杭州西溪板块排屋别墅市场新编研究报告(上精品PPT课件
华盛达杭州西溪号、地块整合策略报告
区将成为本项目去化的人群之一。
•
高教园区规划总面积达10.3万平方公里，空容纳约8所高校，师生近10万 人。目前已有浙江大学、浙江理工大学科艺学院、浙江科技学院、浙江工 业大学、杭州师范学院及市委党校入驻。
整体规划——地铁规划
地铁5号线是目前西溪文一西路延伸断区域价值上升的定时炸弹， 一旦方案及建设时间确认将是板块价值提升的火箭助推器。
17723
商业办公
3192.0
2010-12-15
17297
9676 20683
商业办公
商业办公用地 商业办公用地
3327.0
1718.0 3973.0
ห้องสมุดไป่ตู้
2010-12-15
2010-05-18 2010-05-17
31458
16737 7339 15322 31915
商业办公
商业办公用地 商业办公用地 商业办公用地 商业办公
7. 除肩负销售任务，本案营销亦肩负着拓展华盛达 品牌的目标
The 2st step
结论>>Conclusion
本案类住宅的产品特性、板块处于启动期的特殊时段、客群主要为投资客 的需求特点，决定了本案的销售主要通过渠道实现，
一、渠道营销
1、渠道全网铺开
本案土地性质决定的销售抗性很难规避，因此需要尽可能多的展开各类渠道：
5570.0
2512.0 1102.0 2300.0 4071.0
2010-04-29
2010-03-03 2010-03-03 2009-12-25 2009-11-18
五常区域——10年初至2011年，共出让8宗，土地面积约20万平方米。
(精品)杭州别墅、排屋市场调研报告-精锐
新湖·香格里拉项目
杭州别墅、排屋市场调研报告
浙江精锐
2005年8月
目录
一.杭州别墅的发展历史 (5)
二.现阶段杭州别墅市场特征 (5)
（一）市场特征概述 (5)
（二）市场特征 (5)
1.别墅开发呈现大盘化 (5)
2.各板块别墅定位的差异化 (6)
3.别墅价格连连追涨，现仍然保持坚挺 (6)
4.别墅开发普遍存在同质化问题 (7)
5.杭州别墅供应量将持续放大 (8)
6.后市别墅消化压力增大 (8)
7.别墅购买群体趋于大众化 (8)
8.市场供应户型趋于理性 (8)
三.杭州别墅板块研究 (9)
（一）02省道沿线别墅市场研究 (10)
1.板块别墅分布特点 (10)
2.开发量分析 (11)
3.主力供应面积 (11)
4.主力供应价格 (11)
5.销售情况分析 (12)
6.服务配套分析 (12)
7.发展趋势分析 (13)
8.小结 (13)
（二）银湖板块别墅市场研究 (14)
1.别墅分布特点 (14)
2.开发量分析 (14)
3.主力供应类型分析 (15)
4.主力供应面积 (15)
5.主力供应总价 (15)
6.销售情况分析 (15)
7.服务配套分析 (15)
8.发展趋势分析 (16)
9.小结 (16)
（三）之江板块 (17)
1.板块现状及特点 (17)
2.开发量分析 (17)
3.主力供应面积 (17)
4.主力供应价格 (17)
5.. (18)
（四）青山湖板块 (18)。
万科_杭州西溪蝶园产品测试报告_43PPT
性 别 年龄 学历 职业
家庭状况
年收入
汽车使用
情况
工作地
男 35-39 本科 商业贸易 夫妻与小学以下小孩两代人 50—80万
有私家车 市中心
工资个人10万
左右股票收入
无法估计07年
男 40-44 大专 报社职员 夫妻与初中以上小孩两代人 500万以上
有私家车 城西
男 25-29 大专 教育书店 单身和父母同住
研究内容/访谈内容
区位测试 精装修测试 项目产品测试
•购房首选板块及原因 •对西溪湿地的看法 •对本项目的兴趣度
•对精装修的态度 •精装修标准及预算 •对装修最看重的部分 •喜欢的装修风格
平面规划 •对小区排布看法及原因 建筑形态 •对建筑形态的看法及原因 户型 •对户型的喜好 •喜欢的方面和不喜欢的方面 价格 •对毛坯房的出价及放弃购买的价格 •精装修房的可接受价格 •项目升值空间
物管及环境 便利性
• 房子太老，环境不好，物业管理完全没有…… ——潘先生，现住古荡新村
• 交通拥挤，物业管理不好，换了几家还是不好…… ——盛总，现住０３年买的天湖公寓
