鲅鱼圈楼盘调研总结

鲅鱼圈楼盘调研总结
鲅鱼圈区基本情况
营口市鲅鱼圈区又名营口经济技术开发区（一个机构两块牌子），简称营口开发区。

鲅鱼圈区属于行政区划范畴，而营口经济技术开发区属经济范畴。

鲅鱼圈区位于辽东半岛中部的渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。

总面积268平方公里，称之为渤海明珠鲅鱼圈北方亚龙湾。

2011年全年实现地区生产总值500亿元，同比增长（下同）25%。

规模以上工业产值720亿元，增长30.8%。

全社会固定资产投资（新口径）200亿元，增长21.2%。

实际利用外资3.8亿美元，增长26.7%。

出口创汇15.6亿美元，增长41.8%。

全口径财政收入47.6亿元，增长39.1%。

般预算收入40亿元，增长46.5%。

城镇居民人均可支配收入2.1万元，增长13%。

农民人均纯收入1.1万元，增长12%。

各项主要经济指标保持营口地区首位、位居全省100个县区前列。

2012年全区主要发展目标是：地区生产总值600亿元，增长20%。

规模以上工业产值860亿元，增长19.4%。

区属固定资产投资（新口径）240亿元，增长20%。

实际利用外资5亿美元，增长31.6%。

出口创汇17.2亿美元，增长10%。

全口径财政收入57亿元，增长19.8%。

一般预算收入50亿元，增长 25%。

城镇居民人均可支配收入2.5万元，增长15%。

农民人均纯收入1.3万元，增长14%。

目前，鲅鱼圈区（营口开发区）行政区划面积268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三个镇，海星、海东、红海、望海四个街
道，33个社区，50个自然村。

常住人口50万。

东侧有哈大铁路、哈大公路、沈大高速公路三条交通动脉并行纵贯南北，中部有疏港铁路、疏港公路、入区公路相应横穿东西，南北距大连、沈阳机场各200公里左右，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。

现在正在试运行的哈大高速铁路将使鲅鱼圈的交通更为便利。

全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场/月亮湖、山海广场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。

市公交系统共有28路公交线，投入139辆大巴。

房地产开发基本情况
鲅鱼圈分为南北两个城区，其中北城区也成为老城区，城区较旧，项目比较低端，南部城区也成为新城区，新城区区貌规划好，都是在建或新建项目，为重点分析区域。

鲅鱼圈南部城区分为三大板块：北部临河板块，中部行政金融板块，南部滨海板块。

北部临河板块
北部临河板块集中有沿河带状公园、月亮湖公园、红旺商贸大厦、家乐福、区中心医院、东红海小学、二十八中、第一高中、国税局和多家银行，距离较近，步行均可达到。

市区有多条公交线经过此区域，出行方便，交通便利。

该板块所建项目均以，河海双景、滨河公园和便利的生活配套为卖点，进行销售。

楼盘规划充分利用周边资源，临街为商铺，临河为洋房或别墅，以此围合，中间住宅多为南北摆布。

这些项目都是封闭小区，人车分流，绿化景观各有特色，但稍显粗糙，多数小区有自己的会馆，不太注重小区内的健身场地和娱乐设施。

产品以小高层、高层、多层洋房为主、部分有独栋别墅，联排别墅低层住宅。

建筑风格多样，以现代、新古典主义为主和简约欧式为主。

结构形式多为框剪结构。

高层多以2梯3户、4户，小高层多为1梯2户，营业用房底层多为单个铺面，二层均和一层户型保持一致，均为销售，无开发商持有招商方式运营。

开发方式多为分期开发。

分期体量各楼盘不一，单期开发面积也根据楼盘自身情况有多有少。

此板块楼盘均价在4700元—6400元之间，各楼盘根据地理位置的不同和项目品质不同以及建筑形式不同，价格有所差异。

产权车库价格区间约为9-15万元/个。

物业费约为1.5元/㎡左右，电梯费和物业费捆绑收取。

该区域主要开发为住宅，商业，多数楼盘拥有自己的会所，但是实际应用并不大，主要依靠周边已有配套资源。

各楼盘基本都设置了地下停车场，地上停车位，停车位数量与楼盘住宅户数比例较低。

该区域楼盘户型从1室户到4室户，面积指标在52㎡—173㎡均涵盖，其中面积以2室户和3室户为主，面积指标主要集中在58㎡—160㎡之间。

约占开发量的85%。

超大户型在别墅和跃层上体现。

该板块目标消费群体包括投资型需求群体、改善型需求群体、刚性需求群体和少部分度假需求型群体；从地域划分主要分为：黑龙江省客户占40%，辽宁周边区域占20%，本地占20%。

