住宅楼项目管理组织策划书
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xx城二期策划书
目录
一、工程概况及项目总平面 二、组织架构与岗位职责
三、项目的范围划分 四、工程进度管理 五、工程质量管理
目录
六、工程成本管理 七、采购与招标管理 八、项目的沟通管理 九、项目的风险与对策 十、项目的总体协调
第一章 工程概况及项目总平面图
内容摘要 1.1. 项目概况 1.2. 项目总平面 1.3. 项目管理特点及难点 1.4. 项目SWOT模型分析
高层43-45#楼 ，变电站4#，换热站2#
高层28-31#，高层36-39#
负责人 朱文杰（组长）
张晓博 王天一
幸福城二期二标段土 建
幸福城二期水暖 幸福城二期电气 幸福城二期景观
洋房70-73#，46,47#楼
王金彪
洋房56-57#，66,68-69#， 74#楼，高层50-51#楼，变
电站5,商业S8，S9
第一章 工程概况及项目总平面图
1.4.项目SWOT模型分析
外部因素
内部因素
机会（O）
一期管网完毕，可能解决现场排水问题 规划环路，可能作为次通行出入口 监理单位较一期提升 甲分包队伍基本磨合，适应现场管理
风险（T）
四步节能政策影响 总包单位人材机组织，管控薄弱 雨季，麦收，秋收 临水临电事故 项目收尾，矛盾集中，管理难度激增 代建学校影响临建
第二章 项目组织架构与岗位职责
2.1. 各单位组织架构及职责 项目实施阶段中各相关
销售
兴渤海 公司总部
支持
幸福城 项目部
职能部门 支持 （设计、成本、开发）
单位（部门）之间组织 关系如右图：
总包施工单位
监督管理
监理公司
管理、配合
监督管理
配套专业分包 施工单位
指定专业分 包施工单位
wenku.baidu.com
甲供材料设备、甲 指乙供材料、设备
1.3.2. 组织筹划方面： （1）整体项目同时开工建设规模大，各种工序穿插多，尤其配套进场后。 （2）总包单位管理人员配备不足，以包代管，管理意识薄弱，质量标准低。 （3）整体工程进度滞后合同工期较多，罚款金额已经达到上限。 （4）项目北侧学校地块即将启用，工程现场临建受到严重制约。 （5）项目部人员配备较少，工作经验不高，制约项目开发建设。
第一章 工程概况及项目总平面图
1.1. 项目概况
建筑面积约为25万平方米，包括21 栋高层（16-20F），26栋洋房（57F），5栋商业，1栋邻里中心，1栋 托老所，1栋地下泵房，4栋变电站， 2栋换热站。具体形象进度如表：
项目
数量
洋房住宅（40，42，33，56-58#） 6栋
洋房住宅（除40，42，33，56-58#） 20栋
第一章 工程概况及项目总平面图
1.3.项目工程管理的特点和难点
1.3.3.外部环境方面：
（1）2015年开始实行四部节能政策，原有检测试验等相关内容变动。 （2）塘汉路道路改造，河北路断交，交通仅从杨北路通行。西侧及北侧规划道路未启用。 （3）建委竣工验收流程变动，需提交资料增多，工作量增大。 （4）2015年公司整体资金紧缩，工程款项支出收紧，资金支持减弱。 （5）公司暂无新开发项目，对各参建单位的吸引力下降，管理难度增加。
备注 5-7F 5-7F 16-20F
2F 3F 2F 2F 2F 1F 1F
1F
第一章 工程概况及项目总平面图 1.2.项目总平面图
二立项：建筑 面积16万平米
一立项：建筑 面积9万平米
第一章 工程概况及项目总平面图
1.3.项目工程管理的特点和难点
1.3.1.内部环境方面： （1）现场整体地势较低，室外无市政排水措施未就绪，雨季排水影响严重。 （2）项目周围整体市政配套工作进展缓慢。 （4）工程现状临水临电布置容错率较低，故障后造成影响较大。 （5）大量前置工作，如图纸，配套工作等均为落地。
1
劣势（W）
工程资金紧缩 管理人员配备不足 前期资源滞后 对图纸及设计文件的研究不够深入 项目人员调动
WO战略
工程资金支付有限保证关键工序项目
建立项目部主导，监理为骨干的管理组 织
提前落实前期资源（如设计，开发）
发动监理及分包单位，集中审核图纸， 提前解决落实