• 停车不方便,出入交通堵塞,环境不是太好,比较嘈杂,空气不是很好 ——王小姐，现住拱墅
• 配套是其次，主要是太不方便，中午回家休息、临时回家取文件或者家人外出都不方 便。现在就是要买离单位近点的…… ——朱先生，现住０４年买的靠近富阳的排屋
主要研究目的 ► 了解中高端人群的购房需求，包括意向面积、户型、小区环境、小区会所、小区配套、 总价、付款能力等 ► 了解中高端人群对项目所在区位(蒋村板块)的认识、态度以及评价 ► 了解中高端人群对精装修的态度，包括接受度、精装标准、装修风格等 ► 了解中高端人群对本项目的小区排布、物业类型及户型的看法 ► 了解中高端人群对本项目的出价及升值空间的看法
杭州别墅排屋市场研究报告
1．别墅相关政策 (2)2．杭州别墅发展历史 (3)3．杭州别墅市场板块分析 (5)3.1之江转塘板块（之江旅游度假区） (6)3.2富阳银湖板块（近郊大型别墅高尚带） (8)3.3闲林、小和山板块（离市区最近的低密度住宅区域） (11)3.4城区别墅 (14)3.5湘湖、闻堰板块（休博会成为助推器） (16)3.6良渚板块（最有文化底蕴的居住区） (19)3.7青山湖板块（生态环境稳居最佳位置） (20)3.8千岛湖板块（度假别墅成卖点） (22)4．小结 (24)自从国发（2003）45号令规定“今后5年内停止别墅类用地供应”，别墅市场由于供应量的不断减少及其独特的地段与产品优势，日益彰显其稀缺性与价值。
本文汇总了杭州别墅/排屋市场各板块在售楼盘目前发展情况（以排屋为重点），并简单介绍了别墅的相关政策和杭州别墅市场的发展历史。
以此展现杭州别墅/排屋市场目前的整体概况。
《杭州别墅市场系列研究报告》将以本文为基点逐步形成一个系列，并会将研究重心逐步转移到针对单个板块的深入分析之中。
希望给本司在杭州的高端物业做一定的参考。
1．别墅相关政策2002年5月，11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部发布，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。
2003年2月8日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布(国发…2003‟45号)，其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应。
”2003年6月5日，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》央行颁布的这一金融政策，对别墅市场发展资金会有一些影响。
2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布(国发…2003‟18号)，再次提出要控制高档商品房建设。
2005年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”。
杭州西溪板块排屋别墅市场新编研究报告(下精品PPT课件
纯联排
220-370
联排 220、260、370
电梯多层、水岸联排
90-400
联排 400
山景排屋、类别墅、高层
/
联排 200-300
待售竞争个盘联排产品户型面积从220-409㎡不等，其中香洲里、西溪玫瑰、西溪郡主 力户型面积集中在300㎡以下，而西溪海和西溪晴雪户型面积集中在300㎡以上；
建面 （m2）
（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）
（注: 西溪海排屋建筑单体效果图）
（注:西溪晴雪法式排屋建筑单体模型）
（注:香洲里排屋建筑单体效果图）
（注: 西溪玫瑰排屋 建筑单体效果图）
（注: 西溪郡排屋建筑单体效果图）
四、待售竞争个盘对比研究
产品设计细分
代表项目
如何打造？
户型面积区间 代表主力户型
代表个盘
西溪海
香州里 西溪玫瑰 西溪晴雪
西溪郡
物业/产品类型
户型面积区间
（㎡）
代表主力户型
（㎡）
双拼、组院、联排、叠排、 花园洋房
287-409 联排
（其中一期320-380）
298、368、376、409
独联体别墅、独立别墅、 联排别墅、叠合别墅
236-297
独联体别墅 276 联体别墅 244、236
独立别墅 297
香洲里
