年9月16日西安高陵罗马假日项目容积率调整可行性研判建议

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XX房地产开发项目后评估报告

XX地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】 (1)【项目投资管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目规划设计评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目营销工作评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目进度、工程管理评估】 .............................. 错误!未定义书签。

【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件1：项目大事记附件2：项目总平面图附件3：项目实景照片某房地产项目后评估报告一、项目概况及综合评估1、项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。

项目位于某市市中心13公里。

用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。

项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。

（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。

该项目住宅总计1233户，商铺51套。

截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。

实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。

已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。

2、项目技术经济指标项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（㎡）89214 47725.2 41488.8总建筑面积（㎡）166734.06 77333.67 89400.39A.其中计入容积率建筑面积（㎡）141250.66 65755.58 75495.08一 .住宅总建筑面积（㎡）136115.52 64019.23 72096.291.多层36747.46 19680.72 17066.742.小高层34498.23 21943.39 12554.843.高层64869.83 22395.12 42474.71二.商业建筑面积（㎡）3828.03 1496.98 2331.05三.公共设施（㎡）1307.11 239.37 1067.741.物业管理用房330.85 0 330.852.社区活动中心203.37 0 203.373.文化活动用房353.31 0 353.314.其他设施用房（配电房、消控等）419.58 239.37 180.21 容积率 1.598 1.333 1.82B.不计容积率建筑面积（㎡）25483.4 11578.09 13905.31一.架空层建筑面积（㎡）2131.71 1214.64 917.07二.半地下室面积（㎡）（可售）4490.42 2603.16 1887.26三.全地下室面积（㎡）18861.27 7760.2911100.98 （不含另加建703.97平米）覆盖率19.64% 17.30% 22.03% 总停车位（个）1129 440 685其中地下停车（个）506 217 281 地面停车（个）623 223 404 总户数1233 589 644注：上述数据为项目竣工查仗面积。

工作联系函

单位名称：北京城建十建设工程有限公司
单位负责人（签字）：日期：年月日
回复意见：
单位名称：北京金科兴源置业有限公司
单位负责人（签字）：日期：年月日
工作联系函
编号
017
工程名称
北京金科帕提欧庄园二期工程10#楼
致北京金科兴源置业有限公司
事由：
关于车库、下沉庭院开挖土方费用一事
内容：
基于以下原因：
1、开挖工程量小；
又由于原图中设计户内强电管线采用PVC16和PVC20管线，管径偏小，不利于后期穿线的施工，容易造成堵管、剔砸，管线内不止2～3电线，为4～5根电线，根本无法穿线，甲方能否将相应管径改大一号，即：PVC16改为PVC20，PVC20改为PVC25。
请甲方确认！
单位名称：北京城建十建设工程有限公司
单位负责人（签字）：日期：年月日
注：我司在设计变更下发前已完成空调机位处钢筋下铁及下层模板施工，现已按设计变更更改。
单位名称：北京城建十建设工程有限公司
单位负责人（签字）：日期：年月日
回复意见：
单位名称：北京金科兴源置业有限公司
单位负责人（签字）：日期：年月日
工作联系函
编号
011
工程名称
北京金科帕提欧庄园二期工程10#楼
致北京金科兴源置业有限公司
3、设计变更通知单第14条：“……地下一层C1408改为C1208，地下一层洞口加窗户增加C1819、C1919，门窗样式参门窗详图，尚未按设计变更更改。”
注：我司已完成56~112轴外墙混凝土施工及1~56轴模板施工，窗预留洞口尺寸与变更尺寸有差异，尚未按设计变更更改。
4、设计变更通知单第15条：“根据甲方需要10#南向空调机位置调整……”

