转让非房屋建筑物及地上附着物不缴契税[纳税筹划实务精品文档]

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异地转让不动产增值税计算实例-记账实操

异地转让不动产增值税计算实例－记账实操假设A 公司在甲市，将位于乙市的一处商业房产转让给B 公司。

该商业房产取得时原价为500 万元，现转让价格为800 万元。

一、一般纳税人转让非自建不动产1. 计算方法：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2. 具体计算：销售额=（800 500）万元= 300 万元应纳税额= 300 万元×5% = 15 万元。

二、小规模纳税人转让非自建不动产1. 计算方法：与一般纳税人相同，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2. 具体计算：销售额同样为（800 500）万元= 300 万元应纳税额= 300 万元×5% = 15 万元。

如果转让的不动产是自建的，一般纳税人适用9%的税率，小规模纳税人适用5%的征收率，以全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

假设该房产是A 公司自建后转让，转让价格仍为800 万元。

一、一般纳税人转让自建不动产1. 计算方法：以全部价款和价外费用为销售额，按照9%的税率计算应纳税额。

2. 具体计算：销售额为800 万元应纳税额= 800 万元×9% = 72 万元。

二、小规模纳税人转让自建不动产1. 计算方法：以全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2. 具体计算：销售额为800 万元应纳税额= 800 万元×5% = 40 万元。

