万科企业2009年至2013年财务报表分析

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财务分析报告万科(3篇)

第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国广东省深圳市，是一家以房地产开发为主营业务的大型企业集团。

经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产开发企业之一，业务遍及全国30多个城市。

本报告旨在对万科的财务状况进行深入分析，以期为投资者提供参考。

二、公司概况1. 主营业务万科主要从事房地产开发、物业管理、住宅产业化、商业运营等业务。

其中，房地产开发业务为公司主要收入来源，占比超过90%。

2. 财务状况截至2020年底，万科总资产达到1.4万亿元，同比增长10.8%；营业收入达到3890亿元，同比增长9.5%；净利润为371亿元，同比增长3.8%。

三、财务分析1. 盈利能力分析（1）毛利率万科2020年毛利率为24.2%，较2019年下降0.5个百分点。

这主要受房地产市场调控政策及原材料价格上涨等因素影响。

但总体来看，万科毛利率仍处于较高水平，说明公司在产品定价及成本控制方面具有较强的竞争力。

（2）净利率万科2020年净利率为9.5%，较2019年下降0.4个百分点。

这主要受销售费用、管理费用及财务费用上升的影响。

但考虑到公司规模较大，净利率仍处于较高水平，表明公司盈利能力较强。

2. 偿债能力分析（1）资产负债率截至2020年底，万科资产负债率为79.8%，较2019年下降0.3个百分点。

这表明公司在负债管理方面取得一定成效，财务风险相对较低。

（2）流动比率万科2020年流动比率为1.8，较2019年下降0.1。

这主要受公司销售回款速度放缓的影响。

但总体来看，流动比率仍处于较高水平，说明公司短期偿债能力较强。

3. 运营能力分析（1）存货周转率万科2020年存货周转率为0.5次，较2019年下降0.1次。

这主要受公司加大土地储备及项目开发力度的影响。

但考虑到公司存货规模较大，存货周转率仍处于较高水平，表明公司存货管理效率较高。

（2）应收账款周转率万科2020年应收账款周转率为4.5次，较2019年下降0.5次。

万科股份有限公司财务报表分析

万科股份有限公司财务报表分析作者：周蓓来源：《现代企业文化·理论版》2015年第24期中图分类号：F830 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2015）12-000-02摘要我国自从住房制度改革后，从计划经济转向市场经济，伴随着经济的发展，房地产行业已经成为我国支柱产业。

在这十年中，房地产对GDP的贡献超过了7%，对我国固定资产投资的推动接近25%，对国家财政收入贡献高达30%。

但是，在房地产高速发展的同时也带来了经济泡沫和民生问题。

政府出台了很多房地产调控的政策如限购令，同时加大对于廉租房、保障房的投资建设，以此来解决房屋的供需问题，使更多的人“居者有屋”。

关键词财务报表分析在这样的宏观调控的背景下，房地产行业的发展如何？房地产企业的财务状况如何？本文主要研究分析万科2009-2011年的年报，对其各项财务指标进行分析中国房地产企业的发展现状以及存在的问题。

财务指标分析一、万科盈利能力分析企业的盈利能力的分析，主要是反映企业的盈利能力，从以下三个方面反映：资本盈利能力分析，资产的盈利能力分析，商品的盈利分析。

首先，资本的盈利分析。

资本的盈利能力反映的是企业所有者通过投入资本经营而获得的利润，反映了资本回报率。

从万科三大报表数据看出，2009-2011年三年净资产收益率在增加，从2009年的14.16%增加到17.1%，反映万科的盈利能力增强。

但盈利现金比率反映了2009-2010年从2009年143.9%降到2011年的29.22%，说明万科盈利质量在下降，销售收入导致的应收账款在增加。

其次，资产盈利能力分析。

资产的盈利能力主要是企业运营资产而产生的生产利润的能力。

从万科三大报表数据看出，总资产报酬率从2009年的6.7%到2011年的6.18%，总资产的盈利能力在下降。

同时，全部资产的现金回收率反映了企业资产的获取现金的能力，从2009年到2011年，企业全部资产获现能力在不断地下降，从2009年的7.205%下降到2011年的1.324%。

