佳兆业让整个地产圈不寒而栗的七个警示
佳兆业违约门问题接二连三
佳兆业违约门问题接二连三作者：冯璐武卫红来源：《中国名牌》2015年第05期新年伊始，佳兆业正被接二连三的债务危机推向风口浪尖：房源接连被多地政府锁定、高管团队剧烈震动、大股东抛售股票、连环债务违约、破产重组传闻、资产被查封……佳兆业上演“违约门”，是特殊个案还是行业缩影？行业调整中中小房企能否经受“寒冬”考验？公开资料显示，佳兆业集团控股有限公司于1999年在深圳成立，2009年12月赴港上市。
然而，从2014年10月中下旬的“深圳锁盘事件”起，这家龙头企业突然开始“急转直下”。
该公司位于深圳的三个项目2000多套房源被锁定，还未网签的客户无法办理签约。
佳兆业称房源被锁定事件或令到佳兆业城市广场第三期10亿元的预售未能入账，预计新推武汉项目作为缓冲。
随之而来的便是大股东抛售及董事会主席郭英成宣布辞职使危机进一步升级，并触发了一笔4亿港元定期贷款被要求提前还款，最终成为2015年中国资本市场首例违约事件的导火索。
进入2015年佳兆业事件持续发酵，债权人要求锁定资产以保全利益的行为愈加频繁。
佳兆业最新财务状况显示，2300万美元的票据利息未能如期支付、数个银行账户被冻结和扣划。
债权人对佳兆业采取了包括资产保全的民事裁定以及冻结银行结余等行动，涉及金额约7.13亿元，并收到法院对其人民币6.51亿元资产保全的民事裁定书。
万科终止接盘佳兆业上海青浦项目更是令这波债务危机雪上加霜，这意味着佳兆业靠卖项目“补血”的路也被堵上了。
国际评级机构穆迪认为，接盘成功本可为佳兆业新增人民币12亿元左右的资本，但计划失败会削弱佳兆业的偿债能力。
一个月以来，房企佳兆业几乎每天都有利空消息传来，继深圳房源被锁之后，杭州、广州房源也被锁定，近期又传出佳兆业在大连的房地产开发项目也被地方法院冻结，涉及金额达6.4亿元。
公告数据显示，2014年1月-11月，佳兆业合约销售金额超过270亿元，到了2015年1月5日，佳兆业负债却高达人民币7.972亿元。
“佳兆业事件”始末
“佳兆业事件”始末作者：武化来源：《中国房地产·市场版》2015年第03期从2014年12月初被媒体爆出深圳佳兆业城市广场、佳兆业前海广场等项目被锁盘开始，围绕着佳兆业的股权、破产、涉腐、前景等问题被不断放大，地产圈一时闻锁盘而色变，人人自危。
每个人都能对“佳兆业事件”说上几句，但鲜有人知道其中的内幕。
本文笔者将为您细述该事件始末。
一、为何被锁除了深圳的项目外，这场锁盘风波还扩散到了广州、杭州等地，佳兆业在广州、杭州的部分房源也被当地相关部门锁盘无法出售，“麻烦”似乎越来越大。
在锁盘重灾区深圳，市规土委对锁盘的解释是，由于房屋处于限制状态或开发商存在违规行为的笼统解释。
至于上述项目具体存在哪些违规操作，深圳规土委称并不知情，只是按上级的命令办事。
虽然佳兆业和深圳规土委方面均没有说明到底项目涉及哪些违规操作，但业内人都对此心照不宣的认为，佳兆业的崛起与落马的深圳原市委常委、政法委书记蒋尊玉有撇不清的关系。
要说佳兆业涉及蒋尊玉的腐败案，并不是空穴来风。
佳兆业原总裁黄传奇，2003年曾担任深圳水务集团董事长。
时任深圳市政府副秘书长的蒋尊玉，也分管涉及市政环保和水务方面，之后两人曾长期共事。
2009年底，蒋尊玉调任龙岗区委书记，新官上任三把火，旧城改造成为他工作议程的重中之重。
2010年，佳兆业聘请黄传奇为集团总裁，其在深圳的多个旧改项目也进入大干快上阶段。
此后蒋尊玉参加的多个活动，都有郭英成的身影。
2010年开始，佳兆业的业绩也出现了质的飞跃。
其销售额从2010年的101亿元快速增长至2013年的239亿元。
在房地产光景并不太美好的2013年，其销售额更是按年增长38%，超额完成任务。
我们不做无端的揣测，佳兆业是否与蒋尊玉有牵连、牵连多少或许只有等到郭英成回来之后才能揭开，而一向看重自由的郭英成还会回来吗？二、融创能否接盘2014年有融绿争夺战，2015则出现了融创接盘佳兆业发“流言”，融创在“做大”的道路上一直不缺新闻，而这次，似乎要趟“旧改之王被锁盘”这滩浑水。
佳兆业如何步步坠落
佳兆业如何步步坠落关于佳兆业申请破产重组的消息传出后，局势加速恶化。
众多合作银行纷纷提出资产保全请求，交叉违约之下，位列房企全国20强的佳兆业正在加速坠落。
香港上市企业申请破产重组，并不是一件由董事会可以轻易决定的事情，公司提出申请后，香港相关法院会进行受理，并作出判定，相关议案也要经过股东会决议同意，债权人也要开会同意才可。
虽然官方已公告辟谣，但形势正逼着佳兆业步步踏入这一境地。
对于佳兆业而言，倘能尽快实现破产重组，已经成为一件不幸中的幸事。
当下，佳兆业大多分公司都在裁员。
“最近一个月，公司内网几乎每天都有离职通知。
”为了度过资金链难关，自去年12月下旬开始，佳兆业意图关闭一些非地产业务，用以变现。
如文体、小额贷款、餐饮业务等。
目前，这些业务板块也已相继展开裁员。
除此之外，佳兆业关联公司富昌小额贷款公司国内业务目前也已暂停，人员正在逐步解散中。
破产传言的威力不容小觑。
几个月前，这家全国20强公司仍然拥有一个健康的资产负债表，但在未到期债务被要求提前偿还、合作银行信心崩溃之后，这家企业正面临来自银行债权人、合作伙伴、业主、内部管理、人事变动等多方位余震，佳兆业面临生死一线，其命运转折堪称是2014房企非正常坠落的样本。
一、金主银行出击佳兆业现在无力支付4亿港元及利息给香港上海汇丰银行。
2015年1月1日，郭英成辞职一事触发一份融资协议中的违约条款，共涉及贷款本金4亿港元及应计利息，债权人为香港上海汇丰银行有限公司。
从1月7日开始，包括银行在内的至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。
随佳兆业身陷负面传闻漩涡，不排除未来有更多银行诉诸财产保全，申请查封资产，令佳兆业越发被动。
二、合作伙伴反水前景未明的事态正令佳兆业的合作伙伴感到不安。
被诟病的问题源头之一旧改业务现也处于风口浪尖。
根据1月6日公告，2014年12月31日，深圳龙岗区两个市区旧改项目的两名合作伙伴称，佳兆业已违反项目的合作协议，要求终止合作，并退回已经支付的12亿元费用。
房产内部传疯了!这三种房子再不买就再也买不到了!有钱人疯抢!