不动产转让中的税费计算与纳税义务

不动产转让中的税费计算与纳税义务随着经济的发展和城市化进程的加快，不动产的买卖交易日益频繁。

在不动产转让过程中，纳税义务和税费计算是一项重要的问题。

本文将分析不动产转让中的税费计算和纳税义务，并通过案例来说明相关的法律规定和实际操作。

一、不动产转让中的税费计算不动产转让涉及的税费主要包括契税、土地增值税和个人所得税。

其中，契税是指不动产交易中的购房税费，土地增值税是指土地转让过程中的税费，个人所得税是指个人在不动产转让中所得的税费。

1. 契税的计算契税是按照不动产交易的合同价款或者市场价格的比例计算的。

具体计算方式如下：契税 = 不动产交易价格 ×契税税率契税税率根据不同地区和不同情况有所不同，一般在3%至5%之间。

需要注意的是，有些地区对于首次购房、自住房等给予了一定的减免政策，可以享受较低的契税税率。

2. 土地增值税的计算土地增值税是指在土地转让过程中，对土地增值部分所征收的一种税费。

具体计算方式如下：土地增值税 = （土地转让价格 - 取得土地的成本） ×土地增值税税率土地增值税税率根据不同地区和不同情况有所不同，一般在30%至60%之间。

需要注意的是，个人转让自己的住房土地时，可以免征土地增值税。

3. 个人所得税的计算个人所得税是指个人在不动产转让中所得的税费。

具体计算方式如下：个人所得税 = 不动产转让所得 ×个人所得税税率 - 速算扣除数个人所得税税率根据不同情况有所不同，一般在20%至30%之间。

速算扣除数是根据个人所得税税率确定的，用于简化计算过程。

二、不动产转让中的纳税义务在不动产转让过程中，买方和卖方都有纳税的义务。

具体纳税义务如下：1. 买方的纳税义务买方需要按照实际支付的不动产交易款项，计算并缴纳相应的契税。

2. 卖方的纳税义务卖方需要按照不动产转让所得，计算并缴纳个人所得税。

同时，如果卖方是个人，还需要按照土地增值税的规定计算并缴纳土地增值税。

个人转让二手非住宅个人所得税例题

个人转让二手非住宅个人所得税例题个人转让二手非住宅涉及到个人所得税的问题，是很多人关注的话题。

在这篇文章中，我们将通过一个具体的例题来介绍个人转让二手非住宅的个人所得税如何计算。

例题：小明在2019年购买了一套二手商业办公楼，购买价格为200万元。

他在2022年将这套房产以250万元的价格转让给了他人。

根据个人所得税的相关规定，我们来计算小明应该缴纳的个人所得税。

首先，我们需要计算小明的转让收入。

转让收入等于转让价款减去购买价格，即250万元减去200万元，得到50万元。

根据《个人所得税法》的规定，个人转让非住宅物业的个人所得税税率为20%。

所以，小明应该缴纳的个人所得税为转让收入的20%。

计算个人所得税的公式为：个人所得税 = 转让收入×税率。

将转让收入50万元乘以税率20%，得到小明应缴纳的个人所得税为10万元。

所以，小明在转让非住宅物业后，应该缴纳的个人所得税为10万元。

需要注意的是，根据个人所得税法的规定，个人转让非住宅物业的个人所得税是由个人自行申报和缴纳的。

个人在办理房屋转让手续时，需要在税务机关办理相应的个人所得税申报手续，并按时缴纳个人所得税。

总结起来，个人转让二手非住宅涉及到个人所得税的计算。

根据个人所得税法的规定，个人转让非住宅物业的个人所得税税率为20%。

个人转让非住宅物业的个人所得税是由个人自行申报和缴纳的。

在计算个人所得税时，需要根据转让收入乘以税率来计算。

在办理房屋转让手续时，个人还需要在税务机关办理相应的个人所得税申报手续，并按时缴纳个人所得税。

希望通过这个例题的介绍，能够帮助读者更好地理解个人转让二手非住宅个人所得税的计算方法和相关规定。

[税务筹划精品文档]房产转让的税收筹划分析

[税务筹划精品文档]房产转让的税收筹划分析甲公司是一内资有限责任公司，经营酒店业务并且每年盈利；乙公司也是一内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。

在此房产交易过程中，如何使交易双方税负最低，所承担的法律（债务和税务）风险最低？为简化起见，假设：该栋房产净值（即全部净资产）价为2000万元，其中地价为300万元。

甲乙双方交易价（即公允价）为2500万元，土地增值税的重置成本价为2000万元并且成新度折扣率80%；甲公司有两个自然人股东A和B，乙公司有两个自然人股东C和D。

在实际生活中经常会遇见类似案例，一般有以下两种交易方式：1.乙公司通过股权转让形式以2500万元的价格获得了甲公司的全部股权，而实际上在工商局办理变更手续时，交易双方股权转让的名义价格一般为2000万元。

现在这种交易形式比较普遍，因为股权转让交易时间快而且账面上不会产生税负。

一般企业都认为，该交易形式对于房产卖方甲公司的股东来说较合适，但其实在计算税负时，往往忽略了自然人股东漏交的个人所得税，比如此例中为（2500万－2000万）×20%＝100（万元）。

对于房产买方乙公司来说，一般会觉得不太合适。

因为此项投资的计税成本其实少计了500万元（2500－2000），同时要承担收购的房产在甲公司时的债务和税务风险，有时该风险会在未来给乙公司带来很大的麻烦（比如未被发现的担保责任、债务和偷漏税交易等）。

所以，乙公司一般来说须聘请律师和会计师花费相当的财力和时间来评估该风险。

2.甲公司直接将该房产以2500万元的价格出售并过户给乙公司。

此种交易形式较直接而且所需时间短，但是交易双方的税负最高。

甲公司承担的税负有（不考虑房产税、印花税）：营业税、城建税及教育费附加：2500×0.05×（1＋7%＋3%）＝137.5（万元）；土地增值税：（2500－2037.5）×30%＝138.75（万元），其中扣除金额：2000×80%＋300＋137.5＝2037.5（万元），增值率：（2500－2037.5）÷2037.5×100%＝23%；企业所得税：（500－137.5－138.75）×33%＝73.84（万元）。

契税的纳税筹划方法有哪些

契税的纳税筹划⽅法有哪些契税是以境内转移⼟地、房屋权属的⾏为为征税对象，依据⼟地使⽤权、房屋的价格，向承受的单位和个⼈征收的⼀种税。

根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发[2004]137号)⽂件规定，契税由税务机关直接征收，并普遍适⽤于有应税⾏为的单位和个⼈。

在⽬前的经济⽣活中，涉及到转移⼟地、房屋权属的契税缴纳⾏为较多，根据契税缴纳的税收政策进⾏纳税筹划，降低契税⽀出，⽇益为各⽅⾯纳税⼈所重视，现举例说明契税缴纳的纳税筹划⽅法。

(以下所举各例中涉及到缴纳契税的税率为4%)⼀、签订等价交换合同，享受免征契税政策【例1】⾦信公司有⼀块⼟地价值3000万元拟出售给南⽅公司，然后从南⽅公司购买其另外⼀块价值3000万元的⼟地。