【VIP专享】2013年最新财务报表分析,营运能力分析(万科)

万科A营运能力分析（一）总资产周转率2008年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=40991800000/109692000000=0.37372009年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=48881000000/128000000000=0.38062010年的总资产周转率=销售收入/平均资产总额=50713800000/176642000000=0.2871分析：该指标越高说明企业资产营运效率越高，该公司09年总资产周转率比08年略有上升，说明总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。

10年的总资产周转率下降，说明企业的生产效率下降，影响企业的盈利能力。

（二）流动资产营运能力分析1、存货周转率2008年的存货转转率=销货成本/平均存货余额=250053000000/76235670732=0.3282009年的存货转转率=销货成本/平均存货余额=34514700000/88002804691=0.39222010年的存货转转率=销货成本/平均存货余额=30073500000/111714000000=0.2692分析：存货周转率越高，存货变现速度越快，销售能力越强。

该公司09年存货周转率比08奶奶有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。

10年降低，说明10年的销售状况不好，存货积压，资金占用水平高。

2、应收账款周转率2008年应收账款周转率=销售收入/平均应收账款=40991800000/886692623.8=46.232009年应收账款周转率=销售收入/平均应收账款=48881000000/818092050.2=59.752010年应收账款周转率=销售收入/平均应收账款=50713800000/1153635123=43.96分析：应收账款周转率越高说明企业应收账款回收越快，流动性强。

09年应收账款周转率比08年大幅度上升，证明应收账款收账期缩短，应收账款收回加快，资金滞留在应收账款上数量减少，资金使用效率提高。

万科09-13财务报表分析

万科财务报表分析1.短期债务能力分析：（1）流动比率：流动比率是衡量企业短期偿债能力的一个重要财务指标，这个比率越高，说明企业偿还负债的能力越来越强，流动负债得到偿还的保障越来越大。

由图表可知，万科股份有限公司2009年一2013年的流动比率明显呈不降趋势，可以说明近5年来万科偿还负债的能力有所下降，且流动负债得到偿还的保障越来越小。

（2）速动比率：是衡量企业短期负债能力的一个财务指标，速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强。

万科2009年一2013年的速动比率虽冇波动, 但整体看来还是呈下降趋势，说明近5年万科的短期偿债能力略有减弱。

（3）现金比率：企业现金类资产与流动负债的比值，反映企业的直接偿付能力, 现金比率高，说明企业有较好的支付能力，对偿付债务是有保障的。

2009 年一2013年，万科的现金比率呈下降趋势，说明万科自2009年以来的支付能力有所下降。

（4）现金流量比率：企业经营活动所产生的现金流量浄额与流动负债的比值, 现金流量比率是从动态角度反映企业经营活动产生的现金流量净额偿付流动负债的能力，现金流量比率越高，企业短期偿债能力越好。

万科近5 年的现金流量比率呈下降趋势，说明万科短期偿债能力有所下降。

2.长期债务能力分析：（1）资产负债率：是指企业负债总额与资产总额的比率，它反映企业偿还债务的综合能力，其比率越高，企业偿还债务的能力越差，财务风险越大。

万科2009 年一2013年的资产负债率近5年呈上升趋势，说明万科近5年偿还债务的能力越来越差，财务风险越来越大。

（2）股东权益比率：是股东权益总额与资产总额的比值，该比率与负债比率之和等于1，股东权益比率越大，负债比率就越小，企业的财务风险也越小，偿还长期债务的能力就越强。

万科近5年的股东权益比率总体呈下降趋势，说明万科自2009年至今，负债比率越来越大，企业的财务风险也略冇上升，偿还长期债务的能力有所减弱。

(3)产权比率：也称负债股权比率，是负债总额与股东权益总额的比值，产权比率实际上是负债比率的另一种表现形式，它反映了债权人所提供资金与股东所提供资金的对比关系，可以揭示企业的财务风险以及股东权益对债务的保障程度, 该比率越低，说明企业长期财务状况越好，债权人贷款的安全性越有保障，企业财务风险越小，万科近5年的产权比率：由上表可知，万科近5年的产权比率总体上呈上升趋势，说明该企业近年来长期财务状况略有下降，债权人贷款的安全性有所降低，企业的财务风险增加。

