53第十二章第三节受理估价委托(二)至第六节实地查勘估价对象(2012版)

第十二章房地产估价程序第三节受理估价委托一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是受理估价委托、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、求取估价对象价值、撰写估价报告和估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．熟悉房地产估价程序的含义；2．掌握房地产估价程序的作用；3．了解估价业务来源渠道；4．熟悉不应承接估价业务的情形；5．熟悉受理估价委托概述；6．掌握明确估价基本事项；7．熟悉估价委托书和估价委托合同；（去年是了解签订估价委托合同）8．熟悉制定估价作业方案；9．掌握搜集估价所需资料；10．掌握实地查勘估价对象；11．熟悉分析估价对象价值；12．熟悉测算估价对象价值；13．掌握判断估价对象价值；14．掌握撰写估价报告；15．熟悉审核估价报告；16．了解交付估价报告；17．掌握估价资料归档。

二、内容讲解【本章重要考点提示】1．实地查勘的工作内容、程序和记录。

2007、2010、2011年考点。

2．一份规范严谨的估价报告的组成内容。

2007、2008、2009年考点，其中2009年的单项选择题和判断题都出自本考点。

3．判断估价对象价值。

2009、2011年考点。

4．估价资料的归档。

2006、2011年考点。

其中2011年的多项选择题和判断题出自本考点。

（五）明确价值类型价值类型与估价时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

明确价值类型是要确定将要评估的价值具体是哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。

如果价值类型不明确，将无法估价。

因为同一房地产的不同类型的价值会有所不同，即使采用相同的估价方法，但其中有关参数的取值等也可能不同。

多数估价项目是评估市场价值，但在某些情况下需要评估的可能是投资价值、谨慎价值、在用价值、快速变现价值、残余价值等。

例如，征收房屋虽然是强制性的，不符合市场价值形成的“无被迫”条件，但因要“给予公平补偿”，并“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。

①，所以房屋征收估价评估的应是市场价值。

人民法院拍卖房地产估价，评估的也应是市场价值。

但房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值②。

为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是投资价值。

三、签订估价委托合同(在2013版教材中此部分已删除)（一）估价委托书把估价委托书与估价委托合同分开的原因之一，是将估价委托书作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。

估价机构在受理估价委托时应要求委托人出具估价委托书。

估价委托书表面上看是委托人向估价机构提交的，应由委托人自己撰写，实际中应是估价师在与委托人沟通的基础上，为委托人起草好或者指导委托人在事先制作好的估价委托书文本上填写后，再由委托人向估价机构出具。

估价委托书应载明委托人的名称或者姓名、委托的估价机构的名称、估价目的、估价对象、估价要求以及委托日期等内容。

委托估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注明。

（二）估价委托合同估价机构应与委托人签订书面估价委托合同。

估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定，其作用主要有：①建立受法律保护的委托与受托关系；②明确委托人和估价机构的权利义务；③载明估价的有关事项。

估价委托合同的内容一般包括：①委托人和估价机构的基本情况，如委托人的名称或者姓名和住所，估价机构的名称、资质等级和住所。

②负责本估价项目的估价师，包括估价师的姓名和注册号。

每个估价项目应至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。

③本估价项目的估价基本事项，包括估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。

④委托人应提供的估价所需资料，包括资料的目录和数量，如委托人应向估价机构提供估价对象的权属证明、历史交易价格、运营收入和费用、开发成本以及有关会计报表等资料。

⑤估价过程中双方的权利和义务，如估价机构和估价师应保守在估价活动中知悉的委托人的商业秘密，不得泄露委托人的个人隐私；委托人保证所提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，应协助估价师对估价对象进行实地查勘，搜集估价所需资料。

⑥估价费用及收取方式。

⑦估价报告及其交付，包括交付的估价报告类型、份数以及估价报告交付期限、交付方式等。

例如，交付的估价报告是鉴证性报告还是咨询性报告，是仅提供估价结果报告还是既提供估价结果报告又提供估价技术报告。

在确定估价报告交付期限时，应保证有足够的时间以保质完成该估价项目，不能“立等可取”。

⑧违约责任。

⑨解决争议的方法。

⑩其他需要约定的事项。

在估价委托合同中还应注明估价委托合同签订日期。

第四节制定估价作业方案一、估价作业方案的含义和内容在明确了估价基本事项及确定了估价报告交付期限的基础上，应再次对估价项目进行分析，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。

估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做以及如何去做，是关于保质、按时完成估价项目的未来一系列行动的计划。

