企业政策性搬迁收入分类

企业政策性搬迁收入分类
企业的搬迁收入，是指在企业政策性搬迁过程中取得的各项收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。

（一）搬迁补偿收入是包括企业由于搬迁取得的货币性和非货币性收入。

具体包括：
1、对被征用资产价值的补偿。

被征用资产价值应该是在相同条件下重置该资产的价格。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

”《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条明确：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

”可见其补偿以对被征用资产征用时点价格的补偿。

2、因搬迁、安置而给予的补偿；在企业搬迁过程中，必然会发生搬迁费用，临时安置等费用，对这些费用的补偿就是搬迁、安置补偿。

3、对停产停业形成的损失而给予的补偿；对因政策性搬迁造成停产停业损失的补偿，根据被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

根据政策性搬迁的具体情况，以上各项补偿以政府补偿为主，因为资产征用方为政府，其补偿按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，由政府按照规定标准补偿。

补偿方式一般有三种，一是货币补偿，二是产权调换，三是以上两种结合的补偿方式。

另外，一般情况下不分项反映补偿金额，而是一个总金额。

4、资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；这种情况指的是资产进行了商业保险，因发生毁损而由承保人给予的赔款。

5、其他补偿收入。

是指上述项目以外的补偿。

作为搬迁企业而言，上述各项目补偿收入与资产转让或者处置收入有区别，补偿是政府给予的对被征用资产的价值的补偿，资产权属发生了变化，但是属于国家有偿征收，补偿方一定是政府及相关部门。

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）明确：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归
还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。

”因此，补偿收入不属于流转税的计税收入，而资产处置收入按规定是要缴纳相关流转税的。

（二）企业搬迁资产处置收入
企业搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产（不含存货）所取得的收入。

企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。

也就是要记入当期应税收入总额计算应税所得。

因搬迁而处置资产的收入，也可以说是因搬迁而出售、变卖、转让资产而取得的收入，搬迁资产转让是基于搬迁的原因，但是是自愿、可选择性的，也就是说可以转让也可以不转让，可以给甲转让也可以给乙转让，不是特定的对象，其收入应按规定缴纳相关税收。

这里还需要再强调一下，因政策性搬迁而转让资产和正常处置资产的税务处理不同，因政策性搬迁而处置资产取得的收入为政策性搬迁收入，暂不计入当期应纳税所，而是待搬迁完成进行清算。

因此，我们归纳，在界定政策性搬迁补偿收入和处置收入时，要注意三个方面。

一是产生企业政策性搬迁补偿和处置收入的原因，是由于政府实施城市规划、基础设施建设等政策性的缘故，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而产
生的收入。

没有搬迁或者不是基于搬迁而处置资产的收入不属于政策性搬迁收入。

二是企业政策性搬迁补偿和处置收入的范围，主要包括二方面的内容，即从政府取得的搬迁补偿收入和因搬迁处置相关资产而取得的收入。

三是政策性搬迁补偿或者处置资产的收入，不一定是货币，还包括非货币性资产，如产权调换、产权调换加货币补偿、土地使用权补偿等。

搬迁补偿或者是处置资产的收入为非货币性资产的，应按照公允价确定补偿收入或者资产处置收入。

（三）政策性搬迁非货币搬迁补偿的确定
政策性搬迁补偿的方式，除货币补偿外，主要的方式包括产权调换、产权调换加货币补偿、土地使用权补偿等。

1、产权调换。

是指政府以异地的土地使用权换取搬迁企业现有土地使用权的情况，在这种情况下，如果不存在补价，搬迁补偿收入按照原土地使用权的账面净值确定被征用资产的补偿收入；同时按照被征用资产的账面净值和支付的相关换入资产所支付的税费作为计税基础；如果产权调换搬迁企业要补价的，补偿收入应等于被征用资产的账面净值。

如甲企业应城市改造被列为搬迁企业，采取产权调换的方式予以补偿，甲企业账面土地使用权成本净额5000万元，政府以另一地方土地使用权予以交换，但是需要甲补价500万元，那么在确定被征用资产价值补偿时，按照5000万元确定，换入
资产的账面价值等被征用土地使用权账面净值加补价加相关税费。

2、产权调换加货币补偿。

是指政府以迁入地土地使用权调换，并给予一定数额货币补偿的方式。

被征用资产的价值补偿收入应等于被征用资产的账面价值；置入资产的计税基础等于被征用资产的账面价值扣除货币补偿收入。

3、土地使用权补偿。

土地使用权补偿，是指政府以给予被搬迁企业一定的土地使用权，用于补偿被搬迁企业征用资产的价值。

土地使用权补偿不同于土地使用权的产权调换，产权调换是以迁入地土地使用权置换被征用土地使用权等，置换的土地使用权为搬迁后企业的用地，而以土地使用权补偿则是政府以其所拥有的土地使用权作为搬迁征用资产的补偿方式，搬迁企业在迁入地自行购置土地使用权，补偿的土地使用权不是搬迁企业迁入后要占用的土地。

如A公司应城市改在、治理污染等原因需要搬迁至某开发区，经协商A企业原占工业用地100亩，政府征用后转为商品房开发用地，搬迁企业按照市场交易价格每亩600万元的15%上交土地出让金，可由搬迁自行开发或者转让。