由原先的纯中式方案调整为目前的现代原创风格 在建筑造型、立面处理的格调把握上，借鉴包豪斯建筑脱俗、 洗练的设计手法，在空间趣味取向上，吸取了中式传统建筑 素雅、宁静的意蕴。
待售竞争个盘排屋产品的建筑风格明显偏欧化，外立面石材运用明显呈增多趋势，如西 溪海和西溪玫瑰的“新英伦”和“新都铎”风格、西溪晴雪法式排屋，而香洲里则为在传 统中式基础上的现代原创风格；
杭州别墅市场调查研究报告(doc 31页)
杭州别墅市场调查研究报告一、别墅的定义二、杭州别墅市场的发展三、目前杭州市场别墅基本概况四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目：七、个人观点与小结附件1 别墅各风格类型特征附件2 杭州别墅排屋项目一览表一、别墅的定义“别墅”这一名称是舶来品。
现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。
如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa 才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。
事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分别墅，并不是Villa，而是HOUSE。
目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。
（各风格特征详见附件1）二、杭州别墅市场的发展纵观杭州别墅发展轨迹，从地段、时间、产品类型、建筑特色来分析，个人把杭州的别墅发展可以分为以下四个阶段。
第一阶段：远郊别墅，超越规划的昙花一现1992年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时，第一批现代商业别墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。
同一时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。
这些别墅的最大特点是：选址远郊，地貌自然，有山或有水；别墅借鉴香港模式，采取精装修，户型较为单一；价格昂贵。
最贵的如梦湖山庄、宏福山庄，当时起价1000美元/平方米，而当时杭州市中心的平均房价不过2000~3000元/平方米。
这些别墅一开始走的是港澳路线，面向港澳及国内买家。
随着1993年底宏观调控的开始，这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。
第二阶段：城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期，1994~1996年由绿城开发的丹桂、金桂、银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。
杭州别墅、排屋市场调研报告
杭州别墅、排屋市场调研报告一、现阶段杭州别墅、排屋项目发展趋势（市场环境）二、㈠、市场趋势三、1、房地产市场综述四、2、别墅、排屋市场综述五、3、市场特点及趋势六、七、㈡、产品趋势八、1、经济型别墅排屋成市场主角九、2、杭州楼市排屋别墅渐入精装修时代十、3、中式别墅崭露头角十一、4、木结构别墅十二、5、轻钢结构别墅十三、6、真正的第二居所别墅、排屋产品受期待十四、7、空间与尺度营造多样化十五、一、现阶段杭州别墅、排屋项目发展趋势（市场环境）十六、㈠、市场趋势十七、1、房地产市场综述十八、①、宏观调控影响展现，杭州楼市两极分化十九、由于中央宏观调控政策的出台，从5月份起，杭州新房市场进入冬季，大部分在售楼盘无成交纪录，开盘速度骤降，开发商纷纷减少投放量。
二十、调控政策出台后，杭州楼市渐呈现两极分化趋势：二十一、第一个现象是“中间高、四周低”。
市中心的房价一直比较坚挺，受调控的影响不大，而城市周边区域则呈现不同程度的下降局面。
二十二、第二个现象是“高的更高、低的更低”。
如深蓝广场、金色海岸、西溪风情、桃花源等高品质豪宅，逆市热销，品质成为抵抗市场因素的黄金盔甲。
二十三、二十四、②、销售量仍然呈现上升趋势二十五、根据权威部门公布的2004年和2005年两组数据，2004年1-12月，杭州完成商品房预售620.4万平方米，2005年1-11月商品房预售567.32万平方米。
