房地产_昆明项目市场定位策划提案_90P

数据显示：市区二环内在明后两年交房入住的中小户型面 积近200万平米，大量的中小户型准现房将在明年上市。
昆明房地产发展趋势统计表
微观视角下：房地产业的增长空间巨大，昆明房地产将持续快速发展
2003年我国城镇居 民人均住宅使用面 积仅17.8平方米
平方米/ 人
我国人均住宅使用面积的未来增长空间
中国
美国
45 40 35
1960年 1950年 美国1 9 4 0 年
1970年
42.5
2020年我国人均住房 使用面积可能达到的 水平为24平方米左右 （建筑面积30平方米 左右）
价值：和信希望通过ＭＯ ＭＡ的滚动开发实现现金
流量的平衡并强调现金流 量的投资回报的能力；
市场形势
竞争状况
纲要 项目剖析 客户分析 定位诠释 物业建议 价格模拟
至祥置业 值得信赖的合作伙伴
必须明确的３个前提 Q1：项目所处的宏观大势将何去何从？
宏观调控：市场波动显著
数量型货币政策下的贷款月度增加额变动
2005年各区域已开盘销售和 潜在楼盘供应比例
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 北市区 中心区 南市区 西市区 东市区 近远郊 10.03% 9.80% 5.51% 3.13% 5.12% 2.21% 17.70% 27.17% 28.46% 26.32% 34.48% 30.08%
4000 3000 2000 1000 0 －1000 03/6 03/9
03/12
04/3
04/6
04/9
04/12
宏观调控：增长放缓，存量增多
100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% 新增楼盘数量（个） 在售楼盘数量（个） 总供应量（套） 总销量 总存量 住宅均价 2002 -42.6% -48.4% -36.0% -30.6% -50.0% -8.7% 2003 48.4% 18.8% -12.5% -25.2% 32.9% 7.6% 2004 26.1% 91.6% 24.6% -6.9% 88.0% 29.0% 2005年预计 -31.0% -9.3% 29.0% 29.2% 28.7% 2.9% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0%
在数量型货币政策手 段影响下，贷款增速 同比明显减缓
亿元 6000 5000
2003年6月央行121号 文件出台 2003年9月存款准备 金率上调1个点
2004年3月央行实施差 别存款准备金率制度 2004年11月央行规定开发 企业自有资金35%
对于10月份实施的价 格型货币手段——基 准利率调整，尚无法 观察其带来的效应
理解和信—目标沟通
地位：和信通过ＭＯＭＡ的整盘开 发将强化区域主导，并依靠阶段产 品创新提升区域价值，锻新城市经 济； 意识：和信地产在项目开发模 式、区位选择和开发时机上主 动把握了城市化的关键时机， 处于企业上升的关键阶段；
品牌：和信希望通过ＭＯ ＭＡ的开发，实现产品系 列化的有规模扩张的战略 需求，以及以后客户主导 性的高级品牌阶段；
户型面积 80－130 60－150
总套数 324 4000多
建筑面积 2.4万M2 42万M2
新干线
中央丽城
二环内中小户型竞争楼盘
项目名称 上海沙龙 世纪俊园 中环金界 枫蓝国际 美树星城 硅谷公寓 北辰财富 主力户型 一房一厅 1房2房3房 1房、2房 1房、2房 1房、2房 一房一厅 1房、2房 户型面积 50－60 40－130 80－100 50－90 64－86 50－60 55－100 总套数 664 6000 700 650 527 400 529 建筑面积 5.8万M2 52万M2 7.5万M2 6.6万M2 11万M2 3.2万M2 11万M2 均价 3800 3000 3000 3500 2800 2800 4200 入住 06年7月 06年12月 07年1月 07年1月 06年12月 06年12月 07年1月
®
对于把握昆明“城市更新”机会的和信地 产，“Ｍoma艺术造城”带来的绝不仅仅是 产品，而是前瞻性的在城市中央价值区创造 了一个巨大的价值平台，生态平台，居住平 台；以及通过产品折射出来的人文理念和商 业信仰．因此，本报告的主旨是基于至祥对 和信地产的深刻理解，而作出的相关分析和 切实可行的操作方案，望能为和信决策提供 参考．
数据显示：市中心区的楼盘供应量仅次于南市区， 说明在近两年内市区可销售面积供应量仍将很大。
区内竞争： 05年－07年与ＭＯＭＡ项目存在竞争相关系的显形和隐形竞
一环内中小户型竞争楼盘
项目名称
一环内中小户型竞争楼盘
争对手体量庞大
均价 4000 3500 入住 06年10月 06年11月
主力户型 跃式公寓 1房2房3房
城市复兴:一个作品，个性建筑，一个努力成为颠覆昆明市场的项目；
精神领袖:一个注重市场细分，一个通过意识,精神引导市场潮流的复合楼盘； 生态轴心:一个关注阶层品位和生活哲学的人文宅邸__精神,景观,生态国度； 创新为本:一个创新为本，体验经济，提倡互动与情趣的生活样式；
．ming MoMa xiangmu ti an)
新亚洲，世纪城，玫瑰湾，大商汇的大盘模式解决了首 次置业者郊外（二环外）置业的区域认同障碍问题，才 有了置业量能的激增。
这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者，却没有产 生同样的效应。
已开盘销售供应比例
潜在供应比例
对于中心内首次置业者，及二次置业 者，投资群体实际心理和行为认同的仍 是中心区的生活和物业，２－３年内中 心区将在与南市区的较量中仍处上风。
30 25 20 15 10 5 0
32.5
27.5
22.5 24.4
17.8
20.5
2000
2010
2020
2030
必须明确的３个前提
Q1：房地产宏观大势将何去何从？
Q2：本项目将面临怎样的竞争？
区外竞争：作为城市次极中心区地产常识：随着城市离心化速度的加快，
以及一环内旧城改造带来的市场机会，中心区竞争将集中在大型商业地产项 目和中小户型的竞争，价格，产品同质化现象明显．