住宅成本费用怎样算—2015房地产的估计师考试重点

房地产评估成本法公式

房地产评估成本法公式房地产评估成本法是一种常用的房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定房地产的价值。

该方法主要适用于新建房地产项目或进行大规模改建的项目。

房地产评估成本法的公式如下：房地产的评估价值 = 建设成本 - 折旧和磨损 + 土地价值建设成本是指建造或改建房地产所需的实际成本，包括土地购置费、设计费、建筑材料费、施工费、设备费等。

这些成本是根据房地产项目的规模、设计要求和市场行情来确定的。

建设成本是评估房地产价值的重要指标之一。

折旧和磨损是指房地产因使用而逐渐失去价值的过程。

房地产在使用过程中会受到各种因素的影响，如自然老化、技术更新、市场需求变化等，这些因素会导致房地产的价值逐渐减少。

折旧和磨损的计算通常基于建筑的使用寿命、磨损程度和市场行情等因素。

土地价值是指房地产所占用土地的价值。

土地价值通常是根据土地的位置、规模、用途和市场行情等因素来确定的。

土地的价值在房地产评估中起到重要的作用，因为土地是不可再生的资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。

通过以上公式，可以计算出房地产的评估价值。

评估价值的准确性和可靠性对于房地产买卖、贷款和投资等决策具有重要意义。

因此，在进行房地产评估时，需要综合考虑建设成本、折旧和磨损以及土地价值等因素，并根据市场行情进行合理的调整。

房地产评估成本法是一种重要的评估方法，它在房地产行业中得到广泛应用。

通过该方法，可以对房地产的价值进行准确、全面的评估，为相关方提供决策依据。

同时，该方法也存在一定的局限性，如评估结果受到市场行情的影响，评估过程中的估计和假设也可能存在误差。

因此，在进行房地产评估时，需要综合考虑各种因素，并结合其他评估方法进行验证，以确保评估结果的准确性和可靠性。

房地产评估成本法是一种重要的评估方法，通过对建设成本、折旧和磨损以及土地价值等因素进行综合考虑，可以计算出房地产的评估价值。

该方法在房地产行业中得到广泛应用，为相关方提供决策依据。

如何测算房地产成本

如何测算房地产成本_房地产成本测算如何测算房地产成本_房地产成本测算包括征地费、土地出让费等，1土地费用。

即通常所说的楼面地价等。

这项成本比较明确，拿地时就可以确定了规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，2前期费用。

包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。

一般标准为12040 0元/平方米左右。

其中。

而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。

一般标准为350500元/平方米。

该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，3基础设施费。

包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等。

各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到3 00-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。

以及钢材、水泥等建筑材料成本，4建安工程如何测算房地产成本_房地产成本测算费。

包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用。

毛坯房一般标准为2 0002500元/平方米左右。

其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。

5公共建筑建安工程费。

包括会所建安工程和公建建安工程成本。

这块费用也可以归并到建安工程费用上面。

一般为120160元/平方米6公建配套费。

包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。

即通常意义上的管理费和营销费，7开发间接费。

这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用。

这块费用一般占到销售收入的3.5%4.5%来核算，一般为300400元/平方米。

一般为销售收入的6%左右。

如楼盘销售均价为1万元/平方米，8税费。

如营业税附加和土地增值税。

一)、成本法估算房屋的价值

一）、成本法估算房屋的价值成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的基本公式为：建筑物价格= 建筑物重置价格- 折旧= 建筑物重置价格×成新率1、开发成本估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。

其房产总建筑面积为2956.66 m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下：⑴建筑安装工程费建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标, 结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。

⑵勘察设计和前期工程费前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%，则勘察设计和前期工程费：350×10% =35元/m2⑶基础设施建设费包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。

