对黄梅县楼市状况及未来发展的调查

自动化科学与电气工程学院

寒假党员社会实践（论文）

对黄梅县楼市状况及未来发展的调查

（

年级: 11级

组员: 张小威

彭太阳

_刘志康__

__孙志成___

__黄志楠___

__邹宇_____

___金雷鸣___

二零一三年三月二十二日

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摘要

政府官员指出，对于黄梅县来说，全国整体的楼市状况并没有对本县的楼市价格产生较大影响，楼市价格基本与去年相平。原因有几点：一、土地价格基本维持不变。黄梅属于一个小县城，不像一二线城市那样土地价格疯涨。二、市场供求关系稳定。黄梅县的发展日益加速，楼市的消费者大部分来自周边乡镇居民，消费者的购买力直接导致开发商的建楼数量和对楼盘价格的定位，这样能有效抑制房价过快上涨。三、政府保障性住房工程的有效实施。有低价位房还有廉租房等等，直接影响楼盘市场价格。四、银行信贷紧缩。

关键词：黄梅县；政府；楼市；发展；调控

正文

2013年2月19日，我实践对来到黄梅县政府开展针对2012年楼市状况的调查。经过总结，我们得出以下调查报告：

已经过去的2012年，全国楼市整体处于疲软状态，各地区不景气的楼市对与之相关的1000多个产业产生不同的影响，但是政府的调控是否会产生效果，就家乡所在地——黄梅县来看，楼市的发展状况又是怎样呢？到底是那几个因素直接或间接地影响着楼市呢？

政府官员指出，对于黄梅县来说，全国整体的楼市状况并没有对本县的楼市价格产生较大影响，楼市价格基本与去年相平。原因有几点：一、土地价格基本维持不变。黄梅属于一个小县城，不像一二线城市那样土地价格疯涨。二、市场供求关

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系稳定。黄梅县的发展日益加速，楼市的消费者大部分来自周边乡镇居民，消费者的购买力直接导致开发商的建楼数量和对楼盘价格的定位，这样能有效抑制房价过快上涨。三、政府保障性住房工程的有效实施。有低价位房还有廉租房等等，直接影响楼盘市场价格。四、银行信贷紧缩。

“明年的房价也处于一个疲软状态，准确的说，部份城市房地产市场快进入寒冻了，市场有一个适应过程，但是降价的可能性有，只是幅度不大，明天下半年房地产市场就要开始回春了，”政府官员说。

首先来了解一下新国八条有关内容：

一是强化规划调控，改善商品房结构。

二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。

三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。

五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

六是加强金融监管。

七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。

八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。

房地产市场在受国八条宏观政策影响下，疲软状态已经呈现，有目共睹，给刚性需求购房消费者带来了诸多实惠，给投资、改善居住环境的购房消费者们带来了诸多的心里负担而处于观望状态，给投机、炒房的人们再次警告远离。

从目前的形势可以看出，2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

根据相关调查，前段时间，有一些城市在国八条一年的调控时间到期之后，擅自放宽了调控政策的尺度，新政实施不到一周的时间，就被禁止，还是沿着国八条的政策道路走下去。即将到期的部分城市看到这样的场景，也不敢紧跟。所以2012年将会继续实施国八条，对部分房地产商是一次深入的考验。在2012年下半年，国家对房地产市场的金融政策将适度调整，也会对房地产市场的管理政策适度调整，

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但调整幅度小。

我们中国，对住房是刚性需求的国度，谁也改变不了，由于社会压力、现实背景，人性需求等因素导致人们对城市住房有一种渴求.才会导致二、三、四线城市的房价下幅的可能性小，价格走势仍然会和2011年一样，有上涨空间，三、四线城市的空间较大一些。相比之下，一线城市的压力要大很多，价格走势仍然不乐观，因为2012年对房地产的金融政策仍然是以从紧为主，所以会限制一些购买力。

众所周知，我们的国情不一样，需要房地产市场拉动经济，因为房地产市场能带带动几百甚至上千个行业的发展。国家一边在调控，一边还是会考虑到要让房地产市场健康稳定发展下去，如果房地产市场被降价的阴影长期笼罩，这样会让整个市场全体感冒。因为人都有一个安全需求，他们喜欢买涨不买跌，价格下跌，部份人群会观望，市场销量受到影响。就像人感冒一样，就会去看医生，但房地产市场感冒了怎么办呢？国家一定会出来救市，那时会出台一些扶持政策，我想将是房地产市场价格反弹的时机。我们可以从2008年的楼市不难看不出，2008年房地产市场受金融风暴的影响，有疲软的迹象，中国政府出台了诸多扶持政策，最后导致房价像脱了缰的野马一样，一路狂奔，价格直线上升，最后给房地产市场制造了暴利的机会，也给刚性需求的购房消费者们带来了一场金融“灾难”。

所以个人认为：2012年二、三季度是购房消费者们购买的机会，投资、投机者的人们，不要靠近楼市，因为收益已经远远大于风险。

楼市泡沫形成的原因众多，有地理因素，人口因素，也有各国央行的信贷扩张因素，还有汇率因素，但一般而言，判断楼市是否有泡沫是用1平方米单位面积比地区平均单月收入，然后结合汇率来判断是否超出了合理区域，照过去楼市泡沫的经验来看，1平方米单位中档商品房价格比当地人均月收入超过5：1的时候，则容易造成楼市价格大幅下跌。

当前中国的房价之高让人咋舌，但是国家并不能采取一刀切得手段，比如规定房价必须在多少多少钱以内，因为这样会让房地产泡沫瞬间破灭，后果不堪设想，房地产带动的经济影响已经渗透进国民经济的骨子里了。现在只能一点一点的挤泡沫，是抑制房价过快上涨，而不是降低房价。

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