万科集团财务状况分析

摘要本文以上市公司万科集团对外披露的财务报表和年度审计报告为分析对象，依据财务报表分析的相关理论，选取万科最近三年的财务报表，从整个房地产行业的角度对万科的基本情况和战略进行分析，并逐次对万科的资产负债表、利润表、现金流量表进行趋势分析和结构分析，对相关财务指标进行了分析，结合杜邦分析法来了解和分析公司真实的财务状况、经营成果和现金流量；根据上述战略分析和财务分析，综合评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题，并提出相应的建议，供经营管理者决策参考；同时可以帮助投资者正确作出相关的投资决策。

合理的研究方法对于研究的科学与否起着至关重要的作用。

本文主要采取查阅资料法、案例分析法、图表分析法等一些基本的研究方法展开分析。

笔者主要通过书籍、网络、期刊等方式查阅了大量的相关资料以完成整个研究工作，在整个论文写作过程中，始终坚持理论联系实际的原则来研究和解决实际问题。

通过阅读相关的理论资料，搭建和确定了本文的财务报表分析理论框架，通过对万科企业股份有限公司近三年的财务数据进行具体的分析，以此得出相关的结论。

关键词：万科；财务报表分析；财务状况AbstractThispapertakeslistedcompaniesVankeGroupdisclosedfinancialstatemen tsandannualauditreportastheresearchobject，accordingtotherelevanttheoriesoffinancialstatementanalysis，choosesVankeinrecentthreeyearsoffinancialstatementsofVanke'sbasicsitu ationandstrategyfromtheentirerealestateindustryperspective，andthesuccessiveofVanke'sbalancesheet，profitstatementthecashflowstatement，trendanalysisandstructuralanalysis，therelevantfinancialindicatorswereanalyzed，combinedwithDuPontanalysistounderstandandanalyzethecompany'struefinan cialposition，operatingresultsandcashflow;accordingtothestrategicanalysisandfinanci alanalysis，comprehensiveevaluationofthemanagementofthecompany，thecompanysaidTherearesomeproblems，andputforwardcorrespondingsuggestionsformanagementdecision-making;atthesametimecanhelpinvestorsmaketherightinvestmentdecisionsrelated.Reas onablemethodsforthestudyofthescienceandplaysavitalrole，Thispapermainlyadoptsliteraturereview，caseanalysis，chartanalysisandsomebasicresearchmethodsareanalyzed.Theauthormainlyth roughbooks，work，consultingalotofrelevantinformationtocompletetheworkinthecourseofwrit ing，alwaysadheretotheprincipleofintegratingtheorywithpracticetostudyandso lvethepracticaltheproblem.Throughreadingtheorydata，buildanddeterminethetheoreticalframeworkoffinancialstatementanalysis，financialdatabyLimitedbyShareLtdofChinaVankenearlythreeyearsofdetaile danalysis，inordertodrawrelevantconclusions.Keywords:Vanke;financialstatementanalysis;financialsituation目录一、万科集团的现状 (1)（一）万科集团基本情况 (2)（二）万科集团公司的发展现状 (3)二、万科集团财务报表分析 (3)（一）万科集团的资产项目分析 (4)（二）万科集团的利润项目分析 (4)（三）万科集团的现金流量项目分析 (4)（四）万科集团的单项能力分析 (5)三、财务报表视角，万科集团存在的问题 (5)（一）资产中存货占较大的比重，资金流转受到影响 (6)（二）资产负债率逐年上升，企业面临较高的财务风险 (6)（三）资产周转率偏低，利润下降 (7)四、针对万科集团财务报表分析存在的问题的改进建议 (7)（一）采取促销策略，减少存货比例 (8)（二）开拓土地新市场，谨慎投资 (8)（三）制定资产管理措施，提高资产使用效率 (9)结论 (10)参考文献 (11)致谢 (12)万科集团财务状况分析一、万科集团的现状（一）万科集团基本情况万科企业股份有限公司，股票代码:000002，是王石于1984年5月创立，总部位于中国深圳，经过几十年的高速发展，业务范围覆盖到珠三角、长三角、环勸海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市，当之无愧成长为目前中国最大的专业住宅开发企业。