则基础设施建设费为：350×5% ≈18元/m2⑷公用配套设施建设费包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的8%，则公用配套设施建设费为：350×8% =28元/m2⑸开发过程中的税费及不可预见费包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350×8% =28元/m2⑹估价对象开发成本为⑴~⑸之和,即：⑴+ ⑵+ ⑶+ ⑷+ ⑸=350+35+18+28+28= 459元/m22、管理费用主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为:459×8% ≈37元/ m23、投资利息以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：[1+2]×[（1+i）0.5-1]=[459+37]×[（1+5.58%）0.5-1]≈14元/m24、销售费用销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为：（459+37+14）×3%≈15元/m25、销售税费销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为：[1+2+3+4]×5.5%=[459+37+14+15]×5.5% ≈29元/m26、开发利润开发利润以上述1项、2项、3项、4项之和的15%计算。

住宅成本及利润测算公式

中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。

B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。

C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。

7层以下框架结构建筑成本=600-700元7-18层框架结构建筑成本=700-800元18层以上框架结构建筑成本=800-1000元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。

7层以下安装工程成本=100-120元7-18层安装工程成本=200-250元18层以上安装工程成本=500-700元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7层以下装饰装修成本=100-150元7-18层装饰装修成本=200-250元18层以上装饰装修成本=350-450元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。

室外基础设施配套成本=100-150元根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。

一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。

调整系数K=0.9-1.1，D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。

其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：序号项目名称7层以下7-18层18层以上1 结构建筑600-700 700-800 800-10002 安装工程100-120 200-250 500-7003 装饰装修100-150 200-250 350-4504室外基础配套100-150 100-150 100-1505 小计900-1100 1200-1400 1750-23006 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。

房地产开发成本计算方法

房地产开发成本计算方法1.土地成本计算：土地是房地产开发的基础，土地成本计算是房地产开发的第一步。

土地成本包括土地购买价格、土地改造成本、土地权属费用和征地拆迁费用等。

-土地购买价格是指购买土地的价格，需要进行市场调研和谈判，以获取最佳价格。

-土地改造成本是指将土地进行必要的规划和改造，以适应房地产开发的需要，包括地形地貌调整、基础设施建设等。

-土地权属费用是指土地产权的手续费用，例如土地出让金、土地使用权证费等。

-征地拆迁费用是指因房地产开发需要需要征用或拆迁原有房屋的费用，包括补偿金、搬迁费用、律师费用等。

2.建筑物成本计算：建筑物成本是指将土地开发成房地产项目所需要的建筑物的费用，包括建筑设计、施工费用和装修费用等。

-建筑设计费用是指雇佣专业设计机构进行项目的规划和设计，包括建筑设计和结构设计等费用。

-施工费用是指将设计图纸转化为实际建筑物的费用，包括材料采购、人工费用、施工机械设备使用费用等。

-装修费用是指将建筑物进行内部装修和外部装饰的费用，包括室内设计、家具购买、装修材料费用等。

3.市政设施成本计算：市政设施是指与房地产项目相关的基础设施，包括道路、供水、供电、排水等。

市政设施成本是开发商需要承担的费用。

-道路建设费用是指将房地产项目与市区道路连接的费用，包括道路修复、拓宽、建设等。

-供水费用是指将供应水源引入房地产项目的费用，包括管道建设、水源费用等。

-供电费用是指将供应电能引入房地产项目的费用，包括电缆敷设、供电设备购买等。

-排水费用是指将房地产项目的废水排出的费用，包括管道建设、污水处理设备购买等。

4.管理费用计算：管理费用是指房地产项目开发过程中的管理和运营费用，包括项目管理费用、销售和营销费用等。

-项目管理费用是指进行项目管理所需要的费用，包括招聘项目经理、办公室租赁、项目杂费等。

-销售和营销费用是指进行房地产销售和宣传所需要的费用，包括广告费用、销售人员工资等。

5.税费计算：税费是指房地产开发过程中需要支付的税款和各种政府费用，包括土地增值税、房产税、城市维护建设税等。

房地产评估-成本法

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。

成本法是通过对房地产建造物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。

下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。

一、建造物的原始成本1.1 建造物的原始成本包括土地购买费用、建造物的建设费用以及其他相关费用。

1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。

1.3 建造物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。

二、建造物的折旧费用2.1 建造物的折旧费用是指建造物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。

