中原地产龙岗中心城岗宏项目营销推广报告

2003年-2005年第一季度龙岗区销售面积
单位：万㎡ 143.88
145.27
150
100
40
50
0 2003
2004
2005第一季度
结论——市场时机点较好
➢中心城西区作为高档的住宅社区，目前缺乏对应的引领 片区气质的高档精品住宅； ➢岗宏项目处于有利的竞争缓和期。
项目进入市场的时间为2006年5月份，由于05年存 量基本被消耗，而06年的供应量基本集中在下半年，正 好使项目处于一个有利时机。
获得奖项： 2001年度“最佳项目经理”金奖，
2004年度“最佳部门经理”银奖，所管理的部门业 绩名列公司前茅，打造了中原最有战斗力的团队。
事业6部A组
裘莉莉——策划经理 个人格言：行成于思毁于随
• 毕业学校： 中山大学 • 职业经历：拥有8年以上房地产工作经
验，资深地产策划人，全面、专业。
• 曾参与项目：桂芳园八期、朗钜御风
西部高新组团
龙岗中心组团
东部工业组团
5、东部物流组团
6、龙岗中心组团
7、东部工业组团
西部工业组团 中部服务组团
8、东部生态旅游组团。
宝安中心组团
东部物流组团
东部生态旅游
龙岗中心城三大片区规划已经成熟
西组团：
高尚住宅片区
岗宏项目
南组团： 第三产业服务中心
东组团： 行政、生 活中心
龙岗中心城近期规划利好:
国际定位 ，规划前瞻 ，前景可鉴，片区呼唤能代表龙岗形象的国际性现代大社区。
腾飞的龙岗发展
聚焦中心城建设
大龙岗发展规划
地铁道路的建设
奥体中心的规划
新高交会馆建设
二、龙岗中心城房地产现状
龙岗中心城房地产市场供应：2005-2007年市场推盘量逾300万平米！
岗宏项目
融发项目 天健·现代城
龙岗大综艺项目 罗马公元 天健·郡城 东方御花园
项目名称 花半里
罗马公元 东方沁园 天健郡城 东方御花园 水岸新都
园林特色
园林规划充分利用坡地高差，制造出空中庭院。在前后两排建筑之间依 次分布着叠落水瀑、亲水台、戏水池、泳池、按摩池、观景亭、草 坪、下沉庭院、雕塑小品、藤蔓花架，从东部到西部，均匀对称、 错落有致。
拥有45000平方米双园林景观，紧邻市政公园，有“双绿洲”之称。小 区内设有篮球场和游泳池，通过合理规划的小区道路和精心设计的 绿化把一、二期的有机的结合起来。
参与过的项目：东湖豪庭、
旺业豪苑、桂芳园二、三、四起、 嘉宝田花园、鹿茵翠地、仙桐御 景、宝安融景园、深业岭秀名苑、 华浩源绿谷等。
事业6部A组
个人格言：一份耕耘，一份收获
钟友文——策划师
严谨务实、经历：4年的房地产策划经验，
善于策划 、勤于总结 、精于写作 、重 于细节 、乐于思考 。
90162.85㎡
2.89
由五个半围而不合组团组成，均为9 层的多层建筑，显得很平整
171170㎡
1.57
整个项目被两条社区道路一分为
二——东区和西区，成对角之
天健郡城
势。东区由三栋围合而成，西
15800㎡
2.5
区以销售中心和游泳池为中心，
沿社区边沿依次排布
户数 529 374 641
1158
备注 一梯两户/三户/
信心之三：团队文化体系
全力以赴，绝不仅仅是尽力而为
√
要做就做最好的
√
为发展商为公司为业主为同事为自己负责
√
积极进取，不断超越
√
团结、专业、系统、激情、快乐、创新
√
事业六部A组精英团队核心竞争力四
信心之四：经验保证体系
大盘操作经验（桂芳园）
√
名企、名盘操作经验（万科第五园）
√
拥有龙岗片区丰富的操盘经验
龙岗区经济增长快速上升
2004年实现生产总值 597.90亿元，比上年增长 20.1％，占全市份额越来越 大。
龙岗与市区的距离越来越近。 “30分钟交通圈”正在逐步成 型
地铁三号线开工
清平高速公路修建
深圳市规划重点发展区域，龙岗中心组团形成水到渠成
特区外整合为八大组团：
1、宝安中心组团
2、西部工业组团 3、西部高新组团 4、中部服务组团
庭、美杜兰华庭、红树西岸、风格名苑、 港田花园、仙湖山庄、星海名城、中城 康桥、青春家园、武汉南湖花园城等数 十个具有不同风格类型的项目。
• 获得奖项：深圳中原2004年度最佳
策划项目金奖。
事业6部A组
方光胜——策划师