双⽅签订⼟地销售与购买合同后，⾦信公司应缴纳契税=3000×4%=120(万元)，南⽅公司应缴纳契税=3000×4%=120(万元)。

纳税筹划思路：根据《中华⼈民共和国契税暂⾏条例》及其《实施细则》规定：⼟地使⽤权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的⼟地使⽤权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、⽆形资产或其他经济利益的⼀⽅缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。

根据上述⽂件对于免征契税的规定，提出纳税筹划⽅案如下：⾦信公司与南⽅公司改变合同定⽴⽅式，签订⼟地使⽤权交换合同，约定以3000万元的价格等价交换双⽅⼟地。

根据契税的规定，⾦信公司和南⽅公司各⾃免征契税120万元。

⼆、签订分⽴合同，降低契税⽀出【例2】红叶实业公司有⼀化肥⽣产车间拟出售给⽉星化⼯公司，该化肥⽣产车间有⼀幢⽣产⼚房及其他⽣产⼚房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、⽔塔、变电塔、油池油柜、若⼲油⽓罐、挡⼟墙、蓄⽔池等，化肥⽣产车间总占地⾯积3000平⽅⽶，整体评估价为600万元(其中⽣产⼚房评估价为160万元，3000平⽅⽶⼟地评估价为240万元，其他⽣产⼚房附属物评估价为200万元)，⽉星化⼯公司按整体评估价600万元购买，应缴纳契税=600×4%=24(万元)。

哪些行为不享受优惠[纳税筹划实务精品文档]

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哪些行为不享受优惠[纳税筹划实务精品文档]
禁止出口和限制出口不享此优惠
财政部、国税总局下发了《关于居民企业技术转让有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2010〕111号)规定，居民企业技术出口应由有关部门按照商务部、科技部发布的《中国禁止出口限制出口技术目录》进行审查。

居民企业取得禁止出口和限制出口的技术转让所得，不享受技术转让减免企业所得税优惠政策。

技术转让应签订技术转让合同。

其中，境内的技术转让须经省级以上(含省级)科技部门认定登记，跨境的技术转让须经省级以上(含省级)商务部门认定登记，涉及财政经费支持产生技术的转让，需省级以上(含省级)科技部门审批。

居民企业技术出口应由有关部门按照商务部、科技部发布的《中国禁止出口限制出口技术目录》(商务部、科技部令2008年第12号)进行审查。

例3：某企业2013年度境内生产经营亏损20万元。

2014年主营业务收入980万，主营业务成本680万元。

营业税金及附加30万元。

转让专利技术取得收入500万元，成本248万元。

从境内居民企业分回投资收益50万元。

取得禁止出口和限制出口技术转让收入25万元，成本10万元。

境外投资企业亏损40万元。

该企业2014年应纳所得税额计算。

居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益，免税。

企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。

技术转让所得不超过500万元的部分免征。

超过500万的元部分减半征收。

纳税筹划形考册参考答案

纳税筹划形考册参考答案〔第1－3章〕学习小组讨论〔从以下两类标题中各任选1题停止讨论〕了解内容1.如何了解征税谋划基本概念的几层涵义？2.征税谋划发生的主客观缘由有哪些？3.依照企业运转或团体理财进程分类、征税谋划如何划分？4.依照节税原理分类、征税谋划如何划分？5.征税谋划应遵照哪些原那么？6.简明表达征税谋划的步骤。

7.征税谋划能够遇到哪些方式的风险？8.防范征税谋划风险的方法包括哪些？9.征税人的征税谋划主要从哪些角度切入？10.计税依据的谋划有哪些操作方法？请举例加以说明。

11.比例税率与累进税率有何区别？税收谋划的侧重点有何不同？12.请举例说明如何应用税收优惠政策停止税收谋划。

13.一切的商品都能完成税负转嫁吗？为什么？14.税负转嫁谋划法能最终降低应征税款吗？为什么？15.简述增值税普通征税人与小规模征税人身份选择征税谋划的基本原理。

