农村住房贷款融资问题研究
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若干重大 问题 的决定 》 ， 全 国各地纷纷 出台了关于加快推 进农村改 革发展 的地方 性 意见。在此背景下 ， 农村住 房和农 民土地使用 权的流转 政策也在各地陆续 出台。 村住房抵押贷款作为农民的融 农
资 手段 在各 地 纷 纷 进 行 试 点 ， 四川 、 徽 、 江 等 地 均 以 如 安 浙
住房贷款消 费目标， 就需要农村金 融部 门加 大信贷扶持 力度 ， 推动我国经济可持 续增长。
关键词 ： 村住房 农 融 资 抵 押 贷款
在党 的十 七 届 三 中全 会 召 开 以 后 ， 据 会 议 精 神 以及 根
二、 制约 农 村 住 房 贷 款 融 资 业 务发 展 的 因素 （ ） 民收入 不稳 定 。 款 质 量难 以控 制 。 是 农 民务 一 农 贷 一
、
农村住房贷款业务需求及发展现状
近 年 来 ， 家 加 大 新 农 村 建 设 投 入 力 度 ， 台 了 种 粮 国 出
补贴 、 农资综合补贴 、 电汽车下乡等惠农政策 ， 家 各种资源 向农村经济 发展倾斜 ， 农民收入逐年 提高 ， 民改善 居住 农 条件的愿望越来 越强烈 ， 有建房意愿的农户越来越多。但 建房资金主要是农 民依靠 出售农副产 品收入 、打工收入 、
更 是现 实 的选 择 。
一
存 在。 三是社会保障体系不健全 。 农村 医保改革刚刚起步 ，
社会保 障体系不健全 ， 还不能享受到与城市居 民同等 的社 会 福利待遇 ， 民应对大病 医疗和意外事故支 出的能力较 农 弱， 往往一场大病就会压垮一个农村家庭 。由于收入来源 不稳定 和社会保障体制不 尽完善 ， 承受意外事故 和 自然 灾
集体经济组织 内部流转 ， 但农村风俗 习惯 和宗族观念对 房
产转让 的阻力很大 ， 农户很难实现房产 的 自由交 易。三 是 中介服务不足 。由于乡镇 一级没有资产评估机构 ， 导致农 村房产价 值评估 困难 、 用高 、 间长 ， 以实现抵 押 贷 费 时 难
款。
（ ） 村 住 房 贷款 条 件 较 高 ， 三 农 限制 了农 户贷 款 需 求 。
经商收入 、 其他政策性补贴收入和 民间借贷等方式筹集 ， 直接用于建房资金需求 的农户 ， 得到农村金融部门信贷支 持的寥寥无 几。
随 着 物 价 总体 水 平 的提 高 ， 民 建 房 原 材 料 和 人 工成 农
本大幅提升 ， 民仅仅依靠 自身收入不能够解决改善住房 农 条件所需资金问题 ， 农村住房贷款需求增加 。 据调查 ， 建设
穗 菱
耨
农村住房 贷款融资问题 研究
车 晓 军 张 国春
（ 国人 民银 行 赤 峰 中 心 支行 赤 峰 ０ ４ ０ ） 中 ２ ０ ０ （ 国人 民银 行 宁 城 县 支行 天 义 镇 ０ ４ ０ ） 中 ２ ２ ０
内容 摘 要 ： 为农 村 消 费 重 点之 一 的 农村 住 房 贷 款 消 费 ， 作 目前 还 处 于起 步 阶段 ， 实现 扩 大 农 村 要
目前 ， 已开办农村住房贷款业务 的地 区， 贷款条件也较高 ，
大多数农户达不到要求 ， 无法得 到贷款支持 。农 民住房 贷 款条件一般包括 ： 是户 口或住所在农村金融部 门的服 务 一 区域内； 二是信用记 录 良好 ， 有稳定的收入来源 ， 还本 付 有
息能力 ； 三是 自建房或购买房屋必须是符合新 农村土地利 用总体 规划和村庄 、 集镇 规划 的农 民普通 住房 ； 四是 贷款 额一般不得超过房屋总价的 ５ ％； ０ 五是借款人 家庭 中具有 完全 民事行 为 的合住 成员要 出具 同意借款并共 同承担 债 务 的声 明 ； 六是 除小额农贷 外 ， 其它贷 款要提供 足额 的抵 押 物或 有经 济实力的担保人 。这些条件 中 ， 最为致命 的就 是 无法 提供 足额 的抵 押物 、 难以找到合适的担保人。
农 收入不稳定。传统农 业生产属于弱质产业 ， 易受 自然灾
害影 响 ， 投资 大 、 周期长 、 收益低 ， 而农业 主导产业优 势不