XXXX中恩罗马假日整合营销提案75p课件

回看现在的营销中，我们可以看到够大、视野好、够气派
但缺少一种氛围，一种与项目贴近的文化底蕴
软装包装的原理和穿衣是一样的，原有软装为我们如此婀娜的一个“美女”穿上了多么不相称的衣服
建议系统性的增加一些欧式风格的雕塑、小品、摆件
物理层面升级建议2：样板示范区及园林升级建议
罗马园林文化关键词：
中庭式庭园(柱廊园) 圆/半圆/椭圆形广场雕像+喷泉乔木与悬铃木组合宏伟娱乐性强
项目基本情况概述：
项目核心定位语既独特卖点 “销售第一述求”
核心定位语必须具备以下3种特质：
符合购房者利益点
独特性及唯一性
能被市场接受
提炼目的：解决问题“真实的打破原来的不良信息，打通财富的通道”吸引目标客户群更多的关注，给其留下深刻的印象，并促成销售！
都匀1号
该项目是目前都匀市一个以花园洋房为主的高档生活住宅社区，作为高端代表楼盘之一，小区景观和户型设计值得参考。目前售价3188元起，均价约3400元左右。
项目名称
东来尚城
地理位置
东接斗篷山路，西临环西路，原都匀市桥梁厂
占地面积
5万方
建筑面积
15万方
容积率
2.36
总户数
约900
建筑形态
低层、多层、高层
南州国际星岸
南州国际星岸在产品档次、业态形式、区域位置、开发阶段上都有较多相似点，目前该项目处于认购阶段，对外公布价格约2800元左右。
项目名称
南洲国际星岸
地理位置
都匀市环西大道西侧、新州公安局旁
占地面积
5万方
建筑面积
17万方
容积率
2.5
总户数
约1100户
建筑形态

旅游度假区项目投资风险的的分析及防范对策的研究

（Signature）
Instructor：Li Yongqing
（Signature）
ABSTRACT
With the sustainable and healthy development of China's economy, consumers’ attitude is becoming mature and tourist resorts increasingly become the people's hot consumption. In recent years, China's tourism resorts develop and construct rapidly, tourism resort projects set off a building boom. Because resort projects have a long investment cycle, large investment, complex factors, combining with China's tourist resort project’s imperfect development market, so the risk of investment in such projects is high. Therefore, carrying out a comprehensive risk management for tourist resort project has a very important practical significance.
本文顺应旅游度假项目开发经营风险管理的需要，在对旅游度假区项目特点、风险特性分析和项目风险管理理论阐述的基础上，根据旅游度假区项目风险识别的特点，采用头脑风暴法从社会、经济、政策法律、自然和运营管理等方面系统分析了旅游度假区项目中存在的风险，建立了旅游度假区项目风险指标体系，并运用层次分析法确定指标的权重；基于旅游度假区项目在我国尚处于发展的初级阶段，能够获取的风险信息具有不完整性和模糊性特点的考虑，运用模糊综合评价法构建了旅游度假区项目风险综合评价模型，从而对旅游度假区项目的总体风险给予了定量判断，并以西安临潼国家旅游休闲度假区项目为例进行了实证研究，验证了模型的有效性和合理性；针对旅游度假区项目提出了风险防范的对策与具体措施，为旅游开发企业进行风险管理提供了科学依据。

项目工程变更申请报告

CB23设计变更申请报告合同名称：轨道交通11号线川河停车场水系调整工程三标联系河合同编号：轨11G-2010—018-申工程变更建议书施工时发现周营供水厂厂址地形与原设计不符，经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位联合测量，厂区现状地面高程（平均值）比该村正常地面高程（以黄孟营村小学门前水泥路中心高程为准，假定该点高程40.00米）低2.6米左右。

经联合商议，确定以下调整方案：1、清水池顶面高程确定为40.00米（以黄孟营村小学门前水泥路中心高程为40.00米计），与黄孟营小学门前水泥路高程持平，水厂地面（即房屋室外地坪）确定为39.00米。

