房地产估价·第十章

第十章房地产估价程序

房地产估价的程序

房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后次序。

（一）获取估价业务

被动接受。业务来源主要有政府、企业、个人

主动争取。不得用不正当手段进行争取。

不应承接的估价业务情形：超出本机构的业务范围、与自己有利害关系或利益冲突、自己的专业能力难以胜任、估价业务有较大的风险等。

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

（二）受理估价委托、明确估价基本事项

受理估价委托：

1.明确估价基本事项和其他事项；

2.起草估价委托书和估价委托合同；

3.接受估价委托书及签订估价委托合同。

房地产估价中要明确的基本事项主要包括：

1.估价目的；

2.估价对象；

3.估价时点；

4.价值类型。

（1）明确估价目的。

就是要明确估价的用途。明确估价目的有利于明确估价对象。如果估价目的与有关法律法规相冲突的，不能作为估价对象。

房地产抵押估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；

被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被证收费昂无价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

（2）明确估价对象。

一是要弄清哪些可以作为估价对象，哪些不能作为估价对象。

二是要界定估价对象的范围，包括实物构成、权益、空间上的范围。

三是要明确估价对象状况，包括实物状况、权益状况和区位状况。

（3）明确估价时点。

就是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。

（4）明确价值类型。价值类型是由估价目的决定的。要确定将要评估的价值具体是哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。

（三）签订估价委托书和估价委托合同

1.估价委托书

应载明委托人的名称或者姓名、委托的估价机构的名称、估价目的、估价对象、估价要求以及委托日期等。估价委托书要作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告中。

2.估价委托合同

在明确了有关事项后，一定要签订书面委托协议或合同。其作用主要有三个：一是成立受法律保护的委托与受托关系；二是明确合同双方的权利和义务；三是载明估价的基本事项。基本内容一般包括：

(1)委托人、估价机构。包括名称、姓名、住所等

(2)估价目的。

(3)估价对象。

(4)估价时点。

(5)委托人应提供的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺。

(6)估价服务费用及其支付方式。

(7)估价报告交付日期。

(8)违约责任和解决争议的方法。

(9)委托人和估价机构认为需要约定的其他事项。

（四）拟定估价作业方案

1．拟采用的技术路线和方法

在明确估价目的和估价对象等基础上，便可以确定拟采用的技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。为以后的调查、资料收集等工作提供方便。多途径、多方法进行估价（两种以上）。根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。

一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法；

收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；

具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

2.调查搜集的资料及其来源渠道：初步确定所需的资料、资料来源及渠道、调查方法等。

3.预计所需的时间、人力、经费

根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期以及估价技术路线、所用估价方法、资料收集等，来初步确定所需的时间、人力、经费等。并对估价人员或队伍进行合理组织。

4.作业步骤和时间进度安排

估价作业步骤和时间进度安排，主要是对以后要做的各项工作做出具体安排，主要包括作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等方面工作的安排，以便控制进度及协调合作。

作业步骤和时间进度安排，可采用“线条图”或“网络计划技术”。

（五）搜集估价所需资料

具体估价时，资料收集应更具针对性，主要包括:

对房地产价格有普遍影响的资料

国家有关房地产政策、经济形势等。

对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

类似房地产的交易、成本、收益实例资料

反映估价对象状况的资料

搜集资料的渠道有：

1)委托人提供

2)实地查勘获得

3)到有关部门查阅

4)询问有关当事人、咨询公司等。

5)通过上网查阅

（六）实地查勘估价对象

估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象状况，形成实地查勘记录。

实地查勘的内容：

感受估价对象的区位优劣；

核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；

观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构等；

拍摄反映估价对象内外部状况及周围环境和景观或临路状况的照片等影像资料；

调查估价对象的历史使用状况、周边及当地同类房地产的市场行情；

补充搜集估价所需要的其他资料。

（七）求取估价对象价值

1.分析估价对象价值：市场背景分析、估价对象最高最佳利用分析、估价对象变现能力分析等。

2.测算估价对象价值

3.判断估价对象价值：不同的方法估价出的结果一般不同。

当差异较大时，应寻找出现差异大的原因并加以排除。

在寻找出现差异大的原因并加以排除后，对各种估价结果进行综合。综合方法主要有算术平均、加权平均、中位数、众数等。

最后，再通过其他影响因素的定性分析、听取有关人员意见等，来确定最后的估价结果。

（八）撰写估价报告：应按照有关要求和标准格式，撰写估价报告。

（九）交付估价报告：估价报告完成后，要及时将估价报告交付给委托人。必要时还应做口头说明或汇报。

（十）估价资料归档

估价工作完成后，估价人员和估价机构还应及时对涉及该估价项目的有关资料进行整理、归档和妥善保管。

档案资料主要包括：委托估价合同；估价报告及有关附件；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况；估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见等。

对估价资料的保存时间一般应在15年以上。最好能在计算机上建立电子文档，以便查阅使用。

估价报告的编写

（一）估价报告的概念

估价报告是房地产估价的成果反映和研究报告，是估价人员或估价机构提供给委托人的“产品”。

反映估价报告的质量；

估价中所做工作的质量；

估价报告的表述、格式；

印刷质量。

（二）估价报告的种类

口头报告和书面报告；

书面报告又分为表格式报告、叙述式报告

基本要求都是相同的。

（三）对估价报告的总要求：全面、公正、客观、准确

1.全面性

2.公正性和客观性

3.准确性

4.概括性

5.可读性

（四）估价报告的组成和内容

一份完整的估价报告一般由八部分组成：

1.封面

（1）标题（2）估价项目名称（3）委托人（4）估价机构（5）估价作业期（6）估价报告编号

2.目录