明显 ， 农业保 险产 品少 ， 险转移能力差 ， 风 导致农业生产收
入 不 稳 定 。 是 农 民务 工 收入 不 稳 定 。 年 来 ， 村 劳 动 力 二 近 农 大 量 进 城 务 工 ， 流 动 频 繁 ， 外 出农 民 工 大 多 受 教 育 程 且 而
政府名 义出台了相关政策性规定 。但效果并不理想 ， 仍未 能够在全国推行 。 后危机时代 ， 扩大 内需 、 刺激消费是拉动
度低 ， 专业技 能不足 ， 还属 于典 型的弱势群体 ， 工作 岗位不 稳定， 收入水 平低 ， 且拖 欠民工工资 现象还是不 同程度地
我国经济增 长的有效手段 ， 特别是有效启动农村消费市场
一
筑物 ， 同样不能用 于抵押 。 二是产权交易 困难。 目前还没有 建立起较为完备 的农村房产交易市场 ， 民住房仅 限于在 农
套农村住 房 ， 费大体在 １ 花 Ｏ万元左右 ， 算上装 修 、 电 家
等各项生活设施投入 约需 １ ５万元 ～２ Ｏ万元 ， 般的家庭 一 很难一次性 拿出这 么多钱 ，致使农村住房贷款需求大增 ， 住 房贷款需求多在 ８ 万元 ～１ ０万元 ，而农村信 用社开办 的农户小额信用贷款业务 和农行开办 的惠农卡业务 ， 授信 额度一 般都在 ３万元 一５万元 ， 无法满足农 民建 房贷款需 要 。 民建房资金需求量大 ， 农 信贷资金需求广泛 ， 但满足率 却较低 。目前 ， 随着城 乡一体化进程 的加快 ， 农村城镇化建 设问题被提上 了重要议事 １程 ， ３ 农民改善居住条件愿望 １ ３ 益上升 ，因此农 民住房贷款融资业务发展前景十分广 阔， 但仍存 在诸 多制 约因素 ， 限制 了该项业务的健康发展。
害能力较低 ， 信贷风险较高 ， 影响 了农 村金融部 门发放住
房大额贷款 的积极性 。 （ ）农村住 房流转机制严 重缺 乏，住房抵押 贷款 困 二 难。一是农村房 产抵押缺少法律保障。根据《 物权法》 等法 律规定 ， 民宅基地归村 民集体 所有 ， 民的宅基地使用 农 农
权 可 以在 其 所 在 的集 体 经 济 组 织 内 部 进 行 转 让 ， 能 在 市 不 场 上 流 通 ， 能 用 于 抵 押 担 保 ； 产 是 附 着 在 土 地 上 的 建 不 房
资 手段 在各 地 纷 纷 进 行 试 点 ， 四川 、 徽 、 江 等 地 均 以 如 安 浙
住房贷款消 费目标， 就需要农村金 融部 门加 大信贷扶持 力度 ， 推动我国经济可持 续增长。
关键词 ： 村住房 农 融 资 抵 押 贷款
在党 的十 七 届 三 中全 会 召 开 以 后 ， 据 会 议 精 神 以及 根
二、 制约 农 村 住 房 贷 款 融 资 业 务发 展 的 因素 （ ） 民收入 不稳 定 。 款 质 量难 以控 制 。 是 农 民务 一 农 贷 一
、
农村住房贷款业务需求及发展现状
近 年 来 ， 家 加 大 新 农 村 建 设 投 入 力 度 ， 台 了 种 粮 国 出
补贴 、 农资综合补贴 、 电汽车下乡等惠农政策 ， 家 各种资源 向农村经济 发展倾斜 ， 农民收入逐年 提高 ， 民改善 居住 农 条件的愿望越来 越强烈 ， 有建房意愿的农户越来越多。但 建房资金主要是农 民依靠 出售农副产 品收入 、打工收入 、
更 是现 实 的选 择 。
一
存 在。 三是社会保障体系不健全 。 农村 医保改革刚刚起步 ，
社会保 障体系不健全 ， 还不能享受到与城市居 民同等 的社 会 福利待遇 ， 民应对大病 医疗和意外事故支 出的能力较 农 弱， 往往一场大病就会压垮一个农村家庭 。由于收入来源 不稳定 和社会保障体制不 尽完善 ， 承受意外事故 和 自然 灾
集体经济组织 内部流转 ， 但农村风俗 习惯 和宗族观念对 房
产转让 的阻力很大 ， 农户很难实现房产 的 自由交 易。三 是 中介服务不足 。由于乡镇 一级没有资产评估机构 ， 导致农 村房产价 值评估 困难 、 用高 、 间长 ， 以实现抵 押 贷 费 时 难
款。
（ ） 村 住 房 贷款 条 件 较 高 ， 三 农 限制 了农 户贷 款 需 求 。
经商收入 、 其他政策性补贴收入和 民间借贷等方式筹集 ， 直接用于建房资金需求 的农户 ， 得到农村金融部门信贷支 持的寥寥无 几。
