房地产估价理论与方法之市场法.

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房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用

第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节市场法概述1。

市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。

如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。

【2009年真题】A.标准厂房B。

房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。

4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。

市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。

房地产评估市场法.pptx

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第三节选取可比实例
一、选取可比实例必要性用于参照比较的交易实例称为可比实例二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。
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某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平米，某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。试计算该宗房地产2005年10月的价格。
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三、交易情况修正的方法以正常的市场价格为基准。正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情况修正的计算过程为：正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税费在内的实际价格（买方付出），或者是卖方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净得）。正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格 P132
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第六节交易日期调整一、含义：将可比实例的价格修正为在估价时点的价格。二、交易日期调整方法可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可比实例在估价时点的价格

房地产估价第6章市场比较法

一、搜集大量交易实例的必要性
市场比较法估价立足于“比较”，拥有充裕的可供比较的交易实例是前提
把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围
选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加精准而不会出现较大误差
对于估价机构和估价师而言，收集交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集
§6-2 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径
1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.向房地产交易当事人了解其房地产成交价格及交易情况 3.访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师、银行有关人
员及房地产交易当事人的四邻等 4.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料 5.查阅报刊.网络资源上有关房地产出售.出租的广告.信息等
§6-1 市场法概述
不适用于市场法的有以下几种类型：
①在没有不动产交易地方或在较长一段时间没有发生不动产交易,在农村等不动产交易较少发生的地区；
②对某些类型很少见的不动产或交易案例很少的不动产, 如古建筑等；
③对那些很难成为交易对象的不动产,如寺庙、教堂,学校、古建筑、纪念馆等；
④风景名胜区土地和矿产资源用地； ⑤图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
房地产市场状况不同） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。
§6-1 市场法概述
四、市场法的操作步骤
① 搜集交易实例； ② 选取可比实例； ③ 建立价格可比基础； ④ 进行交易情况修正； ⑤ 进行交易日期调整； ⑥ 进行房地产状况调整； ⑦ 求取比准价格。
§6-2 搜集交易实例
§6-2 搜集交易实例
§6-1 市场法概述

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

房地产评估-市场法

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第八节求取比准价格
一、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法 1、百分率法下的调整系数连乘估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数 ×日期调整系数×房地产状况调整系数 2、百分率法下的调整系数累加估价对象价格=可比实例价格×（1＋交易情况修正系数×日期调整系数×房地产状况调整系数） 3、差额法下的公式估价对象价格=可比实例价格±交易情况修正数额 ±日期调整数额±房地产状况调整数额）
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假设年利率为6%，则在其成交日期一次性付清的价格为：
11
40
1
20
6% 0.5
20 1 6%
78.294万元
假设半年利率为3%，则一次性付清的价格为
40
1
20 3%
20 （1 3%）2
78.269万元
假设季度利率为1.5%，则一次性付清的价格为：
40
20
1 1.5%2
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二、最后综合 1.简单算术平均：V=
VA
VB
VC
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3
2.加权算术平均：
V=
VAf A VBf B VCfC fA fB fC
3.中位数：把一组数据从高到低排列，个数为奇数个时，选择位于中间位置的数字；偶数个时选择位于中间位置的两个数据，求其平均数。
4.众数：一组数据中出现频率最高的数据 5.其他方法：
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税费在内的实际价格（买方付出），或者是卖方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净得）。正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格 P132

房地产估价师《理论与方法》真题及答案

xx年房地产估价师《理论与方法》真题及答案1、在房地产价格中，市场价格是( )。

A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。

参见教材P95。

【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进展考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。

A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

参见教材P173。

【该题针对“市场法概述”知识点进展考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承当，假设买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。

A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承当的应由卖方承当的税费【该题针对“交易情况修正”知识点进展考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。

A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。

参见教材P52。

【该题针对“房地产的含义”知识点进展考核】5、为评估某房地产xx年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为xx年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自xx年1月1日起至xx年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，那么就上述情况对该可比实例成交价格进展处理后的单价为( )元/㎡。

A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为xx年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。

房地产估价三大基本方法的比较和分析1

房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。

其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。

1•市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。

1）市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

2）市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。

市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；3）市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例;③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期调整：⑥进行房地产状况调整；⑦求取比准价格。

2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。

一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益，它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。