WT战略
对政策及图纸进行深化，问题反馈公司
优势（S）
工期较一期较长 操盘经验提升 提前组织筹划 多数队伍已经确定
SO战略
统筹安排各工程流水顺序，保证排水设 施的最大程度保持 给予监理单位授权，调动积极性，充分 发挥监理职责 提前组织队伍，降低延误，为各队伍展 开施工提供便利
ST战略
管理介入总包专业队伍及材料机械准备 情况。提前考虑第三方。 工程计划安排上考虑雨季及收麦延误时 间，关键工序避开该时段。 现场三通一平情况摸底，返平面图。技 术方案调整，降低施工影响 红线外解决临建问题（特殊情况考虑公 建）
刘文龙（组长）
洋房58-61#楼，高层52-55# 楼，换热站3，换热站6，商
业S10
赵洪涛
洋房62-65#楼，高层48,49# 楼，托老所，地下水泵房
姜红默
水暖相关工作
秦祥强（兼组长），王彦超， 闫东松
电气相关工作
张梓靖（兼组长），韩蓟兴， 鲍飞
景观相关工作
高层住宅
21栋
商业S6，S7#
2栋
商业S8#
1栋
商业S9，S10#
2栋
邻里中心
1栋
托老所
1栋
地下泵房
1栋
变电站3,4,5,6#
4栋
换热站2,3#
2栋
形象进度
室内抹灰完成
二次结构完成 主体结构完成
具备竣工条件
二次结构完成 尚未开工
二次结构完成 主体结构完成
框架结构完成 框架结构完成 （除变电站6） 框架结构完成 （除换热站3）
3拍板。
项目管理过程中力争一次到位，避免遗 留问题
工程款支付过程中，需各单位提供农民 工工资支付凭证
公司内部矛盾如临建、前期资源问题及 时上会，零拖延
第二章 项目组织架构与岗位职责
2.1. 各单位组织架构及职责 2.2. 项目部组织架构及职责 2.3. 监理单位组织架构 2.4. 总包单位组织架构
供应商
第二章 项目组织架构与岗位职责
2.2.项目部组织架构及岗位职责
2.2.1.项目部组织架构
项目部采用直线型组织架构模式
第二章 项目组织架构与岗位职责
2.2.项目部组织架构及岗位职责
2.2.2.项目部工作分工——落实到人，责任 负责制
项目
幸福城二期一标段土 建
管理范围
邻里中心，洋房40-42#洋房 32-35#
目录
一、工程概况及项目总平面 二、组织架构与岗位职责
三、项目的范围划分 四、工程进度管理 五、工程质量管理
目录
六、工程成本管理 七、采购与招标管理 八、项目的沟通管理 九、项目的风险与对策 十、项目的总体协调
第一章 工程概况及项目总平面图
内容摘要 1.1. 项目概况 1.2. 项目总平面 1.3. 项目管理特点及难点 1.4. 项目SWOT模型分析
高层43-45#楼 ，变电站4#，换热站2#
高层28-31#，高层36-39#
负责人 朱文杰（组长）
张晓博 王天一
幸福城二期二标段土 建
幸福城二期水暖 幸福城二期电气 幸福城二期景观
洋房70-73#，46,47#楼
王金彪
洋房56-57#，66,68-69#， 74#楼，高层50-51#楼，变
电站5,商业S8，S9
第一章 工程概况及项目总平面图
1.4.项目SWOT模型分析
外部因素
内部因素
机会（O）
一期管网完毕，可能解决现场排水问题 规划环路，可能作为次通行出入口 监理单位较一期提升 甲分包队伍基本磨合，适应现场管理
风险（T）
四步节能政策影响 总包单位人材机组织，管控薄弱 雨季，麦收，秋收 临水临电事故 项目收尾，矛盾集中，管理难度激增 代建学校影响临建
第二章 项目组织架构与岗位职责
2.1. 各单位组织架构及职责 项目实施阶段中各相关
销售
兴渤海 公司总部
支持
幸福城 项目部
职能部门 支持 （设计、成本、开发）
单位（部门）之间组织 关系如右图：
总包施工单位
监督管理
监理公司
管理、配合
监督管理
配套专业分包 施工单位
指定专业分 包施工单位
wenku.baidu.com
甲供材料设备、甲 指乙供材料、设备
1.3.2. 组织筹划方面： （1）整体项目同时开工建设规模大，各种工序穿插多，尤其配套进场后。 （2）总包单位管理人员配备不足，以包代管，管理意识薄弱，质量标准低。 （3）整体工程进度滞后合同工期较多，罚款金额已经达到上限。 （4）项目北侧学校地块即将启用，工程现场临建受到严重制约。 （5）项目部人员配备较少，工作经验不高，制约项目开发建设。