16.简述增值税征税人与营业税征税人身份选择征税谋划方法。

17.销项税额谋划的方法有哪些？18.进项税额谋划的方法有哪些？19.增值税税收优惠政策征税谋划方法有哪些？20.简述增值税出口退税征税谋划原理与方法。

运用内容1.找出你生活中或任务中直接节税和直接节税的案例停止剖析。

2.征税人、计税依据、税率谋划有哪些方法？3.税负转嫁谋划的详细方法。

4.普通征税人与小规模征税人身份谋划方法的运用。

5.增值税征税人与营业税征税人的谋划方法的运用。

6.增值税税收优惠政策谋划方法的运用。

要求：1.按实有人数分组讨论，每组不超越10人，讨论时间为1课时2.当堂仔细填写讨论记载表中的每一项内容。

3.教员依照参与者的实践表现，给出效果。

讨论记载表教员评语：效果_________征税谋划作业二〔第4－6章〕网上教学活动〔应用QQ群宣布意见或参与网上答疑辅导等活动均可由教员酌情给分。

从以下两类标题中任选1题停止讨论〕了解内容1.消费税计税依据的法律规则。

2.消费税税率的谋划思绪。

个人转让非住宅税收政策解读

个人转让非住宅税收政策解读个人转让非住宅税收政策解读/gdqy/804/201211/561110cf89d7444ebcddb139fa62a32 4.shtml1.营业税(1)基本规定:纳税人销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。

应纳税额计算公式:应纳税额＝营业额X税率。

(2)取得购置或抵债不动产再转让税收政策。

根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

(3)个人将不动产无偿赠送税收政策。

根据《营业税暂行条例》及其实施细则规定:单位或个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为,因此同样适用以上(1)、(2)两条规定。

2.城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加城市维护建设税的计算公式如下:营业税税额×税率(市区7%；县、镇5％；不在市区、县城、县属镇的,税率为1％。

)；自2010年12月1日起,对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城市维护建设税。

教育费附加的计算公式为:营业税税额×税率(3％)。

自2010年12月1日起,对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收教育费附加。

根据清远市地方税务局《关于开征广东省地方教育附加的公告》规定,从2011年1月1日起正式征收地方教育附加,凡我市行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人(包括外商投资企业、外国企业及外籍个人),按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2%缴纳地方教育附加。

3.个人所得税(1)基本规定:根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,个人转让非住宅,以转让房产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额,税率为20%；根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发【2006】108号文)规定,合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税土地增值税契税政策摘录

关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税土地增值税契税政策摘录在目前中国房地产市场快速发展的背景下，销售不动产转让无形资产的相关政策备受关注。

为了吸引更多的投资者和开发商，政府陆续出台了一系列免征或不征营业税、土地增值税以及契税的政策。

本文将摘录其中一些重要的政策，以便读者更好地了解和应用。

1. 关于销售不动产免征营业税政策根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第八条的规定，销售不动产的行为不纳入营业税范围，即销售不动产不征收营业税。

这主要是因为不动产属于资产的有形部分，与营业行为无关，因此不征收营业税。

2. 关于土地增值税政策土地增值税主要是针对房地产开发商在出售房地产后产生的土地增值所征收的一种税费。

根据《中华人民共和国土地增值税法》第八条规定，房地产开发商出售普通住宅，自取得土地使用权之日起满两年的不征收土地增值税。

这意味着房地产开发商在满足条件的情况下，可以免征土地增值税，从而减轻了开发商的负担。

3. 关于契税政策契税是一种在不动产转让过程中征收的税费。

根据《中华人民共和国契税法》第四条规定，个人转让住房的，自取得房产证之日起满五年的免征契税。

企业之间转让住房，自取得不动产权证之日起满五年的不征契税。

这意味着在特定条件下，个人和企业在转让房产时可以免征或不征契税，减轻了交易双方的经济压力。

总结以上摘录了关于销售不动产转让无形资产相关的免征或不征营业税、土地增值税以及契税的政策。

这些政策在一定程度上减轻了投资者和开发商的负担，为房地产市场的发展带来了积极的影响。

然而，需要注意的是，不同地区和不同情况下的政策可能会存在差异，所以在具体操作时仍需以当地政策为准。

希望本文的摘录能够为读者提供一些有关税费政策的参考和指导，更好地进行相关交易。

不动产转让税收政策分析

不动产转让税收政策分析在经济活动中，不动产转让是一个常见的行为。

无论是个人因改善居住条件而出售房屋，还是企业为优化资产结构而转让土地和房产，都涉及到一系列的税收政策。

理解和掌握这些税收政策，对于保障交易的合法性、降低税负成本以及促进房地产市场的健康发展都具有重要意义。

一、不动产转让涉及的主要税种（一）增值税增值税是不动产转让中较为重要的税种之一。

一般来说，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深除外）。

对于企业转让不动产，需要根据不动产取得的时间、是否为一般纳税人等因素来确定增值税的计算方法和税率。

（二）土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%。

（三）企业所得税企业转让不动产取得的所得，应计入企业的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

如果企业在一个纳税年度内发生的转让不动产损失，准予在计算应纳税所得额时扣除，但扣除额不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。