对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。

房地产评估方法市场法

交易日期调整的方法：
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。
可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝在估价时点时的价格
或者
可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100＝在估价时
点时的价格
修正系数=1+T%或(100+T)/100
（10）其他途径。
2、选择比较实例房地产
（1）类似房地产：地区相同、用途相同、结构相同、权利性质相同(出让方式)。
（2）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。（3）交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争、
信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易。（4）交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长
类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面应相同或相近
地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一供需圈）或土地利用类型相同或相似
权益相同：同为所有权或使用权
结构相似：同是高层并且都是砼结构，在大类结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同为砖木一等。
用途相同：同是住宅或写字楼或商场
理论依据
2、市场比较法的适用条件和范围
必须具备以下3个条件：（1）有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要。市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例
不少于3个最终可以选定为比较实例。（2）比较实例与估价对象具有替代性。（3）资料要可靠。不适应用于：（1）房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区。（2）对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，
修正比率=
100
× （100 + R2）
（100 + R1）

【资产评估师学霸笔记】市场法概念、基本步骤、具体评估方法(上)

考情分析考情分析分值一般在25分左右主要题型为选择题＋综合题重要等级★★★ 唯一的计算题考点注重对公式的理解和运用搭框架一、市场法一、市场法（一）市场法的概念【掌握】 1.定义：市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。

2.理论基础：替代原则是支持市场法评估理论的经济学原则。

替代原则即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。

在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。

市场法在不同的应用领域存在不同的表现形式和称谓。

例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，机器设备评估中的直接比较法、相似比较法、比率估价法，矿业权评估中的可比销售法、单位面积探矿权价值评判法、资源品级探矿权价值估算法等。

市场法是一种相对估值方法。

运用市场法评估资产的价值，直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。

因此，市场法是资产评估中常用的评估方法之一。

（二）市场法的应用前提【掌握】 1.评估对象的可比参照物具有公开的市场，存在活跃的交易；参照物市场应当符合公开市场条件。

参照物市场应当为有效市场。

2.有关交易的必要信息可以获得。

所选择的参照物与评估对象应具有可比性，即相同或相似的资产及交易。

参照物的交易资料可以通过合法的渠道获得，这些资料应当具有充分性（三）市场法的基本步骤及可比因素基本步骤：【熟悉】 1.选择参照物可比性是选择参照物需要考虑的主要因素，判断可比性应当考虑的因素包括功能、市场条件及成交时间等。

另外，与评估对象相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。

为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。

2.在评估对象与参照物之间选择比较因素运用市场法时应根据不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，形成综合反映参照物与评估对象之间价值对照关系的比较参数体系，从多方面形成对比，使影响价值的主要因素能够得以全面反映。

资产评估市场法

y是该地使用年期修正系数； r是土地资本化率； m是被估地可使用年期； n是该用途土地法定最高出让年期
机器设备评估
1
固定资产
2
机器设备概述
3
机器设备（评估）特点
4
市场法评估机器设备
一、固定资产的界定与确认
（一）固定资产的界定固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产： ■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 ■使用寿命超过一个会计年度。
案例C 5800 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/98 100/95 100/100.01 100/124 100/100 100/89.53
修正结果表
序号 A
交易价格（元/平方米）
区域因素修正个别因素修正比准价格（元/平方米）
容积率 100/100
比较因素指数修正表
案例A 6105 100/100 100/100 100/98 100/100 100/102 100/108 100/98 100/95 100/100.06 100/126 100/100 100/85.73
案例B 5460 100/98 100/100 100/98 100/100 100/100 100/102 100/98 100/994 100/100.08 100/127 100/100 100/88.29
=正常交易情况指数（100）/可比实例交易情况指数 B为交易日期修正系数
=评估基准日价格指数/可比实例交易时点的价格指数（100） C为区域因素修正系数
=被估对象所处区域因素条件指数（100）/可比实例所处区域因素 D为个别因素修正系数
=被估对象个别因素条件指数（100）/可比实例个别因素条件指数

房地产估价-市场法

房地产估价-市场法
3
第一节
市场法概述
（三）类似房地产与可比实例的概念
1.类似房地产：是指与估价对象处在同一供求圈内，在用途、规模、档次、建筑结构、权益等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2.交易实例：已经发生交易的房地产。 3.可比实例：交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近，成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。
房地产估价-市场法 21
第二节
市场法估价操作步骤
六、房地产状况调整—以估价对象状况为基础
㈠调整的内容（1）区位状况：位置、交通条件、环境景观、外部配套设施等；（2）权益状况：土地使用期限，规划条件（容积率）等；（3）实物状况：土地:面积、形状、开发程度、地势、地质等；建筑物：建筑规模、结构、设备、装修、布局等。
卖方实际得到的价格＝2500－2500×7％＝2325(元／平方米) 买方实际付出的价格＝2500+2500× 5％＝2625(元／平方米)
房地产估价-市场法
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第二节
市场法估价操作步骤
例3.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。求该宗房地产交易的正常成交价格。
房地产估价-市场法 10
第二节
市场法估价操作步骤
三、建立比较基准
1.统一房地产范围——统一到待估房地产范围
2.统一付款方式——以成交日期一次性支付价格为准
3.统一价格单位——单价,人民币,元/平方米建筑面积
熟悉以上过程，可以总结一个简单的公式：

