房地产估价·第十章

第十章房地产估价程序房地产估价的程序房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后次序。

（一）获取估价业务被动接受。

业务来源主要有政府、企业、个人主动争取。

不得用不正当手段进行争取。

不应承接的估价业务情形：超出本机构的业务范围、与自己有利害关系或利益冲突、自己的专业能力难以胜任、估价业务有较大的风险等。

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

（二）受理估价委托、明确估价基本事项受理估价委托：1.明确估价基本事项和其他事项；2.起草估价委托书和估价委托合同；3.接受估价委托书及签订估价委托合同。

房地产估价中要明确的基本事项主要包括：1.估价目的；2.估价对象；3.估价时点；4.价值类型。

（1）明确估价目的。

就是要明确估价的用途。

明确估价目的有利于明确估价对象。

如果估价目的与有关法律法规相冲突的，不能作为估价对象。

房地产抵押估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被证收费昂无价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

（2）明确估价对象。

一是要弄清哪些可以作为估价对象，哪些不能作为估价对象。

二是要界定估价对象的范围，包括实物构成、权益、空间上的范围。

三是要明确估价对象状况，包括实物状况、权益状况和区位状况。

（3）明确估价时点。

就是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。

（4）明确价值类型。

价值类型是由估价目的决定的。

要确定将要评估的价值具体是哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。

（三）签订估价委托书和估价委托合同1.估价委托书应载明委托人的名称或者姓名、委托的估价机构的名称、估价目的、估价对象、估价要求以及委托日期等。

估价委托书要作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告中。

2.估价委托合同在明确了有关事项后，一定要签订书面委托协议或合同。

其作用主要有三个：一是成立受法律保护的委托与受托关系；二是明确合同双方的权利和义务；三是载明估价的基本事项。

基本内容一般包括：(1)委托人、估价机构。

包括名称、姓名、住所等(2)估价目的。

(3)估价对象。

(4)估价时点。

(5)委托人应提供的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺。

(6)估价服务费用及其支付方式。

(7)估价报告交付日期。

(8)违约责任和解决争议的方法。

(9)委托人和估价机构认为需要约定的其他事项。

（四）拟定估价作业方案1．拟采用的技术路线和方法在明确估价目的和估价对象等基础上，便可以确定拟采用的技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。

为以后的调查、资料收集等工作提供方便。

多途径、多方法进行估价（两种以上）。

根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。

一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

2.调查搜集的资料及其来源渠道：初步确定所需的资料、资料来源及渠道、调查方法等。

3.预计所需的时间、人力、经费根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期以及估价技术路线、所用估价方法、资料收集等，来初步确定所需的时间、人力、经费等。

并对估价人员或队伍进行合理组织。

4.作业步骤和时间进度安排估价作业步骤和时间进度安排，主要是对以后要做的各项工作做出具体安排，主要包括作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等方面工作的安排，以便控制进度及协调合作。

作业步骤和时间进度安排，可采用“线条图”或“网络计划技术”。

（五）搜集估价所需资料具体估价时，资料收集应更具针对性，主要包括:对房地产价格有普遍影响的资料国家有关房地产政策、经济形势等。

对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料类似房地产的交易、成本、收益实例资料反映估价对象状况的资料搜集资料的渠道有：1)委托人提供2)实地查勘获得3)到有关部门查阅4)询问有关当事人、咨询公司等。

5)通过上网查阅（六）实地查勘估价对象估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象状况，形成实地查勘记录。

实地查勘的内容：感受估价对象的区位优劣；核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构等；拍摄反映估价对象内外部状况及周围环境和景观或临路状况的照片等影像资料；调查估价对象的历史使用状况、周边及当地同类房地产的市场行情；补充搜集估价所需要的其他资料。

（七）求取估价对象价值1.分析估价对象价值：市场背景分析、估价对象最高最佳利用分析、估价对象变现能力分析等。

2.测算估价对象价值3.判断估价对象价值：不同的方法估价出的结果一般不同。

当差异较大时，应寻找出现差异大的原因并加以排除。

在寻找出现差异大的原因并加以排除后，对各种估价结果进行综合。

综合方法主要有算术平均、加权平均、中位数、众数等。

最后，再通过其他影响因素的定性分析、听取有关人员意见等，来确定最后的估价结果。

（八）撰写估价报告：应按照有关要求和标准格式，撰写估价报告。

（九）交付估价报告：估价报告完成后，要及时将估价报告交付给委托人。

必要时还应做口头说明或汇报。

（十）估价资料归档估价工作完成后，估价人员和估价机构还应及时对涉及该估价项目的有关资料进行整理、归档和妥善保管。

档案资料主要包括：委托估价合同；估价报告及有关附件；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况；估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见等。