水厂各种建筑物、构筑物、管道等的相对高差保持与原设计图纸一致。

2、外购土方将场地面填筑至39.00米高程。

3、从水厂大门口至小学门前水泥路（长约55米），按设计要求需修建一条4米宽的进场道路（水泥路），该道路东西两端高差1.0米，修筑时平顺连接（即进场道路西侧高程与学校门前水泥路持平40.00米，东侧与水厂水泥地面持平39.00米）。

4、管理房、门卫室、化验室、发电机房等房屋的基础样式、尺寸、基底高程经设计单位现场勘察、钻探后进行设计调整。

二〇一〇年十二月三日CB23变更申请报告（承包［水建］变更04号）构、发包人、设代机构各1份。

工程变更建议书由于周营供水厂新建围墙基础位置下部为土方回填（填土深度最低在1.35米以上），为防止回填土不均匀沉降导致围墙断裂和应发包人要求，特提出以下变更建议：1、原围墙基础垫层设计为150mm厚3：7灰土，建议调整为150mm厚C15混凝土，并在垫层下部适量配置钢筋（4Φ10通长筋，Φ6250分布筋），以增加抗裂强度。

2、根据发包人要求，为美观和安全计，围墙墙体加高0.32米。

二〇一一年一月五日CB23变更申请报告（承包［水建］变更02号）构、发包人、设代机构各1份。

工程变更建议书根据发包人、监理人要求，特提出以下变更建议：1、管理房由平屋面结构改为坡屋面结构，房屋相应加高，室增设轻钢龙骨石膏板吊顶。

投资管理手册

投资管理手册（CSCEC8B-RO-IM-2016）二〇一六年九月目录1总则1.1目的规范地产业务的投资管理流程，防范投资风险，保障投资收益。

1.2范围适用总部、区域公司的投资管理工作。

1.3依据《中华人民共和国公司法》；《中华人民共和国合同法》；《城市房地产开发经营管理条例》；《中国建筑投资管理制度》（中建股投字（2012）125 号）；《中国建筑投资预算管理办法》（中建股投字（2012）124 号）；《中国建筑投资项目立项管理办法》（中建股投字（2012）131 号）；《中国建筑投资项目基本标准规定》（中建股投字（2012）150 号）；《中国建筑投资项目决策管理办法》（中建股投字（2012）391 号）；《中国建筑股份有限公司投资项目后评价管理办法（试行）》（中建股投字（2013）425 号）；《保障性住房投资开发业务指引》（中建股投字（2012）366 号）；《投资管理手册》（CSCEC8B-RO-2013）；《中国建筑投资业务过程管控指引》（中建股投函字[2015]104号）；（2016版）。

《中国建筑股份有限公司投资项目基本标准实施细则》1.4管理原则（1）投资导向原则：符合城市发展规划以及企业发展需要；（2）投资效益原则：具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资项目基本标准；（3）投资风险原则：投资风险可控、稳健运营。

1.5主要应对风险决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。

1.6术语和定义（1）房地产投资项目：指销售为主的房地产投资项目（销售物业建筑面积占比不低于80%）；定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）；以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）；综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）；开发、销售保障性住房项目。

控制性详细规划的控制体系和控制要素

控制性详细规划的控制体系和控制要素——控制性详细规划（第二版）读书笔记红字部分个人感受，黑字部分原文摘抄■控规涵义：以总规为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。

■控规特征：（1）控制引导性和灵活操作性（2）法律效应指导城市建设的刚性作用！不得擅自更改土地出让条件。

（3）图则标定规划内容和法律效应图解化■控规作用（1）承上启下（规划与管理两个层面）（2）与管理、开发结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理！）（3）体现城市设计构想（给城市设计制定大致风格）（4）城市政策的载体（就是体现政府领导的各种政策）■控制核心体系包括控制内容和控制方法基本构成包括以下6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。