房产内部传疯了！这三种房子再不买就再也买不到了！有钱人疯抢！导读:本文介绍在房屋装修，注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
对于买房子很多人都是人生一次或，我相信对于大多数人来说，我们的房子可能买的次数比较少，因此很多人对买房的知识就是不了解的。
很多人在买房之前都会听很多的文章，但是到底什么房子是我们比较适合买的呢？买房子我们紧接着就是装修，装修的坑更是很多，很多人对装修之后都很不满意，因此为了让我们买房子好，装修也好，只要看看这篇文章，那么赶紧为了自己的房子和装修看一看吧！一、富人买房1、首先是隐私。
所谓“千金买有邻，万金买无邻”。
很多富人对“隐私”的看重，普通人可能会觉得矫情。
住在香港顶级富人区深水湾，私密性已经很好则住在地价更贵的大浪湾，大浪湾掩藏于山石中，不仅风景甚美，隐私性更是进一步升级。
据传为了隐私和安静，大笔一挥花1千多万把门口的公路买下来，变成了私家公路，可见私密性对富豪来说是多么重要。
这么私密的房子还是会被曝光，只能怪港媒太敬业。
事实上呢，互联网时代，很多富豪更加注重房产的隐私。
除了平时出入很低调，对于房产的买卖也非常低调。
一个开发商的朋友告诉镁姨，很多富人卖房子，根本不会挂牌上线，一方面不想暴露个人隐私，更重要的是，买家也不希望即将入手的房产信息被泄露。
“如果这套房子能在网上搜到，买家一般就不考虑了。
”2、四角若是选购公寓房的人，也可依照观察大楼的方式判断，看看整栋公寓房的外观颜色是否稳重，形貌格局呈长方状或四方状为宜，狭长孤耸的建筑外貌则不宜，最好亲自上公寓楼层，直接去用第六感测觉一下，切勿忽略每一个人与生俱来对居住空间的一种超感应能量。
平房、透天厝、独栋别墅这三种格局都是自成一户的单独建筑物，在建造时就要特别注意与大环境互动的风水，从风水角度来看，纯住宅社区或商业区、住商混合区等，人气愈旺的地段愈好，不怕社区大、人太多，反而是怕没人住，气无法旺起来，这样宁愿放弃不考虑。
泰禾、华夏、协信、蓝光……房企爆雷声中的启示录
泰禾、华夏、协信、蓝光……房企爆雷声中的启示录作者：地产圈没秘密来源：《投资与理财》2021年第11期2020年，房企爆雷最令人震惊的是泰禾，一个追求产品极致的企业遭遇房企生死劫，令人唏嘘。
而泰禾之外，尚有新华联、福晟以及在天津并不知名的三盛。
2021年，华夏幸福在传闻许久之后终于暴露危机，与华夏幸福同样出身河北的荣盛亦岌岌可危。
但是蓝光倒在了荣盛之前，别忘了还有大名鼎鼎的泛海。
地产行业的50强企业已经有3家曝出債券违约，与此同时，远洋以仅仅40亿元就拿下了红星70%的股份，虽然小编并不看好这笔交易，不是因为标的资产不值这个价格，而是红星的劣根性。
但红星有人接盘还是幸运的，虽然近乎廉价。
稍微关注一下曾经在天津有过项目的奥园痛痛快快把地产业务剥离出让了，回归医疗主线;广西一哥彰泰;保利地产拟针对北大资源的收购，以及同样被觊觎的苏宁置业。
有人说2021年是房企的违约潮，但实话说违约潮早在三年前就已经拉开序幕，只不过在“三道红线”之下，这股寒潮今年表现的更加凛冽：能级高，数量多，频次高。
因为今年房企历史偿债规模达到极值，偿债总额达12822亿元！小编并不关注这些房企，更关注这些房企背后呈现出来的异同，因为任何一家爆雷的房企几乎都有迹可循。
有券商复盘了今年爆雷的部分企业，可以看到房企爆雷既有经营因素，也有财务因素。
当然，也少不了其他因素，比如股东风险、治理缺陷。
对于券商来说这是保本的策略，但是对于草民来说，关注这些风险点，无异于是一本启示录。
从券商复盘来看，风险要素最高的点在于“周转与去化速度缓慢”，因为三个杯子一个盖儿的游戏玩儿不转了。
另一个要素就是项目分布区域集中度极高，在政策主导的市场环境下，一旦一个地方政策收紧，很容易出现连锁反应。
债券的集中到期与负面舆情及外部融资环境恶化，几乎是相伴相生的。
典型如蓝光，在刚刚爆出违约的时候，地产行业的大金主平安第一时间进行切割，因为平安也是一朝被蛇咬，十年怕井绳，在华夏幸福身上吃了苦头。
佳兆业东戴河建别墅与高尔夫球场 项目多处违规
佳兆业东戴河建别墅与高尔夫球场项目多处违规一个占地达１１平方公里的超级房地产项目，正在热火朝天建设中，多数的海景公寓已经竣工，公寓之间夹杂的别墅项目也即将完工，更多的项目还在进一步的建设中，三年之间，原来的农田、海岸湿地被高楼大厦、别墅和高尔夫球场所取代，尤其是高尔夫球场项目或对渤海生态造成严重破坏，这一场景发生在辽宁省东戴河新区的渤海沿岸。
这个超级大盘项目的主人为香港佳兆业集团——一个以改造烂尾楼起家、目前位列中国地产15强的房地产开发企业，佳兆业东戴河项目是其进军北方旅游地产的第一个项目，北京最大烂尾项目之一长安8号，刚刚被其收购。