第一章 工程概况及项目总平面图
1.1. 项目概况
建筑面积约为25万平方米，包括21 栋高层（16-20F），26栋洋房（57F），5栋商业，1栋邻里中心，1栋 托老所，1栋地下泵房，4栋变电站， 2栋换热站。具体形象进度如表：
项目
数量
洋房住宅（40，42，33，56-58#） 6栋
洋房住宅（除40，42，33，56-58#） 20栋
第一章 工程概况及项目总平面图
1.3.项目工程管理的特点和难点
1.3.3.外部环境方面：
（1）2015年开始实行四部节能政策，原有检测试验等相关内容变动。 （2）塘汉路道路改造，河北路断交，交通仅从杨北路通行。西侧及北侧规划道路未启用。 （3）建委竣工验收流程变动，需提交资料增多，工作量增大。 （4）2015年公司整体资金紧缩，工程款项支出收紧，资金支持减弱。 （5）公司暂无新开发项目，对各参建单位的吸引力下降，管理难度增加。
备注 5-7F 5-7F 16-20F
2F 3F 2F 2F 2F 1F 1F
1F
第一章 工程概况及项目总平面图 1.2.项目总平面图
二立项：建筑 面积16万平米
一立项：建筑 面积9万平米
第一章 工程概况及项目总平面图
1.3.项目工程管理的特点和难点
1.3.1.内部环境方面： （1）现场整体地势较低，室外无市政排水措施未就绪，雨季排水影响严重。 （2）项目周围整体市政配套工作进展缓慢。 （4）工程现状临水临电布置容错率较低，故障后造成影响较大。 （5）大量前置工作，如图纸，配套工作等均为落地。
1
劣势（W）
工程资金紧缩 管理人员配备不足 前期资源滞后 对图纸及设计文件的研究不够深入 项目人员调动
WO战略
工程资金支付有限保证关键工序项目
建立项目部主导，监理为骨干的管理组 织
提前落实前期资源（如设计，开发）
发动监理及分包单位，集中审核图纸， 提前解决落实
WT战略
对政策及图纸进行深化，问题反馈公司
优势（S）
工期较一期较长 操盘经验提升 提前组织筹划 多数队伍已经确定
SO战略
统筹安排各工程流水顺序，保证排水设 施的最大程度保持 给予监理单位授权，调动积极性，充分 发挥监理职责 提前组织队伍，降低延误，为各队伍展 开施工提供便利
ST战略
管理介入总包专业队伍及材料机械准备 情况。提前考虑第三方。 工程计划安排上考虑雨季及收麦延误时 间，关键工序避开该时段。 现场三通一平情况摸底，返平面图。技 术方案调整，降低施工影响 红线外解决临建问题（特殊情况考虑公 建）
刘文龙（组长）
洋房58-61#楼，高层52-55# 楼，换热站3，换热站6，商
业S10
赵洪涛
洋房62-65#楼，高层48,49# 楼，托老所，地下水泵房
姜红默
水暖相关工作
秦祥强（兼组长），王彦超， 闫东松
电气相关工作
张梓靖（兼组长），韩蓟兴， 鲍飞
景观相关工作
高层住宅
21栋
商业S6，S7#
2栋
商业S8#
1栋
商业S9，S10#
2栋
邻里中心
1栋
托老所
1栋
地下泵房
1栋
变电站3,4,5,6#
4栋
换热站2,3#
2栋
形象进度
室内抹灰完成
二次结构完成 主体结构完成
具备竣工条件
二次结构完成 尚未开工
二次结构完成 主体结构完成
框架结构完成 框架结构完成 （除变电站6） 框架结构完成 （除换热站3）
3拍板。
项目管理过程中力争一次到位，避免遗 留问题
工程款支付过程中，需各单位提供农民 工工资支付凭证
公司内部矛盾如临建、前期资源问题及 时上会，零拖延
第二章 项目组织架构与岗位职责
2.1. 各单位组织架构及职责 2.2. 项目部组织架构及职责 2.3. 监理单位组织架构 2.4. 总包单位组织架构
供应商
第二章 项目组织架构与岗位职责
2.2.项目部组织架构及岗位职责
2.2.1.项目部组织架构
项目部采用直线型组织架构模式
第二章 项目组织架构与岗位职责
2.2.项目部组织架构及岗位职责
2.2.2.项目部工作分工——落实到人，责任 负责制
项目
幸福城二期一标段土 建
管理范围
邻里中心，洋房40-42#洋房 32-35#