万科财务报表营运能力分析

应收账款周转分析1 应收账款周转率的计算2010年应收账款周转次数=主营业务收入/应收账款= 43.96次2009年应收账款周转次数=主营业务收入/应收账款= 59.76次2010年应收账款周转天数=360/应收账款周转次数=360/43.96=8.19天2009年应收账款周转天数=360/应收账款周转次数=360/59.76=6.02天2010年应收账款与收入比=1/8.19=12.21%2009年应收账款与收入比=1/6.02=16.61%存货周转分析1存货周转率的计算2010年存货周转次数=主营业务成本/存货= 0.27次2009年存货周转次数=主营业务成本/存货= 0.39次2010年存货周转天数=360/存货周转次数=360/ 0.27= 1,337.30天2009年存货周转天数=360/存货周转次数=360/ 0.39= 917.90天固定资产周转分析1固定资产周转率的计算2010年固定资产周转次数=主营业务收入/固定资产= 39.38次2009年固定资产周转次数=主营业务收入/固定资产=37.30次2010年固定资产周转天数=360/固定资产周转次数=9.14天2009年固定资产周转天数=360/固定资产周转次数=9.65天2010年固定资产与收入比=固定资产/主营业务收入=1/39.38=2.54% 2009年固定资产与收入比=固定资产/主营业务收入=1/37.30=2.68%流动资产周转分析1流动资产周转率的计算2010年流动资产周转次数=主营业务收入/流动资产= 0.30次2009年流动资产周转次数=主营业务收入/流动资产= 0.40次2010年流动资产周转天数=360/流动资产周转次数= 1,192.05天2009年流动资产周转天数=360/流动资产周转次数= 897.76天2010年流动资产与收入比=流动资产/主营业务收入=1/1192.05=0.08% 2009年流动资产与收入比=流动资产/主营业务收入=1/897.76=0.11%总资产周转率的计算1总资产周转率的计算2010年总资产周转次数=主营业务收入/总资产= 0.29次2009年总资产周转次数=主营业务收入/总资产= 0.38次2010年总资产周转天数=360/总资产周转次数=360/0.29= 1,253.92天2009年总资产周转天数=360/总资产周转次数=360/0.38= 945.87天2010年总资产与收入比=总资产/主营业务收入=1/1253.92=0.08% 2009年总资产与收入比=总资产/主营业务收入=1/945.87=0.11%。

万科集团财务报表分析

2存货周转次数=0.3166，流动资产周转次数=0.3365，总资产周转次数=0.3157，这三指标较低，说明存货占用水平高，流动性低，流动资产运用效果差，全部资产运营效率低，时间长了
会对企业的短期偿债能力和获利能力有影响
四、对企业财务状况的总体评价
就盈利能力而言
就资产总体状况而言就现金流转状况而言
2、万科长期偿债能力
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2011 2012 2013
资产负债率（%）产权比率（%）
从长期偿债能力来看，公司2011年产权比率为326.8286,在2011-2012 年大幅上升，2012年为360.2096，2012-2013年下降，2013年 346.7441，说明企业自有资本占总资产的比重上升，长期偿债能力上升。公司资产负债率近年来保持平稳。总的来说，公司的长期偿债能力近年来有所上升。
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应收账款周转次数54.54 应收账款周转天数6.60
营业利润率为 17.9158% 每股收益为1.37元净资本收益率 19.66%
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1、万科短期偿债能力
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2011 2012 2013
流动比率% 速动比率%
从短期偿债能力来看，万科的流动比率以2012年为转折点，2012年较2011 年上升，2013年小幅下降。这说明2013年公司的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率2013年下降，这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。从债权人的立场出发，这样的信息是不利的，因为债权人认为企业的短期偿付能力下降了。但从所有者和经营者的角度，企业销售的扩大及项目的扩张，是他们所乐于看到的。 4