个人格言：厚积薄发
毕业学校：武汉大学
职业特征：3年房地产策划经验，具有龙
岗及布吉片区的操盘经验。专业知识扎实， 责任心强，市场意识敏锐。
（销售代表）
总舵主 香主 堂主 兵阵
事业六部A组精英团队核心竞争力二
信心之二：质量保证体系
事业部总经理（郑叔伦）终审 事业六部总监（梁蓓菁）三审
销售经理（吴达） 销售执行
策划经理（裘莉莉）二审
销售经理+策划执行初审
质量监督体系 体系核心
策划销售管理
四点四级审核 销售管理
事业六部A组精英团队核心竞争力三
具有良好的市场口碑及卓越团队领导能力，所带领团 队多次为公司赢得市场及发展商高度赞誉。
负责项目：万科·第五园、万科·金域蓝湾一、
二期及商业部分、佳兆业·可园一至三期、佳兆业·桂 芳园一至八期、佳兆业中心、水晶之城、深业·岭秀、 仙桐御景、云海天城、彩云居等数十个具有较高知名 度的大盘名盘，均取得100%售罄的骄人业绩。
水岸新都
东方沁园 招商倚山郡
鸿荣源项目
九州新都市 鸿基三期
花半里
名居项目 星河项目
2006年5月市场竞争处于较缓和态势，中心城真正的竞争格局将在2006年下半年之后形成。
附：龙岗中心城房地产市场供应
开发商/项目名称
招商 鸿荣源 天健现代城 九州地产
星河
佳兆业水岸新都 广业成 名居地产 鸿基地产 岗宏泽润花园 中现龙岗 尚模发展尚景欣园二期
01—05年中心城户型供应比例表
年份
2001年 2002年 2003年 2004-05年4
月
2房 比例 主流面积
6% 71-80
10% 71-80
13%
71-80 81-90
9% 71-80
3房
比例 主流面积
55%
101-110 100以下
参与项目：宝安正中N10项目、西乡
保利项目、绿景宝城旧改项目；瑞河耶 纳、嘉宝田上城世家、翰岭院、南京奥 体新城一期（总建面120万㎡）、国家 康居示范项目石家庄水榭花都和江苏恒 美嘉园等。
卓子竣——策划助理 个人格言：抓住今天，尽可能
(2002年7月入职深圳中原）
少的信赖明天
毕业学校：郑州大学
园林有25000平米，彰显东方古典风格。有落差为6.5米的大型步入式景 观阶梯、镂空的兽型图壁，典雅的墙壁，具有浓郁民族文化韵味的 东方御景观廊，苗木花草丰富，层次分明，绿意灿烂。
1万余平方米水景主题园林
区域户型特色现状：
3房（131—140㎡ ）、4房（141—150㎡ ）为主，客户普遍追捧面积赠送，岗宏 项目的户型在此表现并不突出，因此我们在未来营销节点上将不过多关注产品本 身，即不作为主要的卖点，而是项目的国际及亲情概念。
占地面积
15万㎡ 40万㎡ 6.3万㎡ -17.17万 ㎡ 22.4万㎡ 3万㎡ --7.3万㎡ 2.7万㎡ 1.8万㎡
3.8万㎡
1.4万㎡ 3.6万㎡ 3.8万㎡
7万㎡
建筑面积
23.4万㎡ 65.8万㎡ 14万㎡ 52.5万㎡
26.2万㎡
30.7㎡ 6.6万㎡ 25万㎡ 10万㎡ 23.5万㎡ 7.5万㎡ 3.6万㎡
龙岗区位于三个经济发展带的连接部，区位优势明显；未来的发展被定 位为城市次中心、最重要的现代工业基地、旅游中心、客家文化的传播 中心等。
东莞市
惠州市
东部 沿海经济带
西部 沿江经济带
南部 深港经济圈
龙岗区的经济、交通飞速发展
400
350
300
250
218
200
186.5 160.1
150
136.6 113.4
建筑控股东方沁园二期
银台实业和兴花园五期 新鸿进锦绣东方 建业集团东方御花园
大综艺地产
地块位置
黄阁路与龙平西路交汇处 新亚洲花园后续地块 黄阁路与清林中路交汇处 万佳百货旁
深惠公路与黄阁路交汇处
龙岗新生村与坪地交汇处 中心城11小区 --白灰围一路 如意路与龙翔大道交汇处 龙城大道与龙福路交汇处 平安路与白灰围一路交汇 处 清林中路 清林中路 龙福西路,罗马公园旁 龙平西路北侧，盛平派出 所对面
三、区域项目对比分析
区域建筑特色现状：
规模大；容积率小，密度低；多一梯两、一梯三户，而岗宏项目多为两梯 两户，更有条件打造成高档精品住宅。
项目名称 花半里
罗马公元 东方沁园
建筑规模
建筑面积 容积率
由两栋28、33层高层和六栋8、9层 多层组成，形成围合式布局