2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。

2.3 折旧费用的计算需要考虑建造物的使用寿命、残值率等因素。

三、建造物的重置成本3.1 建造物的重置成本是指对建造物进行重建或者翻新所需的费用。

3.2 重置成本需要考虑建造物的现状、市场需求以及新建造物的成本等因素。

3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。

四、建造物的维护费用4.1 建造物的维护费用是指对建造物进行日常维护和修缮所需的费用。

4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。

4.3 维护费用的计算需要考虑建造物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。

五、建造物的残值5.1 建造物的残值是指建造物在评估结束时的估价价值。

5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。

5.3 残值的确定需要考虑建造物的使用寿命、市场需求以及建造物的实际价值等因素。

结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，匡助投资者做出更明智的决策。

在进行房地产评估时，需要综合考虑建造物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。

房屋开发成本的核算

房屋开发成本的核算1. 引言房屋开发成本核算是指对房屋开发过程中的各项费用进行详细计算和核对的过程。

在房地产开发中，准确核算房屋开发成本对于项目预算的编制和落地非常重要。

本文将介绍房屋开发成本核算的相关内容，包括成本核算的方法、要素和计算公式等。

2.1. 直接成本法直接成本法是指将与特定房屋开发项目直接相关的费用全部计入项目成本。

这些费用包括土地购置费、建设工程费、建筑材料费、设备费、劳动力成本等。

直接成本法的优点是计算简单明确，适用于较为简单的房屋开发项目。

但是，直接成本法可能会忽略一些间接费用，导致成本计算不准确。

间接成本法则是将除了直接相关的费用之外，还包括与房屋开发项目相关的间接费用计入项目成本。

这些间接费用包括行政费用、销售费用、税金、利润等。

间接成本法的优点是能够全面考虑到项目的全部费用成本，计算结果更加准确。

但是，间接成本法的计算过程较为复杂，需要对各项费用进行细致的核对。

3. 成本核算要素房屋开发成本的核算需要考虑以下几个要素：3.1. 土地成本土地成本是房屋开发中最基础的成本之一，通常包括土地购置费、土地开发费和耕地补偿费等。

在核算土地成本时，需要考虑土地面积、地段、市场价值等因素。

3.2. 建设工程成本建设工程成本是指房屋开发过程中的建筑、装修、设备采购等费用，涵盖了施工人员工资、建筑材料费、设备租赁费等方面。

核算建设工程成本需要对施工流程、材料数量和品质、劳动力费用等进行详细的统计和核对。

3.3. 管理费用管理费用是指项目管理和监督过程中产生的费用，包括项目管理人员工资、办公用品费用、差旅费等。

核算管理费用需要包括各项管理活动的具体费用以及项目管理时间的估算。

3.4. 销售费用销售费用是指销售人员工资、广告宣传费、销售渠道费用等，用于推广和销售房屋产品。

核算销售费用需要考虑销售人员数量、销售渠道的开发和维护费用等因素。

3.5. 利润利润是房屋开发成本核算的重要组成部分，是开发商获利的来源。

房地产估价考试重要公式(整理)

房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

房地产估价考试重点

第一章房地产估价:1.房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。

2.估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。

3.估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。

4.价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

5.价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。

6.估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。

7.估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果第二章1.房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。

房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体”2.房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。

3.房地产特性:（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值4.种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。

5.开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。

6.经营使用方式分类:出售、出租、自营、自用7.房地产状况描述:名称，坐落，范围，规模，用途，权属。

8.房地产区位状况描述:（1）位置，包括坐落，方位，与相关场所距离，临街状况，朝向，楼层（2）交通，包括道路状况，出入可利用的交通工具，交通管制情况，停车方便程度，交通收费情况（3）外部配套设施，包括外部基础设施，外部公共服务设施，（4）周围环境描述:自然环境，人文环境，景观。