物业公司多为开发商所建物业公司，经验以及管理模式落后，能满足基本需求，多数都能重视物业能带来的品牌效益，服务水平总体看来一般。

楼盘销售情况现阶段普遍较慢。

特别从2011年开始，销售非常缓慢，除大政策影响外，跟本地的固定人口数量以及外来投资者观望态度明显有关。

从分期建设楼盘来看，多数在2011年之前开发的组团都已经销售至尾盘，在2011后开发的新组团都还在销售，销售率基本可以达到50%。

从物业销售的分类分析来看，多层、别墅的去化率好过小高层，而小高层的去化率好过高层，2室户型要好于其他户型。

此版块营业用房去化率较高。

中部行政金融板块
该板块以区政府和日月大道（金融街）为代表的行政金融核心，板块内包括区政府、八大银行（在建）、国税局、公安局、检察院、市民服务中心、沃尔玛（在建）、图书馆、大剧院、月亮湖公园、中粮大厦等，以上配套步行均可到达，另外其他学校和生活的配套相距也不是很远。

板块内多条公交线路，出行方便。

此板块多以便利的行政办公条件、舒适的生活条件、浓厚的金融气氛作为卖点。

因板块内所建项目多在金融街（日月大道）南北两侧，在建筑格
局上，临金融街一侧以大型商场，办公写字楼、酒店和大型商场为主要建筑，以此围合，中间住宅均为南北摆放。

此板块所建项目容积率较高，不太注重景观绿化的打造，多数依靠周边的环境资源。

小区都是封闭式小区，采用人车分流。

娱乐设施，依赖周边配套。

产品多以小高层，高层为主要建筑形式，只一家有多层和底层。

建筑风格多为现代主义风格。

结构形式为框架剪力墙结构。

1梯2户，3户。

营业用房多为一二层连体，上下格局基本一致，均在售，且开发商无招商方式运营。

此板块均价在5000元/㎡—5500元/㎡之间，湖海假日楼盘的价格偏高均价在6400元/㎡，车库价格都未定价，物业费用为1.8元/㎡，和电梯费以捆绑的形式收取。

开发方式均为分期开发，分期开发建筑面积在10万㎡左右。

该区域楼盘自身的配套有写字楼、会馆、酒店、大型商场等。

都有自己的地下停车场和停车位，数量和住宅配比不高。

该区域开发户型从1室户到4室户，面积区间在51—274之间，超大户型多在洋房、别墅上体现。

其中2室户和3室户为主力户型，约占开发总量的85%。

消费群体包括刚性需求者、改善需求者、投资需求者和旅游需求者，其中旅游需求和投资需求混合性需求者较多。

从地域划分：黑龙江客户占40%，本地客户占30%，辽宁周边20%，其他地区占10%。

该区域的物业管理是管家式物业管理，但都未投入使用，在物业管理上对外宣称的档次较高。

楼盘销售情况现阶段普遍较慢，现房阶段仍然在销售。

2室户户型去化率比3室户及以上大户型要好。

营业用房的去化率较低，与鲅鱼圈新城区入住率较低的形式有关。

南部滨海板块
该板块以山海广场、海滨浴场等旅游资源为核心，板块内包括山海广场、高尔夫球场、金沙滩浴场、白沙滩浴场等。

以上配套步行均可到达，因市区较小，其他配套利用公交或自驾方式也可在短时间内到达。

该区域内，公交线路较少，出行不太方便。

此板块以丰富的海洋资源、娱乐资源、未来此区域的升值潜力为卖点。

在建筑格局上，充分利用旅游地段所带来的庞大人流量临街一侧以大型商场，办公写字楼、酒店、大型商场、商业街为主要建筑，以此围合，中间住宅多为南北摆放，少部分楼盘建筑点式楼。