随 着 物 价 总体 水 平 的提 高 ， 民 建 房 原 材 料 和 人 工成 农
本大幅提升 ， 民仅仅依靠 自身收入不能够解决改善住房 农 条件所需资金问题 ， 农村住房贷款需求增加 。 据调查 ， 建设
穗 菱
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农村住房 贷款融资问题 研究
车 晓 军 张 国春
（ 国人 民银 行 赤 峰 中 心 支行 赤 峰 ０ ４ ０ ） 中 ２ ０ ０ （ 国人 民银 行 宁 城 县 支行 天 义 镇 ０ ４ ０ ） 中 ２ ２ ０
内容 摘 要 ： 为农 村 消 费 重 点之 一 的 农村 住 房 贷 款 消 费 ， 作 目前 还 处 于起 步 阶段 ， 实现 扩 大 农 村 要
目前 ， 已开办农村住房贷款业务 的地 区， 贷款条件也较高 ，
大多数农户达不到要求 ， 无法得 到贷款支持 。农 民住房 贷 款条件一般包括 ： 是户 口或住所在农村金融部 门的服 务 一 区域内； 二是信用记 录 良好 ， 有稳定的收入来源 ， 还本 付 有
息能力 ； 三是 自建房或购买房屋必须是符合新 农村土地利 用总体 规划和村庄 、 集镇 规划 的农 民普通 住房 ； 四是 贷款 额一般不得超过房屋总价的 ５ ％； ０ 五是借款人 家庭 中具有 完全 民事行 为 的合住 成员要 出具 同意借款并共 同承担 债 务 的声 明 ； 六是 除小额农贷 外 ， 其它贷 款要提供 足额 的抵 押 物或 有经 济实力的担保人 。这些条件 中 ， 最为致命 的就 是 无法 提供 足额 的抵 押物 、 难以找到合适的担保人。
农 收入不稳定。传统农 业生产属于弱质产业 ， 易受 自然灾
害影 响 ， 投资 大 、 周期长 、 收益低 ， 而农业 主导产业优 势不
明显 ， 农业保 险产 品少 ， 险转移能力差 ， 风 导致农业生产收
入 不 稳 定 。 是 农 民务 工 收入 不 稳 定 。 年 来 ， 村 劳 动 力 二 近 农 大 量 进 城 务 工 ， 流 动 频 繁 ， 外 出农 民 工 大 多 受 教 育 程 且 而
政府名 义出台了相关政策性规定 。但效果并不理想 ， 仍未 能够在全国推行 。 后危机时代 ， 扩大 内需 、 刺激消费是拉动
度低 ， 专业技 能不足 ， 还属 于典 型的弱势群体 ， 工作 岗位不 稳定， 收入水 平低 ， 且拖 欠民工工资 现象还是不 同程度地
我国经济增 长的有效手段 ， 特别是有效启动农村消费市场
一
筑物 ， 同样不能用 于抵押 。 二是产权交易 困难。 目前还没有 建立起较为完备 的农村房产交易市场 ， 民住房仅 限于在 农
套农村住 房 ， 费大体在 １ 花 Ｏ万元左右 ， 算上装 修 、 电 家
等各项生活设施投入 约需 １ ５万元 ～２ Ｏ万元 ， 般的家庭 一 很难一次性 拿出这 么多钱 ，致使农村住房贷款需求大增 ， 住 房贷款需求多在 ８ 万元 ～１ ０万元 ，而农村信 用社开办 的农户小额信用贷款业务 和农行开办 的惠农卡业务 ， 授信 额度一 般都在 ３万元 一５万元 ， 无法满足农 民建 房贷款需 要 。 民建房资金需求量大 ， 农 信贷资金需求广泛 ， 但满足率 却较低 。目前 ， 随着城 乡一体化进程 的加快 ， 农村城镇化建 设问题被提上 了重要议事 １程 ， ３ 农民改善居住条件愿望 １ ３ 益上升 ，因此农 民住房贷款融资业务发展前景十分广 阔， 但仍存 在诸 多制 约因素 ， 限制 了该项业务的健康发展。
害能力较低 ， 信贷风险较高 ， 影响 了农 村金融部 门发放住
房大额贷款 的积极性 。 （ ）农村住 房流转机制严 重缺 乏，住房抵押 贷款 困 二 难。一是农村房 产抵押缺少法律保障。根据《 物权法》 等法 律规定 ， 民宅基地归村 民集体 所有 ， 民的宅基地使用 农 农
权 可 以在 其 所 在 的集 体 经 济 组 织 内 部 进 行 转 让 ， 能 在 市 不 场 上 流 通 ， 能 用 于 抵 押 担 保 ； 产 是 附 着 在 土 地 上 的 建 不 房