不是每一个地块都必须将其全部表现。

一、土地使用控制1. 用地面积单位公顷，注意用地边界和征地边界的区别（征地面积>用地面积）2. 用地边界地块的用地边界原则（补充）1.严格要求相关规划、用地部门、单位划分地块2.以单一性质划定地块、一般一个地块只用一种使用性质（我觉得应该把“使用”变成“用地”）3.建议有一边与城市道路相临4.结合自然边界、行政界限划分地块5.考虑地价的区位差6.地块大小应与土地开发的性质规模相协调7.对于文物古迹风貌保护地段可单独划块，不给指定指标8.满足各种规划线的退让9.尊重现有土地使用权和产权新区地块规模3—5ha, 老区地块规模0.5—3ha二、土地使用性质控制用地有大类、中类、小类，控规要求到小类三、土地使用兼容1.用地兼容各地拟定了土地使用性质兼容表（比如说上海）兼容用地和混合用地是两个概念！兼容用地：一种用地性质，兼多种用途。

混合用地：多种性质用地的混合。

兼容用地在一个地块中，混合用地是不同性质的地块组成的2.建筑兼容在不同性质的用地内对建筑性质有控制3.两者的思考用地兼容，我们给出允许（给出兼容比例区间），不允许，按条件允许（让管理者自定）建筑兼容，我们给出允许，不允许，按条件允许（让管理者设定特定条件）四、环境容量控制分为自然环境（日照、通风、绿化）和人工环境（市政、公共服务配套）两个层面。

西安市人民政府办公厅关于2014年度规范性文件审查备案情况的通报-市政办函〔2015〕93号

西安市人民政府办公厅关于2014年度规范性文件审查备案情况的通报正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------西安市人民政府办公厅关于2014年度规范性文件审查备案情况的通报市政办函〔2015〕93号各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，根据《陕西省规范性文件监督管理办法》(陕西省政府令第119号)和《西安市规范性文件管理办法》(西安市政府令第69号)的要求，经市政府同意，现将2014年度规范性文件审查备案情况通报如下：一、基本情况截止2014年12月31日，市政府法制办共审核市政府规范性文件61件，审查市级部门规范性文件17件，办理征求意见43件;收到各区县政府、市级部门报送备案的规范性文件33件，同意备案9件,作其他处理24件;办理公民规范性文件异议申请4件。

从审查备案情况看，2014年度规范性文件的制定和报备主要有以下特点：一是规范性文件监管意识进一步增强。

各区县政府、市级部门注重落实国务院和省、市相关要求，能够严格实施《西安市规范性文件管理办法》，重视发挥法制机构职能作用。

二是规范性文件引领带动作用明显增强。

各区县政府、市级部门制定的规范性文件，能够围绕全市中心工作，注重结合实际，着力解决改善民生、城市建设、经济发展、社会稳定和管理创新等方面问题，具有较强的针对性和可操作性，为建设国际化大都市提供了良好的制度保障和政策支持。

三是规范性文件清理工作成果显著。

市政府法制办对2013年12月31日以前市政府发布的规范性文件进行了全面清理，通过清理一批不适应经济社会发展需要的规范性文件，为政府简政放权、改革行政审批、激发市场活力创造条件。

住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知-建规[2008]227号

住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知（建规[2008]227号2008年1月7日）各省、自治区建设厅、监察厅，直辖市规划局（委）、监察局：为深入贯彻落实科学发展观，提高规划管理依法行政水平，加强建设用地容积率的管理，促进党风廉政建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《建立健全惩治和预防腐败体系2008-2012年工作规划》有关规定，现就切实加强建设用地容积率管理和监督检查工作有关要求通知如下：一、充分认识强化容积率管理工作的重要性在城乡发展建设中，城市和镇人民政府依据《城乡规划法》制定本地的控制性详细规划，并依据控制性详细规划对建设项目进行规划管理是法律赋予的权力和责任。

容积率是控制性详细规划的重要指标之一，既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。

近年来，一些地方城乡规划管理不规范、监管不到位，在城乡规划的行政审批中，对容积率的调整搞"暗箱操作"，涉及容积率管理的腐败案件时有发生，对城乡建设产生了不良影响，损害了党和政府的形象。

