2019年昆山舜江碧水豪园前期策划案
昆山新楼盘营销策划方案
昆山新楼盘营销策划方案目录1. 市场分析1.1 城市概况1.2 房地产市场趋势1.3 目标客群分析2. 营销目标2.1 销售目标2.2 品牌目标3. 产品定位4. 营销策略4.1 价格策略4.2 渠道策略4.3 促销策略4.4 品牌推广策略4.5 客户关系管理策略5. 营销实施计划5.1 市场调研5.2 市场推广5.3 销售推动6. 营销评估与控制一、市场分析1.1 城市概况昆山地处江苏省苏州市西郊，是长江三角洲城市群的一部分，东连上海市，南接苏州市，北濒太湖。
昆山市区位于苏州与上海之间，距离苏州市区仅30公里，距离上海市区约80公里。
昆山是中国改革开放的前沿阵地之一，是江苏省最早实现宏观经济转型的城市之一。
昆山具有得天独厚的地理优势，交通便捷，产业集聚，人口基数庞大。
随着经济的不断发展，昆山的房地产市场也在迅速增长。
1.2 房地产市场趋势昆山的房地产市场在近年来一直保持旺盛的增长态势。
城市化进程加快，外来人口流入，人口规模扩大，住房需求不断增加。
房地产市场成交量持续增长，价格也呈现出稳定上涨的趋势。
此外，随着人们对居住环境和生活品质的要求提高，购房者对于房屋品质、配套设施的需求也越来越高。
因此，在开发新楼盘时，应注重产品品质和社区配套设施的建设。
1.3 目标客群分析根据对昆山市场的调查和分析，我们将目标客群划分为以下几个方面：1.3.1 高端客群高端客群通常具有较高的购房预算，希望购买高品质、高档次的房产。
他们买房不仅仅是为了满足居住需求，更重要的是购买一种身份的象征和生活品质的提升。
1.3.2 刚需客群刚需客群是指对住房需求急切、购买力较强的群体。
他们通常是年轻家庭、刚毕业的年轻人或者是刚刚结婚的夫妇。
他们对房屋的要求主要是价格合理、地理位置优越、交通方便。
1.3.3 投资客群投资客群指的是购买房产作为投资手段的客户。
他们注重房产的升值潜力，购买价格较低、地理位置优越、潜力大的房产用于出租或者是未来卖出获取更高的回报。
2019年昆山舜江碧水豪园前期策划案
昆山与上海
昆山和上海两地相距56公里(非直 线)，沪宁高速公路连接两地。昆山到 上海火车站、虹桥机场以及陆家嘴都 有直线大巴。乘坐最新增开的动力车 组，25分钟即可到达，票价与上海夜 间出租车起步价一样。这段距离大约 是虹桥机场到陆家嘴的两倍，到张江 高科的1.5倍。
昆山—— 张浦
张
浦
区
上
域
图
23 15 17 19 226
10大板块 中心城区
城东 城南 城西 城北 沿沪产业园
国际商务城 陆家 张浦
南部水乡 合计
总成交量
0 546 1777 1623 1154 826
1621 521 766
0 8834
上榜个数
0 2 6 6 4 3
4 2 3 0 30
昆山—— 张浦
• 截至到2019年7月昆山楼市在售楼盘266个，从中选取了半年以来总销售量最 好的30个楼盘。排名的前30中，包含多层、小高层住宅，别墅，商铺、办公 楼乃至小户型公寓。价格上从华强阳光都城花园的2000多元每平米到红顶会 馆的8000以上。分布区域也包含了主城区和周边乡镇板块。30强楼盘覆盖面 广，代表性强。百花齐放的现象也说明昆山楼市已趋向成熟。
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2001年
2002年
2003年
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2004年
2005年
2006年
1、昆山市年施工量逐年上升，2019-2019年施工量的绝对值仍在不断增长;
2、2019-2019年增长速度快,但2019-2019由于增长基数变大,增长速度变缓.