国家早在2004年就已经明令禁止建设高尔夫球场项目,2006年再次将高尔夫球场别墅项目列入禁止供地目录,2011年4月份,国家11部委联合下文整顿清理违规高尔夫球场项目,明确要求禁止建设一切新上项目。
佳兆业东戴河项目明确包含一座18洞高尔夫球场和一座练习场，目前练习场即将完工，18洞球场正在前期土地平整中，而多个别墅项目均已经封顶，并对外销售，在国家如此严令之下，佳兆业缘何敢于置国家禁令于不顾？当地政府及相关部门为何对佳兆业的违规行为无声纵容？中国环境观察对此进行了调查。
违建高尔夫球场、别墅项目沿着滨海公路进入东戴河新区，佳兆业东戴河项目格外扎眼，几栋灰白相间的海景高层公寓树立在渤海之滨，远远望去，在海洋的衬托下，显得格外挺拔，类似的风格在北方并不常见。
待走近时，映入眼帘的是一片庞大的工地，万余亩的土地被围起来，里面各种机械在忙碌着，滨海公路南侧的项目已经接近完工，路北的项目还在施工中，更多被圈起来的土地则仍在等待开发。
公开资料显示，佳兆业东戴河项目总投资为500亿元，项目占地面积为16500亩，共分为五个区块，分别为养生度假岛、精彩多元岛、生态体育岛、尊贵运动岛和低碳科技岛，目前正在建设的为养生度假岛区块。
养生度假岛共分为8期，目前前四期项目已经基本完工，第五期项目也已经开始对外销售，目前已经建成5530户高层公寓、96套别墅，配套的超级商场、娱乐会所、海鲜城和滨海教堂已经对外开放，华清池和高尔夫球场练习场也即将建成投入使用。
2022年最危险的十二家房企
2022年最危险的十二家房企
2022年最危险的十二家房企：1、恒大，龙头房企，负债规模约2万亿，2021年12月正式宣告暴雷。
2、融创，龙头房企，负债规模约1万亿，2022年3月美元债展期，宣告暴雷。
3、世茂，龙头房企，负债规模约4000亿，2022年3月公告60亿信托展期，宣告暴雷。
4、华夏幸福，产城地产龙头，负债规模约2600亿，2020年12月首次承认52亿债务逾期，宣告暴雷。
5、富力，粤系房企，负债规模约3000亿，2021年12月7亿美元债展期，宣告暴雷。
6、阳光城，闽系房企，负债规模约3500亿，2021年公司理财未兑付，宣告暴雷。
7、正荣，闽系房企，负债规模约2000亿，2022年2月公告美元债违约，宣告暴雷。
8、蓝光，川渝房企，负债规模约2000亿，2021年5月中期票据违约，宣告暴雷，目前逾期未偿还债务已达300亿。
9、龙光，粤系房企，负债规模约2000亿，2022年3月公告美元债违约，宣告暴雷。
10、中梁，浙江房企，负债规模约2000亿，2022年4月公告美元债寻求展期，宣告暴雷。
11、佳兆业，粤系房企，负债规模约2300亿，2021年11月3亿理财产品未兑付，宣告暴雷。
12、奥园，粤系房企，负债规模约2500亿，2021年11月，6590万元信托贷款违约，宣告暴雷。
恒大事件对我国房地产市场的启示
恒大事件对我国房地产市场的启示一：正文：恒大事件对我国房地产市场的启示一、背景介绍恒大集团是我国知名的房地产企业之一，该企业近年来在房地产行业取得了卓越的发展成绩。
然而，近期恒大集团陷入了负债累累的困境，引发了市场的广泛关注。
二、恒大事件及其影响1.恒大集团面临的困境1.1 巨额债务1.2 销售疲软1.3 资金链紧张2.对房地产市场的冲击2.1 融资渠道收紧2.2 开发商信誉受损2.3 市场恐慌情绪加剧三、对我国房地产市场的启示1.加强监管力度1.1 完善金融监管体系1.2 强化财务审计制度1.3 加大对房企的监管力度2.优化市场环境2.1 减少行业垄断现象2.2 提高市场透明度2.3 规范开发商行为3.引导房地产行业转型升级3.1 提倡健康发展理念3.2 加强科技创新能力3.3 推动绿色建筑发展四、附件附件1：恒大集团负债情况统计表附件2：恒大集团销售情况分析报告五、法律名词及注释1.金融监管体系：指国家对金融行业进行管理和监督的制度体系。
2.财务审计制度：指对企业财务状况和经营情况进行审查和评估的制度。
3.市场透明度：指市场信息全面、公开、公正的程度。
二：正文：恒大事件对我国房地产市场的启示一、背景介绍恒大集团是我国知名的房地产企业之一，多年来一直保持着稳定的发展势头。
然而，近期恒大集团出现了严重的资金链断裂问题，引起了市场上的广泛关注。
二、恒大事件及其影响1.恒大集团陷入的困境1.1 高额债务违约1.2 销售下滑、资金链断裂1.3 相关行业信心受挫2.对房地产市场的冲击2.1 融资难度加大2.2 开发商信誉受损2.3 市场信心低迷三、对我国房地产市场的启示1.加强行业监管1.1 完善金融监管体系1.2 加强对房地产行业的监管1.3 强化对开发商信贷资金来源的监管2.推动市场规范发展2.1 加大市场准入门槛2.2 强化房地产市场信息公开2.3 规范开发商行为3.引导房地产行业转型3.1 鼓励绿色建筑和可持续发展3.2 推动产品多样化和高品质发展3.3 加强房地产科技创新能力四、附件附件1：恒大集团债务情况统计表附件2：恒大集团销售额变化图表五、法律名词及注释1.金融监管体系：指国家对金融机构和金融市场进行监管和调控的体系。