万科2013财务分析

···销售情况
2011 年万科实现净利润 96.2 亿元，同比增长 32.2% 。实现结算面
积 562.4 万平方米，结算收入 706.5 亿元，同比分别增长 24.4% 和 41.2%。
在结算上升的同时，万科的已售未结资源也继续保持增长。截
至 2011 年末，万科合并报表范围内已售未结面积 1085万平方米，对应合同金额 1222 亿元，较 2010 年末分别增长 59.6% 和 49.0% 。已售未结资源的增长，为未来的业绩实现提供了保障。
利润表
利润表分析
万科集团2013年的利润总额为24291011249，与 2012年相比增加了3220826111，增长率为15.29%。利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出。从上表可以看出，万科集团2013年与2012年相比，营业外收入有所降低，同时营业外支又有所上升，在一定程度上降低了利润总额，但是2013年的营业利润与2012年的营业利润相比增长了15.46%，所以综合影响下万科集团2013年的利润总额还是在增长的，但其增长幅度在营业利润的增长率上降低了近0.2个百分点。
2011 年万科全面摊薄净资产收益率较 2010 年上升 1.7 个百分点至
18.2%，自2008年以来已连续第三年上升，并创造出历史新高。
2011年万科的结算净利率为15.01%，较10年微降0.51个百分点。
谭华杰介绍， 2011 年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免地受到影响。预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于 2011年将有所下降。
从表中可以看出，2013年万科销售费用结构中品牌宣传推广费用占的比重最大，达销售费用40.4%，另外，其他费用占的比重也很大。从动态上看，2013年品牌宣传推广费用比重较去年上升2.57%，销售代理费用及佣金上升1.47%，而其他费用有所下降，下降比例为4.04%

房地产上市公司财务报表分析——以万科股份有限公司为例

房地产上市公司财务报表分析———以万科股份有限公司为例李　唯（云南财经大学，云南　昆明　６５０２２１）［摘　要］文章主要通过对万科股份有限公司的财务报表分析研究，通过介绍公司的基本情况，并选取万科最近几年的财务报表，从整个房地产行业的角度对万科进行财务分析，包括对万科的资产负债表、利润表、现金流量表进行分析。

然后通过财务分析，评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题，并提出相应的建议，供投资者使用。

［关键词］财务报表分析；万科股份有限公司；财务报表［ＤＯＩ］１０１３９３９／ｊｃｎｋｉｚｇｓｃ２０１６３４１７４１　房地产行业现状各大房地产企业面临着严峻的形势，例如企业融资困难，存货难以处理、资金周转率过慢等一系列问题，万科虽然贵为房地产上市公司的龙头企业，但是也面临着这些挑战。

对一个公司的分析，入手的最佳途径就是公司的财务报表，尤其是上市公司。

因为通过对其财务报表的分析能清楚看到公司的财务状况和资金状况。

所以文章希望通过对万科公司的财务报表进行分析，能得出解决房地产市场困境的一些方法和建议，给其他的房地产上市公司一些启示。

２　万科公司简介万科企业股份有限公司是王石于１９８４年５月创立，总部位于中国深圳，经过几十年的高速发展，业务范围覆盖到珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计５３个大中城市，２０１１年公司实现销售面积１０７５万平方米，销售金额１２１５亿元，２０１２年销售额超过１４００亿，是中国房地产行业的龙头企业。