昆山房地产数据说明— 历年竣工量说明
年份 内容 竣工量（万㎡ ） 增长率（%）
2019年昆山舜江碧水豪园前期策划
某项目前期策划报告(PPT 102页)
项目整体区位条件小结
项目地理位置及周边环境优劣势说明
优势： ✓北邻京哈高速及102国道，南邻103和京沈高速，距CBD核心区30公里； ✓周边交通路网丰富，国道、高速路多条快速路环绕，路况好方便车行； ✓地处通州潮白新城西端，坐拥潮白河水岸资源，未来发展潜力巨大，未来配套设施齐全。 ✓北京稀缺水畔资源，地块河堤两岸约5万亩平原森林覆盖，环境舒适湿润，含氧量高。 ✓作为北京郊区经济发展带，未来区域发展前景乐观，高端产业型人员集中聚集区域。
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案例一：沈阳
1. 玄关 2. 客用卫生间 3. 艺术廊道 4. 客厅 5. 品酒区/麻将区 6. 餐厅 7. 西式厨房 8. 中式厨房 9. 工作阳台 10.11.佣人房 12.阳光花房 13.景观阳台 14.书房 15.16.17.18
主卧室/更衣室 /浴室/观景阳台 19.起居室 20.21.22.卧室A/浴室 /景观阳台 23.24.卧室B/浴室 25.景观阳台
势必成为“商贾云集之地，物阜人丰之所”
区域发展
大厂潮白新城——空间规划
空间结构为——“一城”、“两带”、“三园”
“一城”是指大厂县城；
“两带”：一是102国道经济带， 二是潮白河生态景观带；
“三园”：即夏垫邵府工业园、 祁各庄现代服务产业园和陈府都 市农业示范园。
区域发展
大厂潮白新城——产业规划布局
金地·长青湾
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20 19
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辅助户型：全景观奢华三居（260 ㎡）
小东海旅游度假区整体开发策划案
小东海旅游度假区整体开发策划案一、项目背景小东海是中国东海沿岸的一个美丽海湾，拥有丰富的自然资源和独特的海洋风光，是一个潜力巨大的旅游度假区。
为了充分发挥小东海的旅游资源和促进当地经济的发展，现拟定小东海旅游度假区整体开发策划案。
二、整体规划1. 商业区规划: 在小东海旅游度假区内建设商业中心，包括购物中心、娱乐场所、餐饮业、住宿业等，以满足游客的各种需求。
2. 旅游景点规划: 根据当地的自然和人文资源，开发建设具有吸引力的旅游景点，如海洋公园、海滩俱乐部、水上运动中心等。
3. 住宅区规划: 设计建设高档楼盘和度假村，以满足游客度假和居住的需求，提供舒适的居住环境和完善的配套设施。
4. 交通规划: 修建道路、桥梁和交通设施，提供便捷的交通方式，方便游客往返于各个景点和度假区。
三、项目细节1. 商业区细节: 商业区应容纳各类商户，提供各种商品和服务。
购物中心内应有国际品牌商店和当地特色店铺，以满足各类消费者的需求。
娱乐场所可以设计成多功能的建筑，包括电影院、儿童乐园和游艺设施。
餐饮业应提供当地特色美食和国际化餐厅，满足不同口味的游客需求。
2. 旅游景点细节：海洋公园可以设计成水族馆、海洋动物表演和水上游乐设施的综合体，展示海洋生态和保护海洋生物。
海滩俱乐部可以提供沙滩浴场、沙滩排球和水上运动项目，吸引游客度假和参与活动。
水上运动中心可提供划船、帆船和潜水等项目，满足游客对于运动和挑战的需求。
3. 住宅区细节：度假村和高档楼盘应提供豪华的住宿条件和度假设施，如游泳池、健身房和温泉。
配套设施包括餐厅、超市和商店，满足居民的各种需求。
4. 交通细节：修建内部道路和桥梁，方便游客进入度假区各个区域。
修建停车场和公共交通站点，方便游客选择不同的交通方式。
同时，提供租车服务，为游客提供更多的出行选择。
四、市场营销策略1. 进行有效的市场调研，了解目标客户的需求和偏好，定位小东海旅游度假区的目标市场。
2. 宣传推广活动，包括社交媒体宣传、广告投放和旅游展览等，吸引更多的游客前来度假区。
策划怎么写【通用7篇】
策划怎么写【通用7篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产开发前期策划方案
房地产开发前期策划方案房地产开发前期策划方案1时间：20XXX4X05——4X08地点：1、海盐新天地广场2、现场售楼处活动目的：聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激群众，制造最正确口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。