也就是说，经过历来销售业绩尚可的12月，2005年商品房预售将超过2004年，总的销售量仍然呈现上升趋势。
二十六、二十七、③、“买方市场”初步形成，营销也要“精耕细作”二十八、宏观调控出台后，杭州楼市的“买方市场”终于出现端倪，开发商的销售难度陡增，杭州楼市的营销手段层出不穷。
挂着各种名头的折扣营销、借“产品说明会”和“客户俱乐部”的口碑营销、分幢销售的“曲线救市”、“样板房营销”和“工地营销”、甚至“网络营销”的异军突起，严酷的市场局面，逼得开发商不得不差异营销、拓宽思路。
浙江杭州西溪湿地周边地产市场调查研究报告
湿地规划
西溪国家湿地公园距西湖不到5公里。 西溪国家湿地公园东起紫金港路西侧，西至绕城公路东侧，南起沿山 河，北至文二路延伸段。 分为“三区一廊三带”： 三区：东部湿地生态保护培育区、中部湿地生态旅游休闲区和西部湿
地生态景观封育区；
一廊：一条50米宽的多层式绿色景观长廊环绕公园，自外而内由常绿 高乔木、低乔木、灌木、草本植物、水边植物五个层次组成； 三带：都市林荫风情带、滨水湿地景观带、运河田园风光带。
亭”，东侧堤岸葱茏，视廊深远，北侧 野草浅滩，有湿地淳朴野性之美，西侧 层叠与堤塘相连。
西溪桑蚕丝绸故事：展示了南宋蚕丝图 中培育蚕种、采桑养蚕、煮茧抽丝、制 造成衣等二十二道工序。
西溪人家：对西溪原居民农家生活场 景再现，展示的物品均是以前居住在 西溪的农家所使用的生活用品和农耕 渔事活动的劳动工具。
西溪湿地
湿地概况 城市湿地 湿地景观
文化湿地
西溪与意大利
湿地概况
湿地荣誉 湿地规划 湿地特征
湿地荣誉
西溪与西湖、西泠并称“三西” 目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿 地于一体的国家湿地公园 西溪被称为“杭州之肾” 被中国地理杂志评为“中国最美的地方”
被国际休闲组织授予“休闲创新奖”
文人笔触
大文豪张岱，“古荡西溪天下闻”；
爱新觉罗玄烨，《西溪》“十里清溪曲，修篁入望深；” 近代诗人徐志摩“我试一试芦笛的新声，在月下的秋雪庵前。”
朱生豪深情的品赏：“遥想孤舟寒月夜，有飞雪，扑琴弦。”
思考
对于上述13处大景点的了解，细看下就发现9处与人文密
切相关，其中五处更是文人名士别业，西溪的其他众多景点中
不乏名人别业。人文气息自古形成，这里代表的是一种怎样的 人文呢？
杭州别墅市场分析报告PPT课件
一期和二期:4888元 6000多元/㎡ 5000多元/㎡ /㎡,三期:5200元/
㎡
排屋 单价
排屋大多在 5800-6500元/ ㎡，少量价格 较贵，达到 8000元/㎡
——
排屋：44804800元/㎡
叠排3680—4450元/ ㎡；联排4980—5780 元/㎡
——
4800-5500元 /㎡
5000-5700元/㎡
230-240占 60％以上
富春泉水 大有.清竹
湾
蓝庭
200-300 220-260
240-290
220
——
220-230约 35％230240约30％， 240-260 约30％
排屋主力面积是220-260平米。
根据调查，估计整个市场在售排屋面积配比情况为：200平方米以下 15％；200-230平方米45％（220-230占30％）；230-260约25％； 260平方米以上约15％。
230
美达.五月 香山 220-300
230-250
三江.鸣翠 桃源
170-220
叠排183、 197 联排220
三江.鸣翠 蓝湾
叠排:170200 联排:220
叠排:188, 联排:220
绿城.七里 香溪 224-254
230-240
备注
——
230-250占 80％
——
175、188、 215、216、 218、221、 223
绿城.七里 香溪 600余亩
12万㎡
共二期,现 为二期
414户
138套排屋
富春泉水 湾
932亩
大有.清竹 蓝庭
180亩
28万㎡
8万㎡
万科杭州西溪项目定位报告
92% 93%
79%
60%
79%
37%
枫华府第 80% 100% 100%
55%
59%
33%
/
兰庭国际 /
88%
/
97%
51%
89%
/
间接竞争区
文菁花苑
/
87% 100%
63%
40%
/
/
中豪晴园
/
/
/
97%