强化城乡规划主管部门依法行政意识、切实加强建设用地容积率管理和监督检查，对于规范新时期城乡规划工作，维护城乡规划的严肃性，推进城乡规划领域的党风廉政建设具有重要意义。

各级城乡规划主管部门和监察机关要进一步提高认识，切实把加强建设用地容积率管理和监督检查作为当前一项重要和紧迫的任务抓紧抓好，抓出成效。

关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则(2020)

SHANGHAI TUDI政策法规关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020）一、总则（一）目的为进一步深化规划和土地资源管理改革，全力推进土地资源高质量利用，合理利用土地资源，保障高质量发展，促进高品质生活，推进高水平治理，实现城市健康可持续发展，制定本实施细则。

（二）指导思想围绕持续提升城市能级和核心竞争力的发展目标，贯彻实施“上海2035”总体规划，以容积率差别化管理和土地复合利用为抓手，统筹人口、用地和空间关系，提高土地利用效率，优化用地布局结构，提升空间环境品质，促进我市土地资源高质量利用。

（三）基本原则坚持规划引领科学统筹。

科学合理制定规划，落实“上海2035”总体规划确定的人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线管控要求。

通过各层次规划制定，明确开发强度控制要求，针对不同地区、不同用地性质，分层分级分类实施差别化管理。

强化集约高效利用土地。

在规划建设用地和人口规模控制目标不突破的前提下，优质、集约、高效利用土地资源，满足一定时期内经济、社会和环境发展的需要，实现城市经济繁荣、社会和谐、生态宜居。

营造高品质城市空间。

将提高土地开发强度与解决城市发展短板、提升城市空间品质相挂钩，以强度换空间、以空间促品质，提高开发强度后腾挪出的土地优先用于增加公共绿地、公共空间、服务设施等，形成疏密有致的城市空间格局。

加强轨道交通导向的土地利用。

倡导以公共交通为导向的城市空间发展模式，围绕轨道交通站点集聚城市功能，适度提高站点周边土地开发强度，地上地下整体开发，打造紧凑集约、运行高效的城市格局。

推动土地复合利用实施建设。

强化规划统筹地位，完善规范标准、优化审批制度、创新实施机制，探索土地集约、资源共享、功能复合、服务便捷的空间利用新模式。

（四）基本概念开发强度及容积率是城乡规划管理的核心内容，反映土地利用集约化水平。

针对不同的范围和规模，开发强度的管理落实在不同的指标上。

全市层面，通过控制“陆域建设用地比例”，即全市建设用地面积占市域土地总面积的比例，确保落实建设用地总规模要求，实现建设用地只减不增、生态用地只增不减。

房地产开发商擅自提高容积率-要承担行政和违约责任

房地产开发商擅自提高容积率，要承担行政和违约责任（2010-06-17 22:28:46）转载标签：房产郡福苑原告：成某、陶某、陈某等147人被告：重庆银昌房地产开发有限公司（以下简称银昌公司）147名原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，约定：147名原告分别购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村的鼎盛时空”商品房147套住宅，该楼盘总层数为26层。

后被告擅自提高该楼盘的容积率，超建4层，超建面积达3254平方米，共计增加48套住宅。

2007年10月29日，重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处罚决定，决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。

但被告银昌公司超建部分未通过规划验收。

2008年3月31日，原告接房后发现被告违反合同约定，擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层，超建3254平方米，造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量严重下降，专有部分房屋贬值。

147名原告根据各自购买的房屋面积不同（三种不同类型的户型），分别提出索赔请求，其中成某等73名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1万元；陶某等26名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1.5万元；陈某等48名原告请求人民法院判令被告赔偿损失2万元。