治沉疴当用猛药——地产新政实施前后：楼市期待第二只鞋落下
但 是 令 人 遗 憾 的 是 ． 前 ． 新 政 策 操 作 层 面 而 言 ， 有 深 圳 市 等 目 就 仅 极 个 别 城 市颁 了 实 施 细 则 其 中 深 圳 是 全 国首 个 颁 布地 方 房 地 产 调 控 落实 细则的城市 ． 市 出台了 １ 该 ０项 具 体 措 施 ． 将 “ 五项 细 则 ” 一 并 十 一
５
分解 到具 体 的 政 府 职 能 部 门 执 行 。更 多 的 地方 政 府 、 开发 商 还 在 观 望 。
他 们 在 接 受 记 者 采 访 时 表 示 ． 继 续 观 望 一 段 时 间 ． 看 北 京 、 海 等 要 看 上 地如 何执 行 。 我 们 期 待 着楼 市 的 第二 只鞋 子 尽 快 落 下 。
维普资讯 Leabharlann ４ 维普资讯 楼 市期待 第 口 一／ 一 ＼ 鞋落下
◎ 包 爱 华
有 一 个 大家 都 很 熟 悉 的 笑 话 ．说 的 是 一 个 年 轻 人 租 住 在 一 个 老 太 太 的房 子 里 ， 轻 人 住 在 二楼 ， 东 住 一 楼 。 年 轻 人 每 天 晚 上 都 在 外面 年 房 玩 到 很 晚 才 回家 ， 回家 的 第 一 个 动 作 便 是脱 掉 两 只 鞋 ． 于 动 作 很 重 ． 由 已 经 熟 睡 的 房 东 老 太 太每 每 被 吓 醒 。 久 而 久 之 ． 太 太 不 乐 意 了 ． 醒 老 提 年 轻 人 脱 鞋 时动 作 轻 一 点 。 第 二 天 ． 轻 人还 是像 往 常 一 样 回 来 很 晚 ． 年 脱 掉 第 一 只鞋 后 ， 起 老 太 太 的话 ． 轻 轻 脱 掉 并 放 下 第 二 只 鞋 。 但 第 想 便 二 天 老 太 太 又 向他 抱怨 自 己没 睡 好 ． 轻 人 觉 得 很 奇 怪 ， 其 故 ． 想 年 问 没 到老太太的答复竟然是 ： 整夜都在等待你的第二只鞋落下。 我 如 果把 “ 六 条 ” 其 实 施 细 则 比 喻 为 笑 话 里 的 第 一 只 鞋 子 的话 ． 国 及 那 么各 地 的实 施 细 则 无 疑 是 老 百 姓 期 盼 已 久 的 另 一 只鞋 。 “ 六 条” 其实施 细则出 台后 ． 许多疑 团待解 ． 括 ９ 国 及 有 包 ０平 方 米 和 ７ ％的概 念 。事 实 上 ． ０ 由于 界 定 模 糊 ． 些 人 就 在 努 力 使 这 两 个 硬性 一 指 标 软 化 ： 建 筑 面 积 上 做 手 脚 ． 化 “０平 方 米 ” 在 软 ９ 的规 定 ： ７ ％以 总 将 ０ 量 的 方 式 予 以 软 化 ． 的 地 方 住 房 成 交 甚 至 出现 “ ７ ％” 怪 现 象 ． 有 倒 ０ 的 即 ７ ％以 上 的 成 交 面 积 为 ９ ０ ０平 方 米 乃至 １０平 方 米 以 上 的 大 户 型 ．这 样 ０
风雨飘摇的佳兆业
龙源期刊网 风雨飘摇的佳兆业作者：刘正来源：《中国房地产·市场版》2015年第02期从去年11月开始的房源接连被锁、管理层变动，以及由此触发的提前还款条约、金融机构纷纷要求查封其资产、上海青浦项目转让终止，这一系列事件使得佳兆业处于风雨飘摇之中。
回首2014年上半年，佳兆业的负债情况可用“健康”来形容，手握现金高达百亿元。
2014年1-11月，佳兆业的销售金额超过270亿元，业界预料其可完成全年目标300亿元。
而佳兆业旗下的多个项目销售情况良好，深圳地产公司还连续两年获得深圳楼市住宅成交量、成交金额的双料冠军。
然而之后的情况急转直下，佳兆业的危机源自深圳房源被锁。
据佳兆业公告，2014年年底，佳兆业位于深圳的大鹏假日广场、悦峰花园、前海广场等多个项目被相关部门“锁定”。
1月15日，位于杭州五常区的佳兆业西溪璞园项目，共计749套房源亦加入锁盘之列，锁房危机也首次扩展到了其他城市。
接下来的高管团队剧烈震动，以及由此触发的连环债务违约，深圳项目两个合作伙伴的退出，与上海万科项目转让协议的终止……一系列事件的轮番上演，一步步将佳兆业推入深渊。
在佳兆业危机加重的同时，业主也开始担忧房子是否会受到影响。
1月13日晚间，佳兆业深圳各楼盘数百名业主聚集到佳兆业城市广场进行维权，并打起了“佳兆业购房者向政府请愿”的横幅，希望政府能够出面保障业主的权益。
但目前佳兆业和政府方均未对业主的维权行为作出回应。
