土地评估技术服务方案

技术服务方案

（招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。

一、公司情况简介

我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的

机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。

本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价

师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。

二、工作思路和措施

（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责

根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。

项目实施主要人员情况

本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估

价报告，主要经过以下步骤：

1.明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等；

2.拟定估价作业计划；

3.收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法；

4.选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

5.初算结果项目负责人自检，并将自检结果交于项目经理会议讨论；

6.项目小组会议讨论结果报负责人审核，总估价师审核评估报告书是否符合合法性原则，委托方的委托依据、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合《城镇土地估价规程》的要求，评估结果是否客观、公正、科学、可行，审核通过的技术总负责人签署审核意见；

7.确定估价结果；

8.撰写估价技术报告及估价结果报告初稿；

9.报告初稿提交审核小组审核；

10.经审核过的报告提交委托方。

（二）项目工作进度安排

曲靖市土地储备中心土地评估项目的完成日期，按照正

常情况，我公司承诺5个工作日完成，如果委托方有其他特殊情况需要加快进度的，在保证成果质量的前提下，我方承诺全力配合保证不影响委托方需求。一般情况下，具体工作进度安排如下：

收到委托方作业通知后：

第l天明确估价基本事项、拟定作业计划、完成现场踏勘、估价对象资料收集、周边房地产市场情况和上地利用情况调查；

第2天分析整理相关资料，选定适合方法试算价格；

第3天土地评估公司内部进行三级审核，确定测算价格；

第4天撰写估价报告并自审；

第5天审核报告，装订成果，提供成果给委托方。

三、本次服务的主要问题、重点及难点

（一）项目主要问题

一方面，本项目需要坚持实地踏勘，调查待估宗地周边范围内实际市场资料；需要以当地通过验收的基准地价作为评估的基础和参考；需要坚持以当地地价动态监测结果作为评估的重要参考；需要选取足够数量的成交案例，确保待估宗地价格能符合实际水平；需要结合当地宏观经济走向与整体经济发展趋势。

另一方面，估价对象的描述容易出现的问题主要有遗漏关键信息、提供信息不全、描述前后矛盾、缺少必要图件和

照片。在评估报告对估价对象的描述必须做到准确、清晰、完整。影响因素表述中容易犯的错误主要有影响因素选取错误、引用数据陈旧、分析缺乏针对性、分析与评估作价脱节。为避免出现类似的错误，需要做到全面、及时、到位，与估价对象的关联性强，平时做好数据的收集积累，关注市场变化。特别事项披露容易遗漏的主要有实物、使用和产权方面存在的瑕疵；影响履行正常评估程序的事项；特殊的资料来源；重要的假设前提；特别的处理方法；利益冲突、提供相关帮助的机构和人员；报告成立的条件及法律效力。对特别事项的披露要注意如实、恰当、必要。

（二）项目重点及难点

项目重点及难点在于技术路线的确定，各种参数的选择。根据《城镇土地估价规程》，宗地地价评估的技术途径是利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。估价方法的选择要根据估价目的、估价对象所在的区域条件和估价对象的具体利用条件，选择合适的估价方法进行评估。根据当地城市资源保障能力、当前社会经济发展水平以及房产、地产市场的发育水平，考虑到估价目的，对于不同用途估价对象的首选估价方法按以下顺序进行：

1.商服用地采用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法评估；

2.城镇住宅用地可采用市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法评估；

3.工业用地采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法评估；

4.其他地类采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本法评估。

以上方法为通常情况所用的测算方法，在具体项目评估中，根据宗地具体状况、估价目的对各估价方法进行适用性分析，总体原则就是方法要适合估价对象的客观存在情况。

按照《城镇土地估价规程》要求，每个估价项目应当至少选择两种以上方法，考虑到涉及政府收益评估的复杂性，具体评估项目要根据估价对象的具体利用方式选择适合的方法。

四、预期目标以及相关保障

（一）预期目标

我公司自成立以来，一直从事地价评估工作，并多次参与全省范围内的各种类型宗地评估项目，积累了丰富的地价资料和地价评估经验，具有较强的组织协调能力和较高的专业技术水平，能够保证高效率、高质量完成委托方的宗地评估业务；并且能够充分应用各项基础业务成果，保证估价结果的客观、真实。因此，公司土地评估预期要实现宗地评估项目成果达到优良等级的目标。