被告辩称，1、重庆市规划局沙坪坝区分局的渝规沙罚（2007）第0497号处罚决定书已经具备法律效力，规划行政主管部门已经批准规划变更。

2、原告对其提出的损失和损失金额，没有提供任何证据，应承担举证不能的责任。

故请求法院驳回原告的诉讼请求。

【裁判】法院认为，银昌公司违反双方当事人在合同中关于鼎盛时空”总层数26层的约定，将鼎盛时空”建成总层数为30层的商品房住宅，属于违约行为。

该行为导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，给原告造成了损失。

交通影响评价报告

浪琴湾住宅小区项目交通影响评价报告目录一、概述 (1)项目背景 (1)项目建设方案简述 (1)项目依据 (2)研究方法 (3)二、目标年与影响范围的界定 (4)三、区域道路交通及用地条件分析 (5)现状道路条件 (5)项目区域公共交通现状 (6)项目周边土地利用状况 (6)项目周边道路交通特征 (7)四、设计方案交通评价 (9)项目建筑总平面交通评价 (9)项目停车设施交通评价 (11)五、项目生成交通量预测 (12)项目评价时段和评价对象的确定 (12)背景交通量预测 (12)拟建项目交通量预测 (16)交通分配 (18)六、交通影响程度分析 (20)主要路段交通负荷分析 (20)对邻近交叉口交通运行的影响 (21)对路段交通运行的影响 (22)对公共交通的影响 (24)对交通安全的影响 (24)七、小区交通组织设计 (24)小区内部交通组织设计 (24)小区外部交通组织设计 (25)停车交通组织设计 (25)交通标志设置 (25)八、结论与建议 (25)浪琴湾住宅小区项目交通影响评价报告西建大城市规划设计研究院浪琴湾住宅小区项目交通影响评价一、概述项目背景浪琴湾住宅小区（以下简称小区）项目小区位于西安市北郊未央区，西距未央路（迎宾大道）约 1350m，东距太华北路 850m，距离市中心（钟楼）约，规划总用地面积为 73234m2。

用地范围为：西起小区西规划路（规划路西为长庆油田住宅区），东至小区东规划路，南至凤城五路，北至常青二路。

小区现状用地主要为农田和两个小企业（宏远燃气设备有限责任公司和庄稼汉食品有限公司，其用地为租用当地村民土地，现准备搬迁），小区内北部是红色村耕地（61 亩），南部是西十里铺村耕地（48 亩）。

周边主要道路有未央路、太华北路、常青二路，其余均为村道，宽度小，等级低，尚未按规划建成。

目前小区的西侧与长庆油田住宅区（已经基本建成）为邻，小区东侧、北侧、和南侧基本为农田，无大规模住宅用地。

西安市人民政府办公厅关于印发西安市2012年重点建设项目计划的通知

西安市人民政府办公厅关于印发西安市2012年重点建设项目计划的通知【法规类别】建设综合规定【发文字号】市政办发[2012]40号【发布部门】西安市政府【发布日期】2012.03.26【实施日期】2012.03.26【时效性】现行有效【效力级别】XP10西安市人民政府办公厅关于印发西安市2012年重点建设项目计划的通知（市政办发〔2012〕40号 2012年3月26日）《西安市2012年重点建设项目计划》已经市政府同意，现转发你们，请依照执行。

西安市2012年重点建设项目计划（西安市发展和改革委员会、西安市重点建设项目领导小组办公室 2012年3月）西安市2012年重点项目计划说明一、2011年市级重点项目完成情况2011年安排市级重点建设项目339个，总投资7263.99亿元，年计划投资1013亿元；安排重点前期项目168个，拟投资3095.76亿元。

市级重点建设项目全年完成投资1291亿元，完成年计划的127%；重点前期项目按计划稳步推进，有10个项目提前开工建设，完成投资13亿元。

二、2012年市级重点项目计划安排原则2012年是我市实施“十二五”规划的攻坚之年。

全市要围绕建设国际化大都市的目标，继续实施项目带动战略，在市级重点建设项目的选择确定上，坚持六大原则：一是坚持政府引导，带动社会投资；二是坚持加快发展，努力做大总量；三是调结构转方式，加快战略性新兴产业发展；四是强化服务业发展，扩大城市影响力；五是突出生态环境建设，优化提升城市功能；六是着力改善民生，推进社会事业发展。