对估价资料的保存时间一般应在15年以上。

最好能在计算机上建立电子文档，以便查阅使用。

估价报告的编写（一）估价报告的概念估价报告是房地产估价的成果反映和研究报告，是估价人员或估价机构提供给委托人的“产品”。

反映估价报告的质量；估价中所做工作的质量；估价报告的表述、格式；印刷质量。

（二）估价报告的种类口头报告和书面报告；书面报告又分为表格式报告、叙述式报告基本要求都是相同的。

（三）对估价报告的总要求：全面、公正、客观、准确1.全面性2.公正性和客观性3.准确性4.概括性5.可读性（四）估价报告的组成和内容一份完整的估价报告一般由八部分组成：1.封面（1）标题（2）估价项目名称（3）委托人（4）估价机构（5）估价作业期（6）估价报告编号2.目录3.致委托人的函：是给委托人的一种信件，是正式地将估价报告呈送给委托人的信件。

（1）致函对象（2）致函正文（3）致函落款（4）致函日期4.估价师声明：真实、完整；公正；与估价对象及有关人员没有任何利害关系；评估依据；实地查勘；是否得到他人重要帮助；其他。

5.估价的假设和限制条件：未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。

一方面保护估价人员利益；另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。

6.估价结果报告：委托人；估价机构；估价人员；估价目的；估价时点；估价对象；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价作业期；估价报告有效期；其他说明。

7.估价技术报告：详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况详细分析影响估价对象价值的各种因素详细说明估价的思路、采用的方法及其理由详细说明估价的测算过程、参数选取等详细说明估价结果及其确定的理由8.附件：主要是一些重要基础资料，包括：估价对象的位置图、四至和周围环境、景观的图片、土地形状图、建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价机构和估价人员的资格证明、专业经历和业绩等。

商业类房地产估价（一）估价类型居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

从估价对象看，又可分为单独居住的户、多户居住的住宅楼、居住小区等。

1.单独居住的户。

以住宅户为对象的房地产可以是独立的、独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房住宅单元。

2.多户居住的住宅楼。

以住宅楼为对象的房地产，一般有多户住宅单元，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。

3.居住小区。

是由多栋住宅(单层、低层、多层、中高层、高层)为主体组成的房地产。

不同的估价对象应当有明确的建筑与用地界定和明确的产权。

居住房地产的特点：是消费型房地产，不生产实物型产品和服务项目。

界于生产、商用型房地产与公益型房地产之间的过渡类型。

（二）居住房地产估价技术路线与方法目前对居住房地产估价主要是为了买卖、抵押、交换、租赁等目的，估价结果主要为市场价值(交易底价)、补偿价值、租赁价值等。

这一类房地产估价的基本思路有两条：整体房地产估价；先房、地分别估价，再相加。

最主要的估价方法有两种：市场比较法和成本法。

对于其中的土地价值评估，还可用基准地价修正法。

具体可分为新建居住房地产估价、旧有居住房地产估价、拆迁时的住宅补偿估价三种情况分别确定技术路线和方法。

1.新建居住房地产成本法，比较法整体评估；综合分析得出估价结论。

对于在建居住房地产，还要用假设开发法，要扣除未完工程的价值。

2.旧有居住房地产第一种思路是：先对土地和房地产价值分别估价，然后再合并旧有居住房地产的地价主要采用市场比较法和基准地价修正法；房屋价值的评估主要采用重置成本法。

第二种思路是：直接运用市场比较法进行整体估价最后，通过对这两种思路、方法所评估结果的综合分析，得到最终结果。

3.拆迁居住房屋的补偿价格评估2001年6月国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》有关条款的规定，拆补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调整。

主要用房屋重置成本法。

根据当地有关标准评估。

4.住宅租金的评估租金是分期支付的价格形式。

其估价思路和方法主要有：标准租金法。

先按照有关政策和规定，分别核定各类房屋租金的基价；再进行区位条件、建筑质量等价格影响因素修正；最后确定租金单价，并根据出租面积得到评估租金。

从商品房角度，考虑因素主要有：折旧费、管理费、房产税、利息、保险费、利润、地租等市场租金比较法。