活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾活动布置：一、前期广告宣传3、30X4、05着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参与方法、地点、时间等信息告知。
发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。
宣传主题：将来城都市居住典范，海盐首期豪华高品位住宅楼销售在即。
引领都市时髦，坐居金仕海岸。
金仕海岸4月5号日真情放送，豪华住宅乍现海盐。
由于珍稀，所以宝贵。
金仕开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。
二、摇号现场布置1、摇号方式：现场公开，即选即定。
详细摇号登记处暂定2处。
（确定小高层购置资格，建议摇号总数比实际户数多30%）2、地点选定：海盐新天地广场（a、需要肯定活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例）3、软环境布置：高空气球4个；大型气拱门1个；30平方左右舞台1个；楼盘效果展现牌1套；广告宣传易拉宝4个；宣传折页XXX0份周遍跨街横幅、灯箱20套4、员工统一着装三、活动进程（4月5日）1、下午14：00正式开头（13：50——14：00礼炮、奖品展现）2、14：00——14：30主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。
3、摇号开头（14：30——15：00）同时登记汇总4、摇号抽奖（15：00——16：00）奖品分1、2、3等奖和纪念奖（XXX份）5、现场答谢演出、小消遣活动（16：00——17：00）工作人员休息6、公布摇号和抽奖结果（17：10——17：30）7、获奖群众领奖（17：30——17：50）四、摇号方法1、一期总销售户数为140套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参与群众不定。
2、摇号实行实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。
昆山规划设计方案模板
昆山xxx生产制造项目规划设计方案参考范文（下载可编辑）报告说明—昆山，江苏省辖县级市，由苏州市代管，自秦代置娄县以来已有2200多年。
昆山是“百戏之祖”昆曲的发源地。
2010年9月，昆山与维也纳、新加坡等五城市获该年度联合国人居奖。
2016年1月，昆山被住房和城乡建设部评为首批“国家生态园林城市”。
2019年，昆山先后被评为2019年度全国综合实力百强县市、2019年度全国绿色发展百强县市、2019年度全国新型城镇化质量百强县市。
第二批国家农产品质量安全县。
2019全国营商环境百强县。
2019年全国综合经济竞争力排名第一。
2019年全国制造业百强县（市）排名第一。
2019年，昆山市全年实现地区生产总值4045.06亿元，按可比价计算，比上年增长6.1%。
其中，第一产业增加值30.34亿元，下降2.3%；第二产业增加值2072.49亿元，增长5.2%；第三产业增加值1942.23亿元，增长7.3%。
肥料是农业生产中必不可少的生产资料，是粮食的“粮食”。
因此，自从建国以来，为解决粮食生产问题，让人民吃饱饭，我国积极推进肥料产业的发展，通过引入国外肥料生产企业和学习其先进生产技术，造就了一批具有先进生产技术和管理能力的国有、公私合营、私营化肥企业，对我国肥料产业的发展起到巨大的推动作用。
但近年来，随着环保政策的不断施压，对有机肥产业形成利好条件。
该xxx项目计划总投资8760.60万元，其中：固定资产投资7326.40万元，占项目总投资的83.63%；流动资金1434.20万元，占项目总投资的16.37%。
达产年营业收入10690.00万元，总成本费用8450.23万元，税金及附加139.12万元，利润总额2239.77万元，利税总额2687.82万元，税后净利润1679.83万元，达产年纳税总额1007.99万元；达产年投资利润率25.57%，投资利税率30.68%，投资回报率19.17%，全部投资回收期6.72年，提供就业职位163个。
广场策划
江苏昆山永*广场策划投资五亿元开发商业航母“永*广场”，将是“永*”发展历程上浓墨重彩的两笔，2004年初即可逐步推向市场。