100%
/
/
小计
/
80% 99% 100% 80%
58%
61%
/
客户分析-客户地图
目前大城西板块客户基本以市区导入为主 受到价格影响，客户档次由东向西递减
万科西溪项目前期研判
汇报思路
No.1城西板块分析 No.2竞争市场分析 No.3项目条件分析 No.4 定位初步设想 No.5售楼选址建议
城西板块分析
板块位置/历史由来/板块现状/未来规划
板块位置
人文、自然条件优越，居住型板块定位明确
大城西板块
杭州大城西板块位于城市的的西 北角，以文教区域为核心，是 未来城市外延发展的重点区域
东至规划道 路，南至文 一西路，西 至规划道路， 北至规划道
路
233.76
住宅 2.3 358073.6
东至冯家河, 南至文华路, 西至道路,北
至益乐村
49.425
住宅
3
98751.15
规划留祥路 以南地区A2
地块）
38.33
商住
2
51055.56
文三小区P1 地块
5.02
住宅
2
6686.64
深度挖掘
杭州西溪排屋别墅市场最新研究报告51页PPT
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
杭州西溪排屋别墅市场最新研 究报告
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
谢谢你的阅读
2010年杭州西溪板块连排别墅市场研究报告_82PPT 共83页
（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）
（注:西溪望庄2大围合式蝶翅形中央花园鸟瞰）
（注:西溪望庄围合式蝶翅形中央花园效果图）
（注:西溪风情以西溪天然河道为基础修建的滨河景观带及游艇码头实景）
（注:和庄中央景观轴线效果图）
（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）
（注:西溪风情5期悦宫沿河游艇码头及景观内河效果图）
规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利 因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；
区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空 中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；
代表个盘规划图解——和家园
拥有地中海风格建筑的某些元素，但设计得并不纯粹，层层退台式设计表现更多是山地建筑的特性。
代表个盘建筑风格图解——闲湖城
木质廊架 装饰木窗 铁艺栏杆 园拱形门窗 圆弧形八角窗 手摸墙 高低错落的坡屋顶
相比于果岭山地地形的地中海风格，闲湖城曲线元素更多，风格上营造得更纯粹些，红瓦屋顶，米黄色 墙面和周边蓝色湖泊、绿色植物融为一体，但目前仍是期房阶段，实际建造效果还有待观察。
花园分割/装修
和家园 西溪里
琉园组团排屋户型花园户户分割，规划也是木栅栏与墙体进 行隔断，也无独立产权，随房赠送，面积100－410㎡不等；
用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约100多㎡ ， 无独立产权，随房赠送；
和庄
用墙体与窗格进行户与户之间的花园分割，无独立产权，随 房赠送约100多㎡ ；
代表个盘规划图解——西溪里
中庭的广泛设计大大改善了4联以上甚至8联10联排 产品的采光与舒适度问题。
西溪湿地别墅投资分析
西溪湿地别墅投资分析报告内容摘要：根据杭州市政府下发的住房建设规划，全市将停止别墅类房地产开发项目土地供应一直持续到2012年年底。
未来几年，杭州市将重点保证中低价位、中小套型政府保障性住房用地供应。
因此可以预见，未来一段时期杭州别墅土地供应将不再增加，别墅项目将越来越显示出它的稀缺性特征。
作为中国著名的旅游城市，杭州的别墅在全国别墅市场上具有很强的竞争优势。
而西溪湿地以其独特的景观和环境，成为了投资者在杭州别墅市场上的首选之一。
本文从西溪闲林别墅板块的环境，投资人群，竞争优势等方面具体分析西溪湿地别墅的投资方向，为投资者提供参考。
