2017年上半年湖南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题

2017年上半年湖南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状
况描述与分析模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列房产中，可免征房产税的是__。

A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
2、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
3、__不属于对外交通用地。

A．管道运输
B．港口
C．企业内铁路
D．机场
4、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。

A：60
B：70
C：80
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是__。

A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式
B．包干制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
C．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式
D．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
6、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。

A：-100
B：-50
C：50
D：100
E：工业用地的监测点评估价格
7、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。

A．审计费
B．利息
C．外汇汇兑净损失
D．融资代理费
8、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。

如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A．2277.4
B．2281.9
C．2728.8
D．2741.95
9、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的，每年核定一次。

A：2倍或3倍
B：2倍或4倍
C：3倍或4倍
D：3倍或5倍
E：执行层的组织协调
10、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。

A：用于购买股票
B：用于购买国债
C：用于商业投资
D：为单位或个人提供担保
E：执行层的组织协调
11、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的投资利润率为。

A：36％
B：62．07％
C：73．47％
D：80％
E：工业用地的监测点评估价格
12、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A：半
B：1
C：2
D：3
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、按我国《公司法》规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的以上，其绝对数至少要达到万元面值。

A：5％250
B：10％750
C：25％1000
D：25％1250
E：执行层的组织协调
14、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元／㎡，预测值为3 630元／㎡，修匀常数为0．65，则下一期房地产的预测值为。

A：3 610．5元／㎡
B：3 619．5元／㎡
C：3 711．5元／㎡
D：3 719．5元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
15、是住房公积金管理的中心环节。

A：住房公积金的发放管理
B：住房公积金的运作
C：银行专户、财政监督
D：住房公积金管理的决策
E：执行层的组织协调
16、房地产泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性
B．土地的稀缺性
C．投机需求膨胀
D．金融机构支持
17、__是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。

A．利息率
B．销售利润率
C．速动比率
D．目标收益率
18、某人以复利存储1000元，一年半后本利和为1120元，则年利率为__。

A．12%
B．8%
C．7.85%
D．11.2%
19、对于投资型物业购买者而言，__往往决定了其愿意支付的价格水平。

A．自身支付能力
B．拥有物业后所能获取的预期收益大小
C．市场供求状况
D．区域因素
20、下列不属于无偿收回土地条件的是__。

A．城市规划区范围内
B．除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外
C．以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地
D．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的
21、个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住__年及以上，免征土地增值税，居住未满__年的，按规定计征土地增值税。

A．3，3
B．5，5
C．5，3
D．5，2
22、基准地价系数修正法的基本原理是__。

A．收益原理
B．替代原理
C．地租理论
D．区位理论
23、某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。

用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．27%
B．20%
C．79%
D．80%
24、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。

A：变现性差
B：易受政策影响
C：依赖专业管理
D：效益外溢和转移
E：借款合同
25、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。

后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。

其面积误差比为。

A：1％
B：3％
C：6％
D：9％
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产开发投资属于典型的房地产投资。

A：收益型
B：收益加增值型
C：机会型
D：博弈型
E：借款合同
2、下列符合房地产广告要求的有。

A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离
C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明
D：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积
E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容
3、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。

A：资本边际效率
B：经营状况
C：社会状况
D：自然状况
E：利息率
4、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。

 
A.-41.8
B.200
C.158.2
D.-241.8
5、某份抵押贷款期限20年的估价报告，它的最低保管期限为__年。

A．15
B．20
C．25
D．10
6、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是__。

A．属于国有土地的，核发《国有土地使用证》
B．属于集体土地的，核发《集体土地所有证》
C．使用国有土地的，核发《国有土地所有证》
D．使用集体土地的，核发《集体土地使用证》
7、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考__确定。

A．消费价格指数
B．商业零售价格指数
C．上证价格指数
D．建安工程价格指数
E．中房价格指数
8、登记机关可以依法做出__的行为。

A．准予登记
B．暂缓登记
C．不予登记
D．代为登记
E．免予登记
9、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。

A：平面图
B：立面图
C：管道纵剖面图
D：详图
E：系统轴测图
10、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是。

A：流动性好
B：市场价值稳定
C：现金回报较低
D：有效分散投资风险
E：借款合同
11、房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括__。

A．保证
B．信誉
C．抵押
D．质押
12、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__
A．交通便捷程度
B．朝向、楼层
C．周围环境和景观
D．建筑规模
E．外部配套设施
13、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是__
A．容积率
B．绿地率
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
14、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。

为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。

试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。

A：保证保险
B：责任保险
C：信用保险
D：财产损失保险
E：执行层的组织协调
15、宏观经济政策目标包括。

A：充分就业
B：价格稳定
C：经济增长
D：国內收支平衡
E：国内收支不平衡
16、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。

其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。

A．3314
B．3347
C．3380
D．3033
17、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为__。

A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 18、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

它要求综合研究建设项目的__。

A．社会的认同性
B．技术先进性和适用性
C．经济合理性
D．建设的可能性
E．政策的导向性
19、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。

A：商品住宅小区用地
B：加油站用地
C：县人民公园用地
D：军事设施用地
E：造纸厂用地
20、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。

A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化
B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化
C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了
D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了
E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降
21、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为25万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取4％的百分比租金．当租户的月营业额为200万元时，其应缴纳的租金是万元。

A：27
B：24
C：19
D：20
E：借款合同
22、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。

A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
23、房地产抵押担保的范围包括。

A：主债权及利息
B：违约金
C：定金
D：损害赔偿金
E：实现抵押权的费用
24、以下属于单利计息与复利计息区别的有__。

A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．是否考虑通货膨胀
25、担保物权不包括。

A：抵押权
B：质权
C：地役权
D：留置权
E：执行层的组织协调。