此板块不太注重景观绿化的打造，设计稍显粗糙，多数依靠海洋景色的环境资源。

小区都是封闭式小区，采用人车分流。

在娱乐设施的建设上，建造了马术场、高尔夫球场、健身会馆、休闲会馆等。

产品多以小高层，高层为主要建筑形式，建筑风格多为现代主义风格。

结构形式为框架剪力墙结构。

1梯2户、3户、5户、7户、9户、10户、16户。

营业用房多为一二层连体，上下格局基本一致，均在售，且开发商无招商方式运营。

还有一部分大型营业用房，在规划初就定义为大型商场，但暂无具体招商方案。

此板块均价在5000元/㎡—8300元/㎡之间，包括两家精装交房标准的楼盘，车库价格在15万左右，物业费用为1.8元/㎡左右，和
电梯费以捆绑的形式收取。

开发方式均为分期开发，分期开发建筑面积在5万㎡——45万之间均涵盖。

该区域楼盘自身的配套有写字楼、会馆、星级酒店、大型商场、高尔夫球场、马术俱乐部、游艇俱乐部、私家滨海浴场等。

都有自己的地下停车场和停车位，数量和住宅配比不高。

该区域开发户型从1室户到4室户，面积区间在55—189之间，无超大户型。

其中1室户不同于其他板块的是比例明显增加，大约在35%左右，2室户和3室户虽然还是主力户型，但比例降低，约占开发总量的55%。

消费群体包括刚性需求者、改善需求者、投资需求者和旅游需求者，其中旅游需求和投资需求混合性需求者的比例较高，约占购房总量的65%。

从地域划分：黑龙江客户占40%，本地客户占30%，辽宁周边20%，其他地区占10%。

该区域的物业管理是管家式物业管理，走的是高端物业形象。

但也只限于正常居住生活的服务上，并无创新之处。

楼盘销售情况现阶段普遍较慢，现房阶段仍然在销售。

1室户户型去化率比2、3室户及以上大户型要好。

营业用房的去化率较好，但成交均价都只能达到住宅价格的两倍或更少。

在建和在售楼盘综合分析
一、规划及建筑方面
1、楼盘普遍采用围合式规划方式，周边根据所临街道的特点，布
置不同形式商业；
2、楼盘内道路都是人车分流；
3、对于景观的重视程度较高，但没形成系统规划；
4、对建筑主要朝向非常重视，多数为南北向；
5、建筑风格均为现代或简约欧式，无中式风格楼盘；
6、单体建筑多采用一梯两户、三户版式设计，重视户型南北通透；
7、新建楼盘均采用框剪结构体系，双层中空玻璃，外墙保温材料；
二、户型方面
1、对于朝向高度重视；
2、对于海景、河景资源没有充分利用，户型上多数无针对性设计。

3、部分楼盘有采用飘窗的设计；
4、少有入户花园的设计；底层房源很少考虑私家花园；
5、较少考虑户型设计中赠送面积
三、销售方面
1、销售速度普遍较慢，现房销售现象普遍；
2、销售代理和自行销售，销售人员素质参差不齐。

3、房源定价主要考虑几个因素：楼栋位置、楼层、户型大小、左
右相邻关系、景观面；
4、销售价格表现出较大弹性，优惠政策很多，力度也很大。

5、营业用房销售速度较慢，同楼盘底层商铺同住宅价格的比值在
2左右；
6、很多楼盘无预售证即开始销售；
四、广告方面
1、媒体选择主要是户外广告牌、售楼处广告、传单、电视字幕、
车身广告、报纸广告、短信群发广告，网络广告等；
2、户外广告、售楼处广告以品牌推广广告为主，传单、电视广告、
报纸广告、短信广告，网络推广以促销信息为主。

鲅鱼圈区部分已建和在建楼盘分布图。