市场法在我国房地产估价中的应用论文

浅析市场法在我国房地产估价中的应用及存在的问题市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。

采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。

一、市场法概述（一）市场法的含义市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。

（二）市场法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。

由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。

这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。

这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。

也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。

市场比较法的估价思路由此而形成。

二、市场法的适用对象和条件（一）市场法的适用对象市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。

市场法评估房产常用参数

市场法评估房产常用参数1.引言1.1 概述在房地产市场上，市场法评估房产是一种常用的评估方法。

通过市场法评估，可以确定房产在市场上的实际价值。

这种评估方法基于市场供求关系、参考相似物业交易价格和其他相关因素，对房产进行估值。

市场法评估房产的主要原理是以市场交易行为为依据，通过比较房产与其他相似物业的交易价格和市场趋势的分析，来确定房产的价值。

通过考虑市场的供需关系、房产的地理位置、周边设施、房屋的质量和面积等因素，市场法评估能够提供相对准确的房产估值结果。

在市场法评估房产的过程中，常用的参数包括房产的地理位置、土地面积、房屋建筑面积、房龄、房产的用途、周边交通状况、商业配套设施等。

这些参数对于房产的价值起到重要的影响作用。

同时，借助统计分析方法和专业房地产市场知识，可以更加精确地确定这些参数对房产估值的权重。

市场法评估房产在房地产交易、贷款评估和资产管理等方面具有广泛的应用。

准确评估房产的价值有助于买卖双方做出合理的交易决策，也有助于金融机构评估房产抵押贷款的风险，同时也对房地产市场的稳定发展起到积极的作用。

本文将着重介绍市场法评估房产的常用参数，并探讨这些参数对房产估值的影响。

同时，还将展望市场法评估房产的应用前景，以期为读者提供对于房产估值的更全面的认识和理解。

文章结构部分的内容可以如下编写：1.2 文章结构本文将从概述、正文和结论三个方面进行论述，以便读者能够全面了解市场法评估房产常用参数的相关知识。

引言部分以概述、文章结构和目的为主要内容，旨在为读者提供一个整体的了解。

在概述部分，将简要介绍市场法评估房产的背景和意义，突出该评估方法在房地产市场中的重要性。

接着，文章结构部分将详细说明本文的组织结构和各个部分的内容安排，以帮助读者了解全文的框架。

最后，在目的部分，将明确本文的写作目标，即通过介绍市场法评估房产的常用参数，使读者对这一方法有更深入的理解和应用。

正文部分将着重讨论市场法评估房产的概念和原理，以及其中的常用参数。

房地产评估市场法概述

房地产评估市场法概述1. 引言房地产评估是指对房地产进行价值、收益、风险等方面的评估和估值，是市场经济中的一项重要活动。

房地产评估在房地产交易、金融贷款、税务评估等领域具有重要作用，能够提供客观、准确的房地产估值数据，为相关经济活动提供决策依据。

房地产评估市场法是指规范房地产评估市场行为的法律法规体系，包括相关法律、规章和标准。

本文将对房地产评估市场法进行概述，介绍其基本特点和作用。

2. 房地产评估市场法的基本特点房地产评估市场法具有以下基本特点：2.1 法律性质房地产评估市场法具有法律属性，是国家对房地产评估市场行为进行规范和管理的法律法规。

它通过设定评估机构的资质要求、评估师的职业行为规范、合同的签订和纠纷解决等方面，确保评估市场的正常运行和公平竞争。

2.2 综合性和系统性房地产评估市场法不仅涵盖评估机构和评估师的管理，还涉及到评估标准、评估程序、评估报告等方面。

它的规定旨在确保评估市场的专业性、准确性和公正性，保护社会公众和市场参与者的合法权益。

2.3 动态性和时效性房地产评估市场法随着社会发展和市场需求的变化而不断调整和完善。

随着房地产市场的变化，评估标准、程序和方法也会发生变化。

法律法规的及时调整和完善，保证了房地产评估市场法的时效性和适用性。

3. 房地产评估市场法的作用房地产评估市场法在房地产评估市场中发挥着重要作用：3.1 保护市场秩序房地产评估市场法通过规范评估机构和评估师的行为，维护市场的公平竞争和秩序。