昆山??商业房地产《XX商业广场》整合策划方案目录第一章总体策划思路一、策划的定位、总体思路二、项目背景三、企业资源分析、企业目标的界定四、核心目标——树立品牌五、项目开发总建议六、项目的优劣势SWOT分析七．市场机会发现第二章市场调研分析一、XXXX房地产市场发展概述二、市场消费心理三、区域价格及决定因素四、对配套的市场需求第三章项目产品的定位开发报告一、项目总体资金预算二、效益控制三、首期资金投入计划四、项目产品进入市场的时机建议五、项目产品开发策略六、项目产品定位策略第四章对当前规划设计的建议一、整体规划的调整意见二、项目策略总建议：附：产品建议三、配套的调整建议第五章项目整体组合营销策略设计报告一、项目总体整合营销思路二、总体操盘计划、步骤三、资源整合、资本运营计划四、营销团队搭建建议五、信心、决心和实现第六章开盘前期营销推广策略设计报告一、项目营销推广主题的确定二、项目营销推广主题的内涵三、项目营销推广节奏四、项目营销推广模式五、项目营销推广执行方案第二章市场调研分析一、江苏XX房地产市场发展概述◎XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展，XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。
◎XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米；2000年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最为明显。
◎随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。
◎自去年来XX市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。
昆山张浦商住项目市场报告
昆山张浦商住项目市场报告一、项目地块背景部分1、项目简介昆山张浦项目坐落于昆山市张浦镇核心地段。
项目由普通住宅用房与街区商业用房组成。
总建筑面积为18万平方米。
其中，普通住宅用房总建筑面积为17万平方米、街区商业用房总建筑面积为1万平方米。
2、地块地理位置项目位于昆山市张浦镇核心区内。
北临：京东路；南临：《上海星城花园》；西接：银河路；东邻：张浦小学。
3、地块状况分析➢项目地块分布近似一个正方形，东西走向长度略大于南北走向长度。
➢地块走势平坦、规则，适宜建造房地产类项目。
➢目前地块上已经拆迁、平整完毕，随时可以进行开工建设工作。
4、交通道路分析张浦镇东临昆山城市主干道长江路，西靠339省道，车行10分钟即可到达昆山市中心；北面沪宁高速、312国道直通上海，南侧机场路连接苏州甪直镇、苏州园区。
张浦镇上现有（途经）公交线路共有两班，是连接昆山市区及其他区域的重要线路：另有规划中的沪宁城际轻轨、京沪高速铁路将更紧密连接上海、苏州。
沪宁城际轨道目前苏州方案已经敲定，苏州境内将设置7个站，建成后苏州到上海实际乘车时间只要20分钟，仅相当于从苏州古城区城南到城北的汽车行车时间，由此一改过去从苏州到上海坐火车需要45分钟的情况。
根据规划方案，沪宁城际轨道从无锡进入苏州境内，分别穿越相城区、高新区、金阊区、平江区、工业园区和昆山市，通向上海。
为方便沿途居民乘坐，苏州境内将设7个站点，分别是：望亭、苏州新区(浒墅关)、苏州、苏州工业园区、唯亭、新昆山、陆家浜站。
由于列车班次最小间隔时间只有3分钟，大站直达列车时速250公里(全线运行时间92分钟)、站站停的列车时速为160公里(全线运行时间129分钟)，因此，借助这条轨道，苏州与上海之间的往返将大大方便。
根据设计规划，沪宁城际轨道的具体线路位于沪宁铁路和沪宁高速公路之间，基本与沪宁铁路平行，两者间距在10多米至200米上下京沪高速铁路（简称京沪高铁）项目建议书已获国务院批准，今年年内将开工建设。
某项目前期策划报告
鸿荣源项目前期策划报告（初稿）.doc *鸿荣源”香蜜湖地块项目--------前期策划报告目录第一部分：香蜜湖片区市场综述 (3)一、片区概况二、片区市场现状三、片区重点项目分析四、片区市场趋势分析第二部分：项目现状及优劣势分析 (19)一、项目现状二、项目优劣势分析第三部分：项目竞争分析 (23)一、项目片区竞争分析二、项目其它竞争分析第四部分：项目客户群体分析 (29)第五部分：项目定位 (34)一、主题形象定位二、产品定位三、价格定位四、功能配套定位第六部分：推广策略 (61)第七部分：金地置业成功操作经验 (71)附：有效客户调研表 (76)前言尊敬的“鸿荣源”发展商，很高兴能有机会介入贵司香蜜湖地块的前期策划事务，我们将非常珍惜这次良好的合作契机，尽最大努力通过这次的机会争取与贵司建立良好的合作；由于时间仓促，本次策划报告中可能有不尽之处，希望见谅，我司将在以后的合作中即时进行完善。
成功的营销应从好的产品开始。
好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种新的、贴近人性需要的生活追求。
本项目首先是一个纯自然、大型生态休闲公园；社区的生活方式应是田野式的、缓慢的、人文的、手工业式的、含情脉脉的、具有亲密邻里关系的生活方式；项目的主题是生态、环保、健康、运动、休闲、野趣、人与自然的和谐互动；项目的客户将主要来自深圳特区以内，香港外销可作适当补充，本建议书为前期策划建议书，共分为八大部分（见目录）。