住宅成本指标

住宅成本指标
住宅成本指标包括以下几个方面：
前期费用：包括勘察设计及前期工程费，一般为房屋建筑安装工程费×8%，约150元/平方米左右。

在建造过程中，还包括聘请监理公司、工程造价咨询公司等费用，监理费一般是20元/平方米左右，咨询费10元/平方米左右。

配套费用：包括小区设施建设费，其中基础设施费方面，包括房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电话等市政配套以及道路等基础设施费用。

小区配套设施费方面，包括开发小区内发生，可计入房屋开发成本的而不能有偿转让的公共配套设施费用，如配电房、水塔、会所、车库等设施支出。

土地成本：包括土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费等。

动迁成本：如果住宅项目需要进行动迁，会产生相应的动迁成本。

建安成本：包括建筑安装工程费用，如钢筋、水泥、木材、砖石等材料费用和人工费用等。

管理费和利润：开发商的管理费和利润也是住宅成本的一部分。

规费和税金：规费和税金是静态的固定成本，一般为135元/平方米左右。

除了以上这些费用外，还包括一些其他的费用，如精装修造价等。

精装修造价一般为500～1500元/平方米，具体取决于档次高低。

高档小区的精装修造价可能达到3500元以上，而简装修的费用可能在300元左右。

超高档装修的费用可能达到3000～10000元/平方米。

住宅成本及利润测算公式

中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。

B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。

C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。

7层以下框架结构建筑成本=600-700元7-18层框架结构建筑成本=700-800元18层以上框架结构建筑成本=800-1000元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。

7层以下安装工程成本=100-120元7-18层安装工程成本=200-250元18层以上安装工程成本=500-700元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7层以下装饰装修成本=100-150元7-18层装饰装修成本=200-250元18层以上装饰装修成本=350-450元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。

室外基础设施配套成本=100-150元根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。

一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。

调整系数K=0.9-1.1，D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。

其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：序号项目名称7层以下7-18层18层以上1 结构建筑600-700 700-800 800-10002 安装工程100-120 200-250 500-7003 装饰装修100-150 200-250 350-4504室外基础配套100-150 100-150 100-1505 小计900-1100 1200-1400 1750-23006 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。

房地产评估-成本法

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指通过对房地产的估价，确定其在市场上的价值。

其中，成本法是一种常用的评估方法，它通过计算房地产的重建成本来确定其价值。

本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其基本原理、计算方法以及应用场景。

一、基本原理1.1 重建成本概念重建成本指的是将一处房地产完全重建所需的费用，包括建筑物的建造成本、土地开发成本以及其他相关费用。

重建成本是成本法评估的基础，它反映了房地产的实际价值。

1.2 建筑物折旧建筑物在使用过程中会因为老化、磨损等原因而产生折旧。

成本法评估中，需要根据建筑物的使用年限、折旧率等因素来计算建筑物的折旧费用。

折旧费用是重建成本的一部分，它反映了建筑物的使用寿命和价值损耗。

1.3 土地价值成本法评估中，土地价值是指房地产所占用的土地的市场价值。

土地价值通常通过市场比较法来确定，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。

二、计算方法2.1 重建成本计算重建成本的计算包括建筑物的建造成本和土地开发成本。

建筑物的建造成本可以通过与建筑师、施工单位等进行咨询，结合市场行情来确定。

土地开发成本包括土地平整、基础设施建设等费用，可以通过与相关部门咨询，参考类似项目的开发成本来确定。

2.2 建筑物折旧计算建筑物的折旧计算可以采用直线法或者余额递减法。

直线法是指按照建筑物的使用年限平均分摊折旧费用，而余额递减法是指按照建筑物的价值递减比例计算折旧费用。

具体选择哪种方法，可以根据建筑物的使用情况和市场惯例来确定。

2.3 土地价值确定土地价值的确定可以通过市场比较法，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。