在重重危机下，佳兆业或将走上破产重组的道路。
让一个房企在某个城市的全部业务处于“休克”状态，这在中国房地产历史上几乎从未出现过。
反思其症结所在，当属“旧改”时期政商联系紧密埋下的祸根。
其实在国内，不少城市旧改项目都是市场化运作，但在实际操作过程中，单靠市场化手段开发商很难完成拆迁，这时候就需要政府的力量去引导和协调。
因此，在保证不触及红线的前提下，如何制定完善的规则让政府部门与企业更好地各司本职，是行业需要思考的问题。
浅谈《黑天鹅》、《反脆弱》感悟
浅谈《黑天鹅》、《反脆弱》感悟吴姗莼15年08月26日《黑天鹅》、《反脆弱》作者塔勒布，除了是广为人知的金融专家，还是一个伟大的思想家、哲学家。
黑天鹅现象是不可预知和不可解释的，而人类的认知偏差则是导致这种不可预知和错误解释的重要原因。
由于存在可预测性错觉，我们意识不到“黑天鹅”事件对生活的影响。
塔勒布向我们揭示了极其罕见而不可预测的“黑天鹅”事件如何潜伏在世间万物的背后。
《黑天鹅》这本书，颠覆了我的常规思维。
作者强大的逻辑和缜密的推理使其独特性的认知方法论充满了哲学意味，给人以很深的启迪。
所谓的“黑天鹅”事件，具有以下特性：“第一，它具有意外性，即它在通常的预期之外，也就是在过去没有任何能够确定它发生的可能性的证据。
其次，它会产生极端影响。
第三，虽然它具有意外性，但人的本性促使我们在事后为它的发生编织理由，并且或多或少认为它是可解释和可预测的。
”具体来讲，再多的白天鹅也无法证明世界上的天鹅都是白的，一只黑天鹅的出现就会打破原有认识。
这是书里最有价值的观点，给人带来启迪，提醒我们认识并重视事物的多样性。
对一些重大的事件和问题，结合书中的认知方法，一下子就看清楚了很多。
佳兆业黑天鹅事件回顾2014年11月，佳兆业2000多套房源被深圳房管局“锁定”停售，传佳兆业主席郭英成卷入深圳落马政法委书记蒋尊玉案，滞留香港避险。
先是正在销售的楼盘被锁，后有大股东减持、项目被叫停、债券未能如期付息面临违约等，从而使得佳兆业发行的债券价格大跌，佳兆业很快就可能面临着破产倒闭的灭项之灾并由此引发一系列的危机。
在这种情况下，深圳市政府不得不出面，希望通过商业运作的方式处理佳兆业事件2015年2月，融创中国发布公告称，将以23.75亿元的价格，收购佳兆业集团上海荣湾、青湾、嬴湾、诚湾四个项目目标公司的股权及债券，并各自订立收购协议。
2015年4月，佳兆业集团发布公告，创始人郭英成重任佳兆业集团执行董事及董事会主席。
2015年5月，融创中国发布公告，正式停止收购佳兆业事宜，并宣布复牌。
谁是地产“乱麻”中的关键线头？
外一 对 “ 家 ” 。前 者 认 为 地 价 冤
飞涨 ， 完 全是 地 方 政 府 主 导 的 结
果 。 一位 地 产 商 曾 向我 透 露 ：
而在 我 看 来 ，却 可 能 是 最 为 关 键
的一 个 ，那 就 是 中央 政 府 与地 方 政 府 在土 地 问题 上 的利 益 关 系。
找 到 这 一 乱 局 中的 利 益 集 团 。 缠
折 。 它 带 来 的 最 重 要 结 果 ，是 中
央 经 济 集 权 再 次 出现 。 地 方财 政
收 入 占 全 国 总 收 入 比 重 不 断 减
绕 其 中 的 利 益 集 团其 实 有 四 家 ，
分别 是 ： 发 商 、购房 者 、 方政 开 地 府 和 中央 政 府 。 们 相 互 纠 结 ， 他
被隐藏的关键线头
不 过 ，还 有 第 四 对利 益 集 团
之 间 的 冲 突 ，似 乎 较 少被 提 及 ，
许 最 说 不 清楚 ，却 又不 得 不说 。
在今 年 两会 上 ，温 总理 以异 乎 寻 常 的 １ 吻 承 诺 ， 中央 将 全 力 ２ ： 抑 制 房 价 上 涨 。而 与会 代 表 中 ，
显 示 ：深 沪地 产 上 市 公 司平 均 利
润率 仅 约 １ ％ 。不 过 他 们 还 必 须 ２ 解 释 ：在 ２ ０ 年 的 《 布 斯 》 及 ０９ 福
前 的财 税制 度 ， 地 方政府 从 正 常 让 税收 体 系内 分得 更 多的 羹 。 艇
（ 文作 者 系蓝狮 子 图书 出 本 版 人 、财 经作 家）
购 房 者 与政 府 ， 第三 个 是
“ 结点 ” 纠 。房 地 产 成 为 了国 民财
10872308_起底佳兆业：“巨头”倒下时，身体还是暖的
02 Gold Master2015 中国房地产金融14S p e c i a l R e p o r t特别报道正发生在佳兆业身上的一切，究竟是一场意外，还是意料之中？赵轶鸣 发自深圳事实上，截止到2014年12月1日以前，所有的统计数据都显示佳兆业是一家非常不错的公司。
数据显示，上半年，佳兆业累计完成70.2亿元营业额，毛利达25.6亿元，较上年同期分别大幅增长205.0%和130.5％，毛利率高达40.3%。