主要谈了关于市场、定位、产品及一般性的销售建议，在双方意向确定后，我们将根据产品和面临的新市场形势提供详细的策划报告及推盘执行计划等。
本报告为前期策划建议书,在报告中我们着重谈了关于项目的客户、形象定位、价格与支撑及关于物业主题在项目中的体现等,由于时间匆忙不尽之处敬请见谅.第一部分：香蜜湖片区市场综述一、片区概况：香蜜湖原名“香茅湖”早期是一个大水塘，因地理位置优越，交通方便，引来外商兴建度假村，改名为“香蜜湖”。
前进美好家园前期策划书
美好前进家园（安置房）项目前期策划书编制：审核：批准：江苏省华建建设股份有限公司美好前进家园项目部目录1工程概述 (1)2 项目组织机构及职责 (1)3 项目管理目标 (3)4 文件的配置 (5)5 工程进度安排 (6)6 人力资源管理 (6)7 设施管理 (7)8 物资需求计划 (9)9 劳动力投入计划 (9)10 质量管理 (10)11 施工技术资料 .................................................................................................... 12·12 安全管理 (12)13 环境管理 (12)14 采购管理 (13)15 成本管理 (13)16 信息沟通管理（见附表） (14)17 应急预案 (14)18 风险管理 (18)19 项目收尾管理 (18)20 项目各项管理制度（见项目管理制度汇编） (19)21 文明施工 (19)1工程概述工程名称：前进美好家园（安置房）项目工程地点：四川省、广安市官盛经济技术开发区工程范围：包含土石方、主体结构、二次结构、水电安装、消防设施、暖通工程、装饰装修工程、市政绿化、小区道路以及合同包含内其他工程。
2 项目组织机构及职责组织机构图（附图）岗位职责a) 贯彻执行国家和地方政府的有关法律、法规和政策，执行建设单位工程指挥部对工地管理的各项有关规定。
b) 以企业法人委托人身份处理、协调与分包单位及其他项目单位的关系，组织好配合工作。
全权处理项目管理过程中一切需要解决的重大问题。
c) 负责项目管理组织内的职能分解、责任分工和协调运作。
调度配置各生产要素的优化运行，组织对工期、质量、成本、安全及场容标准化管理的全面监控。
d) 负责实施项目施工合同。
组织定期分析工程成本并采取相应的措施，实现规定的承包与考核指标，按时回收资金，保证按时上缴各项费用。
房地产开发项目前期策划的案例分析报告
房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
防台风现场施工方法(模板)
舜江碧水豪园S1地块三期工程防台风防台风施工方案第一章工程概况舜江碧水豪园S1地块三期项目由昆山市舜江房地产置业有限公司投资建设，项目位于银河路以西，京东路以北，，总建筑面积约132875平方米，结构类型：剪力墙结构。
本项目包含高层住宅、商业、公建配套，为大型综合住宅小区项目。
2、坍塌（坍塌或山体滑坡：包括构造物、堆置物、土石方、深基坑（槽）倒塌、活动板房倒塌等等）3、道路湿滑或冲毁4、室外进水等造成的损失5、户外高大设备倒塌（塔吊、标语牌、线杆、外架等）6、松散物飞扬造成的设备损害或人员伤害7、输配电系统损坏8、触电：电缆漏电、雷击伤害。
第四章重点检查及监控内容??? 施工现场要实行严格的台风来临前检查、台风天气持续期监控、台风天气过后复查的检查监控制度，安排专人分工负责，对现场的临建设施、围挡樯、基坑设施、起重运三、起重运输机械???? 起重运输机械包括：物料提升机等。
监控人的责任：六级以上大风天气应立即停止作业；重点监控起重运输机械基础的稳定情况、排水情况、基坑对塔吊的影响情况；要重点检查塔吊密集、多台作业的小区，邻近高压线和建筑物的塔吊，如达不到安全距离必须立即拆除。
四、脚手架工程监控人的责任：六级以上大风天气，禁止脚手架施工作业；重点监控脚手架基础沉降情况、排水情况，确保基础稳固，架体拉结有效；对临近街道、房屋、高压线处重点监控，危险时应对脚手架危及范围内设置警示隔离带，并设专人监护。
汛期过后，对脚手架进行全面检查验收合格后，方可施工。
以足够的重视。
2、防台风领导小组组成责任和分工如下：二、技术措施1、由防台风小组提出多个不同的防台风方案及预案，然后对技术方案（预案）进行技术经济分析。
优选适合的技术方案。
组织防台风小组全体成员学习该方案。
2、在台风多发季节及时紧密的跟踪气象台发布的气象信息、台风预报，台风警报或紧急警报，以便在第一时间采取有效的措施，减轻或避免台风带来的损失。
对脚手架基础、架体结构、拉结点、剪力撑的检查，严把脚手架施工方案、技术交底和验收关，确保脚手架安全。