也可以通过土地评估专家的专业意见和市场调研来确定土地价值。

三、应用场景3.1 建设项目评估在进行建设项目评估时，成本法评估可以帮助确定项目的投资回报率和可行性。

通过计算重建成本和土地价值，可以评估项目的成本和价值，为项目决策提供依据。

房地产开发项目成本费用计算

房地产开发项目成本费用计算1.土地购置费用计算：土地购置费用是指购买用于开发项目的土地所需支付的费用。

计算土地购置费用的方法包括按面积计算、按宗地评估价计算等。

按面积计算法：土地购置费用=土地面积×土地单价按宗地评估价计算法：土地购置费用=土地评估单价×宗地面积2.建筑物建设费用计算：建筑物建设费用是指房屋建设过程中所需支付的费用，包括建筑材料费、工程施工费、设备安装费、专业顾问费等。

建筑材料费用：建筑材料费用=建筑面积×建筑面积系数×建筑材料单价工程施工费用：工程施工费用=建筑面积×建筑面积系数×工程施工费用单价设备安装费用：设备安装费用=建筑面积×建筑面积系数×设备安装费用单价专业顾问费用:专业顾问费用=建筑面积×建筑面积系数×专业顾问费用单价3.设备购置费用计算：设备购置费用是指购买用于项目设备的费用。

计算设备购置费用的方法包括按设备数量计算、按设备使用寿命计算等。

按设备数量计算法：设备购置费用=设备数量×设备单价按设备使用寿命计算法：设备购置费用=设备单价×设备年使用寿命×折旧率4.人工劳动力费用计算：人工劳动力费用是指项目中所需支付的劳动力费用，包括人员薪酬、社会保险、福利待遇等。

人工劳动力费用=劳动力数量×人员薪酬+社会保险费+福利待遇费总结：房地产开发项目成本费用计算是一个综合性工作，需要考虑众多因素。

在进行计算时，应根据实际情况选取合适的计算方法，并综合考虑土地购置费用、建筑物建设费用、设备购置费用、人工劳动力费用等多个方面。

同时，还需要注意合理使用资源，降低成本，提高项目的经济效益。

商品房评估成本法计算公式

商品房评估成本法计算公式商品房评估成本法是一种常用的房地产评估方法，它通过计算房屋的建筑成本、土地成本和其他相关成本来确定房屋的市场价值。

这种评估方法是房地产行业中非常重要的一部分，因为它可以帮助开发商、投资者和金融机构确定房屋的真实价值，从而做出更加准确的决策。

商品房评估成本法的计算公式主要包括以下几个方面：1. 建筑成本。

建筑成本是指房屋的实际建造成本，包括土地开发、设计费、建筑材料、人工费用、设备费用、管理费用等。

建筑成本是评估房屋价值的重要因素，通常可以通过以下公式来计算：建筑成本 = 土地开发费用 + 设计费用 + 建筑材料费用 + 人工费用 + 设备费用 + 管理费用。