目前，万科公司积极响应国家号召，走低碳经济的道路，把做绿色企业作为万科的中长期的战略目标和承担的社会责任。

３　万科公司财务分析三大表综合分析如下。

３１　资产负债表分析表１为万科公司２０１０—２０１３年的资产负债表。

表１　万科公司２０１０—２０１３年资产负债表单位：百亿元项目２０１０年２０１１年２０１２年２０１３年总资产２１５６２９６２３７８８４７９２流动资产２０５５２８２６３６２８４４２０应收款项０１６０１５０１９０３０预付款项１７８２０１３３４２８７存　货１３３３２０８３２５５２３３１１长期资产１０１１３６１６０３７２总负债１６１１２２８４２９６７３７３８流动负债１２９７２００７２５９８３２８９短期借款０１５０１７０９９０５１应付款项１６９２９７４４９６４０预收款项７４４１１１１１３１０１５５５长期负债３１４２７７３６８４４８长期借款３０６２６８３６０３６７所有者权益５４６６７８８２１１０５４由表１可看出，万科公司的总资产在２０１０—２０１３年间不断增长，说明公司呈现良好而且平稳的发展趋势。

万科2009年财务分析报告

万科企业股份有限公司2009年年报分析信管07-1班孙启艳3070826120一、公司简介万科企业股份有限公司（股票简称“万科A”，股票代码000002），成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，1991年1月29日，在深交所正式上市。

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

二、万科A业绩评价结果万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。

万科A总股本为109.95亿，其中流通股为93.92亿。

最新分配预案为公开增发A股。

最新财务指标为：每股收益0.07元，每股净资产2.97元，净资产收益率2.35%，主营收入增长率27.56%，净利润增长率7.05%，每股未分配利润0.63元。

最新股东人数为865,153人，人均持股为12,708.98股，人均持股变动17.82%。

据最新市场估值指标显示，万科A股市盈率为89.36、市净率为56.93、市现率为92.44、市售率为58.69、PEG为85.20；而同期行业均值分别为49.37、45.67、51.77、25.41、83.80。

2009年万科实际完成开工面积560.9 万平方米,竣工面积536.4 万平方米。

2009 年万科实现营业收入488.8 亿元,同比增长19.2%；实现净利润53.3 亿元,同比增长32.1%。

万科A每股收益0.48元,公司业绩基本符合预期。

万科2009-2013财务报表解读

学生实验报告万科A（000002）报表解读分工情况：一、公司基本信息（顾思远）二、宏观经济、行业和战略分析（陈乐、陈炜煜）三、公司财务分析①偿债能力分析（宋相龙）②盈利能力分析（宋梓维）③营运能力分析（陈炜煜）④成长性分析（陈乐）⑤重要的会计科目分析（陈定慧）⑥可能存在的盈余管理行为（宋相龙）⑦对未来财务业绩的预测；强调和同行业的公司进行对比分析（宋梓维）⑧强调和同行业的公司进行对比分析（康欣）四、股票价值评估与投资建议（顾思远）一、公司基本信息股票简称：万科A股票代码：000002公司全称：万科企业股份有限公司公司英文名称：China Vanke Co, Ltd.上市市场：深圳证券交易所成立日期：1984-05-30上市日期：1991-01-29注册资本：1101500万元行业种类：房地产开发与经营业（10720）股本规模（2013年12月31日）： 1101496.892万股公司简介：公司原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准,于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为"深圳万科企业股份有限公司"。

1991年1月29日,本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。

1993年5月28日,本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。

1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为"万科企业股份有限公司"。

经营范围：房地产开发;兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。

二、宏观经济、行业与公司战略分析（一）宏观经济形势对本公司的影响根据国内外经济发展环境分析和2014年中国经济政策导向，2014年中国经济仍然坚持稳定发展的道路。

即在稳定的基础上追求高速发展。

中央工作会议提出要加强市场的作用，减少政府的干预，因而，今年的经济增长可能会比以前更有活力，因为在减少了行政干预之后，市场为主推动的经济增长会更多元化，而且政府会更加注重政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，只要经济处于合理运行区间，政府将主要通过改革的思路来完善宏观调控。