昆山市舜江碧水豪园项目策划报告急推广方案
项目名称
所在区域
成交量
16
森隆蓝波湾
张浦
253
17
博悦广场
城南
245
18
四季华城
城南
244
19
天地华城
城西
221
20
好美家巧克力城
城西
221
21
芝华世上海星城 花园
张浦
214
22
青城之恋
城北
206
23
浦园
沿沪产业园
204
24
城市之光
城北
202
25
现代广场
城南
197
26
国际华城
国际商务城
182
27
通澄花园四期
昆山—— 张浦
• 前30上榜楼盘，项目的优势大致可以分为两个类别。一是内部的，自身优势。如项目 的规划、房型设计、配套；其二是外部的，主要是地段。
• 项目的外部地段优势主要来源于区域规划和市政配套的建设。如张浦新镇中心的规划 对蓝波湾和芝华世的影响，新客运站的投入使用对城南板块楼盘的带动。外部的地段 优势是机遇，对开发商而言是难以选择的。对购房者而言，地段优势可能意味着未来 的升值潜力看好。
昆山—— 张浦
• 依托自身优越的地理位置和便利的交通条件,张浦镇积极开拓、锐意进取， 主动接受上海浦东、苏州新加坡工业园和昆山开发区的辐射，截止目前， 全镇累计注册外资项目469个，注册外资14.80亿美元，投产外资企业288 家；注册民营项目1286个，注册资本25.7亿元，投产民营企业850多家。 培育了台玻、海虹、日滔等25家销售超亿元企业；连续多年被评为“苏州 市年度利用外资先进单位”、“苏州市外向型经济先进单位”。
同策2013年昆山淀山湖岸度假别墅项目前期策划 58P
项目于2011年5月首次开盘，当时在售产品主 要为商业产权及住宅产权独栋产品，累计推出 69套，当年销售33套，整体较为理想
2011年9月，项目推出414套酒店式公寓产品， 前两月累计销售146套，完成去化35%
目前酒店式公寓产品剩余约100套左右
项目合计104套别墅产品（均为独栋），12年全年销售16套，客户大部分为开发商资源
富力湾 耀江淀湖桃园 华纺艺墅上海湾
联体
230-290 250-360
172 133-239
别墅单套面积高度集中，130㎡以下有空白点
双拼
独栋 448以上 1000-2000
240-270
500-600
178-185
376-434 226-350-500
在售项目面积段高度聚集在130-350 ㎡之间，若以此面积段进入，必将导 致同质化竞争，若超过此面积，总价 将难以控制 面积130㎡以内，存在空白
项目截止于2010年8月， 别墅累计销售78套，近五 年时间仅去化34%
项目于2010年9月时间推 出140㎡小联体产品
项目于2010年5月时间推出公寓类产品
后期联体及小独栋产品销售旺盛
案例借鉴
棕榈滩
项目于2007年4月对外销售主要为独栋度假型别墅，但 是销售较为低迷。之后恰逢楼市回暖大势，接下来的 2008年年末至2009年上半年时间，独栋产品累计销售 152套，但是随后便进入低迷期； 项目销售进入低迷期后，果断改变产品线，以公寓（海 景城）为主线，随后取得较好的销售情况 公寓产品面积主要在80-90㎡之间。
13500-30000元/㎡之间 400-4000万元/套
以淀山湖为中心，周边四方别墅 主要聚集在东北方向 东南方向由于临近青浦区，产权 性质属于上海，从而与纯正淀山 湖区域内在售别墅项目有一定的 差异
东莞庄士新都·滨江豪园工程前期策划7.28修改
二、目标定位
内部资料严禁外传│7
1
工期目标
1、合同工期：2017.3.15-2018.9.30 2、首批预售：2017.9.30 1、区域检查：“保三进一” 2、标杆工程：创集团质量标杆
2
3 4 5
质量目标 安全目标 文明施工目标 团队建设
1、确保东莞市房屋市政工程安全生 产文明施工示范工地 2、争创广东省房屋市政工程安全生 产文明施工示范工地
3.2、项目管理分区
配备人员： 栋号长：吴智富 施工员：李科 质检：周雄 测量：胡银磊 配备人员： 栋号长：龚浩峰 施工员：王翔 质检：徐浩萌 测量：胡银磊
配备人员： 栋号长：李蒙正 施工员：苏伟杰、郭帅 质检：王春华 测量：胡银磊
配备人员： 栋号长：陈宇 施工员：刘聪、王少平 质检：周雄 测量：胡银磊
绿色建筑创新奖（二级）
争获“优秀项目经理部”
内部资料严禁外传│8
三、前期准备
内部资料严禁外传│9
3.1、项目组织架构
新建造体系试行小组领导层
总指挥：马小军 副总指挥兼项目经理：林继武
技术总工：岳龙
商务经理：杨伟庆
生产经理：胡森
小组成员
技 术 主 管 质 量 主 管
技术部 安 全 主 管 测 量 主 管
• 铝合金门窗施工方案
• 临时用水、用电施工方案方案 • 安全文明施工方案 • 消防实施方案 • 应急预案方案 • 塔吊防碰撞方案
• 地下室防水施工方案
• 铝合金模板施工方案 • 爬架施工方案
内部资料严禁外传│19
四、现场平面布置
