为加强投资计划管理，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标，特制定本管理制度。

第二条使用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目的投资控制。

第三条投资管理的原则对投资的管理应该坚持以下三个原则：1、以事前控制为主，其他控制为辅。

2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。

3、投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。

第四条管理职责1、负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。

2、配合成本合约部进行投资估算、预算、竣工决算等编制工作。

3、配合财务部编制《项目投资建议书》等工作。

第二章投资的审批原则第五条投资发展部提请的投资项目按照隶属关系，层级请示、批复。

第六条新项目的开发必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下五个方面。

1、对公司发展的影响。

2、主要风险和应对措施。

3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。

4、投资收益。

5、财务及税务论证。

第七条向公司提请新项目时，应积极充分准备好相关资料。

1、项目投资申请报告或建议书。

2、项目可行性研究报告。

3、有关合作单位的资信情况。

4、政府的相关政策及许可文件。

第八条在完成新项目的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并形成初审意见。

对初审予以否决的项目，在征得公司领导的同意后，可申请复查一次。

第九条经初审认为基本可行的项目，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。

第十条投资审议会的内容1、查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。

2、对项目的疑点、隐患提出质疑。

3、提出项目的最终决策和建议等。

第十一条总经理及董事长根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。

第三章投资风险控制第十二条负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发方案和销售策略。

第十三条参与评选设计规划方案，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，对方案进行评审；再由成本合约部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终形成《项目详细可行性研究报告》。

第十四条组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，评审结果报总经理签署意见。

第十五条立项后，细致审核项目投资计划和筹资计划，报总经理及董事长批复后方可实施。

第四章项目的考核和验收第十六条组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在项目运作后开展评价工作。

第十七条项目竣工验收后，负责组织对项目投资效益进行研究分析。

第十八条本制度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。

二、项目前期开发管理制度第一条目的为规范公司工程项目前期及后期配套工作行为和事情处理标准，圆满完成公司工作，特制定本管理办法。

第二条适用范围本制度适用公司工程项目各阶段所有前期及后期配套工作的进行。

第三条工作要求1、应熟悉房地产开发全部程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。

2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置、交通状况以及规划状况，项目周边地块供应状况，自然条件、社会环境、周边经济发展状况，有无政策限制及将采取哪些节能、环保和智能化实施、物业管理方式等。

3、以项目为基础了解工程进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。

4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。

5、配套工作进行过程中，凡涉及费用支出的，由公司领导同意支付领取，将相关票据及时交财务部。

6、工程结束后，对工程期间工作做总结报告，交主管经理审阅。

7、搜集政府相关政策，随时上报行业信息动态情况，上报公司领导进行公司决策。

8、严格遵守公司的保密制度，工作努力，公正、廉洁。

第四条工作内容：项目可行性研究阶段1、办理土地准备工作，制定严格工作计划，计划包括征地、拆迁、补偿等方案。

2、制定“建设用地选址意见书”项目前期阶段1、缴纳土地费，取得土地使用证明。

2、办理“建设规划许可证”。

3、配合国土测量队、地籍科等部门获得土地地籍图，办理“土地使用权证”4、规划测量队定桩、放线、缴纳相关费用。

5、办理立项。

6、办理消防备案、人防备案。

7、取得“建设工程规划许可证。

”8、办理建委报建手续，缴纳各项费用。

9、办理防雷审查，缴纳审查费。

10、联系水、电、燃气、市政等单位，找到市政配套接口。

工程招标阶段1、监理、施工单位招标备案。

2、办理工程质量监督申报登记。

3、办理工程施工许可证。

4、办理预售许可证。

工程施工阶段1、协调安监、质监的关系，协助各阶段验收工作，做好资料整理、归档工作。

2、水、电、燃气、市政等单位验收，签订正式使用协议、合同。

工程竣工备案验收阶段1、组织人防、防雷、消防、环保等各单位对工程的验收工作。

2、办理规划局、建设局组织的验收工作并取得合格证。

3、办理房产证、土地分户等。

4、其他工程收尾性工作。

第五条制度解释与修订本度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。

附件：项目投资与项目前期开发管理工具表亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇《村级党建工作的调查报告》范文，如果下文你不需要，可以下载后编辑删除，谢谢！村级党建工作的调查报告党的十七届三、四中全会指出：“ 加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。

党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。

根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。

农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。

为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。

现将有关调查情况予以综述。

一、主要做法（一）完善了村级党组织设置。

按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。

乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。

××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村（因党员不足xx人）之外全部设立了党总支，以片区划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户”的功能型党组织设置模式。

在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。

如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。

在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。

据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。

（二）发挥了无职党员的作用。

“党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。

1、推行了农村党员实事申报考核制度。

每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报1—5件实事，并填写《农村党员实事申报登记卡》，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。

广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。

据统计，xx年全乡农村党员申报实事累计达xx件。

xx村要求无职党员联系一个户或一个片；落实一个致富项目；调解一件以上民事纠纷；培养一名入党积极分子；为人民办一件实事；为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。

该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx％。

2、创新了活动载体。

xx乡xx村开展了“四联一创”活动。

在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。

xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。

该乡创立农村社区，建立起村委会——村理事会——互助组——基本农户的自治新模式。

全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。

该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx％，占有“双带”能力党员xx人的xx％，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。

xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。

（三）推进了民主政治建设。

党的十七大报告指出：“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。

XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。

一主两翼的内涵就是：以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。

议事恳谈会是民主的核心。

XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx 寨五个组合并而成。

最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。

结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。

“代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加规范和科学。

村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。

一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。