2. 土地成本。

土地成本是指房屋所占用土地的实际成本，通常可以通过土地面积乘以土地单价来计算：土地成本 = 土地面积×土地单价。

3. 其他相关成本。

除了建筑成本和土地成本之外，还有一些其他相关成本需要考虑，比如税费、物业管理费、保险费等。

这些成本通常可以通过实际支出来计算。

其他相关成本 = 税费 + 物业管理费 + 保险费。

综合以上三个方面的成本，可以得到房屋的评估成本：评估成本 = 建筑成本 + 土地成本 + 其他相关成本。

商品房评估成本法的计算公式并不复杂，但是在实际应用中需要考虑很多因素。

比如，建筑成本的计算需要考虑不同地区的建筑材料价格、人工费用等因素；土地成本的计算需要考虑土地的位置、用途等因素；其他相关成本的计算需要考虑政策、市场等因素。

因此，在实际应用中需要结合具体情况来进行计算。

商品房评估成本法的计算公式在房地产行业中具有重要的意义。

它可以帮助开发商确定房屋的开发成本，帮助投资者确定房屋的投资价值，帮助金融机构确定房屋的抵押价值。

通过准确计算房屋的评估成本，可以避免因为估值不准确而导致的投资风险和金融风险。

除了评估成本法之外，还有其他一些评估方法，比如市场比较法、收益法等。

这些评估方法各有特点，可以根据具体情况进行选择和应用。

房地产评估——成本法(二)