内部资料严禁外传│20
4.1、基础阶段平面布置图—一标段高层区
说明：
各方审核图纸签字
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所在区域 城南
国际商务城 国际商务城 国际商务城
城北 城西 城东 城北 沿沪产业园 城西 张浦 城西 沿沪产业园 陆家 陆家
成交量 735 558 470 411 382 374 368 364 330 328 299 298 292 262 259
昆山—— 张浦 昆山前30销售项目成交量比较
排行
23 15 17 19 226
10大板块 中心城区
城东 城南 城西 城北 沿沪产业园
国际商务城 陆家 张浦
南部水乡 合计
总成交量
0 546 1777 1623 1154 826
1621 521 766
0 8834
上榜个数
0 2 6 6 4 3
4 2 3 0 30
昆山—— 张浦
• 截至到2019年7月昆山楼市在售楼盘266个，从中选取了半年以来总销售量最 好的30个楼盘。排名的前30中，包含多层、小高层住宅，别墅，商铺、办公 楼乃至小户型公寓。价格上从华强阳光都城花园的2000多元每平米到红顶会 馆的8000以上。分布区域也包含了主城区和周边乡镇板块。30强楼盘覆盖面 广，代表性强。百花齐放的现象也说明昆山楼市已趋向成熟。
新华舍户型参照
四季华城户型参照
天地华城户型参照
昆山—— 张浦 昆山前30销售项目成交量比较
排行 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
项目名称 新城域
绿地启航社 绿地国际家园五期 绿地国际家园四期
自由都市 罗马假日 黄浦城市花园 第E特区 华强阳光都城花园
新华舍 格林阳光 自由创逸 恒丰时代广场 东方假日城 青春雅居
2019年宏观调控进一步加强，但由于昆山外资企业及私营企业员工购买力 强，成交量较2019年有了更大的提高，且成交主要以自住为主；
2019年宏观调控主要在加息、增加第二套住宅的首付， 在人民币增值加速的2019年，流动性过剩是不可能缓解 的，加息并不能抑制楼市和股市的节节走高。自07年春 节后，全国商品房出现了热销和不可抵挡的房价上升状 况。但9月27日出台的房贷新政，增加首付和上浮1.1倍 基准利率对度假、投资产品己出现了一定的打压。
9.7
昆山房地产数据说明— 历年施工量统计
年份 内容 施工量(万㎡)
增长率(%)
2019年
92.2 —
2019年
320.0 247.1
2019年
756.8 136.5
2019年 2019年
1155.4 1350 52.7 16.8
2019年
1498 11.0
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
昆山—— 张浦
• 依托自身优越的地理位置和便利的交通条件,张浦镇积极开拓、锐意进取， 主动接受上海浦东、苏州新加坡工业园和昆山开发区的辐射，截止目前， 全镇累计注册外资项目469个，注册外资14.80亿美元，投产外资企业288 家；注册民营项目1286个，注册资本25.7亿元，投产民营企业850多家。 培育了台玻、海虹、日滔等25家销售超亿元企业；连续多年被评为“苏州 市年度利用外资先进单位”、“苏州市外向型经济先进单位”。
昆山房地产数据说明— 人均居住面积
40 35 30 25 20 15 10
5 0
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
内容
年份 2019年
人均居住面积（㎡） 27.1
2019年
29.7
2019年
31.2
2019年
36.7
2019年
37.6
平均增长 率
——
增长率（%）
2.3 9.6 5.1 17.6 2.5
昆山—— 张浦
• 前30上榜楼盘，项目的优势大致可以分为两个类别。一是内部的，自身优势。如项目 的规划、房型设计、配套；其二是外部的，主要是地段。
• 项目的外部地段优势主要来源于区域规划和市政配套的建设。如张浦新镇中心的规划 对蓝波湾和芝华世的影响，新客运站的投入使用对城南板块楼盘的带动。外部的地段 优势是机遇，对开发商而言是难以选择的。对购房者而言，地段优势可能意味着未来 的升值潜力看好。
50 0
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2019年是宏观调控的第一年,对房地产市场的影响较大,供需双方对市场发展 和宏观调控的走向均持观望态势,造成2019年销售量增长率有所下降；
2019年尽管宏观调控仍在继续,但中央和地方政府反复强调宏观调控的目的。 更主要的是昆山市场需求的强劲,使昆山房地产商品房销售量仍取得较好成 绩；
海
昆山—— 张浦