三、2012年市级重点建设项目计划的总体情况2012年安排重点建设项目376个，总投资9066亿元，年计划投资1100亿元。

其中，续建项目285个，年计划投资916.6亿元，占年计划的83.3%；新开工项目91个，年计划投资183.4亿元，占年计划的16.7%；计划于年内竣工项目66个，年计划投资111.2亿元。

（一）按产业（行业）划分：基础设施项目62个，2012年计划投资215.1亿元，占全市重点建设项目年度计划总投资的19.6%；城市综合改造项目14个， 2012年计划投资79.3亿元，占全市重点建设项目年度计划总投资的7.2%；农林水和生态综合治理项目21个， 2012年计划投资38.7亿元，占年度计划总投资的3.5%；旅游文化项目27个，2012年计划投资80.6亿元，占年度计划总投资的7.3%；战略新兴产业和其它工业项目92个， 2012年计划投资111.3亿元，占年度计划总投资的10.1%；服务业项目93个，2012年计划投资265.3亿元，占年度计划总投资的24.1%；民生工程67个，2012年计划投资310亿元，占年度计划总投资的28.2%。

容积率调整论证报告

容积率调整论证报告1. 背景容积率是指建筑物总体积与用地面积之比，是城市规划和建设中的重要指标之一。

合理的容积率调整可以有效地优化城市空间利用，提高土地利用效率，改善居住环境，推动城市可持续发展。

在我国，随着经济快速发展和城市化进程的加速推进，许多城市面临着土地资源紧张、交通拥堵、生态环境恶化等问题。

因此，对容积率进行调整成为了解决这些问题的重要手段之一。

2. 分析2.1 现状分析当前我国许多城市的容积率较高，主要原因有以下几点：首先，我国一些城市存在土地资源紧张的情况。

由于人口增长和经济发展需要，土地供应不足导致土地价格上涨。

为了获得更多利润，开发商倾向于提高建筑物的容积率。

其次，部分城市规划管理不严格。

在一些地方政府追求经济增长速度过快的情况下，对于开发商超标建设容忍度较高，导致容积率过高。

另外，一些城市缺乏合理的城市规划和设计，导致建筑物密度过大，空间利用效率低下。

2.2 影响分析高容积率带来了一系列问题：首先，高容积率使得城市交通拥堵加剧。

由于建筑物密度大、道路资源有限，交通流量超出道路承载能力，造成交通拥堵现象普遍存在。

其次，高容积率导致城市环境恶化。

由于建筑物过于密集，阳光、空气流通受阻，影响居民的生活质量和健康。

另外，高容积率也对城市公共服务设施造成压力。

人口密集的区域需要提供更多的教育、医疗、文化等公共服务设施，但高容积率使得这些设施无法满足居民需求。

2.3 国内外经验借鉴国内外许多城市已经开始进行容积率调整，并取得了一定的成效。

例如：日本东京市通过限制建筑物高度和提供奖励措施来控制容积率，使得城市空间更加开阔，居住环境改善。

新加坡通过严格的土地利用规划和建筑设计要求，实现了高效的土地利用和良好的城市环境。

我国上海市通过调整容积率，提高了住宅小区的绿地率和公共服务设施配套水平，改善了居民生活环境。

3. 结果3.1 调整目标针对我国当前的城市发展情况和存在的问题，容积率调整应该以以下目标为导向：首先，合理利用土地资源。

建设用地容积率管理规定(陕西省)

关于印发《建设用地容积率管理规定》（试行）的通知陕建发[2009]233号各设区市城乡建设规划局（建设局），杨凌示范区规划建设局:《建设用地容积率管理规定》（试行）已经2009年12月4日厅务会审议通过，现印发你们，请遵照执行。