估价作业方案的内容主要包括：①拟采用的估价方法和估价技术路线；②拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；③预计需要的时间、人力和经费；④估价作业步骤和时间进度安排。

二、制定估价作业方案的思路（一）拟采用的估价方法和估价技术路线在明确了估价基本事项后，便可以初步选用估价方法和估价技术路线。

初步选用估价方法的目的，是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查勘估价对象等工作有的放矢，因为不同的估价方法所需要的资料是不完全相同的。

在前面介绍各种估价方法时已说明了它们适用的估价对象，反过来，在制定估价作业方案时应清楚哪种类型的房地产在理论上适用哪些估价方法估价。

估价技术路线是评估估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。

估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。

在选用估价方法上，应根据估价对象和估价目的，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。

对于理论上适用的估价方法，都应初步选用，不得随意取舍。

例如，现成的商品住宅、写字楼、商店，理论上一般适用市场法、收益法和成本法估价；现成的游乐场、影剧院，理论上一般适用收益法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用市场法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商店、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用市场法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、市场法和成本法估价。

不同估价方法之间的关系有以下3种：一是可以同时采用，以相互验证，而不是相互替代。

因为不同的估价方法是从不同的方面或角度来测量房地产价值的，同时采用多种估价方法，可以使估价结果更加合理。

二是可以相互弥补。

例如，有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价，如在建工程；有些房地产可能相反，适用市场法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。

三是可以相互引用。

例如，市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法；收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取；假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法和收益法求取。

因此，估价师应熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确选用、运用估价方法进行估价。

在评估一宗房地产的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。

如果确因客观条件不具备而不能选用的，应在估价报告中充分说明不选用的理由。

此外，一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

史家解读：1．估价方法与估价对象之间有一定的对应关系，或者说，估价对象挑估价方法，如在建工程不适用于市场法估价。

2．估价方法与估价目的之间没有对应关系，或者说一个估价目的可以适用多种估价方法。

3．估价对象与估价目的之间有一定的对应关系，如有的房地产不能作为抵押目的的估价对象。

还需要指出的是，对同一估价对象选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。

例如，某在建工程采用假设开发法估价，其中开发完成后的价值采用市场法或收益法评估，则该在建工程实际上只采用了假设开发法一种方法估价，而不是采用了市场法、假设开发法或者收益法、假设开发法两种或三种方法估价。

史家解读：对于估价对象构成部分分别采用不同方法估价的，可视为采用了多种方法估价，如建筑物采用成本法估价，土地采用市场法估价，应是采用了两种方法估价。

（二）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道针对估价对象、估价目的和拟采用的估价方法等，需要搜集哪些资料及其来源渠道，参见本章第五节“搜集估价所需资料”。

（三）预计需要的时间、人力和经费任何一个项目都要动用人力、财力和物力。

对于属于专业服务活动的房地产估价，主要是动用人力。

根据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告交付期限，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人员、需要什么样的人员以及何时需要等。

由于某些房地产估价师擅长某种类型房地产的估价，或者擅长某种估价方法的的估价，或者擅长运用某种估价方法进行估价，在估价对象、估价目的等已经明确，初步选择了拟采用的估价方法的条件下，还可以确定由哪些房地产估价师参加估价更合适。

随着估价对象越来越复杂，估价目的越来越多，以及对估价精度的要求越来越高，房地产估价师应当按照估价对象或估价目的进行适当的专业分工。

有时根据估价项目的具体需要，还应当聘请其他领域的专家，如建筑师、城市规划师、设备工程师、造价工程师、注册会计师、律师等提供专业帮助，将他们的专业工作成果作为估价报告附件，并在注册房地产估价师声明的“重要专业帮助”中予以说明。

（四）估价作业步骤和时间进度安排估价作业步骤和时间进度安排，主要是对往后需要开展的各项工作以及所需要的时间、人员、经费等作出具体安排，以便于控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于大型、复杂的估价项目。

拟定估价作业步骤和时间进度，有时单靠文字难以清晰表达，为此可以采用线条图或网络计划技术。

线条图也称为横道图、甘特图，是20世纪初出现的进度计划方法。

线条图中的进度线（横道）与时间坐标相对应，这种表达方式具有直观、简明、方便的优点。

网络计划技术也称为计划协调技术、计划评审技术，是20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法。

这种方法的基本原理是：①用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系；②通过计算找出计划中的关键工作和关键路线；③通过不断改善网络计划，选择最优方案，并付诸实践；④在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证最合理地使用人力、财力和物力，多快好省地完成任务。