• 张浦镇位于昆山市版图中心，区域交通便捷，南有苏沪高速，西接苏州环城高 速，北侧沪宁铁路、沪宁高速、312国道近在咫尺，苏虹机场路、南北公路在 集中区穿过。独特的区位优势，让张浦成为苏沪经济圈里一个重要的连接点， 实现了与昆山、苏州和上海的有机对接。
昆山—— 张浦
• 全镇本地人口6万,外来人口近7万，辖1个工商管理区、2个街道办事处、5个社 区居委会、18个行政村，镇域面积116.27平方公里。
2379 4139 3677 6108 8827 3505 5384 1593 4181 1318 41111
5月10 日
2507 3732 4052 6940 9010 3321 5725 1627 4309 1396 42619
城西
181
28
汇景公寓
城南
178
29
常发香城名园
城南
178
30
红顶会馆
城东
178
昆山—— 张浦 张浦与昆山各区域楼盘供应量比较
楼盘 个数
20 21 19 50 61 21 23 15 17 19 226
10大板块
中心城区 城东 城南 城西 城北
沿沪产业园 国际商务城
陆家 张浦 南部水乡 合计
6月10 日
昆山—— 张浦
• 随着张浦越来越接近昆山市中心尤其是新客运站的投入使用，使得张浦也逐 渐成为昆山城市居民关注的焦点，张浦的低房价和发展潜力也已经吸引越来 越多的中心城区的市民前来购房，这也将是张浦购房群体的一大必然趋势。
昆山—— 张浦
昆山截至到2019年7月前30销售最好楼盘数据分析
楼盘总数
20 21 19 50 61 21
2019年
62.6 —
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ2019年
70.0 11.8
2019年 2019年
204.6 244.5 192.3 27.1
2019年
324 32.5
2019年
584.2 80.3
600 500 400 300 200 100
0 2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
昆山市竣工量增长情况与施工量相似，2019-2019年基数逐年增长，但增长率呈 下降趋势，2019年则竣工量与增长率均呈现增长趋势。
• 项目的内部优势主要指产品的品质和性价比，观察这30个楼盘，可以看出，价格和户 型是影响最广泛的要素。较低的价格有：新城•域、华强阳光都城花园、自由创逸、好 美家巧克力城、通澄花园和汇景公寓；靠小户型取胜的有：华强阳光都城花园、新华 舍、四季华城、天地华城等。
新城•域、华强阳光都城花园、自由创逸、好美家巧克力城、通澄花园和汇 景公寓价格参照？
昆山房地产数据说明— 历年销售量说明
内容
年份 2019年
销售量（万㎡ ） 64.8
增长率（%） ——
2019年 77.0 18.6
2019年 173.2 124.9
2019年 2019年 148.9 198 -14.0 33%
2019年 352.3 77.9
400 350 300 250 200 150 100
昆山与上海
昆山和上海两地相距56公里(非直 线)，沪宁高速公路连接两地。昆山到 上海火车站、虹桥机场以及陆家嘴都 有直线大巴。乘坐最新增开的动力车 组，25分钟即可到达，票价与上海夜 间出租车起步价一样。这段距离大约 是虹桥机场到陆家嘴的两倍，到张江 高科的1.5倍。
昆山—— 张浦
张
浦
区
上
域
图
昆山—— 张浦
• 张浦的物业形态以普通住宅为主，而且针对张浦购房群体的整体定位，项目 多为小面积低总价的小户型。相比较昆山各个乡镇的房价，我们不难发现， 张浦的房价是相对较低的，尤其是比起千灯和花桥，房价的差距甚至大于地 理位置的差距。
昆山—— 张浦
• 据调查，在张浦工作的新昆山人，多数会选择80—90平米的小户型，这部分 人占据了购房群体的主体地位，购房需求最大；而130平米以上的房子，较 受张浦本地人青睐，本地人的置业观念比较喜欢大房子，以旧换新更是以此 为主。而恰恰是这两者之间的房子，目标群体反而不太明确。
积极发展新文化 建设文明张浦
昆山—— 张浦
• 提升人气 • 2019年12月28日，位于沪宁高速和新312国道之间的汽车客运总站落成并投入使用。
与之比邻的人力资源市场也即将竣工。 • 增加居住人口 • 城南出口加工区近年来发展极为迅速，南亚、新富士康、神达电脑、纬创科技等众多
大企业均在此落户，大大增加了居住人口的规模。 • 提升人群层次 • 新近开发的几个房产项目吉田国际广场、世茂蝶湖湾等，规模大、档次高，有效提升
0
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
1、昆山市年施工量逐年上升，2019-2019年施工量的绝对值仍在不断增长;
2、2019-2019年增长速度快,但2019-2019由于增长基数变大,增长速度变缓.