万科2009年财务分析报告

文档编号：201305232124报告期间：2009年万科2009年财务分析报告（内部资料）摘要公司2009年营业收入为4,888,101.31万元，与2008年的4,099,177.92万元相比大幅增长，增长了19.25%。

2009年净利润为643,000.75万元，与2008年的463,986.92万元相比大幅增长，增长了38.58%。

公司2009年营业成本为3,451,471.77万元，与2008年的2,500,527.45万元相比大幅增长，增长了38.03%。

2009年销售费用为151,371.69万元，与2008年的186,035.01万元相比大幅下降，下降了18.63%。

2009年管理费用为144,198.68万元，与2008年的153,079.92万元相比大幅下降，下降了5.8%。

2009年财务费用为57,368.04万元，与2008年的65,725.33万元相比大幅下降，下降了12.72%。

公司2009年总资产为13,760,855.48万元，与2008年的11,923,657.97万元相比有较大幅度增长，增长了15.41%。

2009年流动资产为13,032,327.94万元，与2008年的11,345,637.32万元相比有较大幅度增长，增长了14.87%。

公司2009年负债总额为9,220,004.24万元，与2008年的8,041,803.02万元相比大幅增长，增长了14.65%。

2009年所有者权益为4,540,851.25万元，与2008年的3,881,854.95万元相比大幅增长，增长了16.98%。

目录一、实现利润分析 (1)(一).利润总额 (1)(二).主营业务的盈利能力 (1)(三).利润真实性判断 (2)(四).结论 (2)二、成本费用分析 (2)(一).成本构成情况 (2)(二).销售费用变化及合理性评价 (3)(三).管理费用变化及合理性评价 (3)(四).财务费用的合理性评价 (3)三、资产结构分析 (3)(一).资产构成基本情况 (3)(二).流动资产构成特点 (4)(三).资产增减变化 (5)(四).总资产增减变化原因 (5)(五).资产结构的合理性评价 (6)(六).资产结构的变动情况 (6)四、负债及权益结构分析 (6)(一).负债及权益构成基本情况 (6)(二).流动负债构成情况 (7)(三).负债的增减变化 (7)(四).负债增减变化原因 (8)(五).权益的增减变化 (8)(六).权益变化原因 (9)万科2009年财务分析报告一、实现利润分析(一).利润总额万科2009年实现利润为861,742.78万元，与2008年的632,228.56万元相比大幅增长，增长了36.3%。

万科A财务报表综合分析

万科 A 财务报表综合分析一、万科基本情况介绍万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

至 2003 年 12 月 31 日止，公司总资产 105.6 亿元，净资产 47.01 亿元。

1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大。

1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元，公司开始跨地域发展。

1992 年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993 年 3 月，本公司发行 4,500 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。

B 股募股资金45,135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000 年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。

公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于 1988 年介入房地产领域， 1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发， 2003 年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到 16 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

万科2013年报分析

万科2013年报分析房地产行业情况：全国商品住宅销售面积11.57 亿平方米，销售金额 6.77 万亿元，同比分别增长 17.5%和 26.6%，增速较 2012 年有所提高。

分季度看，第一、二、三、四季度全国商品住宅成交面积的同比增速依次为 41.2%、23.8%、14.9%和 7.2%，分季度增速回落的主要原因在于 2012 年基数的影响。

经营情况：2013 年，公司实现销售面积 1489.9 万平方米，销售金额 1709.4 亿元，同比分别增长 15.0%和 21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录。

2013 年，公司实现结算面积 1231.0 万平方米，同比增长 36.9%；实现结算收入 1327.9 亿元，同比增长 30.7%；实现营业收入 1354.2 亿元，净利润 151.2 亿元，同比分别增长 31.3%和 20.5%。

2013 年全国商品房销售总额为81,428.3 亿元。

按此口径计算，2013 年公司在全国的市场占有率为 2.09%。

万科2013年财务分析接来看万科的资产负债表，总资产合计4792.05亿元，流动资产合计3627.73亿，非流动资产371.58亿。

流动资产中，货币资金443.65亿，应收账款30.78亿，预付款项286.53亿，其他应收账款348.15亿；存货3311.33亿，占总资产69.10%，其中完工开发产品177.17亿，占总资产比重3.70%；在建开发产品1886.81亿，占总资产比重39.37%,拟开发产品1243.74亿，占比25.95%。