而核心净利润增长195.1%至10.93亿元。
在销售方面，上半年佳兆业共实现合约销售110亿元，按年增长70.7%。
而到去年11月底，佳兆业官方统计数据显示，2014年的前11个月，佳兆业共实现合约销售约272亿元。
受到锁盘风波影响，佳兆业并没有公布2014年最后一个月的销售数据，但中房指数研究院的监测数据显示，佳兆业全年共实现合约销售302亿元，成为全国房地产企业中为数不多完成年初销售计划的企业之一。
在中指院公布的全国房企百强排名中，佳兆业位列销售榜的第19位。
与此同时，深圳中原地产的监控数据显示，截至2014年12月14日，佳兆业以3075套、29 .2万平方米的成交数据占据深圳2014年年度销量的榜首。
这已经起底佳兆业：“巨头”倒下时，身体还是暖的inveStigating KaiSa, collapSe of the Dominant “giant”是佳兆业连续两年在深圳超越老大哥万科，问鼎销冠的宝座。
而在财务结构方面，佳兆业在去年8月15日公布的半年报中显示，截至2014年6月30日，佳兆业的总借款为297.7亿元人民币，其中，需在1年内偿还的为60.1亿元人民币，需在2年以后5年以内偿还的则为47.3亿元，现金及银行存款为110.9亿元。
这样的数据不要说和同等规模房企比较，就算同绿地、万科、保利、中海这些龙头大鳄相比，在毛利率和流动性方面也并不逊色。
佳兆业虽不敢说独占鳌头，傲视群雄，但此前多数投行对其发展稳健，持续“买入”的评级应该算是中肯。
佳兆业事件引思考,这7警示让地产圈不寒而栗!
然而，在佳兆业事件发生后，这些被房企供着的半官方或者非官方组织应该是有所行动的，无论是痛斥还是维声被人发现。
相信佳兆业在行业这些年，也积累了不少同行合作伙伴，但好像没有谁感觉应该有份责任，哪怕是一份关于佳兆业的倡议（怕被当做异类）。你们不是在救佳兆业，其实你们在自己的商业生态，但你们除了政治恐慌，什么都没做。
商业伙伴不可信
12月31日，佳兆业在深圳龙岗区旧改项目的两名项目伙伴提出退回他们支付的12亿人民币费用，理由是佳兆业已违反合作协议。
看到这，纵使有千万种理由，也逃脱不了四个字：落井下石！我们在此没必要追究那两位项目伙伴到底是谁，完全没有意义，因为这样的项目伙伴无处不在。合作之初是他们是地久天长的战友加同志，一出事便作鸟兽散、兄弟反目成仇。
其实，我们谁都清楚评级机构从来都不独立，评级机构的背后就是财团。但我们还是愿意、或者不得不待之如庙里的菩萨像，求着他们、供着他们。事实上，他们在绝大部分的时间里也如庙里的菩萨，但等到夜深人静的时候他们就变成茅坑里的石头上面的停留的苍蝇。
境外发债不可信
前些年，国内融资渠道不畅，拥有海外融资渠道的“内房股”纷海外融资，融来的钱又多又便宜。比如佳兆业，过去三年时间发行了4笔美元债以及1笔可换股人民币债。倘若在正常的年景里，这真是件好事情，融到钱就是赚到钱。可对于如今的佳兆业来讲，可谓烫手的山药，而且随着时间的推移越来越烫手。唯一貌似幸运的是我们国家规定“境内公司启动清盘程序，在岸的债权人将获得优先清偿，而海外投资者排在最后。”
到此时，我们才更加明白房企不过是银行的长工，哪天生病了，他们关心的不是你的病情，而是你生病给他们造成的损失。
评级机构不可信
1月元旦假期刚过，国际评级巨头穆迪、标普等纷纷火线下调佳兆业信用评级：穆迪从B1下调至B3，并表示可能继续下调；标普由“BB-”下调至“选择性违约”；评级机构们将所有佳兆业的债券从投资级别BBB降为垃圾类的CC级。评级机构再次成为绞杀佳兆业的帮凶，后续或许就有可能迎来一群狼的掠夺。
警惕开发商喊“疼”左右中央调控决心
督， 因此 其约束性 往往被稀 释 。 那么 ， 妨把各 地政府签 订 的保 障 房 不
如今， 地方政府 被要 求签订 保 障性安
知情权， 也有利 于增强制度 的约束性 。
居工 程 目标 责任 书， 方面 凸显 了中央政 目标责 任 书通过 网络 、报 纸等 形式 给公 一
要 站 出 来 喊 几 声 “ ” 他 们 希 望 自己 的 谲 云 诡 ， 地 产 市 场 各 利 益 攸 关 方 已 开 疼 ， 房
不 妨 晒一 晒保 障房 目标责任 书
口 杜 宇
来 自住房 城乡建设 部 的消息说 ， 近期 年 ８月来 自全 国人大常 委会公 布 的数 据， 的现象 亦非少 数 。细 想之下 ， 关键 在于这 地方 政府 将被 要求 签订 保 障性安 居工 程 直 指保 障性 住房 建设进 度缓慢 ， 社会 种制 度 建设 处 于封 闭运 行 ，缺乏 外 部 监 引起 目标 责任 书 。如果 能把各 地 的 目标责 任 广 泛 关 注 。