（四）个人所得税个人转让不动产取得的所得，按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为 20%。

（五）契税在不动产转让中，承受不动产的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。

契税的税率在 3%至 5%的幅度内确定，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在前述幅度内按照本地区的实际情况确定。

旧房(非住房)转让该缴哪些税-如何计算-

旧房(非住房)转让该缴哪些税?如何计算?这天，小会计甲兴冲冲地找凡人，原来小会计甲几年前买的市中心那套商铺终于出手了，还卖了个好价钱。

房子是2014年6月买的，面积30平方米，合同价格30万元，2017年6月卖了50万元，想让凡人给看看要缴哪些税，都要怎么算。

凡人面对着正在往桌上摆放票据的小会计甲，笑着说：咱们今天就聊聊你这笔业务要缴哪些税，该如何计算吧。

一、其他个人转让非住房要缴纳哪些税？2016年5月1日全面营改增后，个人转让非住房应当缴纳增值税，不再征收营业税。

除了增值税外，个人转让非住房，还需要依法缴纳印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、土地增值税、个人所得税等税种。

这些税种的计算需要按照正确的顺序计算，顺序不正确，想算正确，可真不是一件容易的事。

正确的计算顺序应该是：先是增值税及附加税费，再是印花税，三是土地增值税，最后才是个人所得税。

不对，凡人老师，你是不是少计了一个水利建设基金啊？小会计甲这时突然问道。

没错，就是不缴水利建设基金。

在《安徽省人民政府关于印发安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理办法的通知》（皖政〔2012〕54号）中，明确规定了水利建设基金的来源之一是：凡有销售收入和营业收入的企事业单位和个体经营者，按其上年销售收入或营业收入的0.6征收地方水利建设基金。

其中，银行（含信用社）按上年利息收入的0.4征收，保险公司按上年保费收入的0.4征收；各类信托投资公司、财务公司等非银行金融机构按上年业务收入的0.6征收。

你可不是个体工商户，更不是单位，不需要计缴水利建设基金。

那个人销售住房是不是也要缴土地增值税呢？这个问题问得好！《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）明确规定：从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。

二、增值税及附加税费的计算按照《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

买卖房屋时,让纳税人可以选择不同的缴税方式[纳税筹划实务精品文档]

买卖房屋时，让纳税人可以选择不同的缴税方式[纳税筹划实务精品文档]在房地产买卖时，给予个人选择权，即允许他们从购买或者自建房地产到出售房地产时，可以选择按一般纳税人的方式缴税，也可选择按现行的办法缴税。

对于其他非个人纳税人(行政单位等)买卖房地产时，也可以给予他们相同的选择权。

这将有利于保护所有纳税人的权益，让纳税人有更多的获得感，有利于各类房地产的自由流动，也可起到强化增值税管理的作用。

按照现行增值税政策，对于一般纳税人，无论是出售或转售何种房地产，都征收增值税，购买时已缴纳的增值税和维护房地产时所承担的增值税都可以抵扣。

这样可以保持增值税链条的完整。

对于个人，在向开发商购买时由开发商代扣增值税税款，但如果一般纳税人向个人购买二手房地产时，由于个人不是增值税一般纳税人，只能由税务部门代开增值税专用发票，税率为5%。

对于是一般纳税人的买方来说，付出价税数额相同的房地产，从其他一般纳税人手中购进，可以抵扣11%，从个人手中购进，就只能抵扣5%，增值税的抵扣链条则存在断裂问题。

在这方面，欧盟一些成员国的做法值得我们借鉴。

欧盟成员国对个人居住房地产出售征收增值税的政策在个人居住房地产出售环节，欧盟有关增值税的指令有一个原则规定，允许每一个成员国选择对个人房地产征收增值税的办法，如对个人新建筑物的出售征税，对旧建筑物的出售免税。