一、杭州别墅市场的优势杭州历来与别墅为营，因为西湖、西溪湿地等无法复制的人文、自然资源成就了别墅的得天独厚，自古以来就有豪门巨贾在杭州建宅，留下了很多的名人故居，也因此有了深厚的文化积淀。
但近几年来包括别墅市场在内的房地产行业都经历了政策调控的动荡，从2003年国土资源部停止别墅用地供应，到2005年的关于“花园住宅转让征收土地增值税”等相关的调控政策，使得别墅市场受到了一定程度的抑制。
但能住在西湖边的梦想与越来越少的别墅，更加增添了别墅的稀缺性，“物以稀为贵”，也助成了杭州别墅市场一直以来的坚挺。
杭州独特的自然景观与人文资源都是成为别墅不可多得的条件，这不仅是为追求高品质生活，更是对自然景观资源的尊重与充分利用。
二、西溪闲林别墅板块简介我们以西溪闲林板块为例来分析杭州的别墅投资。
西溪湿地原本就是这一板块的最大卖点，加上文一西路、文二西路的开通，使得这一板块既有独一无二的城市湿地资源，又不欠缺四通八达的城市交通，这一板块距市中心仅10余公里，是近两年在售别墅、排屋项目中最紧邻市区的区块。
闲林有很多项目是侧重排屋和别墅的，之所以将西溪与闲林放入一个板块就是将西溪与闲林相结合，形成呼应。
板块内产品特征呈现三极化，顶级高端一级，以绿城桃花源为代表，主要以整个浙江省内的高端私营企业主为主，其次是中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为代表，杭州本土客源为主，少量的周边区域客源及投资客。
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西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（如西溪风情对 西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格 的考虑（如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林）；
代表个盘规划图解——西溪里
中庭的广泛设计大大改善了4联以上甚至8联10联排 产品的采光与舒适度问题。
保证整体容积率下的大面积公共绿化的增加了排屋 产品的环境价值。
（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）
（注:西溪风情规划鸟瞰及分期开发示意图）
（注:果岭山地排屋规划鸟瞰图）
二、在售竞争个盘对比研究
产品设计细分
西溪里的花园分割
和家园的花园分割 和庄的花园分割
溪上玫瑰园的花园分割
二、在售竞争个盘对比研究
产品设计细分
代表项目
如何打造？
园林景观
西溪风情 西溪望庄
和庄 溪上玫瑰园
主要体现在对基地西溪原生自然河道水资源的借鉴与利用 17万平米西溪原生水域、3万余平米中央生态景观湖、约 1000米西溪自然水岸（悦宫）、约1500米东西景观内河（悦 宫）、70余处园林景观。
溪上玫瑰园
传承绿城精装庭院营造理念 ，用墙体进行户与户之间的花园 分割，分割面积约100多㎡ ，无独立产权，随房赠送；
除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都主；
花园分割面积在100-410㎡之间，多数集中在100多㎡，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院 体现了一种对庭院更高水平的要求；
二、在售竞争个盘对比研究
产品设计细分
代表项目
如何打造？
西溪风情
（5期悦宫）
坐拥西溪原生水域，景观内河纵横交错，并与天然溪水直接 贯穿，形成活水生态循环系统。纵横布局的水系使得5期悦宫 拥有独有的“水院”规划，形成户户临水、家家面河的格局；
规划布局
和家园
遵循“章法天成 自然而然” 规划设计理念，保留大量原生 树木，多种物业形态与自然和谐共生，两进三院排屋、空中 跃层、精装公寓等创新产品；
基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地 下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送
和庄
基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地 下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送
坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基 本可以做到高层公寓普遍采用的“人车分流”的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在 地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间；
以中央景观轴为界进行组团划分，构筑两个宁静、私密的围 合式蝶翅形花园空间。18000平方米英式大花园运用了大面积 的坡地绿化、简洁的立体景观层次和大量水景。逾100米的最 大楼间距营造了尺度的奢华感。
现代中式园林风格，以再现自然山水为设计原则，追求建筑 和自然的和谐，达到“天人合一”的效果。在景观的营造中， 主要采用借景、对景、等种种手法来组织空间，以营造园林 中曲折多变、小中见大、虚实相间的艺术效果。
KL西溪新地块策划提案市场部分
第一部分、西溪板块主要竞争个盘研究
一、西溪竞争个盘界定
为更深入研究同区域板块 个盘的竞争情况，将个盘分 为在售与未售两大类别：
其中在售代表个盘主要有： 西溪风情、西溪望庄、西园、 西溪里、西溪蝶园、西溪诚 园、溪上玫瑰园、果岭、闲 湖城、和家园、和庄、留庄 等；
待售代表个盘主要有： 香洲里、西溪玫瑰、西溪晴 雪、西溪海、西溪郡、十八 郡等；
坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车 库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式；
（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）
（注:西溪里人车分流系统图示）
二、在售竞争个盘对比研究
产品设计细分
代表项目
如何打造
西溪风情
南北为公共绿化，业主不可改变绿化种植，不涉及分割问题， 但通过每户内嵌式中庭花园的设计，一定程度上弥补了无私 家花园的遗憾，随房赠送 ；
车辆组织 车库设置
代表项目
和家园 果岭 西溪里
如何打造
以环形车道沟通各组团，各组团以延伸性直曲线及尽端式道 路沟通各楼幢，最新组团琉园为坡地地形，地势抬高后设计 全地下双车库，并免费赠送；
半山腰设置主干道作为主脉络，尽端式或环通式组团级道路 与主干道相连，机动车在主路上快速分流，地面一层设置单 车库为主，销售上随房赠送；
花园分割/装修
和家园 西溪里
琉园组团排屋户型花园户户分割，规划也是木栅栏与墙体进 行隔断，也无独立产权，随房赠送，面积100－410㎡不等；
用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约100多㎡ ， 无独立产权，随房赠送；
和庄
用墙体与窗格进行户与户之间的花园分割，无独立产权，随 房赠送约100多㎡ ；
道路分级设置，组团空间明确 组团道路双向入户，增加庭院面积 四面环山，自然坡地，产品齐全，配套丰富，分批开发
水系贯穿排屋别墅组团，与自然山景内外呼应 普通公寓在北，排屋在中，别墅在南，北高南低不遮挡
自然河 道天然 湾区布 置低密 度排屋 产品， 而沿街 外围设 置普通 公寓及 商业， 根据地 形与环 境条件 决定园 区规划 布局
规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利 因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；
区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空 中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；
代表个盘规划图解——和家园
果岭 西溪里
遵循竖向设计原则，规划、景观、道路都依山就势，创造出 高低有致竖向层叠的视觉效果与居住体验，沿自然山体规划 设计山庭居、山叠居和山合院等多种排屋产创新品 ；
以“再现纯正杭州生活”为计主旨，借鉴传统民居 “墙门” 元素，以“前院—中庭—后院” 布局模式，营造自然采光和 通风条件，同时摈弃传统中式建筑中较为繁复的马头墙、雕 花等元素和不合理生活空间，体现现代中式特点；