“ 上 最 牛 的 地 产 泡 沫 ” 于 迎 来 潮 ” 旨在 显 示 地 产 新 政 的 巨 大 杀 伤 力 ， 发 商 的 喊 “ ” 声 音 所 左 右 ， 控 才 不 史 终 ， 疼 的 调 “ 上 最 猛 的 调 控 政 策 ” 市 场 Ⅲ 现 的 明 从 而 吓 阻 地 方 政 府 ， 为 房 地 产 商 和 地 至 于 被 高 高 举 起 ， 轻 放 下 ， 泡 沫 、 史 ， 因 轻 挤 防 显 变 化 之 一 体 现 在 开 发 商 身 上 ， 仃 做 方 政 府 在 一 条 利 益 链 条 上 。 他 Ｊ
一
心应 坚 定 不移 ，调 控 力度 应一 着 不 让 ，
房地产中介关门是警示
在房价 拐点之 争 尚未 明 朗之 际 ， 二 连三 地 接 发生 地产 中介关 门停业 甚至倒 闭 事件 ， 不少 人 让 兴高 采烈 ， 很 自然 地将其 与 房 价联 系起 来 。其 并 实 ， 辉租售 的濒 临崩 盘与房 价 的下跌 以及房 市 创 的调 整并无 直 接 关 系 ， 即便 是 创 辉 真 的 倒 闭 了 ， 其对 房价 和房 市 的影 响也 极 为有 限。 因 为虽 然 创辉 号称全 国最大 规模 ， 但这个 最 大规 模是 靠 过 度 的扩 张 而 换 取 的 门店 数 量 迅 速 累积 起 来 的 。 这种 扩张需 要周转 的资 金不是 个 小数 目， 再加 上 管理 跟不 上 ， 楼 市 的 寒 风 中 ， 闭停 业 就 不 出 在 关 意外 了 。 “ 家” 炒 盛行 ， 炒风 ” 片 ， 就 了地产 中介 “ 一 造 业 的大“ 繁荣 ” 。反过 来 不少 地 产 中介 挪 用 占用
房地 产 中介 关 门是警 示
李 龙
无序 到有 序 的过 程 。在这个 过 程 中 ， 如何 缩 短其
阵痛期 ， 在规 范 行业 发 展 之 时 ， 护 消 费 者 的利 保
益 ， 要 相关职 能部 门做好 引导 和监管 的责任 。 需
（ 宇 摘 自《 晓 广州 日报 ） ０ ８年 １月 ｌ 日） ） ０ ２ ７
一
到 短短 ２ ０年 。与 之相 比 ， 地 产 中介 行 业 的发 房
展则 更 晚 ， 行 业 发 展 所 需 要 的 自律 被 普 遍 忽 其
视 。房地 产市 场 的 泡 沫 式 繁荣 相 应 地 带 来 了地
产 中介 的泡沫 式扩 张 ， 图无非 都是 想抢 占房地 意
房中介跑路物业的温馨提示
房中介跑路物业的温馨提示尊敬的业主和租户：大家好！我是你们信任的房屋中介，我不得不向大家说一声抱歉，因为最近有一些不可抗力的因素，我们不得不暂停营业。
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如果您有任何疑问，欢迎随时与我们联系。
祝您一切顺利！此致XXX房屋中介公司敬上。
佳兆业债务危机化解之道
佳兆业债务危机化解之道
深陷债务危机的佳兆业集团控股有限公司，可能正在一步步迎来转机。
《第一财经日报》从消息人士处获悉，刚刚宣布收购佳兆业49.25%股权的融创中国，可能已经出手，帮助佳兆业化解债务危机，已有债权金融机构收到融创中国通知，欲就佳兆业的债务危机进行洽谈。
2 月9 日，佳兆业发布公告，将由融创中国收购，同时约定必须满足佳兆业债务违约获得豁免等条件之后，才能实现股份买卖交割。
而就在同一天，佳兆业披露，债权人已要求其即时偿还债务共计280 亿元。
债务问题能否解决，将成为决定收购成败的主要因素之一。
融创中国方面已经通过佳兆业和我们沟通，希望能听一听我们的诉求和后续债务处理的意见，从接触的情况来看，融创中国方面很有诚意。
有金融机构人士表示尚未获得其他大型的债权人的具体情况。
债务危机化解之道
实际上，在此次全面收购佳兆业49.25%股权之前，融创中国就已先行出手，帮助佳兆业纾解债务困境，并可从中看出融创中国的部分解决思路。
2 月2 日，佳兆业宣布，向融创中国全资附属公司天津腾耀出售四家项目公司股权及相应股东贷款。
其中包括上海诚湾兆业、赢湾兆业各51%股权，上海青湾兆业、荣湾兆业100%股权，以及对应的股东贷款。
早在2014 年1 月，债务危机爆发后，佳兆业就急于出售上述资产，以缓解资金压力。
通过这笔交易，佳兆业将获得23.75 亿元资金，用以补充营运和流动资金。
对于眼下的佳兆业来说，此举堪称雪中送炭。
佳兆业还在公告中称，依据双方协议约定，作为此次交易的先决条。
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佳兆业让整个地产圈不寒而栗的七个警示你到底拥有什么，等你失去的时候就知道了；
你到底相信什么，等你失去的时候就知道了。
以上来自于佳兆业事件的感悟，是写给佳兆业前董事局主席郭英智的，也是写给每个地产人的。