因此，房地产的出售环节，欧盟成员国一般是区分新房地产和旧房地产、商业房地产和居住房地产，按照区别制定差别政策。

关于新建筑物出售的增值税政策。

一是不区分建筑物用途，对新建筑物一律按照标准税率征税，如比利时、法国等国。

二是对于新建筑物的出售一律免税，如丹麦、德国等国。

三是新建筑物出售，对住宅按照低税率征税或者免税甚至零税率，对其他建筑物按标准税率征收，例如，意大利对于第一套住宅出售免征增值税，英国对所有住宅出售实行零税率。

关于旧建筑物(二手房)出售的增值税政策。

欧盟成员国对个人出售居住老建筑物，一律免征增值税。

关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录

5、股权转移涉及的不动产过户不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2005]303 号）第五条：企业股权（产权）转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售转让行为，不征收“销售不动产”、“转让土地使用权”营业税。企业销售或转让股权（产权）股权转移所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去该股权（产权）转移前不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。
2、不动产投资不征营业税
依据：《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149 号）第九条第二项：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。、
3、股权转让不征收营业税
依据：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191 号）
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细
则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（财税[2006]21 号《关于土地增值税若干问题的通知》）
关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录
1、兼并、破产不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干问题的通知》（浙地税一[1995]80 号 1995 年 11 月 15 日）第十一条：对企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产的转移行为，暂不征营业税。对因破产而发生的企业拍卖，暂不征营业税；但专项拍卖企业不动产、转让无形资产所取得的收入应照章征收营业税。

税务筹划_精品文档

税务筹划一.税务筹划理念税务筹划是由企业财务管理活动中延伸的一种经济管理活动。

税务筹划是企业为实现税收利益及经济利益最大化目标, 在遵守税法的前提下, 对自身经济活动所进行的事先安排。

税务筹划的目标是: 避免多纳税和纳税风险, 纳税最小化和最迟化, 筹划收益大于筹划成本, 实现税收利益最大化和经济利益最大化。

税务筹划的底线是不违反税法, 而不是偷税、漏税、逃税；税务筹划的空间取决于纳税类型、税负差异, 纳税类型主要分: 增值税小规模人企业、增值税一般纳税人企业、营业税纳税人企业, 税负差异的主要类型有: 优惠型差异、选择性差异、漏洞型差异和混合型差异。

税务筹划一般由财务部牵头操作, 须公司其它部门配合, 高层支持, 对企业整体的经济行为在税务方面进行控制, 已不再只是影响财务核算及财务报表, 而且会对企业具体的经营行为产生影响。

企业的经济活动, 从企业成长阶段来看, 可分为设立、扩张、收缩和清算等阶段；从企业财务循环来看, 可分为筹资、投资和分配等环节；从企业经营流程来看, 可分为采购、生产、销售、核算等过程；从地域范围来看, 可分为国内经济活动和跨国经济活动。

税务筹划理论上要贯穿于所有经济活动, 但根据地域差异和企业实际经营情况, 要有重点性的选择取舍。

税务筹划的一般包括节税和避税, 但不包括逃税、偷税、漏税。

狭义的税务筹划仅指节税, 广义的税务筹划还避税。

逃税、偷税、漏税是违法行为, 将受到法律的严惩。

节税是企业利用税法的政策法规, 采取合法手段减少应纳税款, 一般指在多种营利的经济行为中选择税负最轻或是税收优惠最多的而为之, 以达以减少税收的目的。

而避税是企业利用税法立法、监管漏洞或是其他不足之处, 采取非违法手段来减少应纳税额。

国家倡导的是节税方式, 避税方式明显违背国家立法意愿, 只是暂时性无法可依, 不能依法追究。

近年国家针对企业避税方式明显改进税法制度, 以后这方面只会加强, 给企业税务筹划带来了不小的压力。

[税务筹划精品文档]房地产不同转让方式的纳税筹划

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[税务筹划精品文档]房地产不同转让方式的纳税筹划
企业转让房地产的过程中，涉及到营业税、城市维护建设税（以下简称城建税）等多个税种，税收负担较重。