82523.51㎡
2.2
由三个组团组成整，共5栋，均为17 层，楼间距高达200多米
参与项目：桂芳园八期、龙岗中心城锦
绣东方、宇宏地产健康花城、蛇口海吉星 渔港俱乐部、丽沙花都、香域中央、育德 家园、梧桐山庄园、 TCL仲恺高新区项目 等十多个项目。
事业6部A组
吴达——销售经理
毕业学校：湖南大学 职业经历：4年的房地产销售
及管理经验，熟悉龙岗片区的客 户心理，忠诚敬业、沟通协调能 力强，具有良好的配合及优秀的 团队管理能力。
100
73.26 91.31
50 37.96 54.7
362.3 301.67 252
0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
龙岗GDP(亿元) 37.96 54.7 73.26 91.31 113.4 136.6 160.1 186.5 218 252 301.67 362.3
√
拥有布吉片区丰富的客户资源
√
拥有中原最佳协作能力、最具市场竞争力的团队
√
事业六部A组精英团队核心竞争力五
信心之五：项目操作模式
策划驻场，专人专注
√
销售团队分组竞赛
√
销售人员末位淘汰制
√
策划师、销售经理轮岗制
√
部门全民参与销售
√
梁蓓菁——营销总监
毕业学校：北京大学 职业经历：拥有六年房地产操作及管理经验，
23000 平米的超大规模园林，引入岭南风情园林的设计精髓，以三大主 题景观构成中心景观序列，辅以多处园林组团为纽带，绮梦园、赏 波阁、廊桥、花亭、椰林及游戏场等点缀其中。
30000平米的绿化庭园，依照"整体景观渗透"的现代设计理念，结合开 阔的中轴线及底层架空设计，均匀安排景观层次。整个布局显得有 些死板，有点为了排满建筑而规划的味道。整个小区内景色到处都 差不多，没有太多的特色。
四户 一梯两户，两梯
两户/三户
一梯两户
一梯三户，两梯 四户
东方御花园 项目主体为六栋11-18层的小高层 86296.68㎡ 2.14
496 一梯三户
水岸新都 TOWNHOUSE、多层洋房、小高层组团 306934.7m2 1.37
488
区域园林特色现状：
大多比较平淡，主题不突出。开发提升本项目园林特色，利用独特的园林主题打造具 有国际现代感的社区。
力强、应变快、善分析、专业专注。
操作项目：绿谷、桂芳园八期、东门国
际、城建四项目投标等。
事业6部A组
龙岗中心城岗宏项目营销推广报告
®
第一章：市场分析 第二章：项目定位 第三章：营销策略
第一章：市场分析
一、龙岗概况 二、龙岗中心城房地产现状 三、龙岗中心城客户群分析
一、龙岗概况
龙岗区规划先行、国际定位
5万㎡
3.3万㎡ 8.5万㎡ 8.6万㎡
20万㎡
拿地时间/工程进度 03-10-17 03-12-29 04-08-05 --
-05-03-02 ----明年动工 明年下半年动工 已动工 已出地面 已建二层 05年5月动工
龙岗中心城目前的供应与需求保持平稳增长，市场供求关系较为均衡。
1. 2005年第一季度销售面积比去年同期增长了54%； 2. 市场交易受新政策影响不大； 3. 集体所有制土地国有化，新一轮置业需求形成； 4. 龙岗坪山形成全市最大的工业区，为中心城带来新的客户源； 5. 龙岗本地居民二次、三次置业，进入换房升级的时代。
职业特征：3年房地产销售及策划经验，
专注执着、勤于遐想、追求完美。
参与项目：桂芳园八期、桑达·棕榈湾、
城市3米6、 城市天地广场、蓝堡公寓、 南方国际广场、世金汉宫、佳兆业中心、 金中环等。
事业6部A组
梁丽丽——策划助理 个人格言：勤思、好学、敏行
毕业学校： 深圳大学 职业特征：社会工作经验丰富、综合能
【龙城国际】中原精英团队
目录
六
团
质
团
经
项
部
队
量
队
验
目
全
阵
保
文
保
操
家
营
证
化
证
作
福
体
体
体
体
体
系
系
系
系
系
事业六部A组精英团队核心竞争力一
信心一：精英团队阵营体系
郑叔伦 （中原副总经理兼事业六部总经理）
梁蓓菁 （事业部六部A组总监）
裘莉莉 （策划经理）
方光胜 钟友文 卓子俊 梁丽丽 （策划）
吴达 （销售经理）