它要求评估机构和评估师遵循职业道德和行为规范，不得有意义、误导性的估价行为，保护市场参与者的合法权益。

3.2 提高市场透明度房地产评估市场法要求评估机构和评估师依法履行信息披露义务，向评估对象和相关市场参与者提供准确、全面的评估信息。

这有助于提高市场的透明度，提供评估结果的可靠性和可验证性。

3.3 促进交易和融资房地产评估市场法提供的准确、可信的房地产估值数据，为房地产交易和金融贷款提供决策依据。

房地产估价的主要方法有市场法

房地产估价的主要方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法。

市场法：其理论依据是替代原则，适用于类似房地产交易案例较多的估价，在房地产市场比较发达的情况下，也就是要在同一地区交易较多时，才是有效方法。

有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。

收益法：适用于有收益或潜在收益的房地产评估。

不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

假设开发法：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

成本法：一般适用新近开发建设、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产。

特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、体育场馆、医院、公园、工业厂房、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

三种评估方法

资产评估方法项目基本方法差异调整因素应用条件土地．．使用．．权．（重．．点）．．1。

搜集资料，确定比较案例;2。

交易情况修正；3。

交易时间修正 ;4.区域因素修正 ;5。

个别因素修正；6.确定待估土地评估值数比较案例交易日物价指评估基准日价格指数比较案例个别因素值待估土地个别因素值比较案例区域因素值待估土地区域因素值比较案例交易情况正常交易情况比较案例地价评估值⨯⨯⨯⨯=1、在同一地区或同一供求范围内的类似土地中,与待估土地类似的交易案例较多.2、评估人员知识广博、经验丰富1、交易时间的修正：平均、环比物价指数2、区域因素的修正3、个别因素的修正：其中：年限修正系数：n—比较案例土地使用权剩余年限；m-—待估土地使用权剩余年限； r——折现率容积率修正系数见书P1294、交易行为的修正基准地价修正系数法：评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数年限修正系数])1(1/[])1(1[Nn rrK--+-+-=n-实际出让(转让）年限；N—最高出让年限； r—还原利率长期投资上市债券（1）如可流通买卖，且有现行市价，上市债券的现行市价（评估基准日的收盘价）可以作为它的评估值。

(2）当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法-—理论价。

上市股票同上市债券流动资产1、在库材料:除积压物资、在用低值易耗品外，近期购进—-现行市价或账面价；购进批次间隔长、价格变化大--现行市价或最接近市价的材料价格。

2、产成品及库存商品：不含价外税的可接受市场价,扣除相关费用。

工业企业——卖出价；商业企业——买进价。

3、应收账款及预付账款——可变现值.评估值=账面价值-已确定坏账损失—预计坏账损失预计坏账损失:1)坏账估计法：坏账比例=评估前若干年的坏账数额/评估前若干年应收账款余额2）账龄分析法4、应收票据：1)评估值=本金＊(1+利率＊时间）（利率、时间保持匹配关系；时间为开立日——基准日）2)评估值=到期价值＊（1-贴现率＊贴现期）（利率、时间保持匹配关系；时间为贴现日-—到期日）5、短期投资：1)公开挂牌交易的，按评估基准日的收盘价确定；2）不能公开交易的,本金+持有期利息.6、现金和各项存款：以核实后的实有额作为评估值。

常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法

常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的技术方法基础上，按照资产评估本身的运作规律和行业热点形成的一整套方法体系，主要包括市场法、收益法和成本法。

概念市场法：也叫比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。

收益法：是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。

成本法：是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估价值的基础，扣除相关贬值后，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。

应用的必备条件市场法：①评估对象具有可比参照物且具有公开、活跃的交易市场；②有关交易的必要信息可以获得。

收益法：①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；②预期收益所对应的风险能够度量；③收益期限能够确定或者可以合理预期。

成本法：①评估对象可以正常使用或者在用；②评估对象能够通过重置途径获得；③评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。

基本步骤市场法：①选择参照物；②在评估对象与参照物之间选择比较因素；③指标对比和量化差异；④分析确定已经量化的对比指标之间的差异；⑤综合分析确定评估结果。

收益法：①搜集或验证评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括资产配置、生产能力、经营前景、产品结构、销售情况、历史和未来的财务情况、行业水平、经营风险等；②测算评估对象的未来预期收益；③测算评估对象预期收益持续的时间；④测算折现率或资本化率；⑤合理使用折现率或资本化率将评估对象未来的预期收益折算成现值；⑥分析确定评估结果。

成本法：①确定评估对象，估算重置成本；②确定评估对象的使用年限；③测算评估对象的各种损耗或者贬值额；④测算评估对象的价值。

运用的基本参数市场法：评估单项资产时，应该考虑的可比因素：①资产的功能；②资产的实体特征和质量；③市场条件；④交易条件。