非流动资产中，可供出售金融资产24.66亿，长期股权投资106.37亿，投资性房地产117.10亿，固定资产21.29亿，在建工程9.13亿，无形资产4.30亿，商誉2.01亿，长期待摊费用6351.05万，递延所得税资产35.25亿，其他非流动资产50.80亿。

再来看负债端，总负债3737.65亿，其中流动负债3289.21亿，非流动负债448.44亿。

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析报告时间：2013年院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx姓名：周钻一万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。

2013 年 8 月全国工商联合会公布的中国民营企业 500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。

万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。

作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。

连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。

鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。

公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：亿（2013）公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）二资产负债表分析概述三：同行业企业选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目：（一）投资性房地产投资性房地产总额增加幅度很大，增加了29元，增幅达%！万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。

但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。

投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。

（二）货币资金2013年万科公司的货币资金为元，占其总资产的%，与2012年相比下降了%1.万科公司目前是房地产企业的龙头企业，对比其他房地产上市公司年报的数据显示：保利地产的货币资金为元，占总资产的%滨江集团的货币资金为，占总资产的%从企业规模来看，万科的货币资金的数额与其规模是相适应的。

万科财务报表分析资产负债版

万科财务报表分析一背景分析万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于1988 年11月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。

截止到2009年3月31日，公司第一大股东为华润股份有限公司，控股14.73%。

公司主营业务为：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。

截至2009年3月31日，公司总股本109.95亿股，第一季度公司实现营业收入8,164.32百万元，同比增长27.56%；归属于母公司所有者净利润768.76百万元，同比增长7.05%；实现基本每股收益0.07元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

目前房地产业发展形势：①进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；②预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；③低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。

能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。

③2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。

管理学论文：近三年万科集团财务报表分析

X X商学院毕业论文近三年X集团财务报表分析学生姓名：XXX学号：XXX所在部系：XXX所在班级：XX指导老师：XX日期：XXX2013年2月20日国务院确定的“国五条”政策措施，虽然对房地产市场没有太大影响，但3月1日晚国务院发布调控工作的通知后，房地产界原先乐观的预期已不复存在。

面对“国五条”实施细则加码升级，业界内已很难再轻松起来。

作为地产龙头万科，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，那么在“国五条”细则打压下，龙头万科还能继续保持高增长，高业绩吗？本文主要通过对万科2012年财务报表与2013年第一季度财务报表的对比分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。

关键字：房地产；财务报表分析随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。

对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。

万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。

万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。

第一章公司概况万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。

1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

2013万科地产财务报表分析

万科地产会计报表分析根据万科公司公布的2013年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有限公司2013年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。

万科地产合并资产负债表2013年12月31日单位：元万科地产资产负债表水平分析表金额单位：元：该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。

进一步分析可以发现：流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。

非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。

非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。

投资性房地产本期增加9335247928.51元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。

由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。

二、其他非流动资产的增加。

其他非流动资产本期增加4862127213.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。

负债本期增加了77102480004.64元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了23301228410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。

偿债能力分析短期偿债能力,是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业流动资产变现能力的重要指标。

以下将采用流动比率、速动比率和现金比率来衡量企业的短期偿债能力。

万科的短期偿债能力指标报告期2012-12-31 2013-12-31流动比率 1.43 1.33速动比率0.39 0.33现金比率（%) 18.79% 13.46%注明：流动比率=（流动资产/流动负债）×100%速动比率=（速动资产/流动负债）×100%现金比率={（现金+有价证劵）/流动负债}×100%流动比率：2012年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.432013年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33速动比率：2012年速动比率 = (130,742,700 – 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39 2013年速动比率 = (169,795,500 – 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33现金比率：2012年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%2013年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%从表可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。

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