在执行中遇到问题，请及时报告。

二〇〇九年十二月三十一日建设用地容积率管理规定（试行）第一条为规范建设用地容积率的管理，维护建设市场的公开、公平、公正，维护社会公共利益，提高依法行政水平，结合我省实际，制定本规定。

第二条在城乡规划区内进行各项规划建设活动，容积率管理应当遵守本规定。

第三条已编制控制性详细规划的地块，容积率按照控制性详细规划的要求执行。

暂未编制控制性详细规划的地块，容积率按照陕西省城市规划管理技术规定的要求执行。

第四条城乡规划行政主管部门应将批准的建设用地容积率在本地主要媒体上进行公示，自觉接受社会监督。

第五条有下列情形之一，可以对容积率作出调整的：(一)城市、镇总体规划发生重大变更，需要对控制性详细规划进行修编的；(二)重大建设项目，对控制性详细规划控制地块的功能与布局产生重大影响，容积率等建设用地使用强度需要调整的；调整后的容积率必须满足日照间距、绿地率、停车位以及其它规划技术管理的规定。

第六条国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率；建设单位应当严格按照所确定的容积率进行建设，未经批准，不得擅自变更。

第七条需要调整容积率的，应当按照以下程序进行：（一）建设单位或个人可以向城乡规划行政主管部门提出书面申请并说明变更的理由；（二）城乡规划主管部门应当组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；（三）在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；（四）经专家论证、征求利害关系人的意见后，城乡规划主管部门应依法提出容积率是否调整的建议并附论证、公示（听证）等相关材料报城市、县人民政府批准；（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划行政主管部门可办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告国土行政主管部门备案；（六）建设单位或个人应根据变更后的容积率向国土行政主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。

阿那亚：关于社区营造、社群和小镇

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辐射力/ 五大门户型城市之一西北地区的城市偶像
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西安市建设用地容积率调整管理规定(暂行)

西安市建设用地容积率调整管理规定（暂行）（修订稿）第一条为进一步规范建设用地容积率调整的规划管理，维护土地市场公平竞争，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》和建设部、监察部《关于切实加强建设用地容积率规划管理和监督检查的通知》等有关规定，结合本市实际情况，制定本暂行规定。

第二条本规定适用于本市市区通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的建设用地的容积率调整。

第三条建设用地容积率的调整必须以依法批准的城市总体规划、控制性详细规划为依据。

坚持以实事求是，科学合理使用土地，依法实施规划管理为原则。

第四条建设用地出让前，由西安市规划局根据控制性详细规划有关规范要求和地块的实际情况，提出出让地块规划条件，科学确定容积率和其他规划控制指标进行公示。

容积率指标包括上限指标和下限指标，为节约和集约利用土地资源，出让土地的容积率不得低于下限指标。

建设用地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改已确定的容积率等指标。

第五条确需调整规划条件确定的容积率上限指标的，必须符合以下条件之一：1、因城市总体规划（分区规划、专业规划）调整或修编造成地块条件发生变化的；2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关条件发生变化的；3、国家和省的有关政策发生变化的；符合以上条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，由西安市规划局按照本规定确定的程序重新核定建设用地的容积率指标。

第六条建设用地容积率的调整应符合以下程序：1、建设单位向西安市规划局提出增加容积率指标申请，陈述调整理由，并附调整论证报告和规划建筑设计方案；2、西安市规划局对调整容积率指标申请进行初审，组织专家和相关部门代表对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证，并向社会公示，必要时组织听证；履行上述程序后，城乡规划部门认为确需调整容积率指标的，提出调整建议并附论证、公示（听证）结论等相关材料报请西安市人民政府批准；3、经西安市人民政府批准调整容积率指标的，西安市规划局将对原地块规划条件进行调整，并重新核发和公示。

容积率专题研究

关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。

容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。

在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。

容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量宗地是地籍管理的基本单元，是大地外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标在《城市规划编制方法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。

同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。

“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。

对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。

”2 容积率影响因素分析容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。

从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限制。