房地产评估——成本法（二）引言概述：本文是关于房地产评估的系列文章的第二篇，将详细介绍房地产评估中的成本法。

成本法是一种常用的评估方法，通过分析房地产的建设成本和维护成本来确定其评估价值。

本文将从五个大点来阐述成本法的具体内容。

1.建设成本的相关因素- 建筑材料和设备成本：房屋的建设成本主要包括土地购买成本、建筑材料和设备的购买成本。

不同的材料和设备会对建设成本产生不同的影响。

- 劳动力成本：房屋的建设过程需要投入大量的劳动力，并根据劳动力的数量和工时来计算劳动力成本。

此外，劳动力成本还会受到劳动力市场的供需关系和劳动力技能水平的影响。

2.维护成本的评估和计算- 维护费用的分类：维护成本包括日常维护费用、巡查和修理费用以及设备更换费用等。

这些费用需要根据房地产的具体情况和使用年限进行分类和计算。

- 维护成本的估算方法：维护成本的估算可以通过实地考察和与相关专业人士的交流来获得信息。

对于未来的维护成本，可以采用折现法等方法进行估算。

3.成本法的评估价值计算- 折旧费用的计算：在成本法中，需要计算出房地产的折旧费用。

折旧费用通常采用多种方法进行计算，如直线法、加速折旧法和递减折旧法等。

- 其他成本的考虑：在计算成本法的评估价值时，还需要考虑到其他成本因素，如土地租金、税费和管理费用等。

4.成本法的优缺点分析- 优点：成本法相对简单，易于理解和计算。

同时，成本法还可以提供一个相对稳定的评估价值。

- 缺点：成本法没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能无法准确反映房地产的实际价值。

此外，成本法也无法考虑到未来可能发生的变化。

5.成本法的应用范围和适用条件- 应用范围：成本法适用于各类房地产评估，特别是在建设项目尚未完成或者市场信息有限的情况下，成本法具有一定的可行性。

- 适用条件：成本法的适用条件包括建设成本和维护成本的可靠数据、明确的评估目的和准确的评估方法。

总结：成本法是一种常用的房地产评估方法，该方法通过分析房地产的建设成本和维护成本来确定其评估价值。

房地产成本估算的方法

房地产成本估算的方法房地产成本估算的方法房地产在现代社会中扮演着重要的角色，因为它们是人们居住和办公的场所。

在房地产市场上，成本估算是一项关键任务，可用于确定房产的价格和价值。

房地产成本估算涉及多种方面，包括土地成本、建设成本、人力成本、材料成本等。

以下是几种常用的房地产成本估算的方法。

1.比较市场法比较市场法是最常用的成本估算方法之一。

它基于比较类似房产的销售数据，使用近似分析来确定相邻物业的价值。

这种方法要求将房地产与类似的房产进行比较，例如位于同一区域并具有类似的建筑面积和属性的房产。

该法通常用于估算住宅和商业房地产的市场价值。

2.收益法收益法是估算商业房地产价值的一种方法。

这种方法基于建筑物的资本利得和租金收益，来决定该房产对于投资者的价值。

该法考虑到房产的年利润以及相对应的利率和市场价格，通常用于估算商业地产的价值。

3.成本法成本法是以建筑物的替代成本为基础，来估算建筑物的价值。

这种方法基于重建或买下类似的建筑物的成本，来确定该房地产的价值。

在该法中，估算的房产建筑成本包括材料成本、人工成本和其他与建筑物有关的费用，例如设计费和建筑许可等费用。

此法适用于新建和已经存在的房地产。

4.回报率法回报率法是收益法的一种变体，用于确定房地产价格的一个市场回报率。

该法使用资本资产定价模型计算出市场上典型的权益费用率，然后结合比较市场法来计算不同房地产的回报率。

然后，这些回报率可以与建筑物资本结合，来估算房地产的价值。

总结：房地产成本估算是一个复杂的过程，其中采用的估算方法取决于多种因素。

对于评估房产的价值，需要考虑物业类型、地理位置、建筑物结构和其他因素。

需要从多个角度综合考虑，因此需要综合对比各种估价方法以获得最精确的结果。

2015年房地产估价师理论与方法必看考点：房屋重置价构成及注意事项

开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。

1.勘查设计和前期费。

包括：
①三通一平费(施工需要的临时水、电、路及场地平整);
②勘探费;
③测量费;
④咨询费、可研费;
⑤规划设计费;
⑥施工图设计费等。

一般以建安工程费为基数，按一定比率(3%~6%)求取。

注意事项：
(1)上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目;
(2)项目的规模、复杂程度不同，“一定比率”的取值也应有所区别;
(3)如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。

2.基础设施建设费。

包括厂区内的水、电、路、绿化、、用房等。

一般以建安工程费为基数，按一定比率计取(或按每平方米建筑面积多少元计取)。

房地产开发成本费用计算规则

房地产开发成本费用计算规则随着城市化和人口增长的不断加速，房地产行业已成为中国国民经济发展的支柱产业之一。

房地产开发是房地产行业的核心业务，也是一个非常复杂的产业。

在进行房地产开发的过程中，成本就成了一个非常重要的因素。

本文将介绍房地产开发成本费用计算规则。

1. 成本费用的分类在房地产开发过程中，成本费用可以分为如下四类：•土地成本：购买土地所需支付的费用。

•工程建设成本：房屋施工、材料、设备、劳务和工程设计等相关费用。

•管理费用：房地产项目开发和管理过程中产生的各种管理费用。

•营销费用：房屋销售所需的广告宣传、房屋销售代理费、销售奖励等相关费用。

2. 成本费用计算方法2.1 土地成本计算土地成本是指购买用于房地产开发的土地所需支付的费用，包括土地出让金、征地费、土地整理费等。

土地成本计算方法如下：土地成本 = 土地出让金 + 征地费 + 土地整理费 + （可持续发展等因素的调整）其中，可持续发展等因素的调整是指根据政策和市场环境等因素而进行的调整。

2.2 工程建设成本计算工程建设成本是指房地产项目实际施工、材料、设备、劳务和工程设计等相关费用。

工程建设成本计算方法如下：工程建设成本 = 施工费用 + 材料费用 + 设备费用 + 劳务费用 + 工程设计费用 +（可持续发展等因素的调整）其中，可持续发展等因素的调整是指根据政策和市场环境等因素而进行的调整。

2.3 管理费用计算管理费用是指房地产项目开发和管理过程中产生的各种管理费用。

管理费用计算方法如下：管理费用 = 工程管理费用 + 活动支出费用 + 行政费用 + 财务费用 + 其他管理费用 +（可持续发展等因素的调整）其中，可持续发展等因素的调整是指根据政策和市场环境等因素而进行的调整。

2.4 营销费用计算营销费用是指房屋销售所需的广告宣传、房屋销售代理费、销售奖励等相关费用。

营销费用计算方法如下：营销费用 = 广告宣传费用 + 房屋销售代理费 + 销售奖励费用 +（可持续发展等因素的调整）其中，可持续发展等因素的调整是指根据政策和市场环境等因素而进行的调整。