为此企业可以考虑采用投资入股、企业合并等方式转让房地产，从而达到延期纳税、降低税收负担的目的。

一、以投资入股方式转让房地产
（一）以投资入股方式转让房地产的税务处理
1．营业税。

根据财税[2002]191号文《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。

在投资后转让其股权的也不征收营业税。

而企业销售不动产、转让无形资产则需要缴纳营业税。

2．土地增值税。

根据财税字[1995]48号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》和财税[2006]21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

而对于以房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。

3．房产税。

对于投资联营的房产，在计征房产税时应区别对待：对于以房产投资联蕾，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据，由被投资方缴纳房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不。

非普通住宅转让纳税计算方法

非普通住宅转让纳税计算方法
转让非普通住宅所有权的税费
一、契税（买方承担）
契税税额= 应纳税所得额*税率
=转让收入*4%
二、增值税金及附加（卖方负担）
增值税税额=应纳税所得额*税率
=（转让收入-上手发票价）*5.55%
三、印花税（买卖双方各自承担万分之五）
印花税税额=应纳税所得额*税率
=应纳税所得额*0.05%*2
四、土地增值税（卖方承担）
应纳税所得额=转让收入-扣除项目
=转让收入-房屋重置成本-增值税金及附加+折旧-印花税
扣除项目=房屋重置成本-折旧+增值税金及附加+印花税
增值税率=（应纳税所得额/扣除项目）*100%
=*%
未超过扣除项目的50%，应按30%的税率纳税（共计四挡税率对应的是30%、40% 、50%、60%）
土地增值税税额=应纳税所得额*对应税率%
五、个人所得税（卖方承担）
个人所得税税额=应纳税所得额*税率
=（转让收入-上手发票价-营业税金及附加-上次契税-土地增值税-印花税-手续费）*20%
还有一种更为简单的计算方法，就是走综合税率，大约是应纳税所得额的16.7%，这种方法比较适合年代久远的非普通住宅，具体到哪种方式更合适，还需要专业人员进行测算更加稳妥。

非房地产企业出售和出租房屋的纳税筹划

在我国，房屋闲置现象一直存在，不仅仅是住房商品房，企业为自身经营而拥有一些办公楼、商业营业用房等房屋也存在闲置的情况。

通过交易的方式将企业闲置房屋再利用，有其必要性和积极意义，从企业的角度看，不仅能减少房屋的成本支出，还能增加流动资金；从社会的角度看，不仅能优化资源配置，还能为财政创收。

企业交易闲置房屋的方式主要可分为两类：一是转让所有权及永久使用权，包括出售不动产、赠与不动产、以不动产作价投资入股、不动产融资租赁等方式；二是不转让所有权，仅在约定时间内转让他人使用且所有权不发生变更，包括不动产经营租赁（出租不动产）、以不动产协议式联营（即以不动产投资与其他企业联营，事先协议取得固定利润而不是共担风险的联营）等方式。

交易方式不同，需缴纳的税费也存在差异。

本文选取转让所有权中的出售与不转让所有权中的经营性租赁，分别对这两种方式下的涉税情况进行分析，并结合案例计算两种方案下各自的收益与税费成本，通过利润的比较做出决策。

1.企业出售闲置房屋的涉税分析（所有权转让）（1）增值税随着“营改增”全面收官，营业税彻底退出了我国的历史舞台，有关增值税的法律规定发生了巨大变化。

随之而来的，企业交易闲置房屋也从缴纳营业税转变为缴纳增值税，并对其他相关的税种产生影响。

对于企业出售闲置房屋适用的增值税计税方法如下表列示：表格中第二列提到了老项目与新项目，是根据取得时间将房屋划分为：2016年4月30日前取得的老项目和2016年5月1日后取得的新项目。

表格中第二列提到的自建与非自建，是企业取得房屋两种方式：一是自建；二是非自建，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、抵债等。

表格中第三、四列提到了转让价，即取得的全部价款和价外费用；购进价，即该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价。

还提到了预缴税款税务机关，指不动产所在地主管地税机关；纳税申报机关，即机构所在地主管国税机关。

（2）城市维护建设及教育附加费“营改增”后，城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加三者，计算基数由实际缴纳的营业税变为实际缴纳的增值税，适用的税率与之前保持一致：纳税人所在地在市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％；教育费附加率为3%；地方教育费附加以北京为例仍为2%。