这种方式就是以土地使用权进行搬迁补偿。

补偿金额等于公允价扣除上交部分后的余额，补偿土地使用权的计税成本等于确认的补偿收入加支付的部分土地出让金，这种情况不能视为产权置换。

（四）政策性搬迁补偿金额不分项的处理
政府对搬迁企业的补偿，无论是货币补偿还是以土地使用权补偿，一般情况下都不划分补偿的项目，如被征用资产价值补偿多少、搬迁安置费用补偿多少或者停工停产损失补偿多少等，而是一个总额，税务处理时建议按照补偿项目实际发生数占被征用资产的价值、搬迁费、安置费、停工停产损失等总额的比重为标准进行划分，分项进行会计处理和税务申报。

例如某企业政策性搬迁发生在2013年4月，政府给予8500万元的补偿。

该企业搬迁过程中，被征用资产的价值经评估为8000万元、搬迁费用620万元、安置费300万元、停产停工损失500万元。

搬迁补偿收入分项计算如下表：（五）兰州政策性搬迁补偿的主要方式及处理
根据兰州市人民政府办公厅关于印发《兰州市鼓励企业出城入园进行搬迁改造暂行办法》的通知（兰政办发〔2006〕3号）规定，搬迁企业的原划拨用地通过公开竞价出让，实行市场化运作。

经市政府同意，其非居住用地和商业用地可调整用地性质。

对于搬迁企业原址土地的出让金，根据实际情况和具体类别，经批准由财政部门按不同比例向搬迁企业予以返还，用于支持新址企业建设和发展。

具体返还比例为：土地出让收入在5000万元以下的（含5000万元），可返还85%；土地出让收入在5000万元～1亿元（含1亿元）的，可返还80%；土地出让收入在1亿元以上及出城入园搬迁企
业的特殊情况，由市政府一事一议决定。

企业搬迁改造总费用超过政府返还土地出让金的部分，由企业自筹解决。

《甘肃省人民政府关于支持中央和省属在兰州市区工业企业向兰州新区拓展的意见》（甘政发[2011]78号）明确，为支持中央和省属在兰州市区工业企业向兰州新区拓展，所有搬迁的中央和省属在兰州市区工业企业，搬迁企业在按规定交纳原址土地用途变更费用的基础上，可自主进行开发。

如不进行原址土地自主开发的，可通过招、拍、挂方式进行出让，财政部门按“即缴即返”的原则，将土地出让收入的85％部分及时返还搬迁企业。

根据以上甘肃省人民政府及兰州市的相关规定，政策性搬迁补偿方式主要是以原土地使用权补偿，补偿方式一是原土地使用权收回后通过一定程序变现后，按照比例返还，这种方式其实就是货币补偿，二是以变更属性后的土地使用权补偿，也就是非货币补偿，是政府将搬迁企业原土地使用权属性变更为商业开发用地，由搬迁企业自行开发，其实质政府将搬迁企业原土地使用权收回后变性，返还给搬迁企业作为补偿。

无论何种补偿方式，按规定都应确认为补偿收入。

对于依法收回原划拨用地（应含有偿出让、划拨等），政府通过招拍挂等方式变现返还部分土地出让金补偿的，相当于原土地使用权价值补偿的部分，应确定为被征用资产价值的补偿，超过被征用资产价值补偿的部分，应确定为因搬迁、
安置而给予的补偿及其他补偿。

相当于原土地使用权价值补偿的部分，可以按照同期同类土地使用权的出让价格和剩余时间计算确定，确定后可以按照补偿项目金额占各补偿项目总额的比重分摊。

例1：如某工业企业，在兰州市区占地面积26640平方米（40亩），由政府划拨取得，账面原值4000万元，使用年限32年，截止政府收回已使用22年，摊余价值1250万元，政府收回后以开发用地采取招、拍、挂转让，每亩转让价格850万元，取得出让收入34000万元，经协商政府通过财政返还企业30%，计10200万元作为搬迁补偿。

经评估某企业目前取得相同地段相同用途的土地使用权，每亩600万元，计24000万元，剩余十年价值为7500万元，因搬迁、安置而给予的补偿及其他补偿为2700万元。

对于以变更属性后的土地使用权补偿的，搬迁企业虽然没有取得货币补偿，但是取得了因土地变性而增加的收益，属于非货币性补偿收入，换句话说，搬迁企业取得商业开发用途的土地使用权公允价，扣除原工业用地土地使用权价值补偿后的差额，就是政府给予搬迁企业的补偿，因此在计算补偿收入时，也应划分为被征用资产价值的补偿和因搬迁、安置而给予的补偿及其他补偿。

具体划分方法是按照转变为开发用地的公允价格扣除原土地使用权属性补偿后的余额。

例2：A公司为省属国有企业，在兰州市拥有工业用地300亩，使用期限30年，账面原值6000万元，已摊销20年，账面净值2000万元，经与政府协商，同意将原工业用地变更为商业开发用地，本地段商业开发用地公允价每亩600万元，计180000万元，上交政府部分土地出让金27000万元，补偿金额为153000万元。

工业用地30年出让价格300万元每亩，计90000万元，扣除已使用年限20年，剩余时间的价值应确认被征用资产价值补偿30000万元，因搬迁、安置而给予的补偿123000万元。