佳兆业事件至今未止，但却已经让整个地产圈，尤其是房企大佬们陷入一种巨大的政治恐慌中，并逐渐开始影响到地产圈的商业生态。
今天我们就来聊一聊“迷失”的郭英智及佳兆业给我们带来哪些警示：
一、政商关系不可信
佳兆业“旧改专家”的名声绝非浪得虚名，而名声背后谁都懂的就是政商关系。
佳兆业这些年在深圳混的如鱼得水说明了一点：政府关系强硬得很。
然而，随着政治靠山的倒掉，一家TOP20的房企就顺势跌倒了。
跌的如此快，如此的“大快人心”让每一个房企老板的后背都是拔凉拔凉的。
写到这时，很自然的想到近代史上一个著名的红顶商人胡雪岩。
晚了一百多年，得了同样的宿命。
其实，佳兆业事件政府应该有足够的智慧来处理，但却选择了最坏的路径。
小田要问，为什么不可以参照黄光裕事件？深圳政府为什么不学习下北京政府？而在几个月前，重庆协信老板吴旭的案例也完全可以参照，但一切都没有发生！
佳兆业“跌倒”，税收减少受损的是深圳政府，债务问题最终头疼的是深圳政府，员工失业再就业责任也是深圳政府，其他房企、企业因此撤离深圳受伤的还是深圳政府。
小田实在想不透深圳政府的作为，完全不科学呀！
二、商业伙伴不可信
12月31日，佳兆业在深圳龙岗区旧改项目的两名项目伙伴提出退回他们支付的12亿人民币费用，理由是佳兆业已违反合作协议。
看到这，纵使有千万种理由，也逃脱不了四个字：落井下石！我们在此没必要追究那两位项目伙伴到底是谁，完全没有意义，因为这样的项目伙伴无处不在。
合作之初是他们是地久天长的战友加同志，一出事便作鸟兽散、兄弟反目成仇。
希望佳兆业事件，当然也包含那个没玩没了的狗血剧，都在血淋淋的警示房企大佬们：商场之上，永远没有真正的朋友，只有永恒的利益。
三、媒体不可信
1月6日晚上，一条微信在短短两个小时之内阅读量超过10万次，而微信的内容来自某家颇具影响力的国内财经媒体。
内容很简单，佳兆业破产重组。
“破产重组”四个字就是媒体的“舆论暴力”，犹如雨天下起了冰雹，让佳兆业遭遇比“屋漏偏逢连夜雨”更悲惨的境地。
尽管佳兆业第一时间进行了澄清回应，但已经无可挽回，因为消息出来的那一刻谁都会猜测是主动放风还是秘密泄密。
或许，房企大佬们该从中汲取一点思考：媒体是客观立场，或许就是没有立场，而没有立场更可怕，因为你压根不知道“冷箭”何处飞过来！
四、银行不可信
佳兆业事件爆出后，谁还会紧张？当然是佳兆业的金主。
所以我们看到这样一幕：以前酒桌上觥筹交错的各大银行经理们纷至沓来，追着佳兆业催还贷款。
而截止目前，至少已经有3家行动快的金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。
到此时，我们才更加明白房企不过是银行的长工，哪天生病了，他们关心的不是你的病情，而是你生病给他们造成的损失。
五、评级机构不可信
1月元旦假期刚过，国际评级巨头穆迪、标普等纷纷火线下调佳兆业信用评级：穆迪从B1下调至B3，并表示可能继续下调；标普由“BB-”下调至“选择性违约”；评级机构们将所有佳兆业的债券从投资级别BBB降为垃圾类的CC级。
评级机构再次成为绞杀佳兆业的帮凶，后续或许就有可能迎来一群狼的掠夺。
其实，我们谁都清楚评级机构从来都不独立，评级机构的背后就是财团。
但我们还是愿意、或者不得不待之如庙里的菩萨像，求着他们、供着他们。
事实上，他们在绝大部分的时间里也如庙里的菩萨，但等到夜深人静的时候他们就变成茅坑里的石头上面的停留的苍蝇。
六、境外发债不可信
前些年，国内融资渠道不畅，拥有海外融资渠道的“内房股”纷海外融资，融来的钱又多又便宜。
比如佳兆业，过去三年时间发行了4笔美元债以及1笔可换股人民币债。
倘若在正常的年景里，这真是件好事情，融到钱就是赚到钱。
可对于如今的佳兆业来讲，可谓烫手的山药，而且随着时间的推移越来越烫手。
唯一貌似幸运的是我们国家规定“境内公司启动清盘程序，在岸的债权人将获得优先清偿，而海外投资者排在最后。
”
据悉，未来3年内房股离岸债应偿总额超过230亿美元，就请房企大佬们祈求房地产行业和自己在接下来的3年时间里“风调雨顺”。
七、同行不可信
房地产行业其实有几个半官方组织和非官方组织，他们平时的主要作用就是颁奖，他们领导的主要作用就是当受邀嘉宾。
在大大小小的场合，有这些组织的领导出席似乎都会蓬荜生辉、星光熠熠。
然而，在佳兆业事件发生后，在小田看来，这些被房企供着的半官方或者非官方组织应该是有所行动的，无论是痛斥还是维护。
但是我们谁都没有看到，每个组织都屏住了呼吸，生怕喘气声被人发现。
相信佳兆业在行业这些年，也积累了不少同行合作伙伴，但好像没有谁感觉应该有份责任，哪怕是一份关于佳兆业的倡议（怕被当做异类）。
你们不是在救佳兆业，其实你们在自己的商业生态，但你们除了政治恐慌，什么都没做。
或许，下一个就是你、我、他！
（作者